Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 мая 2021 года гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ТПУ «Ховрино» о признании недействительными условий договора, взыскании компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе ООО «ТПУ «Ховрино» на решение Видновского городского суда Московской области от 22 января 2021 года

заслушав доклад судьи Смольянинова А.В.,

объяснения ФИО1, представителя ООО «ТПУ «Ховрино» по доверенности ФИО2

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, просила признать недействительными пункты договора участия в долевом строительстве от 22.05.2020г. <данные изъяты> а именно: просит признать недействительными условия договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенного с ответчиком, а именно: абз. 2 пункта 3.3.2, абз. 3 п. 3.3.2, часть абз. 4 п. 3.3.2, пункт 3.3.3, абз. 2 п. 3.3.4, пункт 3.4.3, пункт 3.4.4, абз. 1 и 7 пункта 4.3, пункт 5.3, часть пункта 9.2, признать недействительными условия договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от <данные изъяты>, а именно: абз. 2 пункта 3.3.2, абз. 3 п. 3.3.2, часть абз. 4 п. 3.3.2, абз. 5 п. 3.3.2, пункт 3.3.3, абз. 2 п. 3.3.4, пункт 3.4.3, пункт 3.4.4, пункт 4.3, пункт 5.3, часть пункта 9.2, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, судебные расходы на почтовые отправления в размере 163 рубля.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что между ФИО1 и ООО «ТПУ «Ховрино» заключен договор участия в долевом строительстве от 22.05.2020г. №ХВЮ4(К)-2/19/4/166-ДДУ/86881/20.

Предметом данного договора является объект долевого строительства – жилое помещение, <данные изъяты>, условный номер объекта 4-166, этаж 19, корпус 4, площадь 31,43 кв.м.

Кроме того между ФИО1 и ООО «ТПУ «Ховрино» заключен договор участия в долевом строительстве от 03.07.2020г. <данные изъяты>

Предметом данного договора является объект долевого строительства – нежилое помещение, <данные изъяты>, условный номер объекта М-352, этаж -2, корпус подземная стоянка, площадь 15,43 кв.м.

Истец указывает, что заключенные между истцом и ответчиком договоры содержат условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. При подписании договоров представителями застройщика было отказано в изменении их редакции.

В целях досудебного урегулирования спора, истец в адрес ответчика направил по почте претензию, в которой требовала выплатить неустойку. Данная претензия осталась без удовлетворения.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично, признаны недействительными:

- пункт 3.3.3, Абз. 2 п. 3.3.4, пункт 3.4.3, пункт 3.4.4; Абз. 1 и 7 пункта 4.3, пункт 5.3 договора участия в долевом строительстве от 22.05.2020г. <данные изъяты>

- Абз. 2 пункта 3.3.2 договора в части слов: «При наличии у Участника каких-либо замечаний к объекту/его отделке, стороны одновременно с Передаточным актом подписывают протокол замечаний в отношении Объекта с указанием всех имеющихся у Участника замечаний к Объекту/его отделке»;

- Абз. 3 п. 3.3.2 договора в части слов: «Застройщик обязан в течение 20 (двадцати) рабочих дней рассмотреть требования Участника, указанные в протоколе замечаний, и согласовать с Участником разумные сроки устранения замечаний по имеющимся недостаткам Объекта/его отделке»;

- абз.4 п. 3.3.2 договора в части слов: «При этом под уклонением Участника от принятия Объекта понимается неподписание Участником в предусмотренный договором срок по любым причинам Передаточного акта при условии ввода Здания в эксплуатацию и отсутствия в Объекте недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договоров использования».

Признаны недействительными абз. 5 п. 3.3.2, пункт 3.3.3, Абз. 2 п. 3.3.4, пункт 3.4.3, пункт 3.4.4; пункт 4.3, пункт 5.3 договора участия в долевом строительстве от 03.07.2020г. <данные изъяты>, а также:

- абз. 2 пункта 3.3.2 договора в части слов: «При наличии у Участника каких-либо замечаний к объекту, стороны одновременно с Передаточным актом подписывают протокол замечаний в отношении Объекта с указанием всех имеющихся у Участника замечаний к Объекту»; - абз. 3 п. 3.3.2 договора в части слов: «Застройщик обязан в течение 20 (двадцати) рабочих дней рассмотреть требования Участника, указанные в протоколе замечаний, и согласовать с Участником разумные сроки устранения замечаний по имеющимся недостаткам Объекта»;

- абз. 4 п. 3.3.2 договора в части слов: «При этом под уклонением Участника от принятия Объекта понимается неподписание Участником в предусмотренный договором срок по любым причинам Передаточного акта при условии ввода Здания в эксплуатацию и отсутствия в Объекте недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договоров использования».

Взыскана с ООО «ТПУ «Ховрино» в пользу ФИО1 компенсация морального вреда в сумме 5000 рублей, судебные расходы на почтовые отправления в размере 163 рубля, а всего 5 163 рубля.

В удовлетворении искового заявления о признании недействительными иных пунктов договоров и взыскании компенсации морального вреда в большем размере – отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу на предмет его отмены как незаконного.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

В заседании суда апелляционной инстанции истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, к отмене или изменению обжалуемого решения.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом и ООО «ТПУ «Ховрино» заключен договор участия в долевом строительстве от <данные изъяты><данные изъяты> Предметом договора является объект долевого строительства - жилое помещение (квартира), корпус здания – 4, условный номер – 4-166, этаж – 19, номер подъезда – 2, количество комнат – 2, количество помещений вспомогательного использования – 2, общая проектная площадь – 31,43 кв.м.

Указанный договор содержит следующие условия:

- При наличии у Участника каких-либо замечаний к объекту/его отделке, стороны одновременно с Передаточным актом подписывают протокол замечаний в отношении Объекта с указанием всех имеющихся у Участника замечаний к Объекту/его отделке (абз. 2 пункта 3.3.2 договора);

- Застройщик обязан в течение 20 (двадцати) рабочих дней рассмотреть требования Участника, указанные в протоколе замечаний, и согласовать с Участником разумные сроки устранения замечаний по имеющимся недостаткам Объекта/его отделке (абз. 3 пункта 3.3.2 договора);

- При этом под уклонением Участника от принятия Объекта понимается неподписание Участником в предусмотренный договором срок по любым причинам Передаточного акта при условии ввода Здания в эксплуатацию и отсутствия в Объекте недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договоров использования (часть абз. 4 пункта 3.3.2 договора);

- Участник обязан компенсировать Застройщику понесенные им расходы по содержанию Объекта, включающие в себя плату за коммунальные услуги, с момента передачи Объекта и до момента заключения Участником договора управления корпусом здания, в котором располагается Объект, с управляющей организацией, осуществляющей управление Корпусом Здания. Пропорционально площади Объекта долевого строительства компенсировать Застройщику расходы по содержанию Корпуса Здания, включающие в себя плату за коммунальные услуги, работы по управлению Корпусом Здания, содержанию общего имущества в Корпусе с момента передачи Объекта до заключения Участником договора управления Корпусом Здания с Управляющей организацией. Размер причитающегося с Участника платежа для целей, предусмотренных настоящим пунктом Договора, не входит в Цену Договора и определяется Застройщиком расчетным путем исходя из показаний приборов учета потребленных коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление), а в случае их отсутствия – на основании утвержденных/установленных уполномоченным органом местного самоуправления нормативов потребления коммунальных услуг и размера платы на содержание общего имущества в Корпусе Здания. Указанные в настоящем пункте Договора расходы Застройщика компенсируются Участником в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения счета на оплату, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика (пункт 3.3.3 договора);

- До заключения договора управления Корпусом Здания между Участником и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, либо до выбора способа управления на общем собрании собственников помещений, расположенных в Корпусе Здания, Участник обязан компенсировать управляющей организации, с которой Застройщиком в силу действующего законодательства (п. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации) заключен договор управления, расходы по оплате всех фактически произведенных ею затрат, связанных с оказанием услуг и работ по содержанию Объекта и содержанию общего имущества в Корпусе Здания соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество (абз. 2 п. 3.3.4 договора);

- Участник не вправе совершать действия, предусмотренные подп. 2 и 3 п. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (пункт 3.4.3 договора);

- До рассмотрения Застройщиком в порядке, предусмотренном Договором, предъявленного Участником требования, указанного в п. 5.3 Договора, Участник не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от Застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на основании ст. 7 Закона № 214-ФЗ (пункт 3.4.4. договора);

- Цена договора изменяется в случае, если Общая приведенная площадь Объекта, установленная (определенная) после окончания строительства Здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, будет больше или меньше Проектной общей приведенной площади Объекта более чем на 2 % (два процента). В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта от Проектной общей приведенной площади Объекта (как в большей, так и в меньшую сторону) не более чем на 2 % (Два процента) включительно, Цена договора изменению не подлежит, и Стороны доплат или возврата Цены Договора не производят (абз. 1 и 7 пункта 4.3 договора);

- В случае, если объект построен Застройщиком с отступлениями от условий договора и требований технических регламентов, проектной документации или иных обязательных требований, приведшим к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают Объект непригодным для предусмотренного договором использования, Участник вправе потребовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. При этом, Стороны пришли к соглашению о том, что требование о безвозмездном устранении недостатков: подписывается Участником лично либо представителем по нотариально удостоверенной доверенности, содержащей соответствующие полномочия; предъявляется Застройщику в письменном виде и направляется Застройщику в порядке п. 9.7.2 договора; должно содержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на положение договора и/или требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иные обязательные требования, установленные нормативно-правовыми актами, по отношению к которым выявлено несоответствие; должно содержать установленный Участником разумный срок устранения недостатков не менее 30 (тридцати) рабочих дней с даты получения такого требования; при несоблюдении указанных выше условий считается необоснованным, не подлежит рассмотрению Застройщиком и не считается предъявленным Участником (пункт 5.3 договора);

- Если Стороны не смогут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая из сторон имеет право передать спор на рассмотрение в суд в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (часть пункта 9.2 договора).

Судом также установлено, что между ФИО1 и ООО «ТПУ «Ховрино» заключен договор участия в долевом строительстве от <данные изъяты><данные изъяты>. Предметом договора является объект долевого строительства - нежилое помещение (машино-место), условный номер – М-352, этаж расположения: – 2, площадь – 15,43 кв.м.

Указанный договор содержит следующие условия:

- Стороны пришли к соглашению о том, что в случае если Здание (часть Здания) и Объект построены Застройщиком без отступлений от условий Договора и требований технических регламентов, приведших к ухудшению его качества, что подтверждается фактом наличия Разрешения на ввод Здания (части) Здания в эксплуатацию, и не имеет недостатков, которые делают Объект непригодным для предусмотренного использования, Участник не имеет оснований, препятствующих принятию Объекта, а отказ Участника в принятии Объекта (подписание Передаточного акта) является уклонением от приема Объекта и основанием передачи Участнику Объекта в одностороннем порядке (абз. 5 п. 3.3.2 договора);

- Участник не вправе совершать действия, предусмотренные подп. 2 и 3 п. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (пункт 3.4.3 договора);

- Цена договора, указанная в п. 4.2 Договора, является окончательной и не изменяется в случае, если Фактическая площадь Объекта, установленная (определенная) после окончания строительства Здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, будет больше или меньше Проектной площади Объекта (пункт 4.3 договора);

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

То обстоятельство, что положениями п. 3.4.3 и п. 5.3 договоров участия в долевом строительстве фактически ограничено право выбора истца в случае обнаружения недостатков объектов долевого строительства и сводится лишь к праву требования участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, суд находит противоречащим требованиям ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, признавая положения указанных пунктов обоих договоров недействительными.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Следовательно, условия обоих договоров, изложенные в абз. 2 пункта 3.3.2, предусматривающие одновременное подписание передаточного акта и протокола замечаний в отношении объекта долевого строительства, ущемляют право потребителя, установленное ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, на отказ от принятия объекта долевого строительства до выполнения одного из требований потребителя, определенных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а потому являются недействительными.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в разделе 1 «Предмет Договора» заключенных между истцом и ответчиком договоров предусмотрено, что Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости – Многофункциональный жилой комплекс по <данные изъяты> (далее – «Здание»), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания передать Участнику объект долевого строительства, указанный в п. 1.2. Договора, а Участник обязуется выполнить надлежащим образом свои обязательства по оплате денежных средств, предусмотренных Договором, после чего принять объект долевого строительства (п.1.2. Договора) при наличии разрешения на ввод Здания в эксплуатацию.

В п. 2.1 раздела 2 «Правовое обоснование Договора» установлено, что договоры заключены в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – «ГК РФ»), Законом 214-ФЗ и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, с учетом положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также пунктов 1.1. и 2.1 договоров, заключенные договоры порождают обязательства для сторон сделки, для истца как участника долевого строительства и ответчика как застройщика, и относительно предметов договоров, а именно, участия в долевом строительстве Многофункционального жилого комплекса.

Обязательства сторон по предмету договора считаются исполненными с даты подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Дальнейшие отношения истца как лица, принявшего от застройщика объект долевого строительства, и третьего лица, оказывающего услуги по управлению многоквартирным домом, регулируются Жилищным законодательством РФ, а не договором участия в долевом строительстве.

Ссылка ответчика на то, что согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги может быть изменен условиям договора судом отклоняется. В силу указанной нормы порядок может быть изменен условиями договора управления многоквартирным домом, заключенным потребителем с управляющей компанией, а не договором участия в долевом строительстве, заключенным участником с застройщиком.

В тоже время, требования истца о признании недействительными условия договоров, изложенные в п. 9.2, суд признает не подлежащими удовлетворению, так как из буквального толкования данного пункта не следует установление обязательного досудебного порядка урегулирования споров.

В силу ст. 15 Закона № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ, компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на правильно установленных обстоятельствах, подтвержденных представленными доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Все доводы апелляционной жалобы сводятся, по сути, к иной оценке установленных судом обстоятельств и переоценке доказательств, что не может служить основанием к отмене законного и обоснованного решения.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, которые могли бы повлечь отмену, в том числе и безусловную (ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), решения суда, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Видновского городского суда Московской области от 22 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: