Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Михальцовой С.С. на решение Кировского районного суда г. Омска от 21.12.2012, которым постановлено:

«Михальцовой С.С. в удовлетворении заявленных к Худорожко Н.В., Михальцовой Т.М. требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры отказать».

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Осадчей Е.А., судебная коллегия

У с т а н о в и л а :

Михальцова С.С. обратилась в суд с иском к Худорожко Н.В. и Михальцовой Т.М. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником 3/8 долей в праве общей долевой собственности на 1-комнатную квартиру № *** в г. Омске. Собственником 1/8 доли является ее малолетний сын М.А.С., *** года рождения. Оставшаяся 1/2 доля в праве собственности ранее принадлежала Михальцовой Т.М. Также указала, что 14.09.2012 она получила от Михальцовой Т.М. уведомление о продаже доли третьему лицу за *** руб. В установленный законом срок, а именно 9.10.2012, она сообщила Михальцовой Т.М. о согласии на приобретении ее доли, однако еще 12.09.2012 Михальцова Т.М. продала долю Худорожко Н.В. Полагая, что действиями ответчиков нарушено ее преимущественное право покупки доли в спорной квартире, просила перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № *** в г. Омске от 12.09.2012, заключенному между Михальцовой Т.М. и Худорожко Н.В., а также исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Худорожко Н.В. и внести сведения о приобретении права собственности Михальцовой С.С.

В судебном заседании Михальцова С.С., действующая также в интересах несовершеннолетнего Михальцова А.С., привлеченного в качестве третьего лица, а также ее представитель Власов Ю.А. заявленные требования поддержали.

Ответчик Михальцова Т.М. в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что Михальцова С.С. была письменно уведомлена о продаже 1/2 доли за *** руб. еще в ноябре 2011 года. Поскольку Михальцова С.С. отказалась от получения уведомления, оно ей было зачитано в присутствии двух свидетелей. Согласия на приобретение доли Михальцова С.С. не выразила. 8.09.2012 Михальцова Т.М. повторно направила Михальцовой С.С. извещение о продаже доли за *** руб., в этот раз от приобретения доли Михальцова С.С. отказалась.

Ответчик Худорожко Н.В. исковые требования не признала. Пояснила, что о продаже доли в квартире узнала из интернета, доля была ею приобретена за *** руб. Покупая долю в однокомнатной квартире, полагала, что сможет проживать там с ребенком вместе с другими собственниками квартиры. После вселения в квартиру она проживала с малолетним ребенком в кухне. Михальцова С.С. со своим ребенком проживала в комнате. Полагала, что требования закона при заключении договора купли-продажи были соблюдены. Указала, что в настоящее время доля в квартире стоит дороже *** руб., в связи с чем перевод прав и обязанностей покупателя на истца ущемляет права ответчика.

Представитель Управления Росреестра по Омской области, привлеченного в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился. В представленном ранее отзыве указал, что основания для отказа в проведении регистрационных действий отсутствовали.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Михальцова С.С. просит решение отменить. Оспаривает выводы суда о соблюдении ее преимущественного права покупки доли. Указывает, что извещение Михальцвой В.М. о продаже своей доли в письменной форме 21.11.2011 ей не вручалось, а извещение от 8.09.2012 было направлено непосредственно перед сделкой. Данное извещение она получила после заключения сделки ответчиками, таким образом, у нее отсутствовала возможность выкупить долю. Также указывает на то, что ее несовершеннолетний сын М.А.С., являющийся собственником 1/8 доли, не был извещен о сделке, ему в лице его законных представителей – родителей выкупить спорную долю не предлагалось.

В возражениях на апелляционную жалобу Михальцова Т.М. просит в ее удовлетворении отказать. Полагает, что доводы Михальцовой С.С. являются необоснованными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав Михальцову С.С. и ее представителя Власова Ю.А., поддержавших жалобу, а также Михальцову Т.М. и Худорожко Н.В., возражавших против ее удовлетворения, судебная коллегия полагает, что имеются основания для отмены решения.

Из материалов дела следует, что Михальцова С.С. на основании решения Кировского районного суда г. Омска от 8.06.2011 является собственником 3/8 долей в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру № *** в г. Омске (л.д. 6-7). Собственником 1/8 доли в данной квартире с 27.12.2011 является сын Михальцовой С.С. М.А.С., *** года рождения (л.д. 68-69).

Оставшаяся 1/2 доли в праве собственности на указанную квартиру ранее принадлежала Михальцовой Т.Н. на основании договора дарения от 6.10.2011 (л.д. 31-33).

12.09.2012 Михальцова Т.М. заключила с Худорожко Н.В. договор, по которому продала последней принадлежащую ей 1/2 долю в квартире за *** руб. (л.д. 29-30).

Отказывая в удовлетворении исковых требований Михальцовой С.С., суд первой инстанции исходил из того, что при продаже 1/2 доли Михальцовой Т.М. соблюдены требования законодательства о преимущественном праве других участников общей долевой собственности на приобретение доли. Суд первой инстанции исходил из того, что уведомление о продаже доли Михальцова Т.М. направляла сособственнику Михальцовой С.С. дважды: в ноябре 2011 г. и непосредственно перед сделкой в сентябре 2012 г. Такое уведомление о продаже доли суд первой инстанции посчитал достаточным.

Судебная коллегия с изложенными выводами согласиться не может ввиду следующего.

В соответствии с п.п. 1, 2, 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В материалах дела имеется извещение от 21.11.2011, согласно которому Михальцова Т.М. уведомила Михальцову С.С. о продаже 1/2 доли в праве собственности на квартиру за *** руб. (л.д. 34).

Также ответчиками представлен акт о том, что 21.11.2011 Михальцова Т.М. вручила Михальцовой С.С. письменное извещение о продаже доли за *** руб., однако Михальцова С.С. от получения извещения отказалась. В акте также указано, что текст извещения зачитан Михальцовой С.С. вслух. Акт подписан Михальцовой Т.М., С.Е.В. и П.В.М. (л.д. 35).

Вместе с тем, из пояснений свидетелей С.Е.В. и П.В.М. следует, что письменное извещение лично Михальцовой С.С. вручено не было, оно было лишь оставлено в квартире, где находилась Михальцова С.С. Кроме того, П.В.М. поясняла, что извещение получила мать Михальцовой С.С. (л.д. 43-44).

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы о том, что письменное извещение о продаже доли Михальцовой С.С. не вручалось, заслуживающими внимания.

Кроме того, из системного толкования п. 2 ст. 250 и п. 2 ст. 314 ГК РФ следует, что договор купли-продажи доли может быть заключен в течение разумного срока после получения отказа остальных сособственников от реализации преимущественного права.

По мнению коллегии, с момента составления акта о вручении Михальцовой С.С. извещения 21.11.2011 до заключения между Михальцовой Т.М. и Худорожко Н.В. договора купли-продажи 12.09.2012 прошло значительное время (более 9 месяцев), за которое рыночная стоимость отчуждаемой доли квартиры, намерения Михальцовой С.С. по приобретению доли, а также имущественное положение Михальцовой Т.М. могли измениться. С учетом изложенного, период времени с 21.11.2011 по 12.09.2012 разумным сроком признан быть не может.

В такой ситуации, перед продажей своей доли Худорожко Н.В. в сентябре 2012 г. Михальцова Т.М. должна была вновь в установленном законом порядке предложить Михальцовой С.С. приобрести свою долю квартиры.

В материалах дела имеется уведомление о продаже 1/2 доли в спорной квартире за *** руб., направленное Михальцовой С.С. почтой 8.09.2012 (л.д. 9).

Согласно представленной истцом справке Омского почтамта, указанное уведомление вручено Михальцовой С.С. 14.09.2012, то есть после заключения договора купли-продажи между Михальцовой Т.М. и Худорожко Н.В., что противоречит требованиям п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Имеющееся в материалах дела письмо Михальцовой С.С. в адрес Михальцовой Т.М. от 9.10.2012 о том, что она согласна купить долю ответчика по иной цене, не может быть расценено как отказ от заключения договора, поскольку, как указано выше извещение Михальцовой С.С. о продаже доли было получено 14.09.2012, т.е. уже после заключения Михальцовой Т.М. договора с Худорожко Н.В.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что преимущественное право Михальцовой С.С. на приобретение доли Михальцовой Т.М. в праве общей долевой собственности на квартиру № *** в г. Омске ответчиками не было соблюдено. Доводы апелляционной жалобы о том, что у Михальцовой С.С. отсутствовала возможность выкупить долю Михальцовой Т.М. в такой ситуации являются обоснованными.

Настоящее исковое заявление подано Михальцовой С.С. 3.12.2012, то есть в пределах трех месяцев с момента продажи доли. 19.12.2012 Михальцова С.С. внесла на депозитный счет Управления Судебного департамента при Верховном Суде РФ по Омской области *** рублей для передачи их покупателю.

Таким образом, имеются основания для удовлетворения исковых требований Михальцовой С.С. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 12.09.2012, заключенному между Михальцовой Т.М. и Худорожко Н.В.

Коллегия принимает во внимание, что спорная квартира имеет 1-жилую комнату, Михальцова С.С. и Худорожко Н.В., согласно их пояснений, не являются знакомыми и родственниками, в связи с чем их проживание, а также проживание там их несовершеннолетних детей в такой квартире крайне затруднительно.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Согласно п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В материалах дела имеется чек-ордер от 19.12.2012, из которого следует, что Михальцова С.С. перечислила на счет Управления Судебного департамента в Омской области денежные средства в сумме *** руб., что соответствует уплаченной Худорожко Н.В. стоимости приобретенной ей доли.

Поскольку исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя с Худорожко Н.В. на Михальцову С.С. подлежат удовлетворению, внесенные истцом на счет Управления Судебного департамента в Омской области денежные средства в сумме *** руб. следует передать Худорожко Н.В.

В соответствии с ч. 4 ст. 329 ГПК РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.

Исходя из положений п.п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ при заявлении требований о переводе прав и обязанностей покупателя в отношении недвижимого имущества, цена иска определяется из стоимости данного имущества.

Согласно ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, учитывая, что стоимость доли Михальцовой Т.М. составляет *** руб., в местный бюджет подлежала уплате государственная пошлина в сумме *** руб. ***

Государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы составляет *** руб.

Михальцова С.С. уплатила при подаче иска государственную пошлину в размере *** руб. и при подаче апелляционной жалобы – *** руб. (л.д. 3, 53).

По общему правилу, закрепленному в ч.ч. 1 и 3 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

В такой ситуации, с ответчиков Худорожко Н.В. и Михальцовой Т.М. в пользу истца Михальцовой С.С. следует взыскать понесенные последней судебные расходы по оплате государственной пошлины по *** рублей с каждой ***.

Кроме того, с Худорожко Н.В. и Михальцовой Т.М. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по *** рублей с каждой ***.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия областного суда

О п р е д е л и л а:

Апелляционную жалобу Михальцовой С.С. удовлетворить.

Решение Кировского районного суда г. Омска от 21.12.2012 отменить.

Перевести на Михальцову С.С. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 12.09.2012, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 8.10.2012 за № 55-55-01/231/2012-617, заключенному между Михальцовой Т.М. и Худорожко Н.В. в отношении 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № *** в г. Омске.

Заменить в договоре купли-продажи от 12.09.2012, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 8.10.2012 за № 55-55-01/231/2012-617, и в записи о праве № 55-55-01/231/2012-618 в Едином государственном реестре прав покупателя (собственника) Худорожко Н.В. на Михальцову С.С.

Выдать Худорожко Н.В. денежные средства в сумме *** рублей, находящиеся на банковском счете Управления Судебного департамента в Омской области, поступившие за Михальцову С.С. через филиал – *** терминал – *** ОАО «Сбербанк России» по чеку-ордеру № 1237 от 19.12.2012.

Взыскать с Худорожко Н.В. и Михальцовой Т.М. в пользу Михальцовой С.С. судебные расходы по оплате государственной пошлины по *** рублей с каждой.

Взыскать с Худорожко Н.В. и Михальцовой Т.М. в доход местного бюджета государственную пошлину по *** рублей с каждой.

Председательствующий

Судьи