Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Заокского районного суда Тульской области от 21 февраля 2019 года по иску администрации муниципального образования Заокский район Тульской области к ФИО1 о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды, по встречному иску ФИО1 к администрации муниципального образования Заокский район Тульской области, администрации муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области о признании договора аренды земельного участка недействительным, возмещении ущерба.

Заслушав доклад судьи Пономаревой Е.И., судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования Заокский район обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Демидовское Заокского района и ФИО1 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 303 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Государственная регистрация передачи прав и обязанностей произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.3.1. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обязан ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца выплачивать арендную плату за пользование земельным участком в сумме 10333 руб. 33 руб.

В соответствии с п. 7.1 договоров, в случае нарушения сроков уплаты арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,02% от общей суммы задолженности, имеющейся на это число. Пеня начисляется ежемесячно одиннадцатого числа каждого месяца от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, и прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пени.

По акту сверки от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендатором арендная плата перечислена частично в размере 62000 руб. и на ДД.ММ.ГГГГ задолженность составила 125909 руб. 95 коп., в том числе пени 3976 руб. 68 коп.

На основании п. 6.2.2 договора и п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы более чем за 2 месяца. Согласно акту сверки от ДД.ММ.ГГГГ арендатор с ДД.ММ.ГГГГ арендную плату не вносил. Арендодателем арендатору не однократно направлялись по указанному в договоре адресу регистрации арендатора претензии о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате в добровольном порядке. Почтовую корреспонденцию по указанному в договоре адресу арендатор не получает, хотя об изменении своих реквизитов согласно п. 8.1.6 договора арендатор обязан сообщить в десятидневный срок арендодателю письменно.

По изложенным основаниям истец просил взыскать с ответчика ФИО1 задолженность по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 125909, 95 руб., досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к администрации муниципального образования Заокский район Тульской области, администрации муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области о признании договора аренды земельного участка недействительным, возмещении ущерба.

В обоснование заявленных требований сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 303 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – для размещения мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.

Согласно п. 1.3 данного договора участок не обременен правами третьих лиц. Однако, при подготовке градостроительного плана земельного участка стало известно, что арендуемый участок расположен в охранных зонах ЛЭП и магистрального газопровода, что делает невозможным использование земельного участка по назначению. Кроме того, в 2018 году ответчиком по данному участку проложен центральный водопровод, что так же существенно ухудшает условия использования земельного участка.

Полагает, что арендатор не был уведомлен о наличии объектов на предоставленном в аренду земельном участке, в связи с чем договор заключен под влиянием заблуждения.

По изложенным основаниям ФИО1 просил признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с администрации муниципального образования Заокский район Тульской области задаток в размере 62000 руб., расходы по государственной регистрации сделки в размере 2000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2100 руб.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску - администрации муниципального образования Заокский район Тульской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные администрацией требования, против удовлетворения встречных требований возражала. Указала, что предметом договора аренды является земельный участок, который был изыскан самим ФИО1, то есть ответчик (истец) был осведомлен о характеристиках объекта и его соответствии описанию в документах. При этом спорный земельный участок не обременен правами третьих лиц и не входит в охранные зоны магистрального газопровода и ЛЭП. Нахождение центрального водопровода на территории участка не создает ФИО1 препятствий в пользовании земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования. Обратила внимание, что арендатор с 2016 года до предъявления администрацией иска по настоящему делу не обращался к уполномоченному органу ни с претензией относительно состояния объекта аренды и невозможности использовать участок для размещения мастерских, ни с требованием о расторжении договора аренды.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску – ФИО1 по доверенности ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования Заокский район Тульской области, встречные исковые требования поддержал. Указал, что переданный в аренду земельный участок тот полностью подпадает в охранную зону магистрального водопровода и ЛЭП, по нему проходит водопроводная сеть, и участок не может быть использован по назначению - для строительства мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей. Однако, в нарушение требований земельного законодательства РФ, градостроительный план был утвержден постановлением главы администрации муниципального образования Заокский район Тульской области от 02.05.2017.

Представитель ответчика по встречному иску – администрации муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее представил в суд отзыв на встречный иск, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, просил предоставить ему данный земельный участок для размещения мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей (шиномонтажную). На земельном участке возможно размещение объектов некапитального строительства. Арендуемый земельный участок не попадает в охранную зону магистрального газопровода, что подтверждается картой планом обслуживающей организации. Просил в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказать.

Представитель третьего лица МУП «Заокский водоканал» по доверенности ФИО4 в судебном заседании пояснил, что МУП «Заокский водоканал» является ресурсоснабжающей организацией, которой на праве хозяйственного ведения принадлежит водонапорная башня <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>. По территории земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, проходит централизованный подземный водопровод, техническая документация на который в МУП «Заокский водоканал» не передавалась. Централизованный водопровод расположен на спорном участке на протяжении длительного времени, охранные зоны не установлены. Полагал, что с учетом фактического месторасположения водопровода его наличие не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования. Просил в удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 отказать.

Представитель третьего лица ПАО «МРСК Центра и Приволжья» филиала «Тулэнерго» ПО «Тульские электрические сети» по доверенности ФИО5 в судебном заседании просил разрешить исковые требования администрации муниципального образования Заокский район Тульской области и встречные исковые требования ФИО1 на усмотрение суда. Пояснил, что земельный участок с кадастровым номер №, расположенный по адресу: <адрес>, в охранной зоне ЛЭП Филиала «Тулэнерго» не находится. Ограничений, обременений, по виду разрешенного использования со стороны РЭС земельный участок не имеет.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Решением Заокского районного суда Тульской области от 21 февраля 2019 г. исковые требования администрации муниципального образования Заокский район Тульской области к ФИО1 о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды, удовлетворены.

Судом постановлено взыскать с ФИО1 в пользу администрации муниципального образования Заокский район задолженность по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 125909, 95 руб., расторгнуть указанный договор аренды, заключенный между администрацией муниципального образования Демидовское Заокского района и ФИО1 Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход государства в размере 3718 руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к администрации муниципального образования Заокский район Тульской области, администрации муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскании задатка в размере 62000 руб., расходов по государственной регистрации сделки в размере 2000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 2100 руб. отказать.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об отказе в иске Администрации МО Заокский район и об удовлетворении иска ФИО1

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О судебном решении» от 19.12.2003 г. № 23, решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, которые рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, а также о нарушении судом первой инстанции при разрешении возникшего спора требований материального закона, регулирующего спорные правоотношения, и норм процессуального права, которые выразились в следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области с заявлением о выборе и утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного на землях населенного пункта по адресу: <адрес>, для размещения автомобильных мастерских.

Постановлением главы администрации муниципального образования Демидовское Заокского района Тульской области № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения земельного участка площадью 303 кв.м на кадастровом плане территории; участку присвоен адрес: <адрес>, и установлен вид разрешенного использования – «для размещения мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей».

Земельный участок площадью 303 кв.м. поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номерм №, категории земель населенных пунктов и видом разрешенного использования для размещения мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, что подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления администрации МО Заокский район № от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ, между администрацией МО Демидовское Заокского района и ФИО1 ДДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № на предоставление в аренду ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 303 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.

Договор заключен сроком на 10 лет - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы определен по результатам торгов и составляет 124000 руб. в год, в месяц – 10333,33 руб. Арендная плата по условиям договора (п. 3.3.2) подлежит перечислению на платежные реквизиты УФК по Тульской области (Комитет по земельно-имущественным отношениям Администрации муниципального образования Заокский район).

Произведена передача участка ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ - государственная регистрация договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.

Постановлением главы администрации муниципального образования Заокский район Тульской области № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план принадлежащего ФИО1 земельного участка, из которого следует, что он располагается в охранной зоне ЛЭП, полностью попадает в охранную зону магистрального газопровода. При этом места допустимого размещения зданий, строений и сооружений на участке в данном градостроительном плане не указаны.

Из ответов МУП «Заокский водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№ с приложением схемы следует, что вдоль всей территории участка ответчика (истца по встречному иску) проходит централизованный водопровод, допустимое расстояния до которого от зданий и сооружений в соответствии со СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» составляет 5 метров.

Удовлетворяя исковые требования Администрации МО Заокский район, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 нарушает условия договора, арендную плату за участок не вносит. При этом, установив отсутствие охранных зон линии ЛЭП и магистрального газопровода, доводы ФИО1 о невозможности использования земельного участка по целевому назначению, судом отклонены, в связи с чем иск ФИО1 о признании договора аренды недействительным оставлен без удовлетворения.

С указанными выводами суда судебная коллегия не соглашается по следующим основаниям.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия действительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Пунктом 7.23 СП 42.13330.2011 Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (Актуальная редакция СНиП 2.07.01-89; утвержден Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820) установлено, что расстояние по горизонтали от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений должно быть не менее 5 метров.

В соответствии с положениями пп. "с" п. 35 Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июля 2013 года N 644, не допускается возведение построек, гаражей, стоянок транспортных средств, складирования материалов, мусора, древопосадок, не осуществляется производство земляных работ в местах устройства централизованных систем водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе местах прокладки сетей, находящихся в границах эксплуатационной ответственности абонента.

В силу положений ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Принимая во внимание, что в отношении земельного участка установлены ограничения в его использовании, о чем арендатор при заключении договора уведомлен не был, учитывая, что при установленных ограничениях и параметрах участка его использование по целевому назначению – для размещения мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, невозможно, судебная коллегия полагает заявленные ФИО1 требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды централизованная система водоснабжения д. Теряево-1 уже существовала, отсутствие у арендодателя документации не освобождает арендодателя от выполнения требований, предъявляемых законом к формируемым земельным участкам, и от обязанности предоставить участок, пригодный для использования по целевому назначению, даже и при том условии, что испрашиваемый участок выбран самим потенциальным арендатором.

Таким образом, вывод суда о том, что истцом по встречному иску не представлено доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка для указанных в договоре целей, не соответствует установленным обстоятельствам. Принимая во внимание конфигурацию участка, ширину участка – 6,5-6,9 метров, и указанное МУП «Заокский водоканал» местоположение водопровода – практически по центру участка, при установленных ограничениях (5м), использование земельного участка по целевому назначению невозможно. Данный факт подтверждается также ответом МУП «Заокский водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому в случае обращения за разрешением на производство земляных работ, оно не будет согласовано в зоне прохождения центрального водовода.

Доводам стороны ответчика о возможности возведения на участке объектов некапитального строительства является несостоятельным, как не основанный на нормах материального права. Кроме того, положения заключенного договора аренды не содержат ограничений относительно возведения объектов капитального строительства.

То обстоятельство, что до обращения истца по первоначальному иску в суд ФИО1 с какими-либо претензиями по поводу участка в уполномоченный орган не обращался, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для отказа в удовлетворении заявленных им требований.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167, 15 ГК РФ, исходя из положений п. 3.3.2 договора аренды, в пользу ФИО1 с Администрации МО Заокский район подлежит взысканию внесенный арендатором задаток при подаче заявки на участие в аукционе в сумме 62 000 руб., зачтенный в счет уплаты арендной платы, а также убытки в виде уплаченной за регистрацию сделки суммы – 2000 руб., подтвержденной документально, а всего 64 000 руб.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ с Администрации МО Заокский район также подлежит взысканию в пользу ФИО1 уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере – 2120 руб., исчисленная из вышеуказанной суммы.

При вышеизложенных обстоятельствах, принимая во внимание признание договора аренды недействительным, требования Администрации МО Заокский район о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Заокского районного суда Тульской области от 21 февраля 2019 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Администрации муниципального образования Заокский район к ФИО1 о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды отказать.

Иск ФИО1 удовлетворить. Признать недействительным договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 303 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО Демидовское Заокского района и ФИО1.

Взыскать с Администрации муниципального образования Заокский район в пользу ФИО1 64 000 рублей, государственную пошлину в размере 2120 рублей.

Председательствующий

Судьи