Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Бурдюговского О.В. гражданское дело по иску ООО ПКФ «Термодом» к Расстегаевой Ю.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании пени по апелляционной жалобе представителя ООО ПКФ «Термодом» Блиновой М.А., действующей по доверенности от 29 октября 2019 года, на решение Ленинского районного суда г.Пензы от 6 февраля 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования ООО ПКФ «Термодом» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № от 4.12.2017 года, заключенный между ООО ПКФ «Термодом» и Расстегаевой Ю.А..

Взыскать с Расстегаевой Ю.А. в пользу ООО ПКФ «Термодом» в возмещение расходов по госпошлине 6.000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ООО ПКФ «Термодом» по доверенности Блиновой М.А., просившей решение суда отменить в части отказа в иске о взыскании неустойки, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ООО ПКФ «Термодом» обратилось в суд с иском к Расстегаевой Ю.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании пени, указав, что 4 декабря 2017 года между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, в соответствии с которым ответчик приобрел в собственность двухкомнатную квартиру, площадью 48, 1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый №). 12 декабря 2017 года произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона. Квартира приобреталась ответчиком в рассрочку сроком на 60 месяцев, размер ежемесячного платежа, подлежащего уплате до 30 (28) числа каждого месяца составляет 39.201 руб. 86 коп. Ответчиком обязательства не исполнялись, с декабря 2017 по ноябрь 2019 годов платежи в счет оплаты стоимости квартиры не вносились. Сумма долга составляет 852.440 руб. 9 сентября 2019 года ответчику была направлена претензия с требованием об уплате суммы основного долга и пени за просрочку внесения цены договора, которая возвращена с отметкой «истек срок хранения». 22 октября 2019 года ответчику направлено требование о расторжении договора купли-продажи, которое оставлено без удовлетворения. Ввиду существенного нарушения ответчиком условий договора просило расторгнуть договор купли-продажи, обязать ответчика вернуть квартиру ООО ПКФ «Термодом» и взыскать с ответчика за просрочку исполнения обязательства пени в сумме 321.220 руб., начисленные за период с декабря 2017 года по ноябрь 2019 года в соответствии с п.6.3 договора.

Расстегаева Ю.А. в части расторжения договора иск признала, в части взыскания пени требования истца не признала.

Ленинский районный суд г.Пензы принял вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО ПКФ «Термодом» по доверенности Блинова М.А. решение суда в части отказа во взыскании пени за просрочку оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 04.12.2017 просила отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. Ответчик не исполняла обязанность по оплате цены договора в соответствии с графиком платежей. Истец неоднократно принимал меры к расторжению договора после обращения ответчика к застройщику, но Расстегаева Ю.А. не реагировала, вела себя недобросовестно. Однако суд неправомерно, нарушив принцип беспристрастности, занял позицию ответчика, посчитав ту экономически слабой стороной. Неправильным является вывод суда, что соглашение о расторжении не было оформлено и направлено в адрес ответчика. Просила принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Расстегаева Ю.А. в суд апелляционной инстанции не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в ее отсутствие.

Обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что согласно ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1).

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (часть 2).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3).

В силу п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу п.3 ст.433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 ст.433 ГК РФ.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2).

Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (часть 1).

В силу ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (часть 2).

Таким образом, соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации для третьих лиц. Момент заключения такого соглашения в отношении его сторон определяется по правилам п.п.1 и 2 ст.433 ГК РФ.

Судом установлено, что в январе 2018 года истец обращалась к ответчику с просьбой о расторжении договора, оформив письменное заявление. Заявление о расторжении было согласовано с руководителем общества, одобрившим расторжение договора, однако двустороннее соглашение о расторжении договора оформлено не было и в регистрирующий орган не представлялось. При этом квартира в фактическом пользовании ответчика не находилась, ключи от квартиры Расстегаевой Ю.А. не передавались, что подтвердил представитель ответчика.

Проанализировав обстоятельства дела, поведение истца, который в январе 2018 года одобрил заявление ответчика о расторжении договора и на протяжении почти двух лет не предъявлял требований об оплате стоимости квартиры, не передавал ключи от квартиры ответчику, районный суд пришел к выводу о наличии акцепта поступившей от ответчика оферты на расторжение договора и фактическом его расторжении сторонами, которое не было оформлено юридически.

Поскольку между сторонами договорные отношения фактически были прекращены, спора между сторонами в указанной части не имеется, достигнуто соглашение о расторжении договора, суд правомерно расторг договор купли-продажи № от 4 декабря 2017 года.

Требования истца о возложении на ответчика обязанности по передаче квартиры истцу обоснованно оставлены без удовлетворения, поскольку, как установлено в ходе разбирательства по делу, квартира фактически из обладания истца не выбывала и ответчику не передавалась.

Требования истца в части взыскания пени за просрочку оплаты по договору также обоснованно отклонены судом, поскольку Расстегаева Ю.А., не обладая специальными познаниями относительно процедуры оформления расторжения договора, получив заверение другой стороны о достаточности для расторжения договора поданного ею заявления, исходила из добросовестности другой стороны, и предприняла все зависящие от нее меры, направленные на расторжение договора. Будучи уверенной, что договор купли-продажи расторгнут, она не осуществляла внесение платежей в счет уплаты стоимости квартиры, а ООО ПКФ «Термодом» не требовал этой оплаты, ключи от квартиры не передавал, что и давало основания ответчику считать договор расторгнутым. В свою очередь, ООО ПКФ «Термодом», являясь профессиональным участником рынка недвижимости, осуществляющим строительство жилых домов и продажу недвижимости, не предприняло никаких мер к надлежащему оформлению достигнутого между сторонами соглашения.

Доказательств тому, что истец предпринимал меры к составлению соглашения и уведомлению ответчика о необходимости подписания такого соглашения, суду не представлено.

Имеющееся в материалах дела требование о расторжении договора обоснованно не отнесено судом к таким доказательствам, поскольку оно носило характер досудебного обращения и было направлено по неверному адресу: <адрес>, в то время как ответчик проживает по адресу: <адрес>, в связи с чем данная корреспонденция не была доставлена адресату.

Поскольку в силу ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины, которой в действиях Расстегаевой Ю.А. не имеется, суд пришел к правомерному выводу о том, что оснований для возложения на нее гражданско-правовой ответственности в виде уплаты пени не имеется.

Расходы, понесенные по делу, суд взыскал со стороны, в пользу которой состоялось решение, пропорционально размеру удовлетворенных требований в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка, а также положениях законодательства, регулирующего спорное правоотношение.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования и оценки районным судом, на законе не основаны, направлены на переоценку объективно установленного судом первой инстанции, о незаконности судебного решения не свидетельствуют, основанием к отмене решения суда не являются.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Ленинского районного суда г.Пензы от 6 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО ПКФ «Термодом» по доверенности Блиновой М.А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи