Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 04 февраля 2013 года, принятого по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконным отказа ответчика в государственной регистрации договора аренды, возложению обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды.

Заслушав доклад судьи Малькова А.Г., объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 04 февраля 2013 года в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда, указывая на то, что выводы суда о правомерности оспариваемых действий органа государственной власти не основаны на законе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п.5 ст. 131 ГК РФ, п.5 ст.2, п.3 ст.20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 25 ГПК РФ.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в ст.20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 4 п.1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество.

Согласно п.п. 2, 4 ст. 36 Ж.К РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Правовой режим общей долевой собственности установлен главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст.ст. 246, 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Суд установлено и не оспаривается сторонами, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома ... ФИО1 предоставлено в аренду сроком на 29 лет нежилое помещение, расположенное в подвале дома под квартирой №, площадью 66,5 кв.м.

Лицом, уполномоченным общим собранием собственников на заключение договора аренда, назначен ФИО2

Договор аренды был заключен между ФИО2 и ФИО1 14.12.2010.

В государственной регистрации договора аренды отказано. В обоснование данного решения указаны следующие причины: непредставление документов свидетельствующих о том, что права всех собственников многоквартирного дома зарегистрированы в ЕГРП; представленные протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от одной и той же даты различны по содержанию; не представлено согласие органов опеки и попечительства (со ссылкой на ст. 37 ГК РФ); представлен только один экземпляр договора аренды.

Разрешая дело, суд посчитал, что оспариваемый заявителем отказ в государственной регистрации является законным.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, подтверждающими правомерность выше указанных причин по которым Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в государственной регистрации отказало в государственной регистрации договора аренды спорного имущества.

Институт государственной регистрации прав на недвижимость до 1999 года на территории Смоленской области отсутствовал, следовательно, возникшее в силу закона право собственности не подлежало государственной регистрации. Статьей 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" подтверждено, что до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" существовал лишь порядок регистрации недвижимости и сделок с ней. Статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что "права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей".

Поскольку в ходе разрешения дела судом не установлен факт того, что кто-либо из лиц, образующих сторону арендодателя по рассматриваемому договору не является собственником общего имущества дома, постольку отказ в государственной регистрации договора по основанию отсутствия сведений о том, что права не всех собственников многоквартирного дома зарегистрированы в ЕГРП, препятствует осуществлению указанными лицами их гражданских прав, гарантированных п.п.2,4 ст.36 ЖК РФ.

Кроме того, из протокола общего собрания следует, что в нем участвовал представитель собственника муниципального имущества, что свидетельствует, о нахождение части жилых помещений и общего имущества в муниципальной собственности.

В соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома ... от 22 октября 2009 года, которым заявителю предоставлено в аренду нежилое помещение в подвале дома сроком на 29 лет и установлена цена аренды соответствует требованиям законодательства РФ, никем не оспорен и недействительным не признан.

Поскольку передача в аренду общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе несовершеннолетних) осуществляется через решение общего собрания, необходимо учитывать и специальные нормы права, регулирующие порядок проведения общего собрания с разрешением вопросов на нем.

В соответствии с ч.1 ст.48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

От имени несовершеннолетних (до 18 лет) голосуют их родители, поскольку в силу закона (ст. 64 Семейного кодекса РФ) являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий.

При таком положении отказ в регистрации договора аренды нельзя признать правомерным, а решение суда подлежит отмене на основании п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 04 февраля 2013 года отменить и принять по делу новое решение, которым признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области от19 декабря 2012 года, адресованный ФИО1, и обязать произвести государственную регистрацию договора аренды.

Председательствующий:

Судьи: