Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Проектно-строительная компания «СтройИнновации» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО3 на решение Кушнаренковского районного суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Проектно-строительная компания «СтройИнновации» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки – отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Гибадуллиной Л.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Проектно-строительная компания «СтройИнновации» (далее - ООО «ПСК «СтройИнновации») о признании договора купли-продажи №... от дата на одноэтажные нежилые здания с кадастровым номером №... площадью 1071,8 кв.метр и с кадастровым номером №... площадью 1074 кв.метра, расположенные по адресу: РБ, адрес, недействительным (ничтожным); о прекращении права собственности ответчика на указанные объекты недвижимости; аннулировании записи о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от дата№...//2015-968/2 и №...//2015-968/2; обязании ответчика возместить истцу судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 900 рублей, транспортные расходы, компенсацию морального вреда 30 000 рублей, материального вреда в сумме 30 000 рублей, в обоснование заявленных требований указав следующее.

дата по договору купли-продажи истец ФИО2 приобрел у ФИО4 земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 165186 кв.метров, по адресу: РБ, адрес, с/с Старокамышлинский, адрес, ранее отчужденный в составе земельного участка с кадастровым номером №... по воле юридического лица - ОАО «Первушинский» в качестве и объеме, предусмотренным договором купли-продажи.

Земельный участок с кадастровым номером №... был преобразован в земельный участок с кадастровым номером №... площадью 15655 кв.метров, адрес: адрес.

На принадлежащем ФИО2 земельном участке с кадастровым номером 12:36:140501:119 Конкурсным управляющим ОАО «Первушинский» ФИО5 проданы нежилые здания: с кадастровым номером №... площадью 1071,8 кв.метр и с кадастровым номером №... площадью 1074 кв.метра, расположенные по адресу: адрес. Указанные нежилые здания принадлежат на праве собственности ООО «ПСК СтройИнновации».

В последующем земельный участок с кадастровым номером №... был преобразован в земельный участок с кадастровым номером №....

Кадастровые работы на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №... и №... выполнены кадастровым инженером ФИО6

На момент приобретения истцом ФИО2 земельного участка никаких объектов недвижимости на земельном участке зарегистрировано не было, в чью-либо собственность не оформлены. Какие-либо свидетельства о государственной регистрации права собственности ОАО «Первушинский», либо иного лица на указанные объекты до 2015 года не оформлялись, налоги на имущество за указанные объекты в бюджет не начислялись и не вносились.

При наличии на вышеуказанном земельном участке каких-либо строений в момент покупки ФИО2, переход права по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21 декабря 2009 года не прошел бы государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

В свою очередь, ФИО2, как покупатель, не мог и не обязан был знать о наличии в Обществе какой-либо внутренней документации, в которой могли быть отражены какие-то объекты, реально отсутствующие на земельном участке и не зарегистрированные на нем, так как воля юридического лица по продаже земельного участка без каких-либо ограничений, связанных с нахождением и распоряжением каких-либо объектов недвижимости на нем, была выражена исполнительным органом Общества - его директором.

ФИО3 и ФИО5 являются представителями одного юридического лица, выразившего единожды свою волю при продаже земельного участка ФИО4 и данное дело основано не на споре между бывшим директором Общества и Конкурсным управляющим, который считал бы, что директор незаконно продал земельные участки, достоверно зная, что на них имеются объекты недвижимости, но не приняв для этого никаких мер из объема полномочий, предоставленных конкурсному управляющему.

Данный спор между ФИО2 и ООО «ПСК «СтройИнновации», где первый приобрел на законных основаниях земельный участок, на котором не было зарегистрировано никаких объектов недвижимости и ограничений, но в последующем, ООО «ПСК «СтройИнновации» совместно с ФИО5 вопреки требованиям закона, не имея на то никаких оснований, помимо воли собственника земельного участка, зарегистрировали на чужом земельном участке три несуществующих объекта недвижимости и продали их в нарушение требований части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Ни у ОАО «Первушинский», ни у Конкурсного управляющего ФИО5 никаких законных, договорных, либо иных оснований на пользование земельным участок, принадлежащим истцу, не было.

Действия Конкурсного управляющего ОАО «Первушинский» ФИО5 по регистрации права собственности на объекты недвижимости на земельном участке ФИО2 незаконны по основаниям указанным выше.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве Конкурсный управляющий вправе подать в Арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником. То есть, признать сделку незаконной суд мог только по иску Конкурсного управляющего, чего не произошло, хотя знал об имеющихся на земельном участке объектах недвижимости, что не оспаривалось.

При этом, ФИО4 пробрел у ОАО «Первушинский» всего один земельный участок с кадастровым номером 02:36:140501:43 и именно по договору купли-продажи от 05 мая 2009 года, который в последующем по договору купли-продажи от 23 декабря 2009 года был продан ФИО2

Оспариваемая сделка ничтожна, так как напрямую противоречит требованиям части 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, только в том случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

Кроме того, как следует из установленного пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Таким образом, даже если бы ФИО2 в момент приобретения земельного участка и знал бы о находившихся на нем объектах недвижимости, это ни в коем случае не умаляло бы его прав на владение и распоряжение как самим земельным участком, так и расположенными на нем объектами недвижимости, тем более, что у всех указанных объектов недвижимости был единый собственник - ОАО «Первушинский».

С учетом изложенных обстоятельств, истец просил удовлетворить его исковые требования в полном объеме.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 просит решение суда отменить ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО3, представителя ответчика ООО «ПСК СтройИнновация» ФИО7, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1 и 2) предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от дата права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Судом первой инстанции установлено, усматривается из дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером №... право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано за ОАО «Первушинский» на основании заявления ФИО3, действовавшего на основании доверенности от имени Территориального Управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по адрес. Основанием регистрации права собственности на земельный участок послужили выписка из Реестра федерального имущества от дата№..., Государственный акт на право владения, постоянного пользования землей, кадастровый план земельного участка от дата№.... Далее указанный участок был продан ОАО «Первушинский» ФИО4 на основании договора купли-продажи от 05 мая 2009 года.

ФИО4 продал истцу ФИО2 столярный цех (литера А), гараж машинно-тракторной мастерской (литера А), свинарник (литера Ж), земельный участок с кадастровым номером №... на основании договора купли-продажи от дата.

В последующем из земельного участка под кадастровым номером №... был выделен земельный участок под кадастровым номером №... на который дата зарегистрировано право собственности ФИО2

На земельном участке под кадастровым номером №... в январе 2015 года были зарегистрированы нежилые здания: площадью 1 074 кв.метра с кадастровым номером №... (свинарник литер М) и площадью 1 070,80 кв.метров с кадастровым номером №... (свинарник литер Л) за ОАО «Первушинский», на основании распоряжения Территориального управления Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом по адрес№... от дата. В последующем указанные нежилые здания были проданы ОАО «Первушинский» на основании договора купли-продажи №... от дата ООО «ИСК «СтройИнновации».

Заявляя иск о признании вышеуказанной сделки по купле-продаже нежилых зданий с кадастровым номером 02:36:140501:148 (свинарник литер М) и с кадастровым номером 02:36:110202:329 (свинарник литер Л) между ОАО «Первушинский» и ООО «ПСК «СтройИнновации», истец ссылается на подп. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата№... «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Однако на момент осуществления сделки купли-продажи дата земельный участок находился в собственности истца ФИО2, а продаваемые нежилые здания находились в собственности ОАО «Первушинский». Таким образом, ссылка истца на то, что в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно, не обоснована.

Также, судом первой инстанции не принят довод истца о признании сделки купли-продажи дата недействительным на том основании, что у ОАО «Первушинский» не было каких-либо прав на земельный участок, находящийся под нежилыми зданиями с кадастровыми номерами №... и №... в связи с нижеследующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что ОАО «Первушинский» и ФИО4 заключая дата договор купли-продажи земельного участка под кадастровым номером №..., на котором находились нежилые здания с кадастровыми номерами №... и №..., не установили каких-либо условий пользования земельным участком, находящимся под объектами недвижимости.

При этом, законом также не установлено каких-либо условий пользования земельным участком в случае, если он продается без находящихся на нем объектов недвижимости. Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно выписке из Реестра федерального имущества №... от дата, как на момент оформления права собственности ОАО «Первушинский», права собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., так и на момент продажи указанного земельного участка ФИО4, объекты недвижимости свинарник (литера Л) и свинарник (литера М) были внесены в Реестр федерального имущества и состояли на балансе ОАО «Первушинский».

Таким образом, в судом первой инстанции бесспорно установлено, что была осуществлена продажа земельного участка без объектов недвижимости на нем расположенных, а не продажа объектов недвижимости без земельного участка. На момент продажи спорных объектов недвижимости ОАО «Первушинский» Обществу с ограниченной ответственностью «ПСК «СтройИнновации» земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, в собственности ОАО «Первушинский» не находился.

В то же время истец ФИО2, осматривая приобретаемый земельный участок, не мог не видеть имеющиеся на нем какие-либо нежилые объекты. Отсутствие государственной регистрации объектов на момент приобретения истцом земельного участка, не означает, что их не имелось.

В соответствии с частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При этом истцом не представлено доказательств тому, что продажа спорных зданий будет противоречить условиям пользования земельным участком.

Таким образом, установлено, что продажа нежилых зданий ответчику не противоречит условиям пользования земельным участком (вид разрешенного использования), на котором находятся указанные объекты недвижимости. В деле отсутствуют доказательства того, что указанные объекты недвижимости используются под иную деятельность.

Ответчик, являясь собственником зданий, в силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе использовать здания по своему усмотрению, в том числе и сдавать в аренду истцу. При этом земельный участок под зданиями во всех случаях остается объектом эксплуатации комплекса зданий и сооружений и будет использоваться для обеспечения деятельности организации и эксплуатации комплекса зданий, как это предусмотрено статьями 77 - 79 Земельного кодекса Российской Федерации. Условия пользования земельным участком под зданием в момент заключения сделки и после ее совершения не изменились, что также свидетельствует об отсутствии необходимости получения согласия собственника этого земельного участка на совершение купли-продажи недвижимости.

При таких обстоятельствах у истца отсутствуют основания для признания недействительными договора купли-продажи объектов недвижимости от дата по пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, и для применения последствий недействительности сделки согласно статье 167 настоящего кодекса.

Доводы истца ФИО2 об отсутствии на земельном участке спорных объектов недвижимости, опровергаются материалами приватизации Государственного сельскохозяйственного предприятия «Первушинский», техническими планами здания, материалами открытых публичных торгов, кадастровыми паспортами спорных объектов недвижимости.

В целом доводы апелляционной жалобы аналогичны тем, что изложены в исковом заявлении, и по существу повторяют позицию ФИО2, поддержанную стороной истца в ходе судебного разбирательства, а потому сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были, бы проверены и не учтены судом первой инстанции при разрешении заявленного спора и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено или изменено, апелляционная жалоба не содержит. Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

При указанных обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=58A3925AB53023754F1EC2C5611BF20DD26F1E315B86BE876BD9E5DE1BCF69C067901C5C0BfAV8M"328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кушнаренковского районного суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий Нурисламов Ф.Т.

Судьи Гибадуллина Л.Г.

ФИО1

справка: судья Белорусова Г.С.