Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Куркиной ФИО15 на решение Советского районного суда города Липецка от 15 апреля 2014 года, которым постановлено:

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Долматовым ФИО16, действующим в интересах несовершеннолетнего ФИО2, и Куркиной ФИО17 в части 1/2 доли, принадлежащей ФИО2.

В остальной части исковых требований – отказать.

Обязать Долматова ФИО18 возвратить Куркиной ФИО19 стоимость 1/2 доли квартиры, принадлежавшей ФИО2, в сумме <данные изъяты>.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на 1/2 долю в праве собственности на квартиру <данные изъяты> за ФИО2.

Заслушав доклад судьи Фоминой Н.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Долматова Э.В. в интересах несовершеннолетнего сына ФИО2 обратилась в суд с иском к Долматову С.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Долматовым С.В., действовавшим в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО2 (продавцы по 1/2 доли каждый), и Куркиной В.М. (покупатель).

В обоснование заявленных исковых требований указала, что в соответствии с постановлением администрации г. Липецка от ДД.ММ.ГГГГ продажа указанной квартиры была возможна при условии приобретения Долматовым С.В. однокомнатной квартиры для сына ФИО2 по договору долевого участия в строительстве дома, заключенному истцом с ИСК ЗАО «БИСт», чего ответчиком сделано не было. Права несовершеннолетнего ФИО2 полагала нарушенными, а сделку купли-продажи спорной квартиры недействительной (ничтожной).

Судом к участию в деле в качестве соответчика была привлечена Куркина В.М.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Суханова Т.В. исковые требования поддержала, ссылаясь на изложенные в исковом заявлении доводы.

Представитель ответчика Долматова С.В. по доверенности Иванищева В.А. и представитель ответчика Куркиной В.М. по доверенности Ермакова М.В. в судебном заседании исковые требования не признали.

Представитель органа опеки и попечительства по доверенности Рожнова О.Ю. полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.

Истец Долматова Э.В., ответчики Долматов С.В. и Куркина В.М., представители третьих лиц ИСК ЗАО «БИСт», Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе на данное решение ответчик Куркина В.М. просит решение Советского районного суда г. Липецка от 15 апреля 2014 года отменить и постановить по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы ссылалась на то, что судом первой инстанции были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Изучив материалы дела, выслушав представителей ответчика Куркиной В.М. по доверенности Ермакову М.В. и по ордеру адвоката Романову С.С., ответчика Долматова С.В., поддержавших положения апелляционной жалобы, представителя истца по доверенности Суханову Т.В., возражавшую против удовлетворения жалобы ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает судебное решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры в части 1/2 доли, принадлежащей ФИО2, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком Долматовым С.В. не исполнено требование органа опеки и попечительства о приобретении для несовершеннолетнего ФИО2 в собственность квартиры, и, соответственно, имеет место нарушение его прав.

С таким выводом судебная коллегия согласиться не может.

Из материалов дела усматривается, что квартира <данные изъяты> принадлежала в равных долях по 1/2 доли в праве общедолевой собственности Долматову С.В. и несовершеннолетнему ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между Долматовым С.В., действовавшим в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО2, и Куркиной В.М. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, согласно которому Долматов С.В. продал, а Куркина В.М. приобрела трехкомнатную квартиру. При этом никто из сторон не оспаривает, что на совершение указанной сделки имелось согласие истицы Долматовой Э.В. и разрешение органов опеки и попечительства /л.д.16/.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Анализ положений статей 37 и 168 ГК РФ свидетельствует, что по указанным основаниям сделку можно признать недействительной лишь в том случае, когда не только законный представитель несовершеннолетнего нарушает эти положения, но и вторая сторона сделки, зная об условиях отчуждения приобретаемого ею жилого помещения, при наличии реальной возможности контроля за соблюдением этих условий, не принимает меры к такому контролю и заключает сделку без выполнения условий органа опеки и попечительства.

Суд со ссылкой на постановление администрации г. Липецка № от ДД.ММ.ГГГГ пришел к правильному выводу, что Долматовым С.В. согласие органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего ФИО2 было получено. В качестве условия такового являлось приобретение для несовершеннолетнего однокомнатной квартиры № (строительный адрес) в строящемся доме по <адрес> по договору долевого участия в строительстве, заключенному Долматовой Э.В., действовавшей в интересах несовершеннолетнего ФИО2, с ИСК ЗАО «БИСт» ДД.ММ.ГГГГ.

Судом были также проанализированы положения договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 4 которого при подписании договора Куркина В.М. передала Долматову С.В. денежные средства в размере <данные изъяты> в счет обеспечения его обязательств по приобретению однокомнатной квартиры по адресу (строительный): <адрес>, с оформлением в собственность несовершеннолетнего ФИО2

Факт перечисления Долматовым С.В. суммы в размере <данные изъяты> на счет ИСК ЗАО «БИСт» подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, установленное постановлением администрации
г. Липецка № от ДД.ММ.ГГГГ условие совершения сделки купли-продажи спорной квартиры было соблюдено. Обязательства сторон по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и в части соблюдения прав несовершеннолетнего ФИО2, были исполнены в полном объеме.

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Коль скоро на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры Долматов С.В. имел право как на продажу принадлежавшей ему 1/2 доли квартиры, так и на продажу 1/2 доли, принадлежавшей несовершеннолетнему ФИО2, и выполнил все условия органа опеки и попечительства для отчуждения 1/2 доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, то в данном случае Куркина В.М. каких-либо нарушений действующего законодательства не допустила, поскольку убедилась в соблюдении условия постановления Администрации г. Липецка /а именно: разрешить Долматову С.В. совершение сделки купли продажи 3-х комнатной квартиры по адресу: <адрес> целью приобретения однокомнатной квартиры по адресу /строительный/
<адрес> оформлением в собственность несовершеннолетнего ФИО2/.

Учитывая, что в разрешении органа опеки и попечительства не требовалось одновременного приобретения квартиры несовершеннолетнему, речь шла только о перечислении денег, а в оспариваемом договоре купли-продажи было отражено, что Долматов С.В. обязуется в срок до <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ перевести денежную сумму в размере <данные изъяты> на счет ИСК ЗАО «БИСт» для приобретения однокомнатной квартиры №…. на имя своего несовершеннолетнего сына ФИО2, согласно договору участия в долевом строительстве квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИСК ЗАО « БИСт» и Долматовой Э.В., действующей от имени несовершеннолетнего ФИО2 п. 4.1 договора /л.д. 55/, и Долматов С.В. представил ответчице платежное поручение о перечислении денег по договору участия в долевом строительстве квартиры по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № /л.д.82/, а именно этот договор по строительству однокомнатной квартиры и был заключен истицей в интересах несовершеннолетнего сына /л.д. 17-22/, а также то, что указанный договор предусматривал право любых лиц производить оплату /п.3.2/, деньги в ИСК ЗАО «БИСт» поступили /л.д.119/, то судебная коллегия приходит к выводу, что ответчица приняла все меры для контроля за исполнением условий разрешения на отчуждение спорной квартиры, а потому нельзя говорить о недобросовестности с ее стороны при покупке спорной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ответчицы Куркиной В.М. на спорную квартиру было зарегистрировано /л.д. 70/.

При указанных обстоятельствах довод ответчицы Куркиной В.М., что она приняла все реальные возможности для контроля за выполнением условия отчуждения приобретаемой ею квартиры, нашел свое объективное подтверждение, в связи с чем ее можно признать добросовестным приобретателем жилого помещении.

Однако, суд какой-либо правовой оценки правомерности заключенного договора купли-продажи спорной квартиры не дал, ошибочно применив нормы материального права о признании указанного договора недействительным.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия не может признать решение суда законным и обоснованным и считает необходимым указанное решение отменить в части удовлетворенных требований о признании недействительным договора в части 1/2 и постановить новое решение, но в иной редакции, поскольку в части требований суд первой инстанции отказал, а в части удовлетворенных требований отказано судебной коллегией, то судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда должно быть изложено следующим образом: в удовлетворении исковых требований Долматовой Э.В., действующей в интересах несовершеннолетнего сына ФИО2, к Долматову С.В. и Куркиной В.М. отказать в полном объеме.

Факт возврата ответчику Долматову С.В. по его заявлению от ДД.ММ.ГГГГ суммы в размере <данные изъяты> путем перечисления ИСК ЗАО «БИСт» денежных средств на его счет не может служить основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным, поскольку указанные недобросовестные действия совершены ответчиком после исполнения договора. При этом Куркина В.М. об их совершении знать не могла.

Расторжение договора долевого участия в строительстве квартиры для несовершеннолетнего ФИО2 в связи с отсутствием оплаты по договору, действительно, является нарушением прав несовершеннолетнего ФИО2, однако, их защита возможна путем предъявления к Долматову С.В. соответствующих исковых требований об обязании обеспечить ребенка жильем, поскольку указанная обязанность была установлена постановлением администрации г. Липецка. Кроме того в суд апелляционной инстанции представителями ответчика Куркиной В.М. представлены доказательства того, что расторжение договора на строительство однокомнатной квартиры приостановлено, что <данные изъяты> Долматов С.В. уже внес по этому договору и по его объяснению, руководитель ИСК ЗАО «БИСт» предоставил ему отсрочку платежа и он внесет все необходимые суммы, то есть вывод о нарушении прав несовершеннолетнего сделан судом преждевременно.

У истицы имеется реальная возможность защиты прав несовершеннолетнего иным способом.

Довод апелляционной жалобы о допущенной судом первой инстанции ошибке в части размера подлежащей возврату Куркиной В.М. стоимости 1/2 доли квартиры заслуживает внимания, однако, с учетом отмены решения суда, правового значения не имеет.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда города Липецка от 15 апреля 2014 года в части признания недействительным договора купли-продажи кв<данные изъяты>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Долматовым С.В. и Куркиной В.М. в части 1/2 доли – ОТМЕНИТЬ.

Постановить новое решение в иной редакции: В иске Долматовой ФИО20, действующей в интересах несовершеннолетнего сына ФИО2, к Долматову ФИО21 и Куркиной ФИО22 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Долматовым С.В. и Куркиной В.М. ОТКАЗАТЬ в полном объеме.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Копия верна:

Докладчик:

Секретарь: