Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об установлении договора аренды нежилого помещения договором коммерческого найма жилого помещения,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 10 декабря 2014 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об установлении договора аренды нежилого помещения договором коммерческого найма жилого помещения отказать.».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., возражения представителя 3-его лица ФИО4 – ФИО5 (по доверенности и ордеру) на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ИП ФИО3 об установлении договора аренды нежилого помещения договором коммерческого найма жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ. она как арендатор заключила с ИП ФИО3 договор аренды нежилого помещения по адресу <адрес>, с правом выкупа. Данный договор продлевал действие договора от ДД.ММ.ГГГГ Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.1.3 договора Арендодатель обязался до ДД.ММ.ГГГГ. осуществить перевод нежилого помещения в жилое помещение. После перевода нежилого помещения в жилое Арендодатель в соответствием с условиями договора, обязан обеспечить извещение Арендатора о таком переводе, и заключить с ним Договор аренды жилого помещения с правом выкупа на условиях действующего на момент перевода Договора сроком на 10 лет по стоимости, согласно п. 1.6 Договора. Таким образом, договор фактически предусматривал последующее заключение договора коммерческого найма после перевода помещения из нежилого в жилое. Действия, направленные на выкуп помещения, фактически продлевали действия договора найма. ДД.ММ.ГГГГ помещение переведено из нежилого помещения в жилое помещение, о чем истцу не сообщили. Поскольку, законом не предусмотрено предоставление гражданам жилого помещения по договору аренды, то истец полагает, что спорное помещение должно быть предоставлено ему по договору коммерческого найма. Срок договора аренды действовал до ДД.ММ.ГГГГ., арендодатель не требовал его расторгнуть или изменить, соответственно с момента перевода нежилого помещения в жилое помещение, то есть с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды является договором коммерческого найма жилого помещения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнений, истица просила суд установить, что договор № аренды нежилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО3, с ДД.ММ.ГГГГ. является договором коммерческого найма жилого помещения.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась ФИО2, в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного при неправильном применении норм материального и процессуального права, указав, что установив, что суд вышел за рамки заявленных требований, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

В заседание судебной коллегии ФИО2, ИП ФИО3, представитель Росреестра по Самарской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили и не просили об отложении дела. В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель 3-его лица ФИО4 – ФИО5 (по доверенности и ордеру) в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Существенные условия, по поводу которых стороны при заключении договора должны прийти к соглашению, договора аренды нежилого помещения и договора найма жилого помещения различны в силу закона.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № аренды нежилого помещения с правом выкупа, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял по временное владение и пользование нежилое помещение № на 3 этаже площадью 33 кв.м., расположенное в здании по адресу: <адрес>.

По всем существенным условиям договора аренды нежилого помещения арендодатель ИП ФИО3 и арендатор ФИО2 достигли соглашения, что нашло отражение в договоре, заключенном в письменной форме.

Так, срок действия договора установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (п. 1.3. договора). В соответствии с п. 2.1.3. договора арендодатель обязался до ДД.ММ.ГГГГ осуществить перевод нежилого помещения в жилое помещение. Пунктом 2.1.7. указанного договора предусмотрено, что после перевода нежилого помещения в жилое, арендодатель обязуется заключить с арендатором договор аренды жилого помещения с правом выкупа на условиях данного договора сроком на 10 лет по стоимости согласно п. 1.6. данного договора, в соответствии с которым выкупная стоимость помещения на момент подписания договора составляет 1 125 000 руб.

Пунктом 2.1.7. спорного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что после перевода нежилого помещения в жилое арендодатель обязуется заключить с арендатором договор аренды жилого помещения с правом выкупа на условиях данного договора сроком на 10 лет по стоимости, согласно п. 1.6. настоящего договора.

В соответствие с разделом 4 указанного договора арендатор имеет право выкупить арендуемое помещение в собственность, оплатив выкупную цену в размере 1 125 000 руб., установленную п. 1.6. договора, до окончания срока действия договора аренды.

Судом установлено, что в период действия указанного договора аренды ответчик уплатила в счет выкупной цены помещения денежную сумму в размере 648 125 рублей, и правом на выкуп помещения не воспользовалась.

В соответствии с условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ переданное в аренду вышеуказанное нежилое помещение в период действия договора переведено в жилое на основании акта о завершении переустройства и перепланировки от ДД.ММ.ГГГГ. №, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. внесена запись № о регистрации права собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 31,1 кв.м., этаж 3, по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что в период действия договора условия по оплате арендной платы, коммунальных платежей, платежей за выкуп помещения, надлежащим образом ФИО2 не исполнялись, в связи с чем в ее адрес ИП ФИО3 направлялись соответствующие претензии.

ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды истек, в связи с чем арендодателем направлено в адрес ФИО2 уведомление о прекращении договора аренды, которое получено ДД.ММ.ГГГГ г.

Судом также установлено, что ФИО2 не обращалась за пролонгацией договора аренды нежилого помещения, а наоборот признавала договор прекратившим действие, в связи с чем предъявляла к ИП ФИО3 требование о возврате произведенных платежей в счет выкупной стоимости помещения в размере 648 125 руб.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что в настоящее время спорное жилое помещение принадлежит ФИО1 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись № о регистрации права собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 31,1 кв.м., этаж 3, расположенную по адресу: <адрес>.

Кроме того, судом установлено, что спорная квартира находится в залоге ЗАО «ФИА-БАНК» на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1 и ЗАО «ФИА-БАНК» в качестве обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая заявленный спор и отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу, что из буквального толкования условий договора аренды следует, что после перевода помещения в жилое возможно только заключение нового договора - договора найма жилого помещения в соответствии с действующим законодательством с учетом норм главы 35 ГК РФ. При этом, ФИО2 с требованием о заключении такого договора в соответствии с п. 2.1.7 спорного договора ни до окончания срока его действия, ни после получения от ИП ФИО3 требования о возврате помещения в связи с истечением срока действия договора к ответчику не обращалась.

Согласно условий договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. после перевода нежилого помещения в жилое квартира могла быть передана ФИО2 для ее проживания в ней (п. 2.1.7. договора), но только на условиях нового договора аренды жилого помещения. Условия о проживании арендатора, как существенное условие договора найма жилого помещения, спорный договор не содержит. Ответчик и новый собственник квартиры ФИО1 не предоставляли ответчику квартиру в наем для проживания, письменное соглашение об этом между ними отсутствует. Сама ФИО2 также не обращалась к собственнику помещения за заключением договора найма.

Суд также указал, что статьей 12 ГК РФ не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав как установление либо признание одного договора с определенными существенными условиями другим договором с иными существенными условиями. С требованиями о понуждении исполнить обязательство и заключить договор найма жилого помещения ФИО2 не обращалась.

Кроме того, суд указал, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику ИП ФИО3, поскольку в настоящее время собственником спорного помещения является ФИО1

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами и истребованным судом доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка согласно требованиям ст. 67 ГПК РФ, в их совокупности.

Мотивы, изложенные судом в решении, достаточно убедительны и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неверно определены обстоятельства имеющие значение для данного дела, является несостоятельным и не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку судебная коллегия полагает, что значимые по делу обстоятельства, в соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ судом были установлены правильно.

Доводы жалобы о том, что суд вышел за рамки заявленных исковых требований являются несостоятельными, поскольку судом рассмотрено заявленное истцом требование об установлении, что договор № аренды нежилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО3, с ДД.ММ.ГГГГ. является договором коммерческого найма жилого помещения. Вывод суда о том, что ФИО2 не обращалась за пролонгацией договора нежилого помещения и заключением договора аренды на новый срок, не является выходом за рамки исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы в дополнительной проверке не нуждаются, не могут являться основанием для отмены постановленного решения, так как сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, тогда как оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает. При этом доводы апелляционной жалобы, по существу аналогичные тем, которые являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется, подлежат отклонению как необоснованные.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, исходя из изученных материалов дела, не имеется.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 10 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: