Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 17 января 2017 года гражданское дело по исковому заявлению М.И.Н. к Администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области, Администрации Кетовского района Курганской области, индивидуальному предпринимателю Т.О.В. о признании недостоверной стоимости земельного участка, признании недействительным открытого аукциона

по апелляционной жалобе М.И.Н. на решение Кетовского районного суда Курганской области от 21 октября 2016 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований М.И.Н. к Администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области, Администрации Кетовского района Курганской области, индивидуальному предпринимателю Т.О.В. о признании недостоверной стоимости земельного участка, признании недействительным открытого аукциона, отказать».

Заслушав доклад судьи Фроловой Ж.А., пояснения истца М.И.Н. и ее представителя ФИО7, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

М.И.Н. обратилась в суд с иском к Администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области, Администрации Кетовского района Курганской области, индивидуальному предпринимателю Т.О.В. (далее Администрация Лесниковского сельсовета, Администрация Кетовского района, ИП Т.О.В. о признании недостоверной стоимости земельного участка, признании недействительным открытого аукциона.

В обоснование исковых требований указывала, что 06.07.2015 обратилась в Администрацию Лесниковского сельсовета с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № но получила отказ. Решением Курганского городского суда Курганской области от 11.09.2015 данный отказ признан незаконным, на административный орган возложена обязанность провести аукцион по продаже спорного земельного участка. Полномочия по проведению аукциона делегированы Администрацией Лесниковского сельсовета Администрации Кетовского района. На сайте torgi.gov.ru опубликовано извещение о проведении открытого аукциона по продаже указанного земельного участка, начальная цена лота установлена в размере <...> рублей. При этом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не был предоставлен для ознакомления и в общем доступе отсутствовал. 08.06.2016 она подала заявку на участие в открытом аукционе по продаже земельного участка и уплатила задаток в размере <...> рублей, после чего была ознакомлена с отчетом оценщика – ИП Т.О.В. С указанным отчетом не согласна, так как при подборе аналогов оценщик не принял во внимание, что оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование – для охраны природных территорий, что исключает возможность его использования в коммерческих целях. Отчет содержит недостоверное описание земельного участка, в связи с чем полагала, что оценщик не производил осмотр объекта оценки. Считала, что указанный отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и содержит недостоверную информацию о рыночной стоимости спорного земельного участка. Недостоверное установление цены объекта повлекло нарушение ее прав как единственного участника аукциона, так как она обязана заключить договор купли-продажи земельного участка за <...> рублей, тогда как его кадастровая стоимость равна <...> рублям <...> копейкам.

Просила суд признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, указанный в отчете определения рыночной стоимости земельного участка от 15.02.2016 №, подготовленном ИП Т.О.В. .; признать недействительным открытый аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец М.И.Н. и ее представитель на основании доверенности ФИО7 на удовлетворении исковых требований настаивали. Дополнительно поясняли, что проход к спорному земельному участку возможен только через земельный участок М.И.Н. После изменения вида разрешенного использования (для рекреационных целей) кадастровая стоимость спорного земельного участка снизилась до <...> рублей <...> копеек. Допущенные оценщиком нарушения повлияли на определение начальной продажной стоимости спорного участка, сделав ее недостоверной.

Представитель ответчика Администрации Кетовского района ФИО8, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявленных требований. Дополнительно поясняла, что отчет об определении рыночной стоимости объекта не входит в состав обязательной аукционной документации. Аукцион проведен в соответствии с требованиями закона, оснований для признания его недействительным не имеется.

Представитель ответчика Администрации Лесниковского сельсовета – глава сельсовета ФИО9 возражал против удовлетворения заявленных требований. Считал, что основания для признания аукциона недействительным отсутствуют. Начальная продажная цена на спорный участок была установлена верно.

Ответчик ИП Т.О.В. против удовлетворения исковых требований возражал. Пояснял, что замечания НП СОО «Сибирь» по его отчету на итоговую стоимость земельного участка не влияют и могут быть им устранены в течение 30 дней.

Представитель третьего лица ФГБУ «ФКУ Росреестра по Курганской области» в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, рассмотрение спора оставлял на усмотрение суда.

Суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе М.И.Н. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею исковых требований. Считает, что оспариваемое решение постановлено с нарушением норм материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Не соглашаясь с выводом суда о том, что признание недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки не является способом защиты нарушенного права, указывает, что в данном случае защита нарушенного права состоит в опровержении презумпции достоверности установленной цены участка. Поскольку в силу действующего законодательства аукцион по продаже земельного участка, признанный несостоявшимся по причине участия одного заявителя, влечет правовые последствия, связанные с заключением договора купли-продажи земельного участка, считает, что признанный несостоявшимся аукцион может быть признан судом недействительным, как проведенный с нарушением установленных правил. Такое решение суда приведет к защите и восстановлению нарушенных прав и законных интересов единственного участника аукциона и неопределенного круга лиц – потенциальных участников аукциона, не принявших участия в нем по причине завышения начальной цены предмета аукциона.

Оспаривая выводы суда о том, что недостоверность рыночной стоимости предмета аукциона не является нарушением правил проведения аукциона, определение начальной продажной цены предмета аукциона находится в компетенции организатора торгов, ссылается на нормы земельного законодательства и указывает, что определение начальной цены предмета аукциона в силу прямого указания закона осуществляется на основании отчета оценщика о рыночной стоимости участка, поэтому относится к установленной законом процедуре подготовки и проведения аукциона.

Обращала внимание на то, что оспариваемый аукцион проведен по ее инициативе, она заинтересована в приобретении данного земельного участка. Подав заявку на участие в аукционе, она исходила из презумпции достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, и из корректности установленной начальной цены предмета аукциона. Сделать иной вывод не могла по причине непредставления для ознакомления отчета об оценке рыночной стоимости до подачи заявки на участие в аукционе. Подача заявки на аукцион при данных обстоятельствах не свидетельствует о ее согласии с установленной начальной ценой участка. Таким согласием может являться только заключенный договор купли-продажи земельного участка.

Суд констатировал нарушение оценщиком законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета по определению рыночной стоимости земельного участка от 15.02.2016, при этом указал, что такие нарушения сами по себе не свидетельствуют о недостоверности стоимости объекта. Вместе с тем в случае некорректного подбора объектов-аналогов при использовании сравнительного метода оценки величина рыночной стоимости оцениваемого объекта, определенная как скорректированная средняя величина цены предложения объектов-аналогов, будет недостоверной. Из представленного отчета установить существование объектов-аналогов и их характеристики невозможно. Из описания объектов-аналогов следует, что данные земельные участки имеют иные характеристики, в частности целевое назначение использования, доступ от земель общего пользовании. Описание оцениваемого объекта не соответствует действительности, что в судебном заседании подтвердил представитель Администрации Лесниковского сельсовета ФИО9 Полагает, что осмотр земельного участка оценщиком не производился.

Указывает на то, что оспаривая установленную оценщиком ИП Т.О.В. рыночную стоимость спорного земельного участка, представила в материалы дела отчет ООО «Консалдинговый центр «Аваль» от 01.07.2016 №, которым рыночная стоимость земельного участка по адресу: <адрес> установлена в размере <...> рубля. При подготовке данного отчета использовались данные об объектах-аналогах с официального сайта Росреестра с аналогичным видом разрешенного пользования. Полагает, что недостоверность рыночной стоимости объекта оценки в отчете от 15.02.2016 ввиду допущенных оценщиком нарушений ею при рассмотрении спора подтверждена.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В суде апелляционной инстанции истец М.И.Н. и ее представитель ФИО7 на доводах жалобы настаивали.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК Российской Федерации), судебная коллегия постановила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Администрации Лесниковского сельсовета на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером № категории земель: земли населенных пунктов – для охраны природных территорий, площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 52).

Согласно кадастровой выписке от 09.09.2016 кадастровая стоимость данного земельного участка с разрешенным видом пользования – для охраны природных территорий составляет <...> рублей <...> копеек (л.д. 67, 27).

Ранее видом разрешенного использования участка являлось ведение личного подсобного хозяйства и его кадастровая стоимость составляла <...> рублей <...> копеек (л.д. 115).

06.07.2015 М.И.Н. обратилась в Администрацию Лесниковского сельсовета с заявлением о предоставлении в собственность за плату для ведения рекреационной деятельности земельного участка с кадастровым номером № площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, но получила отказ со ссылкой на то, что испрашиваемый земельный участок находится в водоохраной зоре реки Тобол (л.д. 10, 11).

Решением Курганского городского суда Курганской области от 11.09.2015 по иску М.И.Н. отказ Администрации Лесниковского сельсовета в проведении аукциона по продаже спорного земельного участка признан незаконным. На ответчика возложена обязанность провести аукцион по продаже данного земельного участка на основании заявления М.И.Н. от 06.07.2015 (л.д. 13-18).

Постановлением от 28.03.2015 № Администрации Лесниковского сельсовета принято решение о проведении аукциона по продаже указанного земельного участка (л.д. 54).

Поскольку решением Лесниковской сельской Думы от 28.01.2016 № 3 часть полномочий по проведению аукционов и конкурсов передана Администрации Кетовского района, последняя сообщила о проведении открытого аукциона по продаже земельного участка для охраны природных территорий 16.06.2016 в 10 часов 00 минут, при этом начальная цена земельного участка установлена в размере <...> рублей, шаг аукциона определен в размере 3% от начальной цены – <...> рублей, размер задатка – <...> рублей. Извещение о проведении аукциона было размещено на официальном сайте torgi.gov.ru (л.д. 55-57, 19-20).

Начальная цена земельного участка определена в размере рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком ИП Т.О.В. (отчет от 15.02.2016 № – л.д. 71-91).

08.06.2016 в 14 часов 00 минут от М.И.Н. поступила заявка на участие в открытом аукционе по продаже земельного участка для охраны природных территорий с местоположением: <адрес>. При этом М.И.Н. 07.06.2016 уплачена сумма задатка в размере <...> рублей (л.д. 63, 66).

Согласно журналу регистрации заявок и протоколу определения участников аукциона от 14.06.2016 № для участия в аукционе подана одна заявка – от М.И.Н. , которая признана участником аукциона. Аукцион в свою очередь признан несостоявшимся в связи с подачей единственной заявки на участие в нем. Комиссией 14.06.2016 принято решение заключить договор купли-продажи представленного на аукцион земельного участка с единственным участником аукциона – М.И.Н. по начальной цене – <...> рублей (л.д. 63, 61-62).

Ссылаясь на недостатки отчета оценщика об определении рыночной цены спорного земельного участка и считая свои права нарушенными, истец обратилась в суд с иском о признании недостоверной стоимости земельного участка, признании недействительным открытого аукциона.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что отчет ИП Т.О.В. составлен с нарушениями положений законодательства об оценочной деятельности, однако, допущенные нарушения являются устранимыми, не повлияли на размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и на результаты торгов. Процедура проведения аукциона не нарушена. Выразив желание участвовать в аукционе, истец согласилась с предложенными условиями торгов, в том числе с установленной начальной продажной ценой участка. Последующее оспаривание рыночной цены объекта законом не предусмотрено. Кроме того, суд указал, что недействительными могут быть признаны только состоявшиеся торги. Так как оспариваемые торги признаны несостоявшимися, то основания для признания их недействительными отсутствуют.

Судебная коллегия находит выводы суда верными, а постановленное решение законным и обоснованным.

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Кроме того, в соответствии с абз. 1 ст. 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В подтверждение своих доводов о недостоверности установленной оценщиком рыночной цены земельного участка в размере <...> рублей истец ссылалась на кадастровую стоимость данного земельного участка, установленную в размере <...> рублей <...> копеек, представила в материалы дела акт внеплановой проверки члена НП СОО «Сибирь» Т.О.В. от 14.09.2016, которым установлены нарушения при составлении отчета об оценке № от 15.02.2016, а также представила отчет Консалтингового центра «Аваль» № от 01.07.2016 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно которому его стоимость составляет <...> рубля (л.д. 135-176).

Между тем доказательств, объективно и однозначно свидетельствующих о недостоверности оценки рыночной стоимости спорного имущества либо об избрании оценщиком неверного метода оценки, истцом не представлено. Допущенные оценщиком нарушения являются устранимыми и не повлекли неверное определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Отчет Консалтингового центра «Аваль», где рыночная стоимость объекта значительно ниже, чем в отчете ИП Т.О.В. , не может быть принят во внимание, поскольку составлен по поручению истца и имеются основания сомневаться в его объективности. Кроме того, коллегия полагает, что установленная в отчете Консалтингового центра «Аваль» рыночная цена земельного участка – <...> рубля крайне занижена с учетом его местоположения (участок расположен в черте населенного пункта – <адрес> на прибрежной территории р. Тобол) и площади (<...> кв.м).

Кадастровая стоимость земельного участка также не может быть соотнесена с его реальной рыночной стоимостью, так как определена на основании постановления Правительства Курганской области от 26.09.2011 № 454 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в пределах территории Курганской области» с учетом значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала, то есть методом массовой оценки объектов недвижимости без учета их индивидуальных характеристик.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что согласно отчету ИП Т.О.В. рыночная стоимость спорного земельного участка завышена, необоснованно выбраны объекты-аналоги, описание объекта оценки не соответствует его действительным характеристикам не опровергают выводов суда, а по существу сводятся к переоценке установленных судом фактических обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств.

Между тем несогласие апеллянта с правовой оценкой доказательств не может служить основанием для изменения или отмены принятого по делу судебного акта.

Кроме того, вопреки доводам жалобы М.И.Н. не имеет субъективного права и охраняемого законом интереса в оспаривании результатов оценки спорного объекта, поскольку рассматриваемый спор не носит характер преддоговорного. До принятия комиссией решения о заключении с М.И.Н. договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № истец не обладала никакими преимуществами в приобретении спорного земельного участка. Подав заявку на участие в аукционе, она согласилась с установленной организатором аукциона начальной ценой земли, как условием будущего договора купли-продажи.

В силу положений п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации), торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу ст. 447 ГК Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Пункт 2 ст. 449 ГК Российской Федерации гласит, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Таким образом, исходя из буквального толкования вышеизложенных норм права, недействительными могут быть признаны только состоявшиеся торги. Торги, признанные несостоявшимися, не могут быть признаны недействительными, поскольку отсутствует результат торгов – заключение договора с лицом, выигравшим торги, порождающий соответствующие правоотношения между ее участниками в отношении предмета торгов. По результатам несостоявшихся торгов договор не может быть заключен и такие торги как способ заключения сделки не могут быть признаны недействительными, так как правовым последствием признания торгов недействительными является недействительность заключенного на торгах договора, влекущего приведение сторон в первоначальное положение.

Правовым основанием для заключения договора купли-продажи спорного земельного участка с истцом являются не торги, а решение комиссии от 14.06.2016 о признании аукциона несостоявшимся и заключении договора с единственным участником аукциона М.И.Н.

То есть, оспаривать торги можно в случае, когда, во-первых, они проведены, а во-вторых, проведены с нарушением правил, установленных законом.

Порядок подготовки и проведения аукциона по продаже земельного участка регламентирован ст.ст. 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации. Данные нормы закона организатором торгов соблюдены. Доказательств иного материалы дела не содержат.

Вместе с тем, поскольку торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, предусмотренных законом оснований для признания их недействительными не имеется, о чем правомерно указано в постановленном судом решении.

С учетом вышеизложенных норм права и доказательств, имеющихся в материалах дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, поскольку истцом не представлены доказательства недостоверности установленной в результате оценки рыночной цены земельного участка, нарушения закона при подготовке и проведении торгов, наличие защищаемого права, а также возможность восстановления нарушенного права при удовлетворении иска.

Разрешая спор, суд правильно применил нормы материального права, дал надлежащую правовую оценку представленным сторонами доказательствам. Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые ставят под сомнение обоснованность и законность постановленного решения, в связи с чем не влекут его отмену.

Предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации безусловных оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке судебной коллегией не установлено.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кетовского районного суда Курганской области от 21 октября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.И.Н. – без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи: