Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Д.Н. и ООО «С.К.Б» на решение Выборгского районного суда города Санкт-Петербурга от 20 мая 2019 года по гражданскому делу № 2‑2769/2020 по иску Д.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «С.К.Б» о признании одностороннего отказа от исполнения предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом незаконным, расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и дополнительного соглашения к нему, взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом и дополнительному соглашению к нему, взыскании убытков, неустойки, процентов, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, процентов за пользование чужими денежными средствами и процентов по денежному обязательству и взыскании судебных расходов по оплате госпошлины и по встречному исковому заявлению ООО «С.К.Б.» к Д.Н. об обязании заключить основной м договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и взыскании судебных расходов по оплате госпошлины.

Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., объяснения явившихся участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Д.Н. обратился в Выборгский районный суд города Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО «С.К.Б.», в котором, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать незаконным отказ ООО «С.К.Б.» в одностороннем порядке от исполнения предварительного договора № №... купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14 августа 2015 года, расторгнуть предварительный договор № №... купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15 августа 2015 года и Дополнительные соглашения № 1 – 9 к нему, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные по данному договору, в размере 32 290 708 руб., взыскать с ответчика в пользу истца возмещение убытков в размере 1 974 032,04 руб., неустойку в размере 33 830 452,99 руб., проценты в размере 17 276 744,86 руб., штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ и проценты по денежному обязательству по ст. 317.1 ГК РФ на всю взыскиваемую сумму со дня вынесения решения судом и по день его фактического исполнения, а также государственную пошлину в размере 60 000 руб. и расходы на оплату консультативных услуг по проведению строительно-технического анализа Предварительного договора в размере 20 000 руб. (том 3, л.д. 191 – 210).

В ходе судебного разбирательства приняты к производству встречные исковые требования ООО «С.К.Б.» об обязании Д.Н. заключить с ООО «С.К.Б.» основной договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №..., с расположенным на нём жилым домом с кадастровым номером №..., в соответствии с условиями предварительного договора №... купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14.08.2015 года, взыскать госпошлину 6000 руб. (том 3, л.д. 45 – л.д. 47).

Решением Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 20 мая 2019 года исковые требования Д.Н. удовлетворены частично.

Суд признал отказ ООО «С.К.Б.» в одностороннем порядке от исполнения предварительного договора №... купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14 августа 2015 года, подписанный генеральным директором Д.Д. (Извещение от ООО «С.К.Б. от 19.08.2018 года) незаконным.

Расторгнул предварительный договор № №... купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14.08.2015 года и дополнительные соглашения № 1 – 9, заключенные между ООО «С.К.Б.» и Д.Н.

Взыскал с ответчика в пользу истца внесенные по предварительному договору денежные средства в размере 32 290 708 руб., убытки в размере 1 974 032 руб. 04 коп., неустойку в размере 10 000 000 руб., штраф в размере 5 000 000 руб. и расходы по оплате госпошлины – 60 000 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «С.К.Б.» отказал.

Апелляционным определением от 21 ноября 2019 года решение Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 20 мая 2019 года оставлено без изменения.

Определением Тринадцатого кассационного суда общей юрисдикции от 3.06. 2020 года указанное выше апелляционное определение отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом судом кассационной инстанции отмечено, что применительно к установленным фактическим обстоятельствам по делу, согласно которым по состоянию на 30 марта 2018 года истец полностью исполнил свои обязательства по оплате по предварительному договору и дополнительным соглашениям к нему, уплатив ответчику общую сумму в размере 32 290 708 руб., суд первой инстанции не дал надлежащей квалификации спорному предварительному договору, как договору купли-продажи с условием предварительной оплаты, к которому правила статьи 429 ГК РФ не применяются.

При новом апелляционном рассмотрении истец доводы своей жалобы поддержал, полагая при этом, что судом первой инстанции дана правильная квалификация правовой природе договора сторон, как предварительного договора купли-продажи.

ООО «С.К.Б.» отказалось от заявленных им встречных исковых требований, полагая, что договор сторон является по своей природе договором купли-продажи будущей вещи с условием о ее предварительной оплате. При этом доводы апелляционной жалобы, построенные на том, что договор сторон является предварительным, ООО «С.К.Б.» не изменило и не дополнило.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся участников процесса, приходит к следующему.

В силу положений статьи 39 ГПК РФ истец вправе отказаться от иска, и данное право может быть ограничено судом лишь в том случае, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В силу положений статьи 326.1 ГПК РФ соответствующее право может быть реализовано истцом в суде апелляционной инстанции, что при принятии отказа истца от иска влечет отмену принятого по данному иску решения суда и прекращение производства по делу.

Поскольку отказ ООО «С.К.Б.» от заявленных им встречных исковых требований не противоречит закону и не нарушает прав и интересов других лиц, судебная коллегия полагает возможным его принять, что влечет отмену решения Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 20 мая 2019 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «С.К.Б.» к Д.Н. об обязании заключить основной м договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и взыскании судебных расходов по оплате госпошлины с прекращением производства по делу в указанной части.

Прекращение производства по делу в указанной части освобождает судебную коллегию от необходимости устанавливать обстоятельства, связанные с возможностью удовлетворения требований, направленных на понуждение Д.Н. к заключению с ООО «С.К.Б.» договора, в рамках которого удержание обществом денежных средств физического лица могло быть признано правомерным, вместе с тем, не освобождает от проверки правильности разрешения судом спора, возникшего между Д.Н. и ООО «С.К.Б.» с установлением фактических правоотношений сторон и закона, подлежащего к данным правоотношениям, поскольку Д.Н. не отказался от иска, а стороны не отказались от жалоб, оспаривающих выводы суда первой инстанции, положенные в основу его частичного удовлетворения.

Вместе с тем оснований для отмены решения суда в остальной части по доводам поданных сторонами апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 марта 2015 года между ООО «С.К.Б.» и Д.Н. заключен договор, поименованный сторонами предварительным договором №... купли-продажи земельного участка с жилым домом.

Предметом договора, согласно пункту 1.1. являлось обязательство сторон заключить в простой письменной форме договор купли-продажи (далее основной договор), согласно которому продавец (ООО «С.К.Б.») будет обязан продать, а покупатель ( Д.Н.) купить в собственность два объекта недвижимости в срок не позднее 4 квартала 2016 года:

-земельный участок, расположенный в квартале малоэтажной жилой застройки по адресу: <адрес>, общей площадью 1303 квадратных метров,

- жилой дом, расположенный на вышеуказанном участке общей площадью 184,08 кв.м.

Пунктом 3 договора были установлены условия основного договора, согласно которым цена участка и жилого дома по указанному договору составляла 17 472 000 руб.

В соответствии с положениями пункта 3.1 вышеуказанного договора цена участка составляет 5 472 600 руб., а цена дома – 12 000 000 руб.

Согласно п. 3.2 договора покупатель обязуется уплатить цену участка и дома в момент подписания основного договора.

Пунктом 4.1 договора было предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательства покупателя по настоящему договору по заключению основного договора и возмещению убытков, вызванных неисполнением такого обязательства, покупатель обязан передать продавцу денежные средства ( далее сумма обеспечения) в размере цены участка и дома, указанной в п. 3.1 договора.

В период с 27.03.2015 по 14.08.2015 истец уплатил ответчику сумму в размере 12 251 536 руб., что сторонами не оспаривалось.

14 августа 2015 года стороны заключили новый договор, поименованный предварительным договором №... купли-продажи земельного участка с жилым домом, предметом которого согласно пункту 1.1. договора являлось обязательство сторон заключить в простой письменной форме договор купли-продажи (далее основной договор), согласно которому продавец (ООО «С.К.Б.») будет обязан продать, а покупатель (Д.Н.) купить в собственность два объекта недвижимости в срок не позднее 2 квартала 2017 года:

земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 2117 кв.м., кадастровый №...,

жилой дом, расположенный на вышеуказанном участке, общей проектной площадью 291,88 кв.м., в том числе площадь теплого контура 278, 26 кв. м, площадь террасы 28.1 кв., балкона 14,4 кв. м.

Согласно п.1.2 договора расположение участка на плане квартала застройки обозначены в приложении № 1 к настоящему договору.

Согласно п. 1.3 договора стороны согласовали основные характеристики стоящегося дома, планировку, наличие пристроек, вид фасадной отделки, а также расположение дома на участке.

Согласно п. 1.4 фактическая площадь дома будет окончательно определена по результатам фактических обмеров после проведения технической инвентаризации.

Согласно п. 1.5. договора дом должен быть передан покупателю с временной межэтажной лестницей, электрической проводкой и электрощитом, с установленными стеклопакетами, наружными дверьми, газовым отопительным котлом с бойлером, счетчиками электроэнергии, холодной воды, газа, с подведенным к отопительному котлу газопроводом, с подведенными трубами горячей и холодной воды, с установленными системами отопления и канализации, системой диспетчеризации.

Дом передается покупателю без сантехнического оборудования, электро и газовой плиты, межкомнатных дверей, без чистовой отделки внутренних помещений ( пол, потолок, стены), без осветительных приборов и электроарматуры, без радиаторов и конвекторов, без отделки и отмостки фундамента, без отделки внутрикомнатных перегородок имитатором бруса.

Состав и основные характеристики комплектующих, указанных в данном пункте, приведены в приложении № 2 в настоящему договору. Строительство дома осуществляется на основании проекта № АВ-250 шифр Д.К.Б. В-1-РЖД0-АР. Настоящий проект передается покупателю в момент подписания настоящего договора.

При заключении основного договора покупателю передаются правоустанавливающие документы, необходимые для перехода права собственности на участок и дом.

Согласно п.1.7 договора покупатель становится собственником участка и дома при условии надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по внесению суммы обеспечения в соответствии со статьей 4 настоящего договора и государственной регистрации своих прав.

Согласно пункту 2.1 договора Продавец обязался:

осуществлять строительство жилого дома в соответствии с нормами права, регулирующими деятельность по строительству индивидуальных жилых домов ( п.2.1.1);

получить необходимые разрешения и согласования на строительство дома на участке (п.2.1,2)

Построить и продать покупателю дом в соответствии с вариантом, выбранным покупателем и указанным в приложении № 2. В процессе производства и строительства дома продавцом в первоначальный проект могут быть внесены технологические изменения, согласно ГОСТам и СНИПам, не меняющие планировку дома. Стороны также могут определить в дополнительном соглашении дополнительные строительные и отделочные работы, которые продавец может произвести на участке или в доме по желанию покупателя ( п.2.1.3)

Подвести на участок и завести в дом системы канализации, электро, газо и водоснабжения, оптические сети связи, а также обеспечить возможность подключения дома к указанным системам. ( п.2.1.4)

Передать покупателю по акту приема-передачи участок и дом, подготовить все необходимые документы для заключения с покупателем основного договора, заключить основной договор не позднее 6 месяцев после планового срока окончания строительства, указанного в. п.6.4 (2.1.5)

Подписать основной договор в течение трех месяцев с момента государственной регистрации прав продавца на дом ( п.2.1.6)

Предоставить гарантию на дом на срок, установленный производителем ( п.2.1.7)

Согласно пункту 2.2. покупатель обязался:

Подписать с продавцом основной договор в течение 10 рабочих дней с момента получения письменного уведомления продавца о готовности заключить основной договор на условиях настоящего договора ( 2.2.1).

Принять участок и жилой дом по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней с момента получения извещения о готовности продавца передать участок и дом.

Наличие претензий со стороны покупателя в отношении качества фундамента, стен, кровельного покрытия, не позволяющих использовать дом по назначению, является основанием для не подписания акта передачи дома и участка.

При этом в акте приема-передачи стороны могут перечислить претензии покупателей по качеству строительства дома, если таковые имеются и указать сроки устранения недостатков.

При наличии претензий и недоделок в отношении качества фундамента, стен, кровельного покрытия, установки окон и систем в доме такие претензии указываются покупателем в листе осмотра дома. Продавец согласовывает с покупателем и заносит в лист осмотра дома сроки устранения указанных претензий и недоделок и устраняет эти недоделки в указанные сроки.

В случае намеренного уклонения покупателя от подписания акта приема передачи без предоставления мотивированного отказа в течение 5 рабочих дней после получения извещения продавец вправе составить односторонний акт приема-передачи дома и участка, а дом считается принятым покупателем без претензий покупателя. В этом случае продавец направляет покупателю уведомление заказным письмом по адресу покупателя и по электронной почте. ( п.2.2.2)

До истечения гарантийного срока на дом не производить работ, связанных с перепланировкой, установкой оборудования, требующего монтажа к конструкциям дома, работ, связанных с внесением изменений в конструкцию и целостность стен и кровли без письменного согласования с продавцом. Риск утраты права на гарантию производителя в результате производства таких работ возлагается в полном объеме на покупателя ( п. 2.2.3)

До подписания основного договора заключить договор на техническое обслуживания участка и дома и предоставление коммунальных услуг с товариществом собственником жилья или иной организацией, которая будет осуществлять техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг ( п.2.2.4)

Своевременно и в полном объеме внести сумму обеспечения и иные выплаты, предусмотренные настоящим договором. Датой исполнения обязательств покупателя является дата поступления денежных средств на расчетный счет продавца ( п.2.2.5)

Предоставить все документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на участок и дом, указанные в п.1.1 договора, которые необходимы от покупателя в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Пунктом 3 договора были установлены условия основного договора, согласно которым цена участка и жилого дома по указанному договору составляла 26 946 500 руб.

В соответствии с положениями пункта 3.1 вышеуказанного договора цена участка составляет 9 526 500 руб., а цена дома –17 420 000 руб.

Указанным пунктом предусмотрена также возможность продавца потребовать увеличения цены участка и дома в части неоплаченной суммы обеспечения в случае, если в период действия договора произойдет обесценивание руб., а именно снижение курса национальной валюты на дату очередного платежа по отношению к евро.

Согласно пункту 4.2 договора покупатель вносит суму обеспечения в полном объеме до заключения основного договора поэтапно в сроки, установленные графиком внесения суммы обеспечения ( приложение № 3 к договору) Внесение суммы обеспечения производится путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца. Датой внесения денежных средств считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Согласно п. 4.5 договора за все время нахождения суммы обеспечения о продавца проценты на указанную сумму не начисляются и не выплачиваются.

Настоящий договор действует до подписания сторонами основного договора. При подписании основного договора настоящий договор прекращает своей действие и у продавца возникает обязанность возвратить покупателю сумму обеспечения в размере, указанном в п.4.1 договора. При подписании основного договора стороны засчитывают встречные однородные требования ( требование продавца к покупателю об уплате цены участка и дома по основному договору и требование покупателя о возврате суммы обеспечения по настоящему договору). Факт зачета встречных однородных требований должен быть подтвержден соответствующим актом. Принимаем. ( п.4.6 )

В силу пункта 4.7. договора покупатель не имеет права требовать заключения стоимости основного договора и передачи участка и дома до полного внесения суммы обеспечения и иных выплат, предусмотренных настоящим договором.

Одновременно с заключением указанного выше договора – 14 августа 2015 года истец и ответчик по делу заключили соглашение о расторжении к предварительному договору №... купли-продажи земельного участка с жилым домом от 27 марта 2015 года, согласно которому сумма 12 251 536 руб., уплаченная истцом ответчику в качестве исполнения обязательств по расторгаемому предварительному договору была засчитана в счет исполнения обязательств по новому предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом №... от 14 августа 2015 года.

Таким образом, из материалов дела следует, что правоотношения сторон вытекают из поименованного сторонами предварительным договора №... от 14 августа 2015 года, во исполнение которого были зачтены ранее оплаченные истцом ответчику суммы -12 251 536 руб.

В период с 28 сентября 2015 года по 23 марта 2018 года между истцом и ответчиком заключены дополнительные соглашения к предварительному договору № №... купли-продажи земельного участка с жилым домом от 14 августа 2015 года за № № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и 9, согласно которым были изменены характеристики жилого дома, срок заключения основного договора и цена участка и дома.

Так соглашениями от 28.09.2015 года увеличена высота фундамента дома, согласован перенос въезда на участок и подсыпка уклона въезда на участок и увеличена его стоимость договора, соглашением от 14.06. 2016 изменена редакция п. 6.4 договора о правах продавца на участок, соглашением от 23. 11. 2016 года изменения редакция п.2.1.3 договора в связи с изменением конструкции домокомплекта и изменений в базовый проект, а также изменен график платежей, приведенный в приложении №... к договору, и установлена новая общая цена договора, соглашением от 28.02.2017 согласовано увеличение базовой комплектации окон с увеличением стоимости объекта, соглашением от 26.07. 2017 года согласовано увеличение базовой комплектации кровли с увеличением стоимости объекта,

Дополнительным соглашением №... от 15 декабря 2017 года согласовано изменение проекта электрики согласно проекту и смете, пункт 3.1 договора изложен в новой редакции, согласно которой цена дома и участка составляет 31 911 727 руб. ( л.д. 66. Т.1), согласован новый график внесения суммы обеспечения, изменена редакция п.6.4. договора, указан плановый срок окончания строительства дома 2 квартал 2018 года.

Кроме того согласно пункту 5 указанного дополнительного соглашения к предварительному договору основной договор должен быть подписан не позднее III квартала 2018 года,

Дополнительными соглашениями от 12.01. 2018 года и 23.03. 2018 также согласовано замена крепежа опорных столбов наружных ограждений на усиленные, изменение системы отопления с заменой состава котельного оборудования, изменение проекта отопление и проекта водопровод и канализация, согласно которым дополнительно предусмотрено увеличение площади теплого пола, монтаж всех конвекторов и радиаторов согласно проекту отопление, монтаж вывода под полотенцесушители, монтаж гигрорегулируемой решетки, проходного вентиляционного элемента, увеличение площади стяжки, что привело к изменению стоимости договора.

Окончательная цена участка и жилого дома согласно пункту 3 дополнительного соглашения №... от 23 марта 2018 года составила 32 290 708 руб., согласован новый график внесения суммы обеспечения.

В остальном условия договора не менялись.

В период с 14 августа 2015 года по 30 марта 2018 года истец уплатил ответчику сумму в размере 20 039 172 руб. При этом последний платеж 30 марта 2018 года по предварительному договору истец произвел по письменному указанию ответчика в пользу и на расчетный счет ОО «Русь: НТ» в сумме 661 606 руб.

Таким образом, судом установлено и ответчиком не опровергнуто, что по состоянию на 30 марта 2018 года истец полностью исполнил свои обязательства по оплате по предварительному договору №... от 14 августа 2015 года и дополнительным соглашениям к нему за №... – №..., уплатив ответчику общую сумму в размере 32 290 708 руб? фактически равную цене указанных в договоре объектов недвижимости.

14 июня 2018 года ответчик направил истцу извещение о готовности заключить с ним основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, в котором просил истца произвести полную оплату дома и земельного участка, подписать основные договоры заключить договор на предоставление услуг для жизнеобеспечения и обслуживания дома и участка, предоставить необходимый для сделки пакет документов.

18 июня 2018 года истец направил ответ на извещение, в котором сообщил, что оплата участка и дома произведена полностью, что истец готов заключить основной договор на условиях предварительного договора и дополнительных соглашений к нему со всеми приложениям, в связи с чем, истец просит представить на рассмотрение соответствующий проект основного договора, что истец готов заключить договора на предоставление услуг для жизнеобеспечения и обслуживания дома и участка и просит ответчика предоставить проект такого договора и реквизиты обслуживающей организации, что истец согласен предоставить пакет необходимых документов и просит указать список необходимых документов.( т.1 л.д. 91, 92)

Одновременно с ответом на извещение Д.Н. направил ответчику лист осмотра участка и дома от 18 июня 2018 года с указанием, выявленных при осмотре недостатков, связанных с отсутствием маркировки электроавтоматов в щите, с невозможностью проверить наличие электричества в выводах под розетки, с наличием недостатков кабеля в щите, повреждении изоляции, отсутствие подключения и наладки газового котла, с неправильной установкой фильтра грубой очистки воды, с невозможностью проверить работу системы отопления, с неправильной поддержкой расширительных бачков, с перевернутыми шкалами термометров на насосной группе, с дырами в стенах, с потертостями и царапинами оконных рам, с отсутствие ручек и нащельников на окнах, заглушек на петлях, с ненадлежащим состоянием термокомпенсационных швов, с тем, что не установлена система вентиляции дома, не закончен монтаж систем дома, не представилось возможным проверить работоспособность систем, не представилось возможным проверить подключение дома к инженерным сетям и их работу- газ, вода, канализация, электроснабжение, оптические сети связи, система диспетчеризации, с тем, что не представлено заключение технадзора о проверке всех систем и конструкций дома, с наличием строительного мусора на участке, с повреждением и неполной установкой забора, с недостатками ленты гидроизоляции по периметру фундамента, с отсутствием приборов в электрическом щите на наружной стене, с невозможностью проверить теплоизоляцию до низа фундамента из за того, что он засыпан песком, с отсутствием боковой теплоизоляции бетонных лестниц в фундаменте на террасу, с повреждением элементов черепицы.

Истец указал, что акт приемки участка и дома может быть подписан после заключения основного договора, устранения указанных недоделок и проведения осмотра участка и дома с участием специалиста продавца, имеющих компетенцию для демонстрации работы систем дома (наличие напряжения на выводах для розеток и светильников, тепла в конвекторах, радиаторах и на теплом полу, холодной и горячей воды в водорозетках санузлов и кухни, пролив водой канализационных стоков в санузлах и кухне, работу вентиляции т. 1 л.лд.97-98)

Ответчик письмом от 2.07. 2018 сообщил истцу о готовности завершить строительно-монтажные работы и устранить недоделки, указанные в листе осмотра от 17.06. 2018 в срок до 6.07. 2018, перед подписанием акта приема передачи предоставить покупателю документы, передача которых является обязательством продавца и определена предварительным договором (кадастровый паспорт, копию свидетельства о праве собственности на участок, копию выписки из ЕГПР об объекте недвижимости, паспорта, гарантийные талоны, инструкции по эксплуатации на смонтированное в доме оборудование, инструкцию по эксплуатации дома с гарантийными обязательствами продавца). Также ответчик выразил намерение подписать акт сверки взаимных расчетов и соглашение о зачете встречных однородных требований, предоставить со своей стороны документы в Росреестр для регистрации права собственности покупателя на земельный участок. ( т. 2 л.д.44).

При этом ответчик обратил внимание на п. 2.2.4 договора, согласно которому покупатель должен до подписания основного договора заключить договор на техническое обслуживание участки и дома и предоставление коммунальных услуг с ТСЖ или иной организацией, которую покупатель выбирает самостоятельно.

15 июля 2018 года истец направил ответчику дополнение к листу осмотра участка и дома, полученное ответчиком 20.07 2018 (л.д. 101-103 л.д.1), с указанием на то, что ряд недоделок не устранен. При этом истец указывал на недоделки вентиляционной системы, сколы черепицы, недостаток москитных сеток, ненадежность ограждений балконов, незавершенность дверных проемов, недостатки соединения газового котла, неправильность выполнения отдельных электрических подключений, необходимость проверки правильности исполнения газопровода на улице и ввод в дом.

При этом содержание указанного дополнения не позволяет придти к выводу о том, что остальные недостатки, о которых истец указал в листе осмотра от 18.06. 2018 устранены, а предоставление иной запрошенной истцом информации о пригодности объекта к эксплуатации и необходимость совместной проверки пригодности объекта и его систем к эксплуатации более не требуется.

Ответчик письмом от 23.07.2018 разъяснил истцу содержание его обязанностей, установленных положениями п.2.2.1 и 2.2.2 договора, указал, что ввиду отсутствия претензий по качеству фундамента, стен, кровельного покрытия, не позволяющих использовать дом по назначению, у истца не было оснований для не подписания акта передачи дома и участка. Сообщил о готовности заключить основной договор и просил незамедлительно подписать основной договор, заключить договор на предоставление услуг, необходимых для жизнеобеспечения и обслуживания дома и участка, предоставить пакет документов, необходимых для сделки (л.д47-48 т.2)

Также ответчиком направлено письмо от 23.07. 2018, в котором он излагал свою позицию по замечаниям, изложенным в письме истца от 15.07.2018, полагая, что они не обоснованны и не препятствуют принятию дома, сообщает о завершении строительно- монтажных работ на объекте и приглашал истца для подписания основного договора.( т 2 л.д. 50-51).

Таким образом, из материалов дела и содержания переписки сторон следует, что ответчик, начиная с 18 июня 2018 года, несмотря на обращения истца, не направлял в адрес истца предложение провести совместный осмотр дома и участка с целью выявления дефектов и недоделок в доме, а также с целью проверки работоспособности имеющихся в доме инженерных систем, не предлагал истцу ознакомиться с проектно-исполнительной документацией на указанный дом и инженерные системы и с результатами их испытаний.

19 августа 2018 года ответчик направил истцу извещение об отказе в одностороннем порядке от исполнения предварительного договора со ссылкой на п.7.5 договора ( т.1 л.д. 108).

20 августа 2018 года истец направил ответчику претензию с требованием отозвать извещение о расторжении предварительного договора (т. 1 л.д. 110-111).

Содержание ответа на данную претензию от 27.08. 2018 года не позволяет придти к выводу о том, что претензия ответчиком удовлетворена, поскольку по существу в данном ответе разъясняются причины отказа ООО «С.К.Б.» от договора ( т. 2 л.д. 53-54).

23 августа 2018 года истец направил ответчику заявление о назначении срока для устранения недостатков, в котором просил устранить имеющиеся недоделки в доме в срок до 30 сентября 2018 года, а также просил известить о возможной дате проведения совместной сдачи-приемки участка и дома и провести сдачу-приемку в срок до 30 сентября 2018 года ( л.д.116-117 т.1).

11 сентября 2018 года истец направил в адрес ответчика заявление о заключении основного договора купли-продажи с предложением подписать основной договор на условиях предварительного договора с приложенными 3 (тремя) экземплярами основного договора, подписанными истцом, и с просьбой к ответчику подписать и направить истцу основной договор не позднее 30 сентября 2018 года ( л.д.121-126 т.1).

Письмом от 14.09. 2018 года ответчик сообщил о прекращении действия предварительного договора в связи с отказом ООО «С.К.Б.» от исполнения. Однако, выразил готовность продать земельный участок с жилым домом по цене, указанной в договоре, при условии его заключения не позднее 2.10.2018, и обязанность заключения истцом договора на предоставление коммунальных и иных услуг, необходимых для жизнеобеспечения и обслуживания жилого дома и участка (т.2 л.д. 56). При этом приложенный к ответу проект договора, за исключением цены, по своему содержанию отличался от содержания договора, заключенного сторонами 14.08. 2015 года.

Доводы жалобы о том, что письмо истца от 11.09.2019, содержащее заявление истца о заключении основного договора купли-продажи с приложением подписанного истцом основного договора, ответчиком получено не было, опровергается представленными в материалы дела документами, а именно копией описи вложения, согласно которой письмо направлено адресату ООО «С.К.Б.», а не как указывает ответчик – Д.Д.

Содержание данной переписки опровергает доводы ответчика о том, что письмо истца от 11.09.2019, содержащее заявление истца о заключении основного договора купли-продажи с приложением подписанного истцом основного договора, ответчиком получено не было.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что указанное предложение ответчика было получено истцом только 8.10. 2018 ( л.д., 60 т.2).

9 октября 2018 года истец направил в адрес ответчика телеграмму с требованием возвратить уплаченную по предварительному договору денежную сумму, однако, на момент подачи иска и в ходе судебного разбирательства по делу ответчик в добровольном порядке требование истца не удовлетворил, внесенную денежную сумму не возвратил. ( т.1 л.д.131).

30 октября 2018 года истец направил ответчику претензию о возмещении убытков на сумму 1 974 032,34 руб. возникших ввиду отказа ответчика от исполнения предварительного договора ( л.д.218-220)

30 ноября 2018 года истец повторно направил в адрес ответчика требование об отказе от исполнения предварительного договора и возврате уплаченной денежной суммы), ( т. 1 л.д. 213-214)

Письмом от 9.11. 2018 ответчик отказал истцу в возмещении убытков ( т.2 л.д. 63).

Письмом от 5.12. 2018 ответчик сообщил о возможности возврата суммы обеспечения лишь после продажи дома с земельным участком ( л.д.65 т.2).

8 декабря 2018 года истец повторно направил ответчику претензию о возмещении убытков, которые ответчик не возместил.

Письмом от 9.01. 2019 ответчик повторно сообщил о возможности возврата суммы обеспечения после продажи дома с земельным участком.

Данные о возврате истцу внесенных им сумм ответчиком в суд первой и апелляционной инстанции не представлены.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами договор являлся предварительным договором купли-продажи недвижимости, к которому с учетом его заключения для личных потребительских нужд применяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей», в связи чем, руководствовался положениями данного Закона, положениями статьи 429, 450, 469, 475 ГК РФ и положениями договора сторон.

Посчитав, что ответчик незаконно в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, не подписал основной договор купли-продажи, не устранил существенные недостатки товара и не передал истцу жилой дом в установленный срок, суд пришел к выводу о том, что требования истца о признании незаконным действий ответчика, связанных с отказом от договора, о расторжении договора и возврате денежных средств, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Оценивая правовую природу договора сторон, судебная коллегия отмечает, что при наличии согласованной воли сторон, направленной на квалификацию договора, как предварительного договора купли-продажи, и выраженной, как в названии и большинстве условий договора, так и в последующем досудебном поведении, связанном с перепиской по вопросу исполнения договора, а также в процессуальном поведении сторон в суде первой инстанции, у суда первой инстанции имелись основания не выходить за пределы той правовой квалификации договора, о которой договорились его стороны. Изменение в суде кассационной инстанции правовой позиции ответчика, проигравшего спор в суде первой и апелляционной инстанции, не отвечает принципу добросовестности участника гражданского оборота и гражданского процесса, в связи с чем, может не приниматься во внимание судом апелляционной инстанции, при том положении, что доводы апелляционной жалобы ООО «С.К.Б.» построены на квалификации договора, как предварительного.

Вместе с тем, учитывая содержание определения Тринадцатого кассационного суда общей юрисдикции от 3.06. 2020 года, а также то обстоятельство, что определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон является задачей суда и не зависит от усмотрения участников процесса, судебная коллегия полагает возможным дать правовую квалификацию представленному договору, отмечая при этом, что данная квалификация, учитывая, заключение договора в целях удовлетворения личных нужд истца, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не влияет на необходимость применения к данным правоотношениям таких общих положений Закона РФ «О защите прав потребителей», как положения статей 4, 8, 10, 12,13,15,16,17 указанного закона.

Анализируя положения заключенного сторонами 14.08. 2015 года договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что его предметом фактически является передача истцу в будущем двух объектов недвижимости, непосредственно связанных между собой один из которых (земельный участок) уже находится в собственности ответчика, а второй (индивидуальный жилой дом) должен быть построен с учетом уже имеющейся у ответчика проектной документации, но допускающий учет пожеланий истца в отношении оборудования и отделки дома. При этом договором предусмотрена возможность изменения его условий в части оборудования и отделки дома и цены договора.

Таким образом, учитывая, тот факт, что строительство объекта недвижимости осуществлялось на земельном участке ответчика и не в соответствии с техническим заданием истца, то данный договор не является договором подряда, несмотря на сходство его отдельных положений.

Не может судебная коллегия признать данный договор и договором долевого участия в строительстве коттеджного поселка, поскольку, несмотря на сходство отдельных положений договора с договорами долевого участия в строительстве жилья, представленные по делу доказательства, не позволяют придти к выводу о том, что ответчик является застройщиком коттеджного поселка, который, исходя из разрешительной и проектной документации, является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединенных единым функциональным предназначением. Кроме того, из договора сторон следует, что он не подлежит государственной регистрации.

В силу положений части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу части 3 указанной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с частью 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу положений части 2 стать 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 данного Постановления, по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора жилого дома распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Представленный сторонами договор, несмотря на наличие в нем сведений о том, что жилой дом будет создан в будущем, содержит все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, цену объектов недвижимости и порядок ее передачи покупателю, то есть все существенные условия договора купли-продажи жилого дома и занятого данным домом земельного участка, в связи с чем, данный договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи.

При этом указание в договоре на обязанность покупателя уплатить до заключения основного договора и передачи объектов недвижимости обеспечительный платеж в размере равном полной цены недвижимого имущества (п. 3.1 договора), а также на то, покупатель не имеет права требовать заключения основного договора и передачи недвижимости до полного внесения суммы обеспечения (пункт 4.7 договора) исключает возможность квалификации такого договора как предварительного.

То обстоятельство, что данный платеж поименован обеспечительным и подлежит зачету при заключении основного договора ( п.4.6 договора) не может влиять на квалификацию договора, поскольку неисполнение предварительного договора в принципе не может повлечь для продавца таких убытков, которые могут соизмеряться со стоимостью объектов недвижимости, а следовательно, и исполнение обязательства, вытекающее из предварительного договора, не может таким образом обеспечиваться.

Кроме того, о том, что заключенный сторонами договор не является предварительным свидетельствуют также положения п.2.2.2 договора, в силу которых передача объектов недвижимости происходит до подписания сторонами основного договора, пунктом 6.5 договора, из которого следует, что обязанность покупателя нести расходы по содержанию дома возникает с момента передачи дома, а не подписания основного договора, как основания возникновения права собственности, положения п.1.5 договора, в котором конкретное состояние передаваемого дома определяется в предмете договора, а не в пункте 3 об условиях основного договора, п. 5.1, устанавливающих ответственность покупателя за просрочку внесения обеспечительного платежа, а также иные положения договора о правах и обязанностях сторон по подписываемому, а не по основному договору, которые, тем не менее, не могут возникнуть при заключении предварительного договора.

Вместе с тем, неправильная правовая квалификация договора сторон, по мнению судебной коллегии, не повлияла на обоснованность выводов суда о том, что требования истца о признании незаконным действий ответчика, связанных с отказом от договора, о расторжении договора и возврате денежных средств, подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истцом в полном объеме были исполнены обязательства по оплате товара, который, исходя из условий договора, подлежал передаче не позднее 30 сентября 2018 года.

Между тем, ответчик в одностороннем порядке 20.08. 2018 года, то есть до наступления срока его исполнения, отказался от исполнения договора.

В силу положений части 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

В соответствии с частью 3 данной статьи предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителя» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

При таком положении, в правоотношениях, одной из сторон которых являлся потребитель, односторонний отказ ответчика, как организации, осуществляющей предпринимательскую деятельность, от исполнения договора купли-продажи предварительно оплаченной будущей вещи являлся незаконным, независимо от мотивов такого отказа.

Ссылка ответчика на положения пункта 7.5 договора сторон, предусматривающего возможность такого одностороннего отказа не может быть принята во внимание, поскольку данные положения договора противоречили требованиям статьи 310 ГК РФ и в силу части 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» применению не подлежали. При этом односторонний отказ ответчика не был истцу каким либо образом компенсирован в денежной форме.

ООО «С.К.Б.» при наличии основания полагать, что истец необоснованно уклоняется от исполнения обязанности по приемке товара, не было лишено возможности обратиться в суд с требованиями об обязании принять товар либо о расторжении договора.

При этом обстоятельства необоснованного отказа покупателя от принятия товара по акту приема–передачи ответчик не доказал. Представленная в материалы дела переписка сторон за период до отказа от договора, об указанном факте не свидетельствует.

Из переписки сторон следует, что истец не отказывался от принятия объектов недвижимости и подписания договоров, с которыми стороны связывали возможность последующей регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Вместе с тем, истец помимо устранения отдельных недостатков товара просил ответчика предоставить ему информацию о качестве товара и его о соответствии условиям договора, в том числе просил осуществить осмотр участка и дома с участием специалиста продавца, имеющих компетенцию для демонстрации работы систем дома ( наличие напряжения на выводах для розеток и светильников, тепла в конвекторах, радиаторах и на теплом полу, холодной и горячей воды в водорозетках санузлов и кухни, пролив водой канализационных стоков в санузлах и кухне, работу вентиляции.

Указанное требование истца не противоречило положениям статьи 469 ГК РФ и статьи 4 Закона РФ «О защите прав потребителей», устанавливающим требования к качеству товара, положениям статьи 474 ГК РФ о проверке качества товара, а также положениям статей 8,10 и 12 Закона «О защите прав потребителей» о праве потребителя получить информацию о товаре и возможности его эксплуатации.

Между тем, какие-либо доказательства тех обстоятельств, что законные требования потребителя были исполнены и ему была предоставлена возможность до передачи товара осмотреть объекты недвижимости и проверить с участием специалистов работоспособность установленных в доме систем электроснабжения, канализации, теплоснабжения, водообеспечения, газоснабжения вентиляции ответчиком не представлены, тогда как, суд первой инстанции правильно учел, что в соответствии с пунктом 2.1.4 предварительного договора ответчик был обязан подвести на участок и завести в дом системы канализации, электро-, газо- и водоснабжения, оптические сети связи, а также обеспечить возможность подключения дома к указанным системам.

При указанных обстоятельствах истец имел право на проверку соответствия передаваемых ему объектов условиям договора сторон до подписания акта приема-передачи и отсутствие ссылки на такое право в договоре сторон, само по себе не освобождало ответчика от организации проверки качестве объекта, либо от предоставления истцу необходимой информации, позволяющей истцу осуществить данную проверку самостоятельно.

Ссылка ответчика на то, что в силу п. 2.2.4 предварительного договора истец был обязан до подписания основного договора заключить договор на техническое обслуживание участка и дома и предоставление коммунальных услуг с Товариществом собственников жилья или организацией, которая будет осуществлять их техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг, в связи с чем проверка не могла быть осуществлена без заключения истцом такого договора, судебной коллегией отклоняется.

Согласно позиции истцовой стороны, истец был готов заключить указанный договор на техническое обслуживание и коммунальные услуги, однако не смог этого сделать по причинения не предоставления ответчиком информации об обслуживающей организации. Данное утверждение истца ответчиком не опровергнуто и соответствует содержанию переписки сторон. При этом обстоятельства направления истцу по электронной почте проекта договора с управляющей компанией ООО «УК «Русь» ( т.3 л.д. 97), не имеют правового значения, поскольку указанные действия производились не ответчиком, а руководителем проекта ООО «Русь» и после одностороннего отказа ответчика от договора.

При этом, судебная коллегия полагает, что заключение подобного договора не могло в силу положений части 2 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» быть обязательным условием договора купли-продажи будущей вещи и тем более служить основанием для отказа истцу в проверке качества товара и его соответствия условиям договора, поскольку ответчик, принимая работы, связанные в проведением на участок и в дом систем канализации, электро-, газо- и водоснабжения, оптические сети связи, обязан был проверить выполнение данных работ и в свою очередь предоставить соответствующие результаты покупателю независимо от наличия или отсутствия такого договора.

В материалах дела соответствующие доказательства проведения такой проверки отсутствуют.

Также ответчиком не представлены бесспорные доказательства тех обстоятельств, что на момент обращения истца с заявлением о проверке качестве товара и на момент одностороннего отказа ответчика от договора указанный в договоре объект недвижимости полностью соответствовал требованиям договора и был пригоден для тех целей, для которых товар такого рода обычно используется и для целей использования потребителем.

От проведения по делу судебной экспертизы на основании документации на товар, по состоянию на указанный момент, ответчик в суде апелляционной инстанции отказался, необходимую в полном объеме документацию на товар не представил.

Как указал суд первой инстанции одной из самых значительных недоделок была незаконченность подключения жилого дома к системам энергоснабжения (в том числе газоснабжения) и невозможность проверить подключение к системам без участия представителей ответчика, поскольку данная недоделка является существенным недостатком и не позволяет использовать жилой дома по назначению (для постоянного проживания – без отопления, электроснабжения, водоснабжения), а также указывает на неисполнение ответчиком пункта 2.1.4 предварительного договора и условия, которое должен содержать основной договор на условиях предварительного.

Оспаривая данный вывод суда, ответчик в апелляционной жалобе ссылается фактически на те обстоятельства, что положения пункта 2.1.4 договора не свидетельствуют о том, что технологическое присоединение дома к указанным сетям должен был осуществлять ответчик, полагая, что указанные действия должен был осуществить истец.

Судебная коллегия соглашается с тем, что положения 2.1.4 предварительного договора не позволяют однозначно установить, что обязанность технологического присоединения инженерных систем жилого дома к сетям поставщиков лежит на ответчике.

Вместе с тем, анализируя положения пункта 2.1.4 договора в его взаимосвязи с положениями пункта 1.5 договора, с содержанием дополнительного соглашения к договору №... от 23.05.2018 об элементах системы отопления дома, с положениями п. 2.2.4 о необходимости заключения договора на предоставление коммунальных услуг, которое невозможно до заключения договоров технологического присоединения, учитывая, что в договоре сторон отсутствует указание на то, что обязанность по заключению договоров технологического присоединения лежит на покупателе, который до передачи товара и регистрации права собственности на земельный участок, права на заключение таких договоров не имел, судебная коллегия данные доводы ответчика отклоняет.

Кроме того, при предоставлении истцу неполной и недостоверной информации о том, на ком из сторон лежит обязанность по заключению таких договоров, именно на ответчике, нарушившем право потребителя на получение полной и достоверной информации о товаре, лежит бремя всех негативных последствий, в то время как истец, которому своевременно не была предоставлена достоверная и полная информация о необходимости заключения договоров технологического присоединения, без которых невозможна проверка работоспособности инженерных систем дома, был бы вправе в силу положений части 1 статьи 12 отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков. При этом, независимо от времени заключения договора отказ потребителя до принятия исполнения, во время которого был выявлен факт предоставления недостоверной или неполной информации, не мог быть расценен как совершенный в неразумные сроки.

Указанные обстоятельства не позволяют признать действия истца виновным уклонением от приемки товара. При этом судебная коллегия учитывает, что истец до истечения срока передачи товара от договора не отказывался. Наоборот, предпринимал действия, направленные на приемку товара, о чем свидетельствуют его обращения к ответчику, которые до 30.09. 2018 года так и не были удовлетворены.

При таком положении с учетом того, что оплаченный товар не был передан потребителю без уважительных причин, в связи с незаконным односторонним отказом ответчика от исполнения договора, у истца в силу положений статьи 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» по истечении установленных в договоре сроков появилось право потребовать возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом, возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара, а также выплаты неустойки.

В соответствии с частью 5 указанной статьи требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

В рассматриваемом случае судебная коллегия по причинам, изложенным ранее, приходит к выводу о том, что ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ такие обстоятельства не доказаны.

Вопреки доводам жалобы, суд пришел к обоснованному выводу о том, что условия заключенного предварительного соглашения ответчиком не исполнены. Ссылки ответчика на исполнение им обязательств по договору противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

При таком положении суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца денежные суммы, внесенные по договору в размере 32 290 708 руб.

При этом какое –либо обоснование для удержания данных сумм в апелляционной жалобе ответчика не приведено, несмотря на то, что от встречных исковых требований, направленных на передачу истцу дома и земельного участка, истец отказался.

Причинение истцу убытков в связи с отказом ответчика от исполнения предварительного договора обосновываются истцом тем, что он понес расходы в целях строительства и оборудования жилого дома, который ответчик истцу в установленные сроки не передал.

Причинение истцу убытков на указанную сумму подтверждается представленными истцом в материалы дела письменными доказательствами.

Так, в частности, 28 апреля 2015 года истец заключил с ООО «Русь: Новые Территории» договор подряда № ПТ19/04-15 на выполнение проектных работ, по которому ООО «Русь: НТ» обязалось выполнить работы по подготовке проектной продукции жилого дома, строительство которого должно было быть осуществлено на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> (п. 1.1, 1.2 договора).

Данные проектные работы были заказаны для строительства жилого дома по первоначально заключенному предварительному договору №... купли-продажи земельного участка с жилым домом от 27.03.2015.

7 мая 2015 года истец уплатил ООО «Русь: НТ» авансовый платеж по договору на сумму 100 000 руб., а 31 августа 2015 года по акту сдачи-приемки принял проектную документацию.

15 сентября 2015 года истец заключил с ООО «Русь: НТ» договор подряда № АЛ11/08-15 на выполнение проектных работ на подготовку проектной продукции жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>.

Данные проектные работы были заказаны для строительства жилого дома по предварительному договору №... от 14 августа 2015 года.

К данному договору были заключены дополнительные соглашения за №... от 20.09.2015 года и за №... от 25.052016 года.

28 июня 2016 года истец принял проектную документацию.

Цена проектных работ по указанному договору и дополнительным соглашения к нему составила 295 000 руб. (пункту 1 доп. соглашения № 2)

28 декабря 2016 года истец уплатил 245 000 руб.

29 ноября 2016 года истец заключил с ООО «Русь: НТ» договор подряда № ИНЖ/ПР/АЛ-11/11-16 на выполнение проектных работ на подготовку проектной продукции в разделе инженерные сети для жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> по пунктам 1.1 и 1.2 договора.

Данные проектные работы были заказаны для строительства жилого дома по предварительному договору за №... от 14 августа 2015 года.

Цена проектных работ по пункту 3.1 договора составляла 72000 руб.

28 декабря 2016 года истец уплатил 36 000 руб.

7 марта 2018 года истец принял проектную документацию.

2 февраля 2018 года истец заключил с ООО «Теплодом СПб» договор поставки товара под индивидуальный заказ №... на поставку оборудования для монтажа систем отопления (встраиваемые в пол конвекторы Varmann – 11 шт., радиаторы KERMI – 5 шт. и другое оборудование.

Данное оборудование было заказано для жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>.

Цена оборудования по пункту 6.5 составляет 341 383 руб. 44 коп.

6 февраля 2018 года и 18 февраля 2018 года истец уплатил ООО «Теплодом СПб» платежи по договору в сумме 194 169 руб. 56 коп. и 147 213 руб. 88 коп., а всего 341 383 руб. 44 коп.

5 марта 2018 года истец обеспечил поставку указанного оборудования по накладной №... по адресу: <адрес>.

Данное оборудование было поставлено для установки в жилом доме ответчиком согласно дополнительному соглашению №....

26 марта 2018 года истец заключил с ИП П.В. договор №.../Ал-МР/1 на поставку оборудования и выполнение монтажных и пусконаладочных работ по установке системы управления TELETASK (Бельгия) на объекте в коттеджном поселке «Особый статус, <адрес>, домовладение №..., дом.

Согласно пункту 1.2 договора работы выполняются в соответствии с проектом, выполненным ранее компанией ООО «РУСЬ: НТ».

30 марта 2018 года истец уплатил ИП П.В. аванс по этому договору в сумме 1 251 648 руб. 60 коп.

Поскольку результаты указанных работ были необходимы для эксплуатации дома и не могут быть использованы ответчиком отдельно от него, вывод суда о том, что данные убытки размере 1 974 032 руб. 04 коп., исходя из следующего расчета: 100 000 руб. + 245 000 руб. + 36 000 руб. + 341 383,44 руб. + 1 251 648,60 руб.) должны быть истцу возмещены, судебная коллегия находит правильными, исходя из положений части 2 статьи 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Положения статьи 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» не обуславливают право потребителя на возврат денежных сумм, внесенных по договору обязательным предъявлением требований о расторжении договора.

Вместе с тем, учитывая, что предметом договора сторон является недвижимое имущество, учитывая, что истец квалифицировал заключенный сторонами договор, как предварительный, учитывая право истца, предусмотренное частью 2 статьи 450 ГК РФ, потребовать расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной, соблюдение им обязательного досудебного порядка урегулирования такого спора, а также что односторонний отказ ответчика от исполнения договора и нарушения им сроков передачи предварительно оплаченного товара, можно признать существенным нарушением договора, судебная коллегия не видит оснований для отмены решения и в части расторжения судом договора сторон.

Определяя, право истца на взыскание неустойки за просрочку передачи товара и возврата денежных средств, судебная коллегия, приходит к выводу о том, что такое право предусмотрено частью 3 статьи 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», в силу которых в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

В силу части 4 указанной статьи требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Относительно требования о взыскании неустойки за просрочку возврата денежных сумм, внесенных за товар, и возмещении убытков подлежат применению положения статей 22, 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», в силу которых допустивший такие нарушения продавец, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Таким образом, соглашаясь с выводом суда первой инстанции о праве истца требовать взыскания неустойки, предусмотренной законом Закона РФ «О защите прав потребителей», судебная коллегия не может согласиться с расчетом истца и суда первой инстанции относительно размера данной неустойки, поскольку они основаны на положениях Главы 3 Закона РФ «О защите прав потребителей», регулирующей защиту прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг), которые к спорным правоотношениям не применимы.

Вместе с тем, поскольку определение закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям, является задачей суда, неправильное указание истцом на нормы права и неправильный расчет не может быть положен в основу отказа в иске.

В данном случае с учетом того, что требования истца о взыскании неустойки связаны с нарушением ответчика сроков заключения основного договора, с которым стороны связывают окончательную передачу товара, позволяющую произвести регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, то есть фактически с учетом того, что договор сторон являлся договоров купли-продажи будущей вещи с условием ее предварительной оплаты, истцом поставлен вопрос о взыскании неустойки за просрочку передачи товара, а затем о взыскании неустойки за просрочку возврата денежных сумм.

Указанные обстоятельства подтверждены объяснениями истца в заседании судебной коллегии, из которых следует, что за период с 30.09. по 30.11. 2018 истец требовал взыскания неустойки за задержку передачи товара, а в период с 30.11. 2018 по 8.12 2018 за отказ в возврате уплаченной суммы. Кроме того, истцом отдельно за период с 30.10. 2018 по 8.12. 2018 заявлена неустойка в связи с неудовлетворением требований о возмещении убытков.

Таким образом, расчет неустойки производится следующим образом.

За период с 30.09. 2018 года ( момент начала просрочки исполнения обязательства по передаче товара) по 19.10. 2018 года (истечение 10 дней с момента поступления первоначального требования истца о возврате денежных средств, исходя из 0,5 % предварительно оплаченной цены товара 32 290 708 размер неустойки за просрочку передачи товара составит 3 067 616 руб. 50 коп.; за период с 19.10. 2018 года по 8.12. 2018 года (определенный истцом период окончания расчета неустойки), исходя из 1% цены товара, размер неустойки за просрочку возврата денежных средств составит 15 822 446 руб. 92 коп; за период с 10.11. 2018 ( истечения 10 дней со дня предъявления требования о возмещении убытков) по 8.12. 2018 года (определенный истцом период окончания расчета неустойки), исходя из 1 % цены товара, размер неустойки за просрочку возмещения убытков составит 9 041398 руб. 24 коп.

Общий размер неустойки за нарушение прав истца составит 27 931 461 руб. 66 коп.

При исчислении размера неустойки исходя из 0,5 % предварительно оплаченной цены товара 32 290 708 размер за весь заявленный истцом период для взыскания неустойки (с 1.10.2018 по 8.12.2018), поскольку денежные средства не были возвращены, размер неустойки составит 11140 294 руб. 26 коп., что с учетом неустойки за просрочку возмещения убытков (9 041398 руб. 24 коп.) составит 20181 692 руб. 50 коп.

Ответчиком в ходе судебного разбирательства заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Суд первой инстанции с учетом ходатайства ответчика о снижении суммы неустойки и применении положений ст. 333 ГК РФ, счел возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 10 000 000 руб.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с размером неустойки, определенной судом первой инстанции, по следующим основаниям, полагая причитающийся размер неустойки несоразмерным последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии со ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, положения п. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Указанное право суда вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции правильно учел, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Уменьшив размер подлежащей взысканию неустойки сравнительно с предъявленной к взысканию, суд исполнил возложенную на него законодателем обязанность устанавливать соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Несмотря на то, что судебной коллегией определен иной размер неустойки, оснований для ее большего снижения, чем это произведено судом первой инстанции, судебная коллегия не усматривает, полагая, что присужденный размер неустойки соблюдает баланс интересов сторон и соответствует последствиям нарушения обязательства.

Руководствуясь частью 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» суд правомерно взыскал с ООО «С.К.Б.» в пользу истца штраф, размер которого с учетом положений статьи 333 ГК РФ снизил до 5 000 000 руб.

Согласно части 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с пунктом 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» №... от 28 июня 2012 года, при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Судебная коллегия считает, что размер штрафа определен судом первой инстанции правильно, с учетом фактических обстоятельств дела, с целью соблюдения баланса интересов сторон

При этом судом апелляционной инстанции не усматривается признаков злоупотребления правом со стороны истца.

При таком положении довод апелляционной жалобы ответчика о завышенном размере неустойки и штрафа судебная коллегия отклоняет.

Истец решение суда в указанной части не обжалует и выводы суда о снижении размера неустойки и штрафа не оспаривает.

Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к тому, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании процентов, предусмотренных статьей 317.1 ГК РФ, в связи с чем, истец просит решение суда изменить, данное требование удовлетворить. В остальной части истец решение суда не оспаривает.

Отклоняя данные доводы, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 08 марта 2015 года № 42-ФЗ, в случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.

С учетом правовой природы процентов предусмотренных статьей 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в данной части, поскольку между сторонами отсутствует обязательство, к которому применимы нормы о плате за пользование денежными средствами.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, о том, что условиями заключенного соглашения не предусмотрено начисление платы за пользование переданными истцом денежными средствами. Более того, положениями п.4.5 договора предусмотрено, что проценты на переданную истцом ответчиком сумму не начисляются.

Доводы апелляционной жалобы, со ссылкой на положения ст. 809 ГК РФ, противоречат имеющимся в деле доказательствам и основаны на ошибочном толковании норм материального права и положений заключенного сторонами договора.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика ООО «С.К.Б.», оспаривающие решение суда в части удовлетворения иска Д.Н., судебная коллегия исходит из того, что доводы жалобы повторяют позицию ответчика, изложенную им в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции. Между тем, оценка правомерности действий истца и ответчика при исполнении договора судом первой инстанции судом дана правильно, примененные судом правовые последствия указанных действий не противоречат положениям закона, регулирующим правоотношения сторон, и соответствуют представленным по делу доказательствам.

При таком положении несогласие судебной коллегии с квалификацией договора сторон и возникших правоотношений, повлекшее применение в том числе и иных норм материального права, не порочит правильности выводов суда о наличии оснований для частичного удовлетворения иска Д.Н. и о размере взысканных сумм.

Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда, положенные в основу отказа в удовлетворении встречного иска, судебная коллегия отклоняет, так как в связи с отказом ООО «С.К.Б.» от данного иска данное решение подлежит отмене с прекращением производства по данным требованиям независимо от доводов жалобы.

На наличие процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного решения, стороны не ссылались. Такие нарушения судом первой инстанции допущены не были.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Принять отказ ООО «С.К.Б.» от встречного иска к Д.Н. об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и взыскании судебных расходов по оплате госпошлины.

Решение Выборгского районного суда города Санкт-Петербурга от 20 мая 2019 года отменить в части отказа ООО «С.К.Б.» в удовлетворении встречного иска к Д.Н. об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и взыскании судебных расходов по оплате госпошлины. Производство по делу в указанной части требований прекратить

В остальной части решение Выборгского районного суда города Санкт-Петербурга от 20 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ( без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: