Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 января 2017 года гражданское дело № 2-3978/2016 по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 22 августа 2016 года по иску ФИО4 к акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» об обязании исполнить условия договора купли-продажи земельного участка.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения истицы ФИО4, ее представителя ФИО5, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика АО «Фонда имущества Санкт-Петербурга» - ФИО6, возражавшей против доводов апелляционной жалобы,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратилась в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с иском к акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», в котором просила обязать руководителя акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» обеспечить исполнение условий договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нём зданием от 05 апреля 2013 года № 11145-АЗ, подписав акт о выполнении условий, указанных в пункте 3.1.3 названного договора.

В обоснование заявленных требований истица указала, что является собственником жилого дома (многоквартирный жилой дом, назначение: многоквартирный дом, 1 - этажный, общая площадь 68,2 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> кадастровый (или условный) номер: №...; о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «13» мая 2013 года сделана запись регистрации №..., а также земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов), общая площадь 1 228 кв. м. адрес (местонахождение) объекта: <адрес> кадастровый (или условный) номер: №..., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «13» мая 2013 года сделана запись регистрации №.... Указанные дом и участок приобретены истцом для личных нужд гражданина, не связанных с предпринимательской деятельностью, у Фонда имущества на основании договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием от 05.04.2013 №11145-АЗ с обязательством истца в течение 42 месяцев выполнить разборку дома (который на момент приобретения был признан аварийным и подлежащим сносу), с последующим воссозданием в прежних объемно-планировочных решениях и сохранением внешнего облика дома. После завершения реконструкции дома 14.03.2016 по заявлению истца от 25.01.2016, и от 01.02.2016 комиссия в составе 1) главного специалиста отдела надзора за строительством и реконструкцией объектов Правобережной зоны Санкт-Петербурга Управления государственного строительного надзора Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (СГСНиЭ) П.К.Ю.; 2) главного специалиста отдела строительства и землепользования администрации Курортного района Санкт-Петербурга С.В.К.; 3) заместителя начальника отдела развития административных районов Санкт-Петербурга Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) М.С.В.; 4) начальника отдела зон охраны пригородных районов Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Г.Н.П.; 5) старшего инспектора Курортного районного отдела Комитета имущественных отношений (РО КИО) С.В.Л. -было проведено комиссионное обследование результатов реконструкции дома на предмет проверки соответствия объекта капитального строительства (жилого дома) после произведенной реконструкции параметрам, указанным в выданном администрацией Курортного района Санкт-Петербурга разрешения на строительство (реконструкцию) индивидуального (одноквартирного) жилого дома от 03.07.2014 № 40, в том числе требованиям режима зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 2-5, а также соответствия его требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам. В результате комиссионного обследования установлено, что строительство осуществлено в соответствии с выданным администрацией Курортного района Санкт-Петербурга разрешением на строительство от 03.07.2014 № 40, и схемой планировочной организации земельного участка. Внешний облик, фасады жилого дома, формирующие уличный фронт воссозданы. Комиссией постановлены выводы: 1) возведенный жилой дом является индивидуальным (одноквартирным) жилым домом; 2) параметры возведенного жилого дома соответствуют требованиям режима зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 2-5 (г. Зеленогорск), выданному разрешению на строительство (реконструкцию). Заключение комиссии было предоставлено специалисту Фонда имущества, впоследствии также было предоставлено Техническое заключение от 04.02.2016 ООО «Лабораторией строительной экспертизы», составленное истцом по указанию специалиста Фонда имущества. С учётом вышеизложенного, по мнению истца, согласно пункту 3.1.3. договора у Фонда возникло встречное обязательство оформить Акт о выполнении условий, указанных в п. 3.2.3. договора. Фонд имущества ответил отказом №1218/28 от 20.04.2016, согласно которому необходимо предоставить кадастровый паспорт на вновь созданный объект и свидетельство о регистрации права собственности.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 22 августа 2016 года в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО4 просит отменить решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 22 августа 2016 года, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального права при неверном определении обстоятельств дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что 05 апреля 2013 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действующего на основании договора поручения от 20 апреля 2010 года № Фао-238/2010, доверенности от 20 апреля 2010 года № 9374-42, и ФИО4 на основании протокола об итогах аукциона в электронной форме от 20 марта 2013 года № РАД-39341 был заключен договор № 11145-АЗ купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, площадью 228 кв.м, кадастровый номер №... (далее - Участок) с расположенным на нем многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес> площадью 68,2 кв.м, кадастровый номер №... (далее - Здание) (далее - Договор).

На основании распоряжений Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 22 марта 2012 года № 558-рз и от 11 декабря 2012 года № 2318-рз, в соответствии с п. 3.2.3. вышеуказанного Договора на покупателя возложена обязанность по выполнению следующего условия: осуществить разборку Здания, являющегося историческим зданием в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года № 820-7, в течение 6 месяцев с момента заключения Договора и возвести в течение 42 месяцев с момента заключения Договора на освобожденном участке объект недвижимости при условии восстановления внешнего облика Здания, если оно формирует уличный фронт застройки. Указанные в настоящем пункте обязательства покупателя являются существенным условием договора.

Согласно п. 3.1.3 договора по итогам выполнения Покупателем принятых на себя обязательств Продавец обязуется оформить Акт о выполнении условий, указанных в п. 3.2.3 договора.

В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22 декабря 2005 года № 728-99, Здание находится в зоне «2ЖД» - зоне малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием этой зоны.

Согласно Закону Санкт-Петербурга от 16 февраля 2009 года № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» Здание находится в территориальной зоне «Т2ЖД2» - многофункциональной зоне малоэтажных многоквартирных жилых домов и объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторических пригородов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года № 820-7, Здание расположено в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности 2 (участок ЗРЗ 2-5) объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (Курортный район, г. Зеленогорск).

Все действия по распоряжению объектом должны осуществляться в соответствии с установленным режимом использования земельного участка, в связи с чем на основании заключения КГИОП от 13 марта 2014 года № 18-104-1 Покупателем был разработан градостроительный план RU7 8100000-199 81 (далее - ГПЗУ), утвержденный распоряжением Комитетом по градостроительству и архитектуре от 10 июня 2014 года № 1524, согласно которому требование к назначению объекта капитального строительства на Участке - индивидуальный жилой дом.

Администрация Курортного района Санкт-Петербурга на основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ дала разрешение от 03 июля 2014 года № 40 на реконструкцию Здания под индивидуальный (одноквартирный) жилой дом со следующими техническими характеристиками: общей площадью 200 кв.м, строительным объемом 600 куб.м, этажностью - 2 этажа и др. Срок действия разрешения до 03 июля 2024 года.

В соответствии с указанным разрешением ФИО4 разрешена реконструкция объекта капитального строительства многоквартирного дома (кадастровый номер №...) под индивидуальный (одноквартирный) (одноквартирный) жилой дом со следующими техническими характеристиками: общей площадью 200,0 кв.м, строительным объемом 600,0 куб.м, этажностью - 2 этажа, высотой по коньку 10,0 м, площадью застройки не более 200,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер земельного участка №...

При выдаче указанного разрешения Администрация Курортного района руководствовалась градостроительным планом земельного участка RU78100000-19981, утвержденным распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 10 июня 2014 года № 1524 и заключением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга от 13 марта 2014 года № 18-104-1, в соответствии с которыми установлено требование к назначению объекта капитального строительства на указанном земельном участке - индивидуальный жилой дом.

Актом обследования объекта по адресу: <адрес>, от 14 марта 2016 года, составленным представителями Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, администрации Курортного района, Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга установлено, что возведенный по указанному адресу жилой дом является индивидуальным (одноквартирным) жилым домом. Параметры возведенного жилого дома соответствуют требованиям режима зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 2-5 (г. Зеленогорск), разрешению на строительство (реконструкцию) от 03 июля 2014 года № 40 и градостроительному плану земельного участка RU78100000-19981.

<дата> истица обратилась в АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» с требованием об оформлении акта о выполнении условий, указанных в п.3.2.3. договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием.

В своем ответе АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» указал, что в соответствии с действующим законодательством не является тем органом, который вправе определять законность и правомерность создания объекта недвижимости. Истице предложено для подтверждения выполнения обязательств по договору представить кадастровый паспорт, а также свидетельство о праве собственности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пришел к обоснованному выводу, что реконструкция Здания, ранее представлявшего собой многоквартирный жилой дом, находившийся в момент передаче истице в аварийном состоянии, повлекла за собой создание нового объекта недвижимости с новым функциональным назначением и новыми техническими параметрами, а создание объекта в качестве объекта недвижимости подтверждается кадастровым учетом, в связи с чем права на недвижимое имущество подлежат регистрации.

С учетом изложенного, истице необходимо для подтверждения выполнения обязательств по договору предоставить кадастровый паспорт или выписку из государственного кадастра недвижимости, подтверждающие учет созданного объекта в качестве объекта недвижимости, а также свидетельство о регистрации права собственности на созданный объект недвижимости.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку заявлены к ненадлежащему ответчику.

В соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16 февраля 2015 года № 98, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, в полномочия Комитета входит, в том числе, распоряжение государственным имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с действующим законодательством.

Ранее действовал Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на основании Положения о Комитете по управлению городским имуществом утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от <дата>№..., который был реорганизован путем присоединения к нему Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и образованию объединенного ведомства - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Фонд имущества, согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 11 июля 2005 года № 1002 «О создании открытого акционерного общества Фонд имущества Санкт-Петербурга», является специализированной организацией, осуществляющей функции по исполнению решений уполномоченного органа исполнительной власти Санкт-Петербурга (Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга) об условиях приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга, но не наделен полномочиями по принятию решений о продаже государственного имущества Санкт-Петербурга и определению условий сделок приватизации.

Таким образом, Фонд имущества при заключении договора купли-продажи, при подписании актов о выполнении условий по договорам купли-продажи с инвестиционными условиями выступает от имени и по поручению Комитета имущественных отношений, который является представителем собственника и продавца имущества.

В соответствии с ч.1 ст.971 Гражданского кодекса РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Поскольку АО «Фонд имущества» участвовал при подписании договора купли-продажи в качестве представителя КУГИ, то права и обязанности по договору, в т.ч. в части подписания акта о выполнении условий договора, возникает у правопреемника (Комитета имущественных отношений).

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» является ненадлежащим ответчиком по требованиям об обязании исполнить условия заключенного с КУГИ договора, так как Санкт-Петербург в отношениях приватизации государственного имущества и продажи государственного имущества в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98, представляет Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, в связи с чем, доводы апелляционных жалоб о том, что суд не дал правильной оценки представленным доказательствам являются несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает. Кроме того, доводы жалобы направлены на неверное толкование норм действующего законодательства, применяемого к спорным правоотношениям.

С учетом изложенного, решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы нет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 22 августа 2016 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи