Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 6 апреля 2016 года апелляционные жалобы Ахваевой Т.А. и Бразаускаса В.В. на решение Озерского районного суда от 18 января 2016 года, которым в удовлетворении исковых требований Ахваевой Татьяны Афанасьевны к Бразаускасу Видмантасу Владо, Правительству Калининградской области о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований Бразаускаса Видмантаса Владо к Ахваевой Татьяне Афанасьевне о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка отказано.

Заслушав доклад судьи Зинченко С.В., объяснения Ахваевой Т.А. и ее представителя адвоката Савинова В.А., поддержавших апелляционную жалобу, объяснения Бразаускаса В.В., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения представителя администрации МО «Озерский городской округ» Фединой С.Ю., полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ахваева Т.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Бразаускасу В.В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для производства сельхозпродукции, расположенного по адресу: <адрес>, по цене и на иных условиях, установленных предварительным договором от 13 мая 2015 года.

Иск заявлен на основании ст.ст.309, 310, подп.5 п.5 ст.429, п.4 ст.445 ГК РФ и со ссылкой на то, что ответчик не исполнил обязательства предварительного договора, предусматривающие заключение договора купли-продажи указанного земельного участка в срок до 01 октября 2015 года, истица 10 сентября 2015 года направила ответчику предложение заключить основной договор, 17 сентября 2015 года от ответчика поступил письменный отказ от заключения основного договора по тем основаниям, что спорный земельный участок не отвечает в полной мере требованиям, указанным в предварительном договоре купли-продажи, между тем у ответчика отсутствуют основания, препятствующие заключению договора, ответчик уклоняется от его заключения.

В ходе рассмотрения дела Бразаускасом В.В. подан встречный иск о признании предварительного договора от 13 мая 2015 года недействительным, со ссылкой на то, что предварительный договор не содержит ряд существенных условий основного договора, а именно: не согласована цена сделки; не определено, какая из сторон несет расходы по заключению основного договора и его государственной регистрации; не согласован вопрос о том, имеется ли у продавца земельного участка задолженность по налогу на отчуждаемое имущество, о порядке и сроках уплаты налога на имущество; не определен порядок передачи земельного участка от продавца к покупателю; в договоре отсутствуют сведения о том, какая часть земельного участка непригодна для использования по прямому назначению ввиду его заболоченности, покрытия деревьями и кустарниками; в договоре отсутствуют сведения об ограничении использования части земельного участка - наличие охранной зоны высоковольтной линии электропередач. При заключении предварительного договора нарушены требования ст.8 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Судом принято изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Ахваева Т.А. не согласна с решением в части отказа ей в иске, считая выводы суда в этой части необоснованными.

Бразаускас В.В. в апелляционной жалобе просит решение отменить, считая его необоснованным в части отказа в удовлетворении его исковых требований.

Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 13 мая 2015 года между собственником земельного участка Ахваевой Т.А. и Бразаускасом В.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для производства сельхозпродукции, расположенного по адресу: <адрес> (далее по тексту - предварительный договор), в котором согласованы все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего основного договора.

В соответствии с предварительным договором стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем – до 01 октября 2015 года договор купли-продажи земельного участка по цене 1000000 руб. Иные условия договора стороны намереваются установить при его заключении.

В силу п.10 предварительного договора, поскольку Бразаускас В.В. является участником государственной программы по поддержке начинающих фермеров по программе «Начинающий фермер», оплата по основному договору купли-продажи будет произведена за счет средств предоставленного гранта на развитие фермерского хозяйства по программе «Начинающий фермер»; в случае отказа в выдаче гранта стороны в добровольном порядке отказываются от заключения договора.

10 сентября 2015 года Ахваевой Т.А. в адрес Бразаускаса В.В. было направлено письмо о заключении в соответствии с предварительным договором от 13 мая 2015 года основного договора купли-продажи указанного выше земельного участка с предложением обсудить условия основного договора.

Письмом от 15 сентября 2015 года Бразаускас В.В. отказался от заключения договора купли-продажи земельного участка, указав, что был введен в заблуждение относительно предмета договора, поскольку земельный участок не отвечает в полной мере требованиям, которые указаны в предварительном договоре, так, из <данные изъяты> га земли лишь <данные изъяты> га возможно использовать для производства сельхозпродукции.

В силуст.153ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Пунктом 1ст.421ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.п.1, 3, 4ст.429ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно предварительному договору стороны Ахваева Т.А. (продавец) и Бразаускас В.В. (покупатель) приняли обязательство заключить в будущем договор купли-продажи, предметом которого будет являться земельный участок.

Существенные условия основного договора согласованы сторонами в п.п.1, 2 и 5 предварительного договора, согласно которым продавец до 01 октября 2015 года обязуется заключить договор купли-продажи и передать покупателю земельный участок с № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для производства сельхозпродукции, расположенного по адресу: <адрес>, стоимость которого стороны определяют в размере 1000000 руб. При этом иные условия договора стороны намереваются установить при его заключении.

Согласно п.1ст.157ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Суд обоснованно указал на то, что соответствующие условия согласованы в п.10 предварительного договора, согласно которому поскольку Бразаускас В.В. является участником государственной программы по поддержке начинающих фермеров по программе «Начинающий фермер», оплата по основному договору купли-продажи будет произведена за счет средств предоставленного гранта на развитие фермерского хозяйства по программе «Начинающий фермер»; в случае отказа в выдаче гранта стороны в добровольном порядке отказываются от заключения договора.

В соответствии с п.5ст.429ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса.

В силу п.4ст.445ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Приведенное выше письмо Ахваевой Т.А. от 10 сентября 2015 года содержит предложение истицы, адресованное ответчику, о намерении заключения основного договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем в соответствии с п.2ст.432,ст.435ГК РФ является офертой.

Вместе с тем из материалов дела следует, что отлагательные условия, согласованные сторонами при заключении предварительного договора, не наступили.

Как установлено судом, Бразаускас В.В. с 24 декабря 2013 года является <данные изъяты>. В ходе проведенного Правительством Калининградской области конкурсного отбора он был включен в состав получателей грантов, предоставляемых за счет средств федерального и областного бюджетов в форме субсидий на создание и развитие крестьянских (фермерских) хозяйств в рамках реализации мероприятия «Поддержка начинающих фермеров» государственной программы Калининградской области «Развитие сельского хозяйства».

Постановлением Правительства Калининградской области №233 от 23 апреля 2015 года «О реализации мероприятия «Поддержка начинающих фермеров» государственной программы Калининградской области «Развитие сельского хозяйства» предусмотрено, что гранты в форме субсидий предоставляются на создание и развитие крестьянского (фермерского) хозяйства; увеличение объема реализуемой сельскохозяйственной продукции на пятилетний период с даты получения гранта; приобретаемое за счет гранта имущество должно быть использовано исключительно на развитие крестьянского (фермерского) хозяйства, в соответствии с бизнес-планом и утвержденными планом-расходов и уточненным планом-расходов; предоставление грантов получателям производится в форме авансовых платежей с последующим отчетом об их использовании; в случае нарушения получателем обязательств, бюджетные средства в полном объеме подлежат возврату в бюджет; ответственность за достоверность предоставленных документов, целевой использование бюджетных средств несут получатели гранта; уполномоченные органы и органы государственного (муниципального) финансового контроля проводят обязательную проверку соблюдения условий, целей и порядка предоставления субсидий их получателям в установленном действующим законодательством порядке.

Первоначальный план-расходов, представленный Бразаускасом В.В., был утвержден приказом Министерства сельского хозяйства Калининградской области № от 22 мая 2015 года, уже после заключения предварительного договора 13 мая 2015 года. В нем предусмотрена сумма гранта на приобретение земельного участка в размере 900000 руб.

На основании заявления Бразаускаса В.В. от 20 августа 2015 года приказом Министерства сельского хозяйства Калининградской области № от 20 августа 2015 года был пересмотрен ранее утвержденный первоначальный план-расходов Бразаускаса В.В. и утвержден новый план-расходов, в котором сумма гранта на приобретение земельного участка предусмотрена окончательно в размере 630000 руб.

В силу п.4ст.429ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п.6ст.429ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п.4 предварительного договора, стороны установили срок, в течение которого они обязуются заключить основной договор, кроме того, при наступлении отлагательных условий (п.10 предварительного договора) в срок до 01 октября 2015 года.

Исходя из анализа и толкования в совокупности условий предварительного договора по правиламст.431ГК РФ, суд пришел к правильному выводу, что стороны поставили возникновение прав и обязанностей по договору в зависимость, в том числе, от выделения Бразаускасу В.В. за счет средств бюджета в рамках мероприятия «Поддержка начинающих фермеров» государственной программы Калининградской области «Развитие сельского хозяйства» для оплаты земельного участка денежной суммы в размере 1000000 руб.

Поскольку совокупность согласованных условий в срок до 01 октября 2015 года не наступила, суд обоснованно исходил из того, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, - сделке, совершенной под отлагательным условием, прекратились на основании п.1ст.157, п.6ст.429ГК РФ, в связи с чем правовые основания для возложения обязанности на Бразаускаса В.В. заключить основной договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора от 13 мая 2015 года в настоящее время отсутствуют. Требование в порядке п.4ст.445ГК РФ о понуждении к заключению основного договора на иных условиях противоречитст.429ГК РФ.

Согласно п.3ст.157ГК РФ если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Суд обоснованно указал на то, что доказательств воспрепятствования ответчиком Бразаускасом В.В. наступлению отлагательных условий в материалы дела не представлено.

При таком положении суд обоснованно признал, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований Ахваевой Т.А. о возложении на Бразаускаса В.В. обязанности заключить договор купли-продажи спорного земельного участка на условиях предварительного договора от 13 мая 2015 года.

Разрешая встречные исковые требования Бразаускаса В.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 13 мая 2015 года, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Инициируя обращение со встречным исковым заявлением, Бразаускас В.В. указал, что предварительный договор от 13 мая 2015 года не содержал его существенных условий.

С чем суд правомерно не согласился.

Суд обоснованно признал, что предварительный договор содержит описание обязательства сторон договора по поводу заключения основного договора в будущем, предусмотрен в нем и срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Кроме того, предварительный договор содержит описание предмета договора, в отношении которого стороны намереваются заключить основной договор купли-продажи в будущем, его местоположение, адрес, стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в порядке оказания услуг правового и технического характера Ахваевой Т.А. и Бразаускасу В.В. нотариусом З был подготовлен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с № в границах кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра), прилагаемого к договору, расположенного по адресу: <адрес>, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для производства сельхозпродукции, по условиям которого Ахваева Т.А. намеревалась продать принадлежащий ей вышеуказанный объект недвижимости Бразаускасу В.В. Текст договора был составлен в нескольких экземплярах и 13 мая 2015 года подписан сторонами.

По условиям предварительного договора стороны пришли к договоренности заключить основной договор купли-продажи до 01 октября 2015 года. В предварительном договоре отражены предмет договора, стоимость продаваемого имущества 1000000 руб., порядок оплаты – за счет средств предоставленного Бразаускасу В.В. гранта на развитие фермерского хозяйства по программе «Начинающий фермер».

Относительно обстоятельств заключения предварительного договора опрашивались Ахваева Т.А. и Бразаускас В.В., пояснившие, что условия заключения сделки, которые обсуждались сторонами, в точном соответствии отражены в предварительном договоре.

Суд правильно указал на то, что требования, предъявляемые к предварительному договору, согласно ст.429 ГК РФ, относительно его формы, срока заключения основного договора, существенных для сделки условий, соблюдены.

Суд при таких обстоятельствах пришел к правильному выводу об отсутствии бесспорных доказательств, свидетельствующих о недействительности сделки.

В ходе рассмотрения дела Бразаускасом В.В. в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств, что он был ограничен во времени или средствах при ознакомлении с текстом договора и приложенных к нему документов на спорный земельный участок (в том числе со свидетельством о государственной регистрации права от 28 марта 2014 года, кадастровым паспортом), а также, что был введен в заблуждение относительно характера, природы, предмета сделки, что имел место обман - намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Лишь заявление Бразаускаса В.В. о недостаточном или неполном исследовании предмета заключаемого договора (спорного земельного участка), при отсутствии объективных доказательств наличия обстоятельств, препятствующих воле данного лица по изучению предмета заключаемого договора, не является основанием для признания введения данного лица в заблуждение по существу заключаемого договора, так как не исключали возможность последнего отложить подписание договора на более поздний срок и дополнительно ознакомиться со всеми существенными условиями заключаемого договора, в том числе, относительно качества земельного участка, возможности его использования по назначению.

Суд правильно указал на то, что не уведомление Правительства Калининградской области, имеющего в силу ст.8 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, о намерении Ахваевой Т.А. продать спорный земельный участок на дату заключения предварительного договора не является основанием для признания недействительности сделки, поскольку такое извещение должно быть направлено продавцом, а согласие либо отказ Правительства Калининградской области от приобретения в государственную собственность предложенного к продаже земельного участка должно быть получено на момент заключения основного договора.

При проверке законности предварительного договора от 13 мая 2015года судом не установлено обстоятельств, влекущих признание его недействительным. Оспариваемый предварительный договор купли-продажи заключен в письменной форме, то есть в форме, установленной для основного договора, содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в нем указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

С учетом изложенного, принимая во внимания положения ч.ч.2-4 ст.429 ГК РФ, суд обоснованно признал, что отсутствуют основания для признания предварительного договора купли-продажи земельного участка, заключенного 13 мая 2015 года между Ахваевой Т.А. и Бразаускасом В.В., недействительным.

Кроме того, поскольку суд признал обязательства сторон по предварительному договору прекращенными, этот договор какие-либо последствия для сторон не влечет и прав их, в том числе Бразаускаса, не нарушает.

Прочие доводы апелляционных жалоб правового значения для дела не имеют и не могут влечь отмены решения.

Учитывая изложенное, оснований к отмене решения суда по доводам жалоб судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Озерского районного суда от 18 января 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: