Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 13 марта 2019 года гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам, пени, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи, по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 26 декабря 2018 года.

Заслушав доклад судьи Шиловой О.М., объяснения представителя истца - ФИО2, представителя ответчика - ФИО3, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края обратился с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам, пени, возложении обязанности передать земельный участок по акту приема-передачи.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 25.03.2011 между сторонами был заключен договор аренды земель населенных пунктов № (далее договор аренды), согласно которому арендатору ФИО1 был передан в аренду земельный участок площадью 2 438 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в 860 метрах по направлению на север от земельного участка по <адрес>, о чем 25.03.2011 составлен акт приема-передачи. Срок действия договора с 25.03.2011 по 25.03.2014. Арендатор до настоящего времени пользуется указанным земельным участком, однако принятые на себя обязательства по уплате арендных платежей не исполняет, в связи с чем, за период с 25.03.2011 по 30.06.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере 91 464 руб. 37 коп.. В соответствии с пунктом 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,5 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. За период с 27.04.2011 по 05.07.2018 ответчику начислено пени в размере 505 080 руб. 25 коп.. В добровольном порядке задолженность ответчиком не оплачена.

Просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.03.2011 №; взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 596 544 руб. 37 коп.; обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 2 438 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в 860 метрах по направлению на север от земельного участка по <адрес>.

Представитель истца - ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО3 исковые требования не признал, указывая на то, что ФИО1 не знал о заключении договора представителем, не использовал спорный земельный участок. Заявил о применении срока исковой давности по заявленным требованиям.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 26.12.2018 в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 отказано полностью.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края просит решение суда отменить ввиду нарушения норм материального права и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования. Указывает на ошибочность вывода суда о необходимости при возобновлении вышеуказанного договора аренды на новый срок обязательного проведения торгов, учитывая, что при заключении договора аренды 25.03.2011 действующим земельным законодательством допускалось заключение договора аренды без проведения торгов, по истечении срока, на который он был заключен, договор продолжил свое действие. Считает, что истечение срока действия договора, при неисполнении арендатором обязанности по возврату арендованного имущества, не освобождает ответчика от внесения арендных платежей. Суд не учитывал, что фактический возврат земельного участка ФИО1 не произведен, однако, судом к правоотношения сторон не были применены положения п. 2 ст. 622 ГК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца - ФИО2, поддержавшую доводы жалобы, представителя ответчика - ФИО3, возражавшего против удовлетворения жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 25.03.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике Хабаровского муниципального района Хабаровского края (арендодатель), правопреемником которого является истец, и ФИО1 (арендатором), действующим через представителя ФИО4, был заключен договор аренды земель населенных пунктов №, данный договор прошел государственную регистрацию 26.04.2011.

Согласно п.1.1 договора аренды, арендодатель предоставил арендатору в аренду для индивидуального жилищного строительства земельный участок площадью 2 438 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в 860 метрах по направлению на север от земельного участка по <адрес>. Категория земель - земли населенных пунктов.

Указанный земельный участок передан представителю ответчика ФИО4, чьи полномочия подтверждены доверенностью от 16.07.2010 №, по акту приема-передачи от 25.03.2011.

Срок аренды участка установлен пунктом 2.1 договора с 25.03.2011 по 25.03.2014.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора № от 25.03.2011, размер арендной платы за 2011 год за участок составляет 6 678 руб. 56 коп.; арендная плата вносится арендатором с равномерной разбивкой по месяцам, до 05 числа следующего за отчетным путем перечисления денежных средств на расчетный счет получателя.

Как следует из представленного истцом расчета, задолженность по договору аренды земельного участка № от 25.03.2011 за период с 25.03.2011 по 30.06.2018 составляет 91 464 руб. 12 коп., за нарушение срока внесения арендной платы истцом, согласно п. 5.2 договора аренды, начислены пени за период с 27.04.2011 по 05.07.2018 в размере 505 080 руб. 25 коп..

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 арендных платежей по договору не производил; земельным участком не пользуется, что подтверждается актом осмотра участка от 30.05.2018, согласно которому, земельный участок не огражден, не охраняется, зарос древесно-кустарниковой растительностью, на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, в том числе незавершенные.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований к ФИО1, суд, руководствуясь п. 2 ст. 621 ГК РФ, ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, на основании исследованных доказательств по делу, исходил из того, что, в случае возобновления сторонами договора аренды вышеуказанного земельного участка требовалось обязательное проведение торгов, однако, по истечении установленного сторонами срока, то есть после 25.03.2014, договор аренды № от 25.03.2011 прекратил свое действие, новый договор аренды сторонами не был заключен; ответчик не заявлял о продлении срока действия договора. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что земельный участок по истечении срока аренды был возвращен ответчиком арендодателю, учитывая, что договор не содержит условие, обязывающие ответчика возвратить участок по акту приема-передачи. В связи с прекращением срока действия договора аренды, суд посчитал незаконным начисление ответчику арендных платежей с 25.03.2014. Кроме того, указал, что задолженность по арендным платежам за период с 25.03.2011 по 25.03.2014 находится за пределами трехгодичного срока исковой давности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора, взыскании арендных платежей, за пределами трехгодичного срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ, неустойки.

Пунктам 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды, целью его заключения являлось индивидуальное жилищное строительство на арендуемом земельном участке.

Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор, по истечении срока действия договора, в преимущественном порядке перед другими лицами, вправе заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Как установлено судом, арендованный земельный участок ФИО1 не использовался, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 30.05.2018, фотографиями, представленными в материалы дела (т. 1 л.д. 11-13); по истечении срока действия договора письменное заявление ФИО1 арендодателю, как это предусмотрено п. 4.3.2 договора аренды не направлял, арендные платежи не вносил; какие-либо уведомления с требованием об оплате задолженности по арендным платежам администрацией в адрес арендатора не направлялись.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований полагать, что по истечении установленного срока, договор исполняется сторонами.

Поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих продление срока действия договора аренды от 25.03.2011 №, и, по истечении срока его действия, договор не исполнялся сторонами, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды сторонами не возобновлялся и прекратил свое действие с 26.03.2014, как следствие, требование истца о досрочном расторжении договора аренды земельного участка является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 56, 67 ГПК РФ, суд, руководствуясь п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 195, 196, 200, пунктом 1 статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», принимая во внимание пропуск истцом трехлетнего срока исковой давности, обоснованно отказал истцу во взыскании задолженности по арендной плате за период с 25.03.2011 по 08.07.2015, учитывая, что орган местного самоуправления обратился в суд с настоящим иском только 09.07.2018.

Вместе с тем, выводы суда первой инстанции о возвращении арендатором вышеуказанного земельного участка по истечении срока действия договора и отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца арендной платы за период с 09.07.2015 по 30.06.2018, основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и условиям договора.

Так, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (абз. 3 ст. 622 ГК РФ).

В соответствии с предусмотренным договором порядком (п.4.4.6 договора аренды №), арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

В данном случае, ответчик не сообщал арендодателю о намерении вернуть свободный участок. Принимая во внимание, что участок передавался арендатору по акту приема-передачи, такой же акт при возврате участка арендатором составлен не был.

Таким образом, после прекращения договора арендатор не выполнил предусмотренную законом и условиями договора обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество, доказательств возврата имущества в соответствии со статьей 622 ГК РФ в добровольном порядке не представлено.

Доводы жалобы ответчика о том, что он не принимал земельный участок в аренду; представитель ФИО4, заключая договор аренды спорного земельного участка, действовала помимо его воли, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку в силу п. 1 ст. 971 ГК РФ, права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя; заключая договор аренды, ФИО4 действовала на основании доверенности от 16.07.2010 №, выданной ФИО1, и была уполномочена заключать договор аренды земельного участка. Из материалов дела не следует, что ФИО1 в установленном порядке обращался с распоряжением об отзыве доверенности, либо в письменном виде не уведомил ФИО4 об изменении своей воли на заключение договора аренды земельного участка, кроме того, на протяжении длительного времени после совершения сделки ответчик не предпринимала мер к ее оспариванию.

Поскольку ответчик не исполнил обязательство по возврату земельного участка, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата.

Учитывая срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, о применении которого заявлено ответчиком, за период с 09.07.2015 по 30.06.2018 истец вправе требовать с ответчика уплату арендных платежей в размере 34 404 руб. 60 коп., согласно расчету, представленному истцом, который не оспаривается ФИО1 и признан судебной коллегией правильным.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по уплате пени а размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки при нарушение срока внесения арендной платы по договору.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в части отказа во взыскании с ответчика в пользу истца указанной неустойки за период с 27.04.2011 по 05.07.2018 по следующим основаниям.

Требование о взыскании с ответчика неустойки (пени) за период с 27.04.2011 по 08.07.2015 заявлено за пределами срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, что является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске в этой части (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Следовательно, за несвоевременное внесение арендных платежей арендатор несет ответственность, установленную в договоре, в частности, с него взыскивается неустойка за период после окончания срока действия договора.

В данном случае истец пропустил срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендным платежам, образовавшейся в период действия договора.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из ожидаемого поведения любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований о недопустимости злоупотребления правом суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Право арендодателя на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора предусмотрено п. 4.1.2 договора аренды.

Впервые администрацией Хабаровского муниципального района Хабаровского края участок, переданный в аренду ответчику в 2011 году, был осмотрен по истечении семи лет 30.05.2018, перед обращением в суд с настоящим иском.

В данном случае, при исполнении договора аренды, при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от истца, органу местного самоуправления должно быть известно о неисполнении ответчиком обязательств по договору, не позднее марта 2014 года, учитывая, что за три года аренды ФИО1 не начинал использовать земельный участок, ни разу не уплатил арендную плату за участок, в дальнейшем, с заявлением о заключении договора на новый срок не обращался. Несмотря на это, истец на протяжении длительного времени бездействовал, в течение семи лет (с 2011 года по июль 2018 года) с какими-либо требованиями, в том числе, о расторжении договора, а также, об уплате арендных платежей, в рамках реализации прав, предусмотренных абз.2 ст. 622 ГК РФ, после прекращения договора, к арендатору не обращался без уважительных причин.

При таких обстоятельствах, осуществление истцом своего права на взыскание неустойки, предусмотренной договором, после его прекращения нельзя признать разумном и добросовестном осуществлением своих прав, в связи с чем, истцу правомерно отказано во взыскании с ответчика неустойки за период с 09.07.2015 по 05.07.2018.

По вышеизложенным основаниям решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца арендной платы за период с 09.07.2015 по 30.06.2018 и возложении на ФИО1 обязанности передать истцу земельный участок по акту приема-передачи, нельзя признать законным и обоснованным, в этой части решение суда подлежит отмене с принятием в указанной части по делу нового решения о взыскании с ФИО1 в пользу истца арендной платы в размере 34 404 руб. 60 коп за период 09.07.2015 по 30.06.2018 и возложении на него обязанности возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

В соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ, п.п.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в бюджет Хабаровского муниципального района Хабаровского края подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 232 руб. 14 коп..

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 26 декабря 2018 года по делу по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам, пени, возложении обязанности передать земельный участок в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о взыскании арендной платы за период с 09.07.2015 по 30.06.2018, возложении обязанности передать земельный участок отменить и принять по делу в указанной части новое решение.

Удовлетворить исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о взыскании арендной платы за период с 09.07.2015 по 30.06.2018, возложении обязанности передать земельный участок.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края задолженность по арендным платежам в размере 34 404 рублей 60 копеек за период с 09.07.16 по 30.06.18.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину в размере 1 232 рубля 14 копеек.

Обязать ФИО1 передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края земельный участок площадью 2 438 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в 860 метрах по направлению на север от земельного участка по <адрес> по акту приема-передачи.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края удовлетворить частично.

Председательствующий Е.С. Жельнио

Судьи: О.М. Шилова

Т.В. Флюг