Гражданский кодекс часть 1

«В удовлетворении иска Арбузова А.В. и Удальцова Ф.Г. к Смирнову Николаю Николаевичу о расторжении долгосрочного договора аренды недвижимости №3 от 25 декабря 2008 года, заключенного между ООО «Вышневолоцкий рынок» и Смирновым Н.Н., отказать».

Судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Арбузов А.В. и Удальцов Ф.Г. обратились в суд с иском к Смирнову Н.Н. о расторжении долгосрочного договора аренды недвижимости и взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указали, что по заключенному 25 декабря 2008 года ООО «Вышневолоцкий рынок» и ответчиком долгосрочному договору аренды недвижимости № 3 последнему передано право аренды на нежилые помещения, площадью ПЛОЩАДЬ и ПЛОЩАДЬ, расположенные по адресу: Тверская область, город Вышний Волочек, улица Карла Маркса, дом 59, кадастровый номер №, на срок 10 лет, с арендной платой в размере СУММА в месяц (п. 3.1), включающей расходы по содержанию, электрическую и тепловую энергию.

Поскольку в настоящее время являются собственниками указанных помещений истцы, в соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в марте 2014 года в адрес ответчика направили уведомление о внесении в договор изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, который был установлен на основании составленного независимым оценщиком отчета об определении рыночной арендной платы,

03 апреля 2014 года и впоследствии, несмотря на их повторное обращение, исходя из ст. 451 ГК РФ, Смирнов Н.Н. отказался заключать дополнительное соглашение, посчитав, что размер арендной платы, установленный договором, не подлежит пересмотру.

В связи с тем, что установленный договором размер арендной платы не отвечает рыночным требованиям, несут значительные убытки, ответчик не желает изменить условия договора, 21 августа 2014 года обратились к нему с требованием о расторжении договора и о возврате арендованного имущества.

Смирнов Н.Н. отказался, т.к. оснований для расторжения договора не имеется.

Полагали, что ими соблюден порядок расторжения договора, предусмотренный ст. 452 ГК РФ, а к отношениям подлежит применению п. 2 ст. 451 ГК РФ, т.к., заключая договор в 2008 году, стороны не могли предусмотреть повышение рыночной стоимости арендной платы, а также повышение тарифов на коммунальные услуги. Уровень инфляции с декабря 2008 года по март 2014 года вырос на 45,29%. По обычаям делового оборота, стоимость арендной платы на объекты недвижимости пересматривается ежегодно. Ответчик необоснованно, злоупотребляя своим правом, уклоняется (отказывается) от внесения изменений в договор.

Истец Арбузов А.В. в письменном заявлении просил суд рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя.

Истец Удальцов Ф.Г. и представитель истцов по доверенности Городилов А.В. в судебном заседании поддержали иск по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик Смирнов Н.Н. и его представитель Воронин А.И. в суде иск не признали по доводам письменных возражений, из которых следует, что Смирнов Н.Н. не уклоняется от заключения дополнительного соглашения об изменении арендной платы, в письме от 03 апреля 2014 года указал, что договор аренды заключен между с ООО «Вышневолоцкий рынок», изменений и дополнений к договору, которые подлежат государственной регистрации, в договор не внесено. Согласно п.5.1,2 договора аренды уведомление об изменении собственника имущества является обязанностью владельца имущества и производится не позднее, чем за 30 дней до предполагаемого изменения. Надлежащих сведений о том, что истцы являются собственниками арендуемого им имущества, не получил ни в обращении от 25 марта 2014 года, ни в письме от 07 мая 2014 года, полученном 18 июня 2014 года.

Оснований для расторжения долгосрочного договора аренды недвижимости в соответствии с законодательством не имеется, как и для повышения размера арендной платы, который предлагается повысить на 911%, т.к. арендуемое помещение является подвальным, которое заливает водой, поэтому товар хранится на высоких поддонах в условиях постоянной сырости и влажности, без отопления, без канализации. За счет собственных средств им устроены лотки для сбора и стока воды, установлена капитальная кирпичная перегородка, отделяющая склад от других помещений, оборудованы стеллажи и поддоны для хранения товара. Затраты на электроэнергию невелики.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истцов Городилов А.В., полагая решение незаконным и необоснованным ввиду неправильного применения ном материального и процессуального права, приводя доводы, аналогичные изложенным в иске, просит решение суда отменить, постановив новое, которым иск удовлетворить.

При этом критикует вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. Ссылается на отсутствие произведенных ответчиком неотделимых улучшений арендуемого имущества, принадлежность отделимых улучшений арендатору. Полагает, что ввиду отказа Смирнова Н.Н. от изменения условий договора аренды основания для его расторжения имеются.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав докладчика по делу, Городилова А.В., поддержавшего жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения.

В соответствии со ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Судом установлено, что 25 декабря 2008 года ООО «Вышневолоцкий рынок» и Смирновым Н.Н. заключен долгосрочный договор аренды недвижимости № 3, по которому арендодателем (ООО «Вышневолоцкий рынок») предоставлены арендатору (Смирнову Н.Н.) во временное пользование нежилые помещения, общей площадью ПЛОЩАДЬ и ПЛОЩАДЬ, расположенные по адресу: Тверская область, город Вышний Волочек, улица Карла Маркса, дом 59. Срок аренды - 10 лет (п. 2.2), арендная плата - СУММА (п. 3.1).

С 28 февраля 2014 года Арбузов А.В. и Удальцов Ф.Г. являются собственниками (по 1/2 доли в праве) торгового центра, в котором находятся арендуемые Смирновым Н.Н. помещения.

03 апреля, 07 мая 2014 года Арбузов А.В. и Удальцов Ф.Г. направляли Смирнову Н.Н. предложения об изменении условий договора аренды о размере арендной платы, 21 августа 2014 года – о его расторжении.

Смирнов Н.Н. согласия ни на изменение условий договора, ни на его расторжение не выразил.

Ссылаясь на необоснованное уклонение ответчика от внесения изменений в договор в части увеличения размера арендной платы, истцы обратились в суд с требованием о расторжении договора аренды на основании абз. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Установив данные обстоятельства, руководствуясь положениями ст. 450, 451, 606, ст. 614, ст. 619, ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что одним из условий реализации заявленного истцами способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, суд первой инстанции, придя к выводу о том, что обстоятельства, на которые ссылаются истцы в обоснование заявленных требований, не являются основаниями для расторжения договора и не могут быть отнесены к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть, принял решение об отказе в удовлетворении иска.

Судебная коллегия не может не согласиться с решением нижестоящего суда.

Доводы жалобы о несогласии с выводом суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 той же статьи закона установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С учетом содержания примененных судом положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимыми обстоятельствами по делу являлись факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения.

В силу ст. 56 ГПК РФ истец обязан доказывать наличие условий, приведенных в ст. 451 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора аренды. Отказ в удовлетворении иска о расторжении договора аренды является правомерным, если связан с отсутствием необходимых доказательств.

Судебная коллегия поддерживает вывод суда о то, что инфляционные процессы, изменение экономической обстановки не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть, стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Поскольку истцами не доказано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора аренды, которое нельзя было предвидеть при заключении договора, при наличии которого на момент заключения договора он бы не был заключен, оснований для расторжения договора аренды нежилых помещений со Смирновым Н.Н. не имелось, в связи с чем иск не подлежал удовлетворению.

Ссылки подателя жалобы на отсутствие произведенных ответчиком неотделимых улучшений арендуемого имущества, принадлежность отделимых улучшений арендатору не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

По существу, доводы жалобы сводятся к несогласию с решением суда, основанному на неправильном толковании норм материального права.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Вопреки доводам жалобы, нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Вышневолоцкого городского суда Тверской области от 12 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Арбузова А.В. и Удальцова Ф.Г., поданную представителем Городиловым А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий М.П. Золин

Судьи А.С. Беляк

Н.В. Лозовая