Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Октябрьского районного суда г.Барнаула от 19 декабря 2013 года по делу по заявлению Копылова В. И. об оспаривании решения органа государственной власти.

Заслушав доклад судьи Котликовой О.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Копылов В.И. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее по тексту- Управление Росреестра по Алтайскому краю) от 26 августа 2013 года в государственной регистрации договора аренды части нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 25 кв.м. от 05 июля 2013 года; возложении на Управление Росреестра по Алтайскому краю обязанности произвести государственную регистрацию указанного договора.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником двухэтажного незавершенного строительством объекта (здание) общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности ему (*** доли) и *** Н.В. (*** доля).

26 июля 2013 года заявитель предоставил в Управление Росреестра по Алтайскому краю документы для государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения площадью 25 кв.м. от 05 июля 2013 года, находящегося в вышеуказанном здании.

26 августа 2013 года получено сообщение об отказе в государственной регистрации договора по тем основаниям, что ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает сдачу в аренду объектов незавершенного строительства; в нарушение ст.25.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к договору аренды не приложен кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади.

По мнению заявителя, данный отказ является незаконным, поскольку для индивидуализации помещения, расположенного в здании, принадлежащем арендодателю на праве собственности, достаточно описать в договоре само здание или сооружение, в котором находится объект аренды, а также определить площадь и состав помещения, передаваемого в аренду. Согласно действующему законодательству приложением к договору может быть либо кадастровый паспорт на здание или сооружение, частью которого является помещение, либо документы технического учета или технической инвентаризации, выданные до 01 марта 2008 года, на которых в графической части было выделено помещение, передаваемое в аренду. В представленном для регистрации договоре аренды от 05 июля 2013 года были указаны все индивидуальные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; в кадастровом паспорте имелся план первого этажа, на котором выделена арендуемая часть помещения площадью 25 кв.м. Ссылка Управления Росреестра по Алтайскому краю при отказе на ст.25.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является несостоятельной, поскольку данная норма содержит особенности регистрации договора купли-продажи жилого помещения, а не договора аренды. Кроме того, ранее при регистрации аналогичного договора от 15 мая 2012 года оснований для отказа регистрирующий орган не усмотрел, и договор был зарегистрирован.

Решением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 19 декабря 2013 года заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Росреестра по Алтайскому краю от 26 августа 2013 года в государственной регистрации договора аренды нежилого здания (его части), находящегося по адресу: <адрес>, от 05 июля 2013 года. На Управление Росреестра по Алтайскому краю возложена обязанность произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора аренды. Этим же решением с Управления Росреестра по Алтайскому краю в пользу Копылова В.И. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме *** руб.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Алтайскому краю просит решение отменить и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что передача в аренду части незавершенного строительством объекта нарушает запрет эксплуатации здания до получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, установленный ст.9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее по тексту - КоАП РФ); наличие у арендодателя права собственности не изменяет качества объекта, не введенного в эксплуатацию; объекты незавершенного строительства могут использоваться только для завершения строительства и последующего ввода в эксплуатацию, коммерческое использование таких объектов по договору аренды, в том числе для реализации алкогольной продукции, запрещено. Судом не дано оценки тому обстоятельству, что на плане первого этажа незавершенного строительством объекта выделенная арендуемая часть находится в помещении площадью 30,7 кв.м., перегородки, позволяющие определить складскую и торговую площадь, отсутствуют; в договоре аренды не указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору, поскольку план первого этажа не согласовывался сторонами договора аренды в качестве приложения к договору, что свидетельствует о незаключенности договора аренды. Из п.10 ч.2 ст.7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Приказа Минэкономразвития России от 28 декабря 2012 года №831 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории» следует, что неизолированная часть помещения может быть объектом аренды в случае, если в договоре содержатся данные, позволяющие точно ее индивидуализировать, а также если в отношении нее произведен кадастровый учет и данные отражены в кадастровом паспорте; вместе с тем заявитель не представил доказательства, подтверждающие постановку объекта аренды на кадастровый учет. При вынесении решения суд сослался на разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, содержащиеся в письме от 14 июля 2011 года №14-4499-ГЕ, которые в настоящее время применению не подлежат в связи с принятием вышеуказанного Приказа №831.

Изучив материалы дела, выслушав представителя Управления Росреестра, Копылова В.И. и его представителя, *** Н.В., проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения.

Как следует из материалов дела, Копылову В.И. и *** Н.В. на праве общей долевой собственности (*** и *** доли соответственно) принадлежит незавершенный строительством объект общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ.

Указанный объект расположен на земельных участках, принадлежащих на праве собственности Копылову В.И. (<адрес>) и на праве общей совместной собственности (по *** доли) Копылову В.И. и *** Н.В. (<адрес>), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ.

05 июля 2013 года между Копыловым В.И., *** Н.В. и ООО «***» заключен договор аренды нежилого здания (его части), согласно п.1.1 которого арендодатели обязуются передать арендатору в аренду часть нежилого помещения (25 кв.м.), находящегося в двухэтажном незавершенном строительством объекте (здании) по адресу: <адрес>, отмеченного на экспликации площадью 25 кв.м. из них складская площадь 20 кв.м., торговая - 5 кв.м.

09 июля 2013 года Копылов В.И. и *** Н.В. обратились в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.

Уведомлением от 26 июля 2013 года государственная регистрация договора аренды регистрирующим органом приостановлена.

Решением государственного регистратора Управления Росреестра по Алтайскому краю от 26 августа 2013 года на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон) отказано в государственной регистрации договора аренды вышеуказанной части нежилого помещения.

Согласно абзацу 4 п.1 ст.20 Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Абзац 10 данной нормы основанием для отказа в государственной регистрации прав устанавливает факт того, что не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В данном случае основанием для отказа послужило то, что незавершенный строительством объект не может выступать предметом аренды, что к договору аренды недвижимого имущества не приложен кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади.

Давая оценку оспариваемому отказу, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что объект незавершенного строительства может являться объектом аренды.

Согласно п.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам (недвижимому имуществу).

В пункте 1 ст.607 ГК РФ указано, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Однако в действующем законодательстве, в т.ч. ст.650 ГК РФ, такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует.

Положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору передается не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть, в т.ч. расположенная в незаверенном строительством объекте. Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на неверном толковании закона.

Ссылки в жалобе на то, что передача в аренду части незавершенного строительством объекта нарушает запрет эксплуатации здания до получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, установленный ст.9.5 КоАП РФ, а также недопустимости коммерческого использования таких объектов по договору аренды, не принимаются во внимание, поскольку в силу ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и вышеприведенных норм ГК РФ не являются основанием для отказа в регистрации договора аренды.

Судебная коллегия соглашается также с выводом суда о незаконности отказа в части того, что к договору аренды недвижимого имущества не приложен кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади.

В соответствии с п.3 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Согласно п.11 ст.33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2009 года №334-ФЗ) после 1 января 2013 года кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества, только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Следовательно, если права на указанные недвижимые вещи (здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Из материалов дела следует, что кадастровый паспорт от 18 мая 2012 года на объект незавершенного строительства, в котором расположено предоставляемое в аренду помещение, у Управления Росреестра по Алтайскому краю имелся. Данный кадастровый паспорт, содержащий в п.1.9 указание на арендуемую часть помещения площадью 25 кв.м., предоставлялся в регистрационный орган Копыловыми для регистрации договора аренды от 15 мая 2012 года, по которому предметом аренды являлась та же часть нежилого помещения площадью 25 кв.м. Договор аренды от 15 мая 2012 года был зарегистрирован Управлением Росреестра по Алтайскому краю 31 мая 2012 года.

Поскольку кадастровый паспорт на вышеуказанное помещение уже предоставлялся для государственной регистрации и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, отказ Управления Росреестра по Алтайскому краю в государственной регистрации договора аренды на основании абз.10 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необоснован.

Ссылка в жалобе на то, что в договоре аренды не указаны данные, позволяющие установить арендованное имущество, в связи с чем необходим кадастровый паспорт на арендуемую часть помещения, подлежит отклонению как несостоятельная.

Согласно п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, обществу по договору аренды передано в незавершенном строительством объекте (здании), расположенном в <адрес>, нежилое помещение площадью 25 кв.м., из них складская площадь - 20 кв.м., торговая - 5 кв.м., для реализации алкогольной продукции.

Подпунктом «а» пункта 4.1 договора аренды установлено, что данный договор является одновременно актом приема-передачи.

План первого этажа с экспликацией арендуемой части помещения площадью 25 кв.м. содержит графическое описание объекта аренды.

В п.1.9 кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, расположенного по вышеуказанному адресу, содержится указание на арендуемую часть помещения площадью 25 кв.м.

Таким образом, между сторонами договора аренды достигнуто соглашение о передаваемом в аренду помещении, неопределенности в предмете договора у сторон не имеется, индивидуальные характеристики объекта, подлежащего передаче в аренду, определены, договор подписан арендодателями и арендатором.

Утверждение в жалобе о незаключенности договора аренды по тому основанию, что на плане первого этажа незавершенного строительством объекта выделенная арендуемая часть находится в помещении площадью 30,7 кв.м., и перегородки, позволяющие определить складскую и торговую площадь отсутствуют, при этом план первого этажа не согласовывался сторонами в качестве приложения к договору, не может быть принято, поскольку с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте недвижимого объекта, текстуального описания предмета аренды в договоре и графического отображения на экспликации не свидетельствует о неопределенности предмета договора. При этом на экспликацию арендуемой части помещения площадью 25 кв.м., отраженную в плане первого этажа, имеется указание в п.1.1 договора, подписанного сторонами.

Ссылка Управления Росреестра по Алтайскому краю на Приказ Минэкономразвития России от 28 декабря 2012 года №831 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории» с учетом установленных фактических обстоятельств дела не опровергает выводы суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Приведенный в жалобе пункт 10 ч.2 ст.7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (утративший силу с 01 октября 2013 года), согласно которому в государственный кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимости, а именно сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости, не свидетельствует в рассматриваемом случае о наличии оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения в незавершенном строительством объекте.

Как установлено выше, кадастровый паспорт на здание, содержащий сведения о передаваемом в аренду помещении, у Управления Росреестра по Алтайскому краю имелся, условия договора о предмете аренды сторонами согласованы, договор содержит необходимую информацию о передаваемой части помещения, текстуальное и графическое описание предмета договора позволяет индивидуализировать передаваемый в аренду объект.

То обстоятельство, что при вынесении решения суд сослался на разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, содержащиеся в письме от 14 июля 2011 года №14-4499-ГЕ, не свидетельствует о незаконности правильного по существу судебного акта.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Барнаула от 19 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи