Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 12 февраля 2019 года гражданское дело №2-976/2018 по апелляционной жалобе АО «ГлавСтройКомплекс» на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июля 2018 года по иску ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, Жила О. С., ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к АО «ГлавСтройКомплекс» об обязании выполнить действия по постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Петровой Ю.Ю., объяснения представителя временного управляющего АО «ГлавСтройКомплекс» ФИО15 – ФИО16, представителя ФИО10 – ФИО17, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, Жила О.С., ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 обратились в суд с иском к АО «ГлавСтройКомплекс» об обязании выполнить действия по постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... по строительному адресу: <адрес> ссылаясь в обоснование заявленных требований на то обстоятельство, что заключили с ответчиком договоры долевого участия в строительстве названного многоквартирного жилого дома, по условиям которых ответчик обязался осуществить строительство многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес> и передать истцам квартиры в срок до 31 января 2016 года. Истцы оплатили долевые взносы в установленные сроки и в полном объеме, однако ответчиком строительство многоквартирного дома до настоящего времени не завершено, квартиры истцам не переданы. Бездействие ответчика по постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства препятствует возможности истцам реализовать свои права на получение приобретенных квартир в собственность, признать и зарегистрировать право собственности на квартиры, в том числе в случае возбуждения процедуры банкротства.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июля 2018 года исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, Жила О.С., ФИО11, ФИО12, ФИО13 и ФИО14 удовлетворены с возложением на АО «ГлавСтройКомплекс» обязанности выполнить действия по постановке на кадастровый учет и государственной регистрации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №... по строительному адресу: <адрес> - предоставить заявление с необходимыми для кадастрового учета документами, в том числе техническим планом объекта, во Всеволожский районный отдел Управления Росреестра по Ленинградской области в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В апелляционной жалобе АО «ГлавСтройКомплекс» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истцы ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, Жила О.С., ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 не явились, о времени и месте судебного заседания извещались телефонограммами и посредством направления судебных повесток почтовой связью /<...>/, представитель третьего лица Всеволожского ОСП УФССП России по Ленинградской области, судебный пристав-исполнитель ФИО18 не явились, о времени и месте судебного заседания извещались посредством направления судебных повесток почтовой связью /<...>/, доказательств уважительности причин своей неявки суду не представили, об отложении слушания дела ходатайств не заявляли.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, не находит правовых оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, Жила О.С., ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 заключили с АО «ГлавСтройКомплекс» договоры долевого участия в строительстве, по условиям которых, ответчик обязался осуществить строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> и передать дольщикам квартиры в указанном доме в срок до 31 декабря 2016 года.

До настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, квартиры истцам не переданы.

Истцы указывали, что строительная готовность дома около 100%, строительные работы не ведутся, ответчику неоднократно выдавались предписания по устранению нарушений при строительстве.

Земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта находится в собственности АО «ГлавСтройКомплекс».

Объект незавершенного строительства на кадастровый учет не поставлен. Ответчик уклоняется от регистрации объекта незавершенного строительство, при том обстоятельстве, что строительные работы на объекте не ведутся.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 40 Федерального закона Российской Федерации №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принял во внимание содержание выданных ответчику предписаний и пришел к выводу о наличии объекта незавершенного строительства, возможного к регистрации в целях реализации прав дольщиков по договорам долевого участия в строительстве, принимая во внимание длительность нарушения сроков окончания строительства объекта и наличие сведений о финансовой нестабильности застройщика, что подтверждено многочисленными обращениями с заявлениями о признании застройщика банкротом.

В апелляционной жалобе ответчик повторяет позицию, изложенную в возражениях на исковые требования о невозможности осуществления регистрационных действий в отношении спорного объекта в связи с установленными судебными приставами-исполнителями ограничениями, а также ссылается на то обстоятельство, что удовлетворение исковых требований нарушит права иных кредиторов, кроме того, считает, что судом нарушены нормы материального права, в частности ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку передача объекта незавершенного строительства дольщикам осуществляется посредством создания ими ЖСК, доказательств создания которого суду не представлено.

Судебная коллегия доводы апелляционной жалобы отклоняет, находит их несостоятельными.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся такие объекты, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона).

В силу природы договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома возникновение прав на приобретение квартиры в собственность зависит от исполнения обязательства по уплате инвестиционного взноса потребителем до завершения строительства в том объекте, который определен договором участия в строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 8 этого же Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в объекте может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, т.е. уже существующего в качестве обусловленного договором объекта недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.

Соответственно, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию стороной истца по настоящему делу, являлось фактическое наличие индивидуально-определенного объекта строительства, нежилого помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана. Данное правило применяется и в случае, если на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (<...>%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.

Принимая во внимание приведенные нормы права и разъяснения ВС РФ, судебная коллегия находит обоснованными заявленные истцами требования о постановке объекта на кадастровый учет для признания права собственности на объект незавершенного строительства.

В апелляционной жалобе ответчик указывал, что 08 августа 2018 года Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области возбуждено дело о банкротстве ответчика с введением процедуры наблюдения.

В установленные договорами долевого участия в строительстве сроки – до 31 декабря 2016 года, строительство не завершено.

Возражая против постановленного судебного решения, ответчик указывал судебной коллегии на отсутствие консервации объекта, продолжение строительных работ, что препятствует кадастровому учету.

Принимая во внимание, что указанное значимое для дела обстоятельство не было поставлено на обсуждение судом первой инстанции, судебной коллегией ответчику было предложено представить доказательства осуществления на объекте строительных работ, в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы было отложено для предоставления времени на сбор и подготовку доказательств.

В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств ведения строительных работ на объекте ответчиком не представлено, что не дает оснований для вывода о ведении застройщиком работ на объекте.

Усматривая неполноту исследования судом первой инстанции вопроса о соответствии характеристик спорного объекта объекту незавершенного строительства, судебная коллегия, судебной коллегий был сделан запрос о степени строительной готовности объекта.

Частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

На необходимость суда апелляционной инстанции оказывать содействие в собирании и истребовании доказательств указано в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", согласно абзацу второму которого, если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Учитывая указанные положения Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции в качестве дополнительного доказательства по делу из Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области истребованы сведения о степени готовности объекта, в соответствии с ответом на который степень готовности объекта по адресу: <адрес> составляет <...>%.

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, поступившие сведения о степени готовности объекта, превышающей 80%, а также отсутствие доказательств ведения строительных работ на объекте, судебная коллегия находит требования истцов подлежащими удовлетворению, поскольку имеется объект незавершенного строительства, отсутствие кадастрового учета которого препятствует истцам в признании на него права собственности.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о нарушении прав иных кредиторов обязанием ответчика осуществить кадастровый учет объекта незавершенного строительства несостоятельны, поскольку как было установлено выше, кадастровый учет объекта позволит дольщикам осуществить регистрацию своего права собственности на данный объект и тем самым защитить при банкротстве ответчика.

Явившийся в судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель временного управляющего АО «ГлавСтройКомплекс» также указал на соответствие интересам дольщиков принятого по делу судебного акта.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика о нарушении судом положений Федерального закона Российской Федерации от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), в частности предусматривающего возможность передачи дольщикам объекта незавершенного строительства путем создания ЖСК, созданного по решению общего собрания дольщиков, изъявивших желание по погашению требований получением объекта незавершенного строительства, а не денежных средств долевого взноса, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Подпунктом 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусмотрено, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении ряда условий, в том числе: участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

На основании пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.

Вместе с тем, ответчиком не принято во внимание то обстоятельство, что объектом незавершенного строительства место ведения строительных работ становится только после его регистрации в качестве такового.

Соответственно кадастровый учет предшествует действиям, описанным в ст. 201.10 Закона о банкротстве.

При таких обстоятельствах, поскольку вопрос о передаче объекта незавершенного строительства дольщиком не разрешался судом, нарушения норм материального права судебная коллегия при разрешении спора не усматривает.

Таким образом, постановленное решение суда является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «ГлавСтройКомплекс» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: