Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СПЕЦХИМСНАБ» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по правилам производства в суде первой инстанции.

Заслушав доклад судьи Киньягуловой Т.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СПЕЦХИМСНАБ» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований указала, что дата между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и ФИО1 был заключен договор №... о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе «Солнечный», в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном адрес, по условиям которого ФИО1 профинансировала строительство нежилого помещения общей проектной площадью ... кв.м., расположенного на адрес. ФИО1 свои обязательства по договору выполнила в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в размере ... руб., что подтверждается актом приема - передачи векселя СХС №... от дата. на сумму ...., векселя СХС №... от дата на сумму ... руб. Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры были исполнены в полном объеме. Плановый срок окончания строительства в соответствии с договором установлен — дата

Однако в связи с тем, что ответчик ООО «СПЕЦХИМСНАБ» до сих пор не оформил квартиру в свою собственность, ввиду отсутствия у застройщика ОАО «СтройПроектЦентр» разрешения на ввод дома в эксплуатацию, ФИО1 не имела возможности оформить свое право на указанное жилое помещение.

Просит суд признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение – офис №... общей площадью ... кв.м., расположенное в жилом адрес.

Определением суда от 19 февраля 2014 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ОАО «Региональный банк развития».

Не согласившись с указанным решением суда представителем ОАО АКБ «Региональный банк развитии» ФИО4 подана апелляционная жалоба, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение квартиры в собственность после её оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в собственность. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. Судом к спорным отношениям необоснованно применены нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку разрешение на строительство застройщику данного объекта выдано до введения в действие указанного федерального закона, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на спорный объект в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт нарушения прав и законных интересов истца. Судом дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. В отношении застройщика введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду РБ.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно ч.5 ст.330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Из представленных материалов дела следует, что дата между ОАО «СтройПроектЦентр» (застройщик) и ООО «СПЕЦХИМСНАБ» (инвестор) заключен договор №... с дополнительными соглашениями, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона «Бакалинский», по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства (л.д. ...

Материалами дела установлено, что дата между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и ФИО1 заключен договор № ... о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе «Солнечный», в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном адрес, по условиям которого дольщик финансирует строительство нежилого помещения общей проектной площадью ... кв.м., расположенного на адрес, инвестор гарантирует, что вышеназванное помещение не продано третьим лицам. После окончания строительства предметом долевой собственности дольщиков становится вышеуказанное нежилое помещение (л.д. ...

Решением суда от дата за ФИО1 признано право собственности на нежилое помещение - офис №... общей площадью ... кв.м., расположенное в жилом адрес РБ.

Из протокола судебного заседания от дата следует, что ОАО «СтройПроектЦентр» к участию по делу привлечено в качестве третьего лица. Однако исходя из характера спорных правоотношений, где ОАО «СтройПроектЦентр» фактически является застройщиком нежилого помещения в адрес, в связи с чем ОАО «СтройПроектЦентр» должно быть привлечено в качестве соответчика пол делу (л.д. 125).

При таких обстоятельствах судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РБ 11.11.2014 года принято решение о переходе к рассмотрению гражданского дела по иску ФИО1 к ООО «СПЕЦХИМСНАБ» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по правилам производства в суде первой инстанции.

Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции, исследовав материалы дела, выслушав представителя ФИО1 –ФИО5, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

Согласно ст. ст. 11, 12 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации) (Обзор практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013г.).

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с дата. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как следует из материалов дела, дата между ОАО «СтройПроектЦентр» (застройщик) и ООО «СПЕЦХИМСНАБ» (инвестор) заключен договор №... с дополнительными соглашениями, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона «Бакалинский», по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства (л.д. 109-114).

Реализуя свои договорные полномочия ООО «СПЕЦХИМСНАБ» (Инвестор) дата заключило с ФИО1 договор № 34Д2 «О долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилом комплексе «Солнечный», в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном адрес», по условиям которого дольщик финансирует строительство нежилого помещения общей проектной площадью ... кв.м., расположенного адрес, а инвестор гарантирует, что вышеназванное помещение не продано третьим лицам. После окончания строительства предметом долевой собственности дольщиков становится вышеуказанное нежилое помещение (л.д. 8-9).

Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором – дата

Истец ФИО1 свои обязательства по договору выполнила в полном объеме, оплатив стоимость нежилого помещения в размере ... руб., что подтверждается актом приема - передачи векселя СХС №... от дата. на сумму ... ... руб., векселя СХС №... от дата на сумму ... руб. ( л.д. ...

После исполнения условий договора по оплате стоимости нежилого помещения в полном объеме у истицы возникло право на получение указанного нежилого помещения в собственность.

Из материалов дела следует, что жилой дом построен, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер 357437, составленным по состоянию на датаг. и выданным территориальным участком адрес ГУП БТИ Республики Башкортостан ( л.д. 66-72).

Согласно письму за №... от дата Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа адрес РБ за объектом «Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по адрес адрес

Как следует из справки о присвоении почтового адреса №... от дата, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа г.Уфа РБ, строительному номеру дома «Жилой дом литер 8 в микрорайоне «Бакалинский» присвоен почтовый адрес: адрес.

Строительному номеру нежилого помещения – офис №... соответствует почтовый номер офис № №..., расположенный на адрес указанного жилого дома.

Инспекцией государственного строительного надзора РБ дата выдано заключение №... о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: «Жилой дом литер 8 в микрорайоне «Бакалинский». 1-й этап, жилая часть» соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.

Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи нежилого помещения ФИО1 по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО «СтройПроектЦентр» и инвестора ООО «СПЕЦХИМСНАБ», и отсутствием регистрации права на спорное нежилое помещение за ООО «СПЕЦХИМСНАБ» влечет нарушение права истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме.

При этом судебная коллегия рассматривает спорное нежилое помещение как законченный строительством объект, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой адрес. В связи с этим нежилое помещение является отдельным объектом гражданских прав, то есть оно может участвовать в гражданском обороте недвижимости.

Признанию права собственности на нежилое строение, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.

Согласно ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно договору залога от дата №... ОАО «СтройПроектЦентр» в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО «Региональный банк развития» объект незавершенного строительства литер Б, расположенный по адресу: адрес, адрес адрес, площадью застройки ... кв.м., и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства ( л.д. 33-38).

Согласно договору ... от датаг., заключенному между ОАО «Региональный банк развития», именуемого залогодержатель, и ОАО «СтройПроектЦентр», именуемого залогодатель, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан № №..., в обеспечение исполнения кредитных обязательств «СтройПроектЦентр» заложило ОАО «Региональный банк развития» принадлежащее на праве собственности обществу объект незавершенного строительства литер Б, расположенный по адресу: адрес и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства ( л.д. 75-32).

Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя.

Достоверность указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013, 28.02.2014, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru./.

Между тем, договор о долевом участии в строительстве нежилого помещения от дата № №... заключен между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и ФИО1 до заключения договора залога между ОАО «СтройПроектЦентр» и ОАО «Региональный банк развития». Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО «СПЕЦХИМСНАБ», предоставленных последнему ООО «СПЕЦХИМСНАБ» по договору от дата № 4, где в п. п. 3.1.9, дата предусмотрены обязанности ОАО «СтройПроектЦентр» согласовывать с ООО «СПЕЦХИМСНАБ» условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.

Кроме того, наличие залога не является препятствием в признании права собственности на нежилое помещение офис №... расположенный в жилом адрес за ФИО1, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества при наличии обременения в виде залога.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что спорное нежилое помещение офис №... является законченным строительством объектом, и, следовательно, самостоятельным объектом гражданских правоотношений.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает требования истца ФИО1 к ООО «СпецХимСнаб», ООО «СпецХимСнаб» о признании права собственности на нежилое помещение – офис №... общей площадью 95, 9 кв.м., расположенное в жилом адрес обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ОАО АКБ «Региональный банк развитии» о том, что возникший спор о признании права собственности на нежилое помещение офис №... должен быть рассмотрен Арбитражным судом РБ, а не судом общей юрисдикции несостоятельны, поскольку в данном случае в суд с иском обратилось физическое лицо, сведений о том, что истица является индивидуальным предпринимателем в материалах дела нет и они отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 11 июня 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковое заявление ФИО1 ФИО9 удовлетворить.

Признать за ФИО1 ФИО10 право собственности на нежилое помещение - офис №... общей площадью ... кв.м., расположенный в жилом адрес.

Председательствующий Ф.Т. Нурисламов

Судьи: Т.М. Киньягулова

Т.К. Свистун