Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном в городе Севастополе по докладу судьи Володиной Л.В. гражданское дело по иску ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Карбон» о признании предварительного договора долевого участия в строительстве основным договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности по государственной регистрации договора, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, по апелляционной жалобе ФИО5 на решение Гагаринского районного суда города Севастополя от 04 октября 2017 года,

установила:

ФИО5 в июле 2017 года обратился в суд с иском, просил признать предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №, заключенный 06 ноября 2014 года между ФИО5 и ООО «Карбон», основным договором долевого участия в строительстве, обязать ответчика зарегистрировать договор в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ознакомить истца с разрешением на строительство, проектной документацией, документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок, передать утвержденные годовые отчеты ООО «Карбон» за 3 последних года осуществления предпринимательской деятельности, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности, взыскать с ответчика неустойку в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, штраф в размере 50% присужденной суммы.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями предварительного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № стороны обязались заключить основной договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее МКД) - проект «ЖК «Лазурный-2», расположенного <адрес>. Истец осуществил оплату, предусмотренную договором, в установленные сроки. Срок планируемого ввода в эксплуатацию многоквартирного дома договором определен первый квартал 2016 года, до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, объект долевого строительства истцу не передан. Истец указывает, что правоотношения сторон направлены на привлечение ответчиком денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиру, в связи с чем, к спорным отношениям применимы нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Требования истца уплатить проценты за пользование денежными средствами, внесенными истцом в соответствии с предварительным договором, а также об ознакомлении с разрешением на строительство, проектной документацией, получении копий годовых отчетов, аудиторского заключения, ответчиком не удовлетворены.

Решением Гагаринского районного суда города Севастополя от 04 октября 2017 года в удовлетворении иска ФИО5 отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, принять новое решение об удовлетворении иска.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Карбон» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО5 без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился истец, извещен в соответствии с требованиями статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Севастопольского городского суда.

В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Заслушав доклад судьи-докладчика, объяснения представителя ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, доводы возражений, судебная коллегия приходит к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, т.е. начиная с 01 апреля 2005 года (часть 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ).

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию («Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года).

В силу прямого указания Закона об участии в долевом строительстве (в редакции на момент заключения договоров) договор в обязательном порядке должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (часть 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно части 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела, что 14 марта 2014 года в Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ по возведению жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями, социально-культурной и инженерно-транспортной инфраструктурой (2-я линия строительства) в <адрес> (л.д.51,55).

28 февраля 2014 года между ООО «Ан Код Дельта» и ЧП «Карбон» заключен договор долевого участия в строительстве жилых многоквартирных домов со встроенно-пристроенными помещениями, социально-культурной и инженерно-транспортной инфраструктурой на территории земельного участка общей площадью 22,6124 га. Согласно указанному договору строительство жилого комплекса осуществляется на территории земельного участка общей площадью 22.6124 га, принадлежащего Министерству обороны Украины в лице воинской части А-3009 на праве постоянного землепользования на основании государственного акта №№. Застройка участка осуществляется ООО «Ан Код Дельта» на основании договора с Минобороны Украины. ЧП «Карбон» принимает участие в строительстве зданий (объектов), предусмотренных договором или дополнительным соглашением к нему. Функции по строительству объектов возложены на ЧП «Карбон» (л.д.53,60).

В связи с вступлением в силу Федерального конституционного закона Российской Федерации №6-ФКЗ от 21 марта 2014 года, ЧП «Карбон» привело свои учредительные документы в соответствии с законодательством Российской Федерации (л.д.11, 106-121).

06 ноября 2014 года между ООО «Карбон» и ФИО5 заключен предварительный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № (л.д.60).

В пункте 2.1.2 договора отражены проектные характеристики объекта долевого строительства (строительный адрес, расположение, инвестируемая и проектная площадь).

Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи производится после исполнения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договор, но не ранее ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (п.2.1.9) Планируемый ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома первый квартал 2016 года (п.2.1.12).

В соответствии с пунктами 2.1, 3.1 договора стороны обязались заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома - проект «ЖК «Лазурный-2», расположенного по адресу: <адрес> не позднее ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, но после определения и урегулирования процедуры государственной регистрации основного договора на территории города Севастополя.

Согласно справке № ООО «Карбон» на ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 в полном объеме внес обеспечительную сумму в размере <данные изъяты> рублей по предварительному договору № от 06 ноября 2014 года (л.д.10).

Договор не прошел государственную регистрацию.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенная сторонами сделка, поименованная как предварительный договор долевого участия в строительстве, не содержит всех существенных условий основного договора участия в долевом строительстве. При этом судом учтено, что разрешение на строительство объекта, в котором расположено жилое помещение, получено в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины, договор не содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, положения рассматриваемого предварительного договора долевого участия в строительстве о гарантийном сроке объекта долевого строительства противоречит части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку исчисляется со дня ввода объекта в эксплуатацию, а не со дня передачи объекта долевого строительства. Условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства является несогласованным. Кроме того, в предварительном договоре полностью отсутствует информация о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в том числе о реквизитах договора страхования, которая в силу Закона об участии в долевом строительстве является существенным условием договора.

С выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они соответствуют нормам процессуального и материального права, материалам дела.

Из содержания п. 3.1 предварительного договора усматривается, что заключение основного договора поставлено в зависимость от ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, но в любом случае после определения и урегулирования процедуры государственной регистрации Основного договора на территории города Севастополя.

В соответствии с пунктом 3.2 договора стороны пришли к соглашению, что в случае невозможности заключения основного договора долевого участия в строительстве на момент ввода объекта в эксплуатацию вследствие причин, не зависящих от воли сторон, право собственности на квартиру оформляется на застройщика, после чего с участником долевого строительства будет заключен договор купли-продажи недвижимости с последующей передачей ему права собственности и такое решение не будет являться нарушением обязательств по договору.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что в период действия предварительного договора (2014, 2015 годы) в городе федерального значения Севастополе происходило формирование органов государственной власти Российской Федерации, менялось нормативно-правовое регулирование строительной деятельности, осуществлялась перерегистрация юридических лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На момент подписания сторонами предварительного договора строительство многоквартирного дома осуществлялось на земельном участке, принадлежащем Министерству обороны Украины в лице воинской части А-3009 на праве постоянного пользования согласно государственному акту №№, на основании Декларации о начале выполнения строительных работ, выданной Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины № от 14 марта 2014 года, договора о долевом участии в строительстве, заключенном между ООО «Ан Код Дельта» и ЧП «Карбон» от 28 февраля 2014 года (л.д. 51-59, 60-64).

Согласно статье 3.2 Закона города Севастополя от 25 июля 2014 года №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» права аренды и постоянного пользования земельными участками, возникшие до 18 марта 2014 года у органов государственной власти Украины, государственных предприятий Украины, Вооруженных сил Украины, правоохранительных органов Украины, Службы безопасности Украины и иных воинских формирований и военизированных подразделений Украины, прекращаются. Для завершения строительства объектов капитального строительства, возведенных до 18 марта 2014 года и расположенных на земельных участках, находившихся в аренде или постоянном пользовании лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, лицо, обладающее имущественными правами на объект незавершенного капитального строительства и (или) предоставившее документы, подтверждающие факт создания данного объекта капитального строительства и содержащие его описание, имеет право заключить договор аренды земельного участка, необходимого для окончания строительства и обслуживания данного объекта, без проведения торгов в порядке, установленном Правительством Севастополя.

29 августа 2017 года между ООО «Карбон» и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>, сроком на 2 года и 11 месяцев, дата регистрации договора 18 сентября 2017 года (л.д.74).

Пунктом 3 Постановления №224-ПП от 25 марта 2016 года «О некоторых вопросах применения на территории города Севастополя разрешительных документов в сфере строительства, выданных официальными органами Украины», установлено, что на территории города Севастополя документами, подтверждающими получение разрешения на выполнение строительных работ за период времени с 13 мая 2011 года по 18 марта 2014 года, являются уведомления о начале выполнения строительных работ, направленные в адрес Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины; декларации о начале выполнения строительных работ, зарегистрированные Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины, разрешения на выполнение строительных работ, выданные Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины, при условии, что объекты капитального строительства, на которые выданы такие документы, учтены в Управлении государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя как объекты, подлежащие государственному строительному надзору, на основании извещений о начале работ, представленных застройщиками или техническими заказчиками до 01 июня 2016 (независимо от даты начала выполнения работ), в порядке, определенном частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, декларация о начале выполнения строительных работ № от 14 марта 2014 года, зарегистрированная Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины, прекратила свое действие с 01 июня 2016 года.

Учитывая изложенное, ООО «Карбон» на момент заключения договора, а также на день рассмотрения иска не соответствовало требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) Закона об участии в долевом строительстве.

Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за неисполнение принятых обязательств не может быть принят во внимание.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно пункту 2.1.9 предварительного договора долевого участия в строительстве № от 6 ноября 2014 года передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи производится после исполнения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора, но не ранее ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Пунктом 2.1.12 планируемый ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в состав которого входит объект долевого строительства, - первый квартал 2016 года (л.д.12-15). Датой ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод в эксплуатацию.

Учитывая, что срок передачи объекта долевого строительства определен указанием на событие, которое должно наступить, на момент предъявления иска и рассмотрения дела данное событие (ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома) не наступило, основания для применения предусмотренного Законом об участии в долевом строительстве мер ответственности, отсутствуют.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Подписав предварительный договор, истец тем самым выразил свое согласие со всеми его условиями, в том числе, по сроку передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Учитывая изложенное, довод апелляционной жалобы о том, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен пунктом 2.1.12 путем указания первый квартал 2016 года не может быть принят.

Законодатель не устанавливает каких-либо особых правил в исчислении срока передачи объекта долевого строительства, в связи с чем для целей исчисления сроков применяются общие положения гражданского законодательства РФ. Срок передачи объекта долевого строительства может определяться в договоре участия в долевом строительстве либо конкретной календарной датой, либо периодом времени, исчисляемым годами, месяцами, днями и т.д., либо событием, которое должно неизбежно наступить.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы о том, что на отношения сторон распространяются положения Федерального закона от 30декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не могут быть приняты во внимание.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорные отношения сторон подлежат рассмотрению в рамках закона «О защите прав потребителей» являются необоснованными, поскольку истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию апеллянта с постановленным по делу решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения, направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому не могут служить основанием к отмене данного решения.

Доводов, которые могли бы опровергнуть выводы суда и являться основанием к отмене судебного решения, жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

Решение Гагаринского районного суда города Севастополя от 04 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО5 без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Л.В. Володина

ФИО1

ФИО2