Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, взыскании убытков,

по апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3,

на решение Ачинского городского суда Красноярского края от 04 октября 2017 года с учетом дополнительного решения от 09 октября 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома площадью 24 кв.м. кадастровый номер № и земельного участка площадью 900 кв.м. кадастровый номер №, расположенных по адресу <адрес> заключенный 16 ноября 2016 года между ФИО2, ФИО3, ФИО1.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в сумме 250 000 рублей, расходы по госпошлине 5 700 рублей, всего 255 700 рублей, в равных долях по 127 850 рублей с каждого.

В удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в сумме 6 900 рублей отказать.

Взыскать с ФИО4, ФИО3 в пользу ООО «Кадастр Инжиниринг» (ИНН №) расходы по проведению экспертизы в размере 17 500 рублей, в равных долях по 8 750 рублей с каждого».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств, взыскании убытков.

Требования мотивированы тем, что 16 ноября 2016 года по договору купли-продажи ФИО5 приобрела у ФИО3, ФИО2 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> При осмотре жилого дома внешнее техническое состояние было нормальным. До апреля 2017 года дом истицей не эксплуатировался. 23 апреля 2017 года при внутреннем осмотре жилого дома были обнаружены видимые изменения технического состояния дома: деформация стен в результате вспучивания ДВП, скрытая обоями; вырубленная дыра в стене с черным налетом, скрытая клеёнкой; трещины на стенах у потолка; деформация печного обода. Указанные повреждения произошли из–за усадки дома по причине гниения древесины. К дому пристроена баня, использование которой приводит к возникновению сырости в доме. При осмотре дома перед заключением сделки ФИО2 убедила истицу, что дом является капитальным строением, в котором требуется провести только косметический ремонт. Однако техническое состояние дома свидетельствует о том, что дом не является капитальным, статус дома «жилой» был присвоен из-за наличия в нем кирпичной печи и зарегистрирован в упрощенном порядке по декларации в связи дачной амнистией. Дом является обычным садовым домиком, находящимся в аварийном состоянии, стоимость которого не может превышать 250 000 рублей. Ссылаясь на положения ст. ст. 557, 475 ГК РФ, ФИО1 просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного 16 ноября 2016 года между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, взыскать в ее пользу с ответчиков уплаченные по договору денежные средства в размере 250 000 рублей, прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от 18 ноября 2016 года, взыскать с ответчиков в ее пользу расходы понесенные в связи с государственной регистрацией права в сумме 6 900 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 700 рублей.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе ФИО2, ФИО3 просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований ФИО1 отказать. Указывают на допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, связанные с не привлечением к разбирательству по делу нотариуса Ачинского нотариального округа ФИО6, которой была удостоверена оспариваемая сделка купли-продажи от 16 ноября 2016 года. Полагают, что суд при разрешении спора необоснованно применил положения ст. 475 ГК РФ, тогда как экспертным заключением ООО «Кадастр Инжиниринг» установлено, что оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания и аварийным отсутствуют, скрытые дефекты и повреждения отсутствуют, являются устранимыми в ходе проведения текущего ремонта. До заключения договора купли-продажи истица ознакомилась с техническим состоянием недвижимого имущества и претензий к качеству внутреннего состояния дома не имела, что отражено в п. 4 договора. Кроме того в нарушение п. 3 ст. 196 ГК РФ суд вышел за пределы заявленных требований расторгая договора купли-продажи по причине заблуждения.

В письменных возражениях ФИО1, указывая на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявили, в связи, с чем судебная коллегия признает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив материалы дела в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, не явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав ФИО2, ФИО3 и их представителя ФИО7, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и правильно установлено судом, ФИО8 на основании свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей, выданного 05.06.1993 года принадлежал земельный участок для садоводства в обществе <адрес> площадью 900,0 кв.м., после смерти, которого в наследство на указанный земельный участок вступила его супруга ФИО9, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 12.07.2004 года.

После смерти ФИО9 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 22.09.2011 года собственниками земельного участка являлись ФИО3 и ФИО2 по ? доле каждый, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.10.2012 года.

16.11.2016 года между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого ФИО1 приобрела у ФИО3 и ФИО2 жилой дом, площадью 24 кв. м., кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес> за 900 000 рублей и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, расположенный по адресу: <адрес> за 80 000 рублей. Договор купли-продажи удостоверен в нотариальном порядке, государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество за ФИО1 произведена 18.11.2016 года.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, фактически дом и земельный участок были проданы за 250 000 рублей, расчет произведен между сторонами в полном объеме.

Судом первой инстанции установлено, что 21.04.2017 года ФИО1 направила в адрес ФИО2 и ФИО3 письменное требование о расторжении заключенного договора купли-продажи, указав, что она была введена в заблуждение относительно технического состояния жилого дома, поскольку в ноябре 2016 года при осмотре дома не были видны волнообразные стены. В апреле 2017 года при осмотре дома она увидела клеенку на стене, за которой оказалась вырубленная дыра с чернотой. При рассмотрении стены она увидела волны на стене, которые, по её мнению, появились из-за сырости, однако её об этом в известность не поставили. В связи с тем, что направленное требование осталось без удовлетворения истец обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования ФИО5, суд первой инстанции со ссылкой на заключение эксперта ООО «Кадастр Инжиниринг» № от 28.09.2017 года, пришел к выводу о том, что скрытые дефекты и повреждения в приобретенном доме отсутствуют, имеющиеся повреждения относятся к явным, являются устранимыми и получены в результате эксплуатации и воздействия внешних факторов. Вместе с тем, правовой режим садового земельного участка предусматривает возведения на нем жилого строения, предназначенного для временного проживания, а не жилого дома, который расположен в садовом обществе «Транспортник», следовательно, истец, при заключении договора купли-продажи была введена в заблуждение относительно технических характеристик дома, что является основанием для отказа от исполнения договора и возврате уплаченной по договору денежной суммы.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку данные выводы не основаны на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

В силу ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.На основании ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 469 п. 1, 2 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 п. 2 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из заключенного16.11.2016 года между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, ФИО1 приобрела у ФИО3 и ФИО2 жилой дом, площадью 24 кв. м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, расположенный по адресу: <адрес> за 80 000 рублей.

Согласно п. 1 вышеуказанного договора купли-продажи дом принадлежит продавцам, на праве общей долевой собственности по ? доли каждому, на основании свидетельства о праве на наследство по закону выданного 22.09.2011 года нотариусом, Декларации об объекте недвижимого имущества от 01.04.2015 года, право общей долевой собственности зарегистрировано 14.04.2015 года.

Согласно п. 2 договора купли-продажи, ФИО1, купила земельный участок с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, расположенный по адресу: <адрес>

ФИО1 до заключения договора ознакомилась с техническим состоянием недвижимого имущества, которое отчуждается по настоящему договору, путем внутреннего осмотра и претензий к ФИО3, ФИО2, по качественному состоянию не имеет. Качественное состояние отчуждаемого недвижимого имущества покупателя устраивает. Стороны претензий друг к другу не имеют. Согласно ст. 556 ГК РФ, настоящий договор является документом, свидетельствующим, что передача дома и земельного участка состоялась и имеет силу акта приема-передачи. ФИО1 начиная с 16.11.2016 года, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт вышеуказанного недвижимого имущества, а также участвует, соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным всего дома (п. 4 договора).

Договор удостоверен в нотариальном порядке, подписан сторонами, при подписании которого стороны претензий не предъявляли, государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество за ФИО1 произведена 18.11.2016 года.

Согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.11.2016 года, за ФИО1 зарегистрирован дом, площадью 24 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок, с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства, общей площадью 900 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Из указанного следует, что ФИО1 до заключения договора ознакомилась с техническим состоянием недвижимого имущества лично, до стороны истца была доведена вся информация относительно домовладения расположенного в садовом обществе и возведенного на садовом земельном участке, регистрация права собственности на который была осуществлена на основании данных указанных в декларации об объекте недвижимости, а также вся информация относительно земельного участка, относительно категории, вида разрешенного использования, площади и расположения земельного участка, что следует из договора купли-продажи недвижимого имущества, подписанного сторонами и зарегистрированного в установленном законом порядке, на основании которого осуществлен переход права собственности от ответчиков к истцу ФИО1

Кроме того, согласно результатов проведенной по делу судебной экспертизы назначенной определением суда от 23.06.2017 года, выполненной ООО «Кадастр Инжиниринг» № от 28.09.2017 года, следует, что в доме требуется проведение ремонтных работ по устранению физического износа фундамента дома, стен, перекрытия, крыши и кровли, полов, дверных и оконных проемов, внутренней системы инженерного оборудования, которые в целом признаны работоспособными. Выявленные в результате экспертного осмотра повреждения и дефекты относятся к явным, получены в результате эксплуатации и воздействия внешних факторов с момента строительства. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания, аварийным отсутствуют. Скрытые дефекты и повреждения отсутствуют, повреждения и дефекты являются устранимыми в ходе проведения текущего ремонта здания. Конструктивные элементы здания находятся в эксплуатируемом состоянии.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что приобретенное стороной истца по договору купли-продажи домовладение отвечает предъявляемым к нему требованиям. Скрытые дефекты и повреждения отсутствуют, повреждения и дефекты являются устранимыми в ходе проведения текущего ремонта здания, следовательно, возможно использование земельного участка и дома по назначению.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что ФИО1 до заключения договора ознакомилась с техническим состоянием недвижимого имущества, до стороны истца была доведена вся информация относительно домовладения расположенного в садовом обществе и возведенного домовладения на садовом земельном участке, а также информация относительно земельного участка, относительно категории, вида разрешенного использования, площади и расположения земельного участка, что следует также из договора купли-продажи недвижимого имущества, подписанного сторонами и зарегистрированного в установленном законом порядке, претензий относительно статуса домовладения и правового режима садового земельного участка истец не высказывала, доказательств заблуждения относительно технических характеристик домовладения истец в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ не представила, напротив, как следует из материалов дела, ФИО1 представлена полная и достоверная информация относительно приобретенного недвижимого имущества, качество которого соответствует условиям договора продажи недвижимости, нарушение условий заключенного договора не имеется.

Указанные обстоятельства с учетом требований вышеуказанных положений действующего законодательства свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченных по договору денежных средств.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции, с учетом дополнительного решения подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что в силу ст. 98 ГПК РФ с учетом отказа в удовлетворении требований ФИО1, с последней подлежат взысканию судебные расходы за проведение экспертизы в размере 17 500 рублей, которые подтверждены материалами дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Ачинского городского суда Красноярского края от 04 октября 2017 года, с учетом дополнительного решения этого же суда от 09 октября 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, взыскании убытков, расходов по оплате государственной пошлины, отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Кадастр Инжиниринг» (ИНН №) расходы по проведению экспертизы в размере 17 500 рублей.

Председательствующий:

Судьи: