Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании (понуждении) заключить основной договор купли-продажи, признании права собственности и о признании мнимой сделкой соглашения об отступном, и по встречному иску третьего лица ФИО3, заявившего самостоятельные требования о признании предварительного договора купли-продажи ничтожным и о признании добросовестным приобретателем,

по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Староминского районного суда Краснодарского края от 09 июля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Захаровой Е.Ю. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционных жалоб, возражений на жалобу, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об обязании (понуждении) заключить основной договор купли-продажи, признании права собственности на объекты движимого и недвижимого имущества. В обоснование требований указал, что <Дата> заключил с ответчиком предварительный договор купли продажи земельного участка и находящегося на нем движимого и недвижимого имущества, расположенных по адресу <Адрес...>

Согласно п.2.1 договора стороны договорились об общей цене недвижимости в размере <...> руб. и цене движимого имущества в размере <...> руб.

Истцом были переданы ответчику денежные средства в размере <...> руб. в качестве задатка и определен срок заключения основного договора – не позднее <Дата>.

Имущество, а также ключи были переданы истцу на основании акта приема-передачи от <Дата>.

Однако от заключения основного договора купли-продажи ответчик уклоняется.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 уточнил исковые требования и дополнил их просьбой признать мнимой сделкой соглашение об отступном от <Дата> заключенное между ФИО2 и ФИО3, указывая, что такое соглашение заключено фиктивно, имущество не передавалось фактически, в договоре залога стоимость имущества была занижена, соглашение подписано позднее заключения предварительного договора купли-продажи от <Дата>

ФИО3 подал в суд заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, и просил суд признать предварительный договор купли-продажи от <Дата> ничтожной сделкой, так как его предметом являлось имущество, находящееся в залоге у третьего лица. На настоящее время он является собственником части имущества, на которое претендует истец ФИО1, настаивая на понуждении ФИО2 заключить с ним основной договор купли-продажи.

Требования ФИО1 просил признать необоснованными, признать ФИО3 добросовестным приобретателем.

Решением Староминского районного суда Краснодарского края от 09 июля 2019 года исковые требования ФИО1 удовлетворены. На ФИО2 возложена обязанность заключить с истцом основной договор купли-продажи имущества:

-земельного участка площадью <...> кв. м., кадастровый номер <№..>, расположенного по адресу: <Адрес...>, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения и эксплуатации магазина <...>, кадастровая стоимость <...> рублей, принадлежащего продавцу на основании договора купли-продажи недвижимости от <Дата>, удостоверенного нотариусом Староминского нотариального округа Краснодарского края < Ф.И.О. >1, зарегистрированного в реестре за номером <№..> от <Дата>;

-объекта недвижимого имущества кадастровый номер <№..>, инвентарный номер <№..>, общей площадью <...> кв. м., кадастровая стоимость <...> руб., дата внесения стоимости <Дата>., дата утверждения стоимости <Дата>., дата определения стоимости <Дата>., расположенного по адресу: <Адрес...>, принадлежащего продавцу на основании акта приемки законченного строительного объекта от <Дата>, утвержденного постановлением главы муниципального образования Староминской район Краснодарского края №<№..> от <Дата>, запись о государственной регистрации права № <№..>, расположенного на земельном участке площадью <...> кв.м., кадастровый номер <№..>, состоящего из нежилого помещения, площадью <...> кв. м., этаж №<№..> кадастровый номер <№..> дата постановки на кадастровый учет <Дата>., кадастровая стоимость <...> рублей, дата внесения стоимости <Дата>, запись о государственной регистрации права № <№..><Дата>., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от <Дата>., нежилого помещения площадью <...> кв. м., этаж №<№..>, кадастровый номер: <№..>, дата постановки на кадастровый учет <Дата>, кадастровая стоимость <...>, дата внесения стоимости <Дата>., дата определения стоимости <Дата>, запись о государственной регистрации права №<№..> от <Дата>., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от <Дата> нежилого помещения площадью <...> кв. м., этаж №<№..> кадастровый номер <№..>, дата постановки на кадастровый учет <Дата>., кадастровая стоимость <...> руб., дата внесения стоимости <Дата>., дата определения стоимости <Дата>, запись о государственной регистрации права: №<№..> от <Дата>., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от <Дата> нежилого помещения площадью <...> кв. м., этаж №2, кадастровый номер <№..> дата постановки на кадастровый учет: <Дата>, кадастровая стоимость <...> рубля, дата внесения стоимости: <Дата> дата определения стоимости: <Дата> года, запись о государственной регистрации права № <№..> от <Дата>, документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от <Дата>;

-объекта движимого имущества – металлопрофильного, некапитального сборноразборного сооружения, расположенного на земельном участке площадью <...> кв. м., кадастровый номер <№..> по адресу: <Адрес...> согласно условиям предварительного договора купли-продажи имущества от <Дата>, заключенного сторонами.

За ФИО1 признано право собственности на земельный участок площадью <...> кв.

м., кадастровый номер <№..> расположенный по адресу: <Адрес...>, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения и эксплуатации магазина <...> кадастровая стоимость <...> рублей, принадлежащего продавцу на основании договора купли-продажи недвижимости от <Дата>, удостоверенного нотариусом Староминского нотариального округа < Ф.И.О. >1., зарегистрированного в реестре за номером <№..> от <Дата>; объект недвижимого имущества кадастровый номер <№..>, инвентарный номер <№..>, общей площадью <...> кв. м., кадастровая стоимость <...> руб., дата внесения стоимости <Дата>., дата утверждения стоимости <Дата>, дата определения стоимости <Дата>., расположенный по адресу: <Адрес...>, принадлежащего продавцу на основании акта приемки законченного строительного объекта от <Дата>, утвержденного постановлением главы муниципального образования Староминской район Краснодарского края №<№..> от <Дата> запись о государственной регистрации права № <№..>, на земельном участке площадью <...> кв. м., кадастровый номер <№..>, состоящего из: нежилого помещения, площадью <...> кв. м., этаж <№..> кадастровый номер <№..>, дата постановки на кадастровый учет: <Дата>., кадастровая стоимость: <...> руб., дата внесения стоимости <Дата>., дата определения стоимости <Дата>., запись о государственной регистрации права № <№..> от <Дата>., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от <Дата>, нежилого помещения площадью <...> кв. м., этаж №<№..>, кадастровый номер: <№..>, дата постановки на кадастровый учет: <Дата> кадастровая стоимость <...> руб., дата внесения стоимости: <Дата>., запись о государственной регистрации права № <№..> от <Дата>., документы-основания: решение собственника недвижимого имущества от <Дата>., нежилого помещения площадью <...> кв. м., этаж №<№..> кадастровый номер:<№..>, дата постановки на кадастровый учет: <Дата>., кадастровая стоимость <...> руб., дата внесения стоимости: <Дата> года, дата определения стоимости: <Дата>., запись о государственной регистрации права № <№..> от <Дата>., документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от <Дата> нежилого помещения, площадью <...> кв. м., этаж №<№..>, кадастровый номер: <№..> дата постановки на кадастровый учет:<Дата>., кадастровая стоимость: <...> руб., дата внесения стоимости: <Дата>., дата определения стоимости: <Дата>., запись о государственной регистрации права № <№..> от <Дата> документы-основания: решение собственника объекта недвижимого имущества от <Дата> объект движимого имущества- металлопрофильный, некапитальный (сборно-разборное сооружение), расположенный на земельном участке площадью <...> кв. м., кадастровый номер <№..>, по адресу: <Адрес...>.

С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы затраты по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.

В удовлетворении требований ФИО3 о признании предварительного договора от <Дата>, заключенного между ФИО1 и ФИО2, ничтожной сделкой, признании ФИО3 добросовестным приобретателем, отказано.

Соглашение об отступном к договору займа № <№..> от <Дата> признано мнимой сделкой.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2019 года решение Староминского районного суда Краснодарского края от 09 июля 2019 года было отменено в части удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании (понуждении) заключить основной договор купли-продажи и признании права собственности.

В данной части принято новое решение, которым в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 об обязании (понуждении) заключить основной договор купли-продажи и о признании права собственности было отказано.

В остальной части решение суда было оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05 марта 2020 года определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 09 июля 2019 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В соответствии с ч.4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

С учетом вышеприведенной нормы судебная коллегия принимает во внимание указания вышестоящего суда по данному делу, изложенные в определении судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 июля 2020 года.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение Староминского районного суда от 09 июля 2019 года отменить, ссылаясь на то, что выводы суда не основаны на материалах дела, судом неправильно применены нормы материального права о признании сделки ничтожной.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения. В возражениях он настаивает на том, что им исполнены обязательства по предварительному договору от <Дата>. путем передачи денежных средств продавцу, поэтому суд первой инстанции обоснованно признал за ним право на объекты движимого и недвижимого имущества, перечисленные в предварительном договоре.

ФИО1 в своих письменных пояснениях, приобщенных к материалам дела, указал, что в любом случае заинтересованность в приобретении первого этажа спорного имущественного комплекса у него имелась, однако ценным для него является весь имущественный комплекс, включая все помещения и земельный участок, находящийся в центре станицы. Просит коллегию учесть, что фактически он передал ФИО2 всю сумму, составляющую стоимость имущественного комплекса.

В заседании судебной коллегии ФИО4, представляющий интересы ФИО3, просил отменить решение районного суда, поддержал доводы апелляционной жалобы.

ФИО1 и его представитель ФИО5 просили решение суда оставить без изменения.

ФИО2 просил оставить решение районного суда без изменения, жалобу ФИО3 без удовлетворения.

ФИО3, надлежаще извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении слушания дела не просил.

С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ, мнения присутствующих участников процесса, принимая во внимание участие представителя, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражениях на жалобу, заслушав пояснения участников процесса, судебная коллегияприходит к выводу о необходимости отмены решения районного суда и вынесения нового решения по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 195, 196 ГПК РФ решение суда является законным и обоснованным, если оно основано на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение не отвечает требованиям законности и обоснованности, как того требует статья 195 ГПК РФ. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм материального права, что в силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ является основанием для отмены судебного акта.

Из дела видно, что между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор займа № <№..>, по условиям которого ФИО3 передал в долг ФИО2 денежные средства в размере <...> руб. на срок до <Дата> с условием уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере <...>% в год от суммы займа, что составляет <...> руб. в месяц. При этом исполнение заемщиком своих обязательств по указанному договору было обеспечено заключенным между сторонами договором ипотеки № <№..> от <Дата>., согласно которому ФИО2 передал в залог ФИО3 земельный участок площадью <...> кв.м., кадастровый номер <№..> расположенный по адресу: <Адрес...>, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения и эксплуатации магазина «<...>, а также нежилые помещения в составе объекта недвижимого имущества по тому же адресу, которые в дальнейшем по соглашению об отступном от <Дата>. перешли в собственность ФИО3

Кроме того, как следует из материалов дела, <Дата> ФИО1 заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества, в том числе земельного участка площадью <...> кв. м., кадастровый номер <№..>, расположенного по адресу <Адрес...>

Истцом были переданы ответчику денежные средства в размере <...> руб. в качестве задатка и определен срок заключения основного договора – не позднее <Дата>

Имущество было передано истцу на основании акта приема-передачи от <Дата>

Ссылаясь на то, что, несмотря на обозначение договора от <Дата>. как предварительного, стороны, по мнению ФИО1, фактически заключили основной договор купли-продажи, однако ФИО2 уклоняется от его регистрации в установленном законом порядке и произвел фиктивное переоформление прав на имущество на имя ФИО3, ФИО1 просил суд признать за ним право на объекты движимого и недвижимого имущества, перечисленные в договоре.

ФИО3, возражая против удовлетворения иска ФИО1, заявил иск о недействительности предварительного договора от <Дата>. ввиду отчуждения залогового имущества без согласия залогодержателя, а также о признании его добросовестным приобретателем прав на спорное имущество на основании соглашения об отступном от <Дата>

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 и оставлении без удовлетворения требований ФИО3, исходя из того, что договор купли-продажи от <Дата> не является предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ, учитывая содержание договора, факт передачи денежных средств покупателем, наличие акта приема-передачи, подписанного сторонами в день заключения договора, то есть, действий сторон, направленных на его исполнение. В то время как на основании соглашения об отступном ФИО3 фактически не принял во владение имущество. Спорное имущество фактически находится в длительном владении и пользовании истца ФИО1 (с учетом договора аренды, заключенного до договора купли-продажи от <Дата>, на протяжении свыше семи лет), поэтому он, являясь законным владельцем спорного имущества, имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда первой инстанции, так как при рассмотрении дела судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применены нормы материального права.

Как видно из содержания предварительного договора купли-продажи от <Дата>, ФИО6 договорился о продаже ФИО1 комплекса имущества, состоящего из движимого и недвижимого имущества.

Вместе с тем, часть имущества, которое ФИО1 намеревался купить у ФИО6, а именно земельный участок и часть помещений объекта недвижимости, являлись предметом залога.

Принимая решение по заявленным требованиям, районный суд не применил нормы материального права, которыми регулируются правоотношения, связанные с распоряжением имуществом, являющимся предметом залога.

В соответствии с п.1 ст. 37 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Судом первой инстанции вышеприведенные нормы материального права не были применены при разрешении спора, не дана оценка и содержанию договора об ипотеке от <Дата>.

Из пунктов 2.1.6, 2.1.7 договора об ипотеке от <Дата> (л.д.<...>) следует, что залогодатель ФИО2 не вправе без письменного согласия залогодержателя отчуждать заложенное имущество, осуществлять его последующую ипотеку, распоряжаться им, передавать в безвозмездное пользование либо иным образом обременять его правами третьих лиц.

ФИО3 настаивает на том, что согласие на продажу заложенного имущества у него не было испрошено.

В деле отсутствуют доказательства наличия письменного согласия залогодержателя ФИО3 на заключение сделки купли-продажи заложенного имущества.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи от <Дата> заключенный между ФИО2 и ФИО1, не соответствует требованиям закона.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, недействительна.

В соответствии с ч.1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, уполномоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица и иных лиц, указанных в законе.

Согласно ч.2 ст. 173.1 ГК РФ, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент завершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Судебная коллегия критически относится к доводам ФИО1 о том, что он действовал добросовестно при заключении договора купли-продажи имущества от <Дата>.

Из его пояснений следует, что он заключил договор купли-продажи без предварительной проверки законности сделки, не убедившись в том, что сделка не противоречит закону, так как не имеет юридического образования, длительное время арендует помещения в спорном имуществе, давно знает продавца ФИО2, его семью, поэтому доверял ему.

Вместе с тем, когда истец заподозрил, что ФИО2 затягивает решение вопроса о регистрации перехода права, он поручил бухгалтеру истребовать сведения об имуществе из ЕГРП. Получив выписки, он увидел, что на момент заключения им сделки имелось зарегистрированное обременение в пользу займодавца ФИО3, который в дальнейшем на основании соглашения об отступном зарегистрировал и переход прав.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО1 как покупатель не проявил в должной степени осмотрительности при заключении договора, так как не убедился в том, что имущество, продаваемое ФИО2, свободно от притязаний третьих лиц и не имеется препятствий для его приобретения, не истребовал выписки из регистрирующего органа, хотя никаких препятствий для этого не имелось.

Ссылки ФИО1 на то, что он оплатил продавцу всю стоимость имущественного комплекса, а ему это имущество было передано по акту, то есть договор был фактически исполнен, не могут являться основанием для удовлетворения его иска о признании за ним права с учетом того, что часть оплаченного им имущества была в залоге (а затем был зарегистрирован переход права на это имущество за третьим лицом).

В силу п.1 ст. 551 переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из дела видно, что переход права на основании предварительного договора от <Дата>. не был зарегистрирован.

В соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

При таких обстоятельствах требования ФИО1 о признании предварительной сделки купли-продажи основным договором и о понуждении ФИО2 заключить основной договор купли-продажи в редакции предварительного договора от <Дата>., признании права собственности на объекты движимого и недвижимого имущества не подлежат удовлетворению, а встречные требования ФИО3 о признании этой сделки недействительной подлежат удовлетворению.

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05 марта 2020 года содержит указание о необходимости обсуждения вопроса о возможности признания предварительного договора купли-продажи недействительным в части.

Обсуждая вопрос о возможности признания предварительного договора купли-продажи от <Дата> недействительным в части, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Из предварительного договора купли-продажи от <Дата> следует, что продавец (ФИО6) и покупатель (ФИО7) договорились о купле-продаже комплекса имущества, состоящего из земельного участка, нежилого двухэтажного строения и движимого имущества (сборно-разборного), расположенных по адресу <Адрес...>

Из дела видно, что предметом залога являлся весь земельный участок и помещения второго этажа, расположенные по вышеуказанному адресу.

Таким образом, свободными от обременения являлись первый этаж капитального строения и сборно-разборные конструкции.

Из дела видно, что истцом ФИО1 заявлены требования о возложении обязанности на ФИО2 заключить основной договор и о признании права на все имущество, перечисленное в п. 1.1 предварительного договора. В обоснование иска ФИО1 ссылается на то, что им оплачена цена всего комплекса имущества.

На стадии апелляционного рассмотрения в силу положений ч. 6 ст. 327 ГПК РФ не применяются правила об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований.

Между тем, судебная коллегия имеет полномочия привести рассуждения о том, не имеется ли оснований для частичного удовлетворения иска либо для отказа удовлетворения иска в части.

Из дела видно, что предметом купли-продажи по договору от <Дата> (заключенного между ФИО2 и ФИО1) являлось не только имущество, на которое было зарегистрировано обременение в виде залога в пользу ФИО8, но и имущество, не обремененное этим залогом.

В частности, не были обременены правами залога помещения первого этажа нежилого здания <Адрес...> и сборно-разборные конструкции.

Каких-либо препятствий (либо ограничений) для распоряжения вышеуказанным имуществом собственником ФИО2, в том числе путем продажи ФИО1, не имелось.

Заключение договора купли-продажи в этой части не затрагивало права и интересы ФИО3

Однако предметом договора от <Дата> являлся весь комплекс движимого и недвижимого имущества, в том числе земельный участок, находящиеся по адресу <Адрес...>

Из предварительного договора купли-продажи видно, что продавец ФИО2 и покупатель ФИО1 достигли договоренности относительно купли-продажи всего комплекса имущества, указана общая цена на недвижимое имущество в сумме <...> руб. и цена движимого имущества в сумме <...> руб.

В силу ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен быть совершен в письменной форме.

Предмет и цена относятся законодателем к существенным условиям договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ, ст.555 ГК РФ).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с п.2 ст. 555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Как следует из предварительного договора купли-продажи, заключенного в письменной форме ФИО2 и ФИО1, его предметом являлся весь имущественный комплекс, включающий земельный участок, помещения первого и второго этажа нежилого строения, сборно-разборные конструкции.

Из п.2.1 договора видно, что стороны договорились об общей цене недвижимости, указанной в п. 1.1, в размере <...> руб. и о цене имущества в размере <...> руб. (т.<...>).

Кроме того, согласно п.2.3 вышеуказанного договора общая цена недвижимости и имущества включает: плату за недвижимость и имущество, плату за переход прав на недвижимость, комплект ключей, переоформление перехода прав по охране, переоформление пропусков для сотрудников и посетителей покупателя, переоформление перехода прав на пользование местами для парковки, переоформление договоров с коммунальными и эксплуатирующими организациями.

Из редакции письменного предварительного договора от <Дата> (том <...>) невозможно установить, какова цена помещений первого этажа продаваемого имущественного комплекса, поскольку указана только общая сумма оценки имущественного комплекса, о которой договорились участники сделки, и перечень действий, которые они должны были совершить дополнительно, с учетом того, что предполагался переход прав на все имущество в комплексе. Также в договоре не оговаривалось, подлежат ли передаче покупателю права на часть земельного участка, и если подлежат, то в какой части. Никаких письменных соглашений по этому вопросу не имеется.

Таким образом, поскольку не представляется возможным отдельно выделить как предмет сделки купли-продажи помещения первого этажа спорного имущественного комплекса с выполнением требований ст. 555 ГК РФ об обязательном указании в письменной форме цены этой части имущества, не имеется возможности частично удовлетворить иск о признании права на это имущество за ФИО1, исходя из имеющейся письменной редакции предварительного договора.

Кроме того, ФИО1, отвечая на вопрос о том, имел бы он интерес к покупке только имущества, не обремененного залогом, пояснил, что имел бы, но с условием предоставления ему возможности оплатить за продавца ФИО2 его долг перед ФИО3 и, таким образом, выкупить весь имущественный комплекс, в том числе земельный участок, представляющий ценность, как находящийся в центре станицы.

Однако совокупности таких условий предварительный письменный договор также не содержит, к тому же ФИО3 реализовал свое право кредитора, зарегистрировав свои права на заложенное имущество.

Между ФИО1 и ФИО3 вопрос о погашении долга ФИО2 и передаче прав на имущество ФИО1 не обсуждался. Судебная коллегия также не вправе обсуждать эти вопросы, поскольку исковые требования в таком виде не заявлялись.

Таким образом, не имеется возможности предположить, что сделка купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 могла быть заключена без включения в нее недействительной части.

С учетом изложенного при разрешении спора не подлежит применению ст. 180 ГК РФ, предусматривающая возможность признать сделку недействительной в части.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для частичного удовлетворения иска ФИО1 о понуждении ФИО2 к исполнению договора от <Дата> (в имеющейся в деле письменной редакции) и частичного оставления без удовлетворения встречного иска ФИО3 о признании этого же предварительного договора купли-продажи недействительным.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования ФИО1 о понуждении к заключению договора и о признании за ним права на имущественный комплекс в редакции договора от <Дата> подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме, а встречные требования ФИО3 о признании недействительным предварительного договора от <Дата> подлежат удовлетворению в полном объеме.

В то же время коллегия считает необходимым указать, что стороны не лишены возможности (при наличии их добровольного волеизъявления) заключить договор купли-продажи имущества или его части, не противоречащий закону, достигнув договоренности о цене, порядке расчета, других существенных условиях, либо потребовать возврата денежных средств. Поскольку эти вопросы не были предметом исследования суда первой инстанции, так как такие требования не были заявлены, апелляционная инстанция не вправе давать оценку этим обстоятельствам.

Рассматривая требования ФИО1 о признании мнимой сделкой соглашения об отступном от <Дата> судебная коллегия полагает их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из дела видно, что соглашение об отступном было подписано ФИО2 и ФИО3 в связи с тем, что ФИО2 не были исполнены его обязательства по возврату долга.

Принимая денежные средства от ФИО3 в долг, ФИО2 подписал договор займа от <Дата> а также в целях обеспечения займа – договор об ипотеке (л. д. <...>

На основании указанного договора об ипотеке в установленном законом порядке было зарегистрировано обременение в виде залога на объекты недвижимости, принадлежавшие на тот момент заемщику.

Договор займа, договор об ипотеке никем не оспорены, не признаны в установленном законом порядке недействительными сделками. Таким образом, имеется подтверждение наличия договорных отношений между ФИО2 и ФИО3

Стороны эти обстоятельства не оспаривают.

В дальнейшем, в связи с тем, что ФИО2 не исполнил свои обязательства по возврату займа, им было подписано с займодавцем ФИО3 соглашение об отступном от <Дата>

На основании соглашения об отступном в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности на заложенные объекты за залогодержателем – ФИО3

Таким образом, ФИО3 реализовал свои права кредитора и залогодержателя недвижимого имущества, то есть с учетом того, что ему не был возвращен долг ФИО2, он имел намерения создать правовые последствия по соглашению об отступном и эти последствия наступили (регистрация перехода права).

Утверждения ФИО1 о том, что целью заключения соглашения об отступном являлось воспрепятствование регистрации на его имя перехода права на спорное имущество, ничем не подтверждены, опровергаются исследованными коллегией обстоятельствами, доказательствами, имеющимися в материалах дела о наличии договорных отношений между ФИО2 и ФИО3

При таких обстоятельствах не имеется оснований для признания соглашения об отступном от <Дата> мнимой сделкой.

Утверждения ФИО1 о том, что фактически спорное имущество не было передано ФИО3, он не несет расходы на его содержание, не свидетельствуют о мнимости сделки об отступном.

Из дела усматривается, что ФИО1 длительное время является арендатором части спорного имущества и арендовал его до заключения им с ФИО2 договора купли-продажи. По этой причине он также владеет ключами от помещений, несет расходы на содержание имущества, коммунальные услуги, текущий ремонт, охрану, уборку, прочие.

Ссылки ФИО1 на то, что он не согласен с оценкой заложенного имущества, оговоренной в договоре залога, а также на то, что денежные средства ФИО2 от ФИО3 не получал, также не могут свидетельствовать о мнимости соглашения об отступном.

ФИО1 стороной сделок займа и залога не являлся, о цене заложенного имущества договаривались ФИО2 и ФИО3 Сами сделки займа и залога никем не оспаривались, не заявлялись требования о признании их незаконными ни ФИО1, ни ФИО2 Эти обстоятельства не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, поэтому суд апелляционной инстанции не вправе давать им оценку.

Судебная коллегия при рассмотрении дела не вправе выходить за пределы заявленных требований сторонами и рассмотренных судом первой инстанции.

Сделки займа (от <Дата>.) и ипотеки (от <Дата>.), государственная регистрация залога в установленном законом порядке были совершены до заключения предварительного договора купли-продажи от <Дата>., факт неисполнения обязательств залогодателем не оспаривается, что в совокупности также свидетельствует о том, что соглашение об отступном не было мнимым, а было заключено в связи с тем, что заемщик и залогодатель ФИО2 не погасил долг. Сам ФИО2 факт наличия долга перед ФИО3 не отрицает, как и то обстоятельство, что подписал соглашение об отступном с ФИО3

Поскольку не установлено недобросовестного поведения ФИО3 при заключении соглашения об отступном и оснований для признания его мнимой сделкой, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО3 о признании его добросовестным приобретателем недвижимого имущества (право на которое за ним уже зарегистрировано).

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи имущества и о признании права на имущество в редакции предварительного договора от <Дата>., требований о признании соглашения об отступном от <Дата>. мнимой сделкой, а также об удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи от <Дата>. недействительным, признаии истца по встречному иску добросовестным приобретатаелем.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ФИО3 – удовлетворить.

Решение Староминского районного суда Краснодарского края от 09 июля 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об обязании (понуждении) заключить основной договор купли-продажи, признании права собственности на объекты движимого и недвижимого имущества в редакции предварительного договора от <Дата> - оставить без удовлетворения.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании мнимой сделкой договора об отступном от <Дата> к договору займа № <№..> от <Дата>. – отказать.

Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи движимого и недвижимого имущества от <Дата>. недействительной сделкой удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества в редакции от <Дата>., заключенный между ФИО2 и ФИО1, недействительным.

Удовлетворить исковые требования о признании ФИО3 добросовестным приобретателем имущества на основании соглашения об отступном от <Дата>

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий -

Судьи -