Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Знаменская Нива» о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, взыскании задолженности, поступившее по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО «Знаменская Нива» ФИО2 на решение Горшеченского районного суда Курской области от 11 мая 2012 г.

Заслушав доклад судьи Павловой Е.Б., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № из состава земель СПК «Маяк», расположенный по адресу: <адрес>, (арендодатели) и ООО «Знаменская Нива» (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения при множестве лиц на стороне арендодателей, согласно которому арендатор обязан эффективно использовать земельный участок, вносить арендную плату, а также в счет арендной платы производить оплату земельного налога и иных платежей за земельные доли.

Однако арендатор не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением, не производит оплату земельного налога и более двух раз подряд не вносит арендную плату за последние два года.

Решением Арбитражного суда от 10.08.2010 г. ООО «Знаменская Нива» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении общества открыто конкурсное производство, что существенно изменило обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Истец считает, что признание арендатора банкротом свидетельствует о неплатежеспособности ответчика, а завершение процедуры конкурсного производства повлечет ликвидацию ответчика.

Общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, принято решение о выделе из него земельного участка площадью <данные изъяты> и утвержден проект межевания земельных участков. Также на общем собрании принято решение о расторжении договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части выделяемого в счет земельных долей земельного участка площадью <данные изъяты>.

В соответствии с данным решением в адрес ответчика была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ с предложением погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды в части выделяемого земельного участка. Однако в срок, определенный в претензии, ответ от ответчика не получен.

Поскольку на сегодняшний день истец является собственником выделенного земельного участка, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> и расторгнуть договор аренды в части выделяемого в счет земельных долей земельного участка площадью <данные изъяты>

Судом постановлено решение об удовлетворении иска ФИО1 в части расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и об отказе в иске о взыскании задолженности по арендной плате.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО «Знаменская Нива» ФИО2 просит решение суда отменить, иск оставить без рассмотрения, т.к. считает, что письмо от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 к ООО «Знаменская Нива» не может расцениваться как претензия от истца ФИО1 о расторжении договора аренды, в связи с тем, что на период обращения ФИО3 не была наделена полномочиями по представлению интересов ни истца, ни участников долевой собственности на земельный участок, более того, ФИО1 право собственности на земельные участки оформил только ДД.ММ.ГГГГ. Указывает, что судом нарушены нормы материального права и незаконно досрочно расторгнут договор аренды по общим нормам гражданского законодательства, т.е. в связи с существенными изменениями обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, а не рассматривал специально предусмотренные обстоятельства для прекращения договора аренды. Суд признавал существенным обстоятельством банкротство арендатора, что не является основанием для расторжения договора, поскольку при заключении долгосрочного договора аренды арендодатель должен предвидеть указанные обстоятельства. Также указывают, что судебный акт затрагивает права остальных участников долевой собственности, заключивших договор аренды, которые к участию в деле привлечены не были.

В судебном заседании представители ООО «Знаменская Нива» ФИО2 и ФИО4 поддержали доводы апелляционной жалобы, дополнив, что оспариваемый судебный акт затрагивает права не привлеченных к участию в дело других участников долевой собственности, заключивших договор аренды, а именно права на получение арендной платы.

Истец ФИО1 в суд не явился, представив заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия. Представитель истца ФИО3 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы и просила решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела и решение суда, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется в связи со следующим.

В соответствии со ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей (со множественностью лиц) и ООО «Знаменская Нива» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, на срок 25 лет (<данные изъяты>). В приложении № к данному договору в списке арендодателей указан истец ФИО1 (<данные изъяты>).

На основании свидетельств о государственной регистрации права ФИО1 является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (<данные изъяты>).

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.08.2010 г. ООО «Знаменская Нива» признано несостоятельны (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

ДД.ММ.ГГГГ общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> принято решение о выделе из данного земельного участка в счет земельных долей земельного участка, площадью <данные изъяты>, и утвержден проект его межевания, а также на ФИО3, представляющей интересы 267 собственников долей, возложены полномочия по предоставлению интересов собственников земельных долей, в том числе по оформлению расторжению договора аренды, направление претензии, ведение переговоров, предъявление иска (<данные изъяты>). В данном собрании присутствовал ФИО1 как правообладатель земельной доли.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ООО «Знаменская Нива» направлена претензия с предложением погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды земельного участка в части выделяемого земельного участка площадью <данные изъяты>

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.2 ст.451 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны в случае существенно изменившимися обстоятельствами при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исследовав фактические обстоятельства, имеющие с учетом требований статьи 451 ГК РФ значение для правильного разрешения спора, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии совокупности условий, при которых договор подлежит расторжению в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

Данный вывод суда основан на правильном применении норм материального права и сделан с учетом конкретных обстоятельств дела.

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Однако дальнейшее исполнение условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, обязывающее ответчика эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением, осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земельных долей, затруднено и повлечет для ответчика дополнительные обременения, что в условиях несостоятельности (банкротства) организация вступает в противоречие с целями конкурсного производства.

Об этом свидетельствует тот факт, что, как усматривается из протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком земельный участок не обрабатывается, в судебном заседании представители ответчики подтвердили, что и в 2012 г. на находящемся у них в аренде земельном участке никакие работы не ведутся.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ договор аренды является платным. Исходя из этого, арендодатель может требовать досрочного расторжения договора аренды при существенном изменении обстоятельств, к которым может быть отнесено существенное ухудшение финансового состояния арендодателя и фактически безвозмездное использование объекта аренды.

Учитывая, что за период с 2010 г. изменений в улучшении финансовой деятельности ответчика не имеется, его имущество выставлено на торги, данный факт также свидетельствует на наличие в рассматриваемом случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В силу п.2 ст. 452 ГК РФ до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды арендодатель обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор.

Поскольку ФИО3 решением общего собрания собственников земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ была наделена полномочиями по представлению их интересов, в том числе и интересов ФИО1, суд первой инстанции правильно установил, что направленная ответчику претензия соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, с учетом положений п.2 ст.183 ГК РФ обращение ФИО1 в суд с настоящим иском, подтверждает одобрение им предложения о расторжении договора аренды, подписанного и направленного представителем ФИО3, а поэтому следует признать, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора и оснований для оставления иска без рассмотрения, на что указывается в жалобе, не имеется.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия признает, что нарушений норм материального права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции не допущено.

Указанные в апелляционной жалобе доводы являлись предметом рассмотрения и исследования суда первой инстанции, мотивы их необоснованности изложены в обжалуемом судебном постановлении.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о нарушении прав не привлеченных к участию в дело остальных арендодателей - сособственников земельных долей, поскольку оспариваемым решением договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут только в части выделенного истцу земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, с остальными собственниками у ООО «Знаменская Нива» договор аренды сохраняет свое действие.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции и не влияют на законность принятого судом решения, т.к. основаны на неправильном толковании норм права.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Горшеченского районного суда Курской области от 11 мая 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Знаменская Нива» ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: