Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о расторжении договоров купли-продажи, признании сделок недействительными, признании права собственности на недвижимое имущество,

по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 октября 2016 года,

Заслушав доклад судьи Никоненко Т.П., возражения ответчика ФИО4 и его представителя ФИО6, представителя ответчика ФИО7 – ФИО8, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 и ФИО5 о признании недействительными договоров купли-продажи комнат, заключенных 18.03.2015 между ФИО4 и ФИО7, возврате в собственность истцов комнат площадью 17,3 кв.м и 15,9 кв.м, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей о праве собственности ФИО5 на спорные комнаты и регистрации права собственности истцов на данные объекты недвижимости.

В обоснование требований указано, что истцы являлись собственниками в равных долях комнаты площадью 17, 3 кв.м в квартире № дома № по ..., истица ФИО1 являлась собственником комнаты площадью 15,9 кв.м в данной квартире.

31.07.2014 истцы заключили с ФИО4 договор купли–продажи комнаты площадью 17,3 кв.м, по условиям которого расчет между сторонами будет произведен следующим образом: сумма в 100 000руб. выплачивается до государственной регистрации права собственности, 450000руб. будет выплачена в течении 10 дней с момента регистрации перехода права собственности.

В этот же день ФИО1 заключила с ФИО4 договор купли–продажи комнаты площадью 15, 9 кв.м, по условиям которого расчет между сторонами будет произведен следующим образом: сумма в 100 000руб. выплачивается до государственной регистрации права собственности, 350000руб. будет выплачена в течении 10 дней с момента регистрации перехода права собственности.

Истцами в соответствии с условиями договоров были получены денежные средства по 100000руб., от уплаты оставшейся суммы (450000 + 350000) покупатель уклоняется. Поскольку ответчиком ФИО4 произведена оплата цены объектов недвижимости в размере менее 20%, в соответствии со ст. 488 и ст. 489 ГК РФ комнаты подлежат возвращению в собственность истцов. Согласно сведений из ЕГРП ФИО4 18.03.2015 произведено отчуждение спорных комнат ФИО5. Считают, что сделки от 18.03.2015 являются недействительными в силу ст. 173.1, ч.2 ст. 346 ГК РФ, как совершенной при отсутствии согласия на ее совершение, необходимого в силу закона (том 1 л.д. 3-8).

Уточнив и дополнив в ходе судебного разбирательства заявленные требования, окончательно К-вы просили расторгнуть договоры купли-продажи комнат площадью 17,3 кв.м и 15,9 кв.м, заключенные 31.07.2014 между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4; признать недействительными (ничтожными в силу ч.1 ст. 10 и ч.1 ст. 170 ГК РФ) договоры купли-продажи указанных комнат, заключенные 18.03.2015 между ФИО4 и ФИО5; признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3 право собственности на спорные квартиры; взыскать с ФИО4 7500руб. (по 2500руб. в пользу каждого из истцов) в счет компенсации морального вреда; взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО9 в пользу ФИО4 оплаченные за комнату 100000руб. и с ФИО1 в пользу ФИО4 оплаченные за комнату 100000 руб. (том 1 л.д. 225-230, том 2 л.д. 11-12, 42-43).

В судебном заседании истец ФИО2 и представитель истцов ФИО10 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО8 иск не признала, просила в удовлетворении отказать. Суду пояснила, что часть денежных средств в размере 100000 руб. по каждому договору (в общей сумме 200000 руб.) были переданы истцам в момент подписания договоров купли-продажи и их передаче в Управлении Росреестра для регистрации перехода права собственности. Оставшаяся часть оплаты в сумме 450000 руб. за каждую комнату (в общей сумме 900000 руб.) была передана ФИО11 перед подачей заявления о снятии обременения в виде залога в пользу продавца. Осуществление полного расчета подтверждается подачей совместного заявления залогодержателя и залогодержателя о погашении записи об ипотеке. Обременение в пользу ФИО4 (продавца) обусловлено тем, что после произведения полного расчета и обращения в регистрационную службу для снятия обременения, уже был наложен запрет на совершение каких-либо регистрационных действий в отношении объектов недвижимости и залог сохранен по волеизъявлению сторон.

Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО6 требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать, поддержали позицию представителя ФИО5, дополнив, что оплата ФИО4 за приобретенные у К-вых комнаты в полном объеме подтверждается прекращением залога и снятием ипотеки. Комнаты стали свободны от имеющихся обременений, после чего были проданы ФИО5. Считает, что истцами выбран неверный способ защиты права. В данном случае истцы могут требовать взыскания денежных средств по договорам.

Истцы ФИО1, ФИО12. ответчик ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреетра по Смоленской области просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 октября 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе поданной в интересах истцов, представитель по доверенности ФИО10 просит решение суда отменить, принять новое решение по делу об удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального права и неправильной оценке обстоятельств дела. Указывает на определенные сторонами при заключении договоров купли-продажи последствия нарушения сроков расчетов по данным договорам, влекущие недействительность сделок, в том числе записи о переходе прав собственности к покупателю – ФИО4.

В судебное заседание Судебной коллегии не явились истцы и третье лицо, о времени и месте разбирательства дела извещены надлежаще судом апелляционной инстанции, в соответствии с положениями ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 31.07.2014 между ФИО3, ФИО2, ФИО1 (продавцы) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты площадью 17,3 кв.м, расположенной по адресу: ... стоимостью 550000 руб. (том 1 л.д.12-13).

31.07.2014 между ФИО3(продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты площадью 15,9 кв.м, расположенной по вышеуказанному адресу, стоимостью 450000 руб. (том 1 л.д.16-17).

В договорах купли-продажи отражено, что Продавцы передают, а Покупатель принимает в собственность объекты недвижимости, в пункте 4 указано, что Покупатель часть выкупной цены - 100000 руб. должен оплатить за счет собственных средств на расчетный счет продавцов до государственной регистрации перехода права собственности; а часть средств, в сумме 450000 руб. и 350000 руб. соответственно оплачиваются за счет собственных средств на расчетный счет продавцов после государственной регистрации перехода права собственности в течение 10 дней.

Продавцы передали, а покупатель принял недвижимое имущество вместе с комплектом ключей в момент подписания договора, что подтверждается передаточными актами от 31.07.2014 (л.д. 15, 19)

08.08.2014 стороны сделки обратились в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о прекращении ограничения (обременения) прав в пользу продавца (том 1 л.д. 96-98, 138 оборотная сторона- 139).

Оценивая представленные сторонами по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что исковые требования ФИО3, ФИО2, ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи от 31.07.2014 удовлетворению не подлежат. Доказательств того, что нарушения условий договора имели для истцов существенный характер, ими не представлено, объекты недвижимости был переданы покупателю, при этом договоры купли-продажи не содержит условий о том, что при неоплате покупателями товара, данный договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон.

Пунктом 10 договоров от 31.07.2014 сторонами сделки определено, что в случае, если расчеты между покупателем и продавцами не происходят в указанные в договоре сроки, договор считается ничтожным.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам жалобы, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договоров купли-продажи не имеется.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пунктам 1 - 4 статьи 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486).

По смыслу приведенных правовых норм расторжение договора по решению суда возможно только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенный характер нарушения договора одной из сторон должен проявляться в причинении другой стороне такого ущерба, при котором она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Сторона, предъявившая в суд требование о расторжении договора по данному основанию, должна представить доказательства, подтверждающие характер нарушения.

Иные случаи расторжения договора должны быть специально оговорены в договоре либо в законе. Действующее законодательство не содержит норм, регламентирующих возможность расторжения договора купли-продажи при неоплате товара покупателем, напротив, ст. 486 ГК РФ предусматривает, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Судом установлено, что 18.03.2015 между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключены на аналогичных условиях договоры купли-продажи спорных комнат площадью 17,3 кв.м и 15.9 кв.м, расположенных по адресу: ..., аналогичного содержания (том 1 л.д. 102-103, 142).

В настоящее время собственником спорных комнат является ФИО5, обременение в пользу ФИО4 зарегистрировано в ЕГРП с 23.03.2015 (том 1 л.д. 29-32, 142-144).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что оспариваемые договоры купли-продажи не являются мнимой сделкой, так как данные требования производны от первоначально заявленных требований о расторжении договоров купли продажи от 31.07.2014. При этом Судебная коллегия отмечает, что заключенные 18.03.2015 ФИО4 и ФИО5 договоры купли-продажи исполнены сторонами, объекты недвижимости продавцом переданы покупателю, а переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП.

Кроме того, права истцов, не являющихся собственниками спорного имущества, заключенными сделками не нарушены. Ответчик ФИО4, являвшийся до заключения оспариваемой сделки собственником недвижимого имущества, имел в полной мере право самостоятельно осуществлять свои права собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, в том числе его отчуждения иным лицам.

Действия ФИО5, предъявившего в суд иск к истцам по данному спору о выселении последних из спорной квартиры, на что указывал в суде первой инстанции представитель ФИО5 и не оспаривала стороной истца, свидетельствуют о признании существования правоотношений, возникших на основании договоров купли-продажи от 18.03.2015.

Таким образом, сторонами оспариваемых договоров были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих спорным договорам правовых последствий.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе истцов, направлены на переоценку исследованных судом доказательств, которым в решении дана надлежащая оценка, и не опровергают выводов суда. Не согласиться с оценкой доказательств, данной судом, судебная коллегия не находит оснований.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе - судом не допущено.

Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Отказ в удовлетворении требований о расторжении договоров не препятствует истцам обратиться с требованием о взыскании с покупателя стоимости переданного по договору купли-продажи имущества при представлении соответствующих доказательств.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 06 октября 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2, ФИО3, поданную в их интересах представителем ФИО10 - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: