Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционную жалобу ТСН «ТСЖ « 4» на решение Раменского городского суда от в редакции определения Раменского городского суда от ,

по делу по иску Поляковой Н. Ю. к Администрации Раменского городского округа, ТСН «ТСЖ « 4» о признании права собственности на здание как единый объект недвижимости,

заслушав доклад судьи Ситниковой М.И.,

объяснения явившихся лиц,

у с т а н о в и л а:

Полякова Н.Ю. обратилась в суд с иском к администрации Раменского городского округа, ТСН «ТСЖ « 4» о признании права собственности на здание как единый объект недвижимости, указав, что является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами

В 2018 году она обратилась в суд с иском к администрации Раменского муниципального района и ТСН «ГСЖ « 4» с иском о признании за ней правоа собственности на здание как единый объект недвижимости, в котором расположены принадлежащие ей нежилые помещения, и переводе в статус архивный из статуса ранее учтенный сведений ЕГРН о принадлежащих ей нежилых помещениях.

Решением Раменского городского суда от 01.10.2018г. исковые требования были удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда oт 04.02.2019г. решение Раменского городского суда от 01.10.2018г. отменено и в иске отказано на том основании, что у многоквартирного дома и пристроенного к нему здания, в котором располагаются ее нежилые помещения, имеется общая система коммуникаций (энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведення), которая снабжает коммунальными ресурсами многоквартирный дом и пристроенное здание, т.е. является общим имуществом многоквартирного дома. В настоящее время ею осуществлены работы по разделению сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома и пристроенного к нему здания с целью исключения наличия у них общих сетей и общих мест присоединения указанных сетей к сетям ресурсоснабжающих организаций.

Однако, ответчик ТСН «ТСЖ « 4» считает, что многоквартирный дом и пристроенное здание представляет собой единый объект недвижимости и препятствует ей в определении статуса принадлежащего ей объекта недвижимости.

Представитель ответчика администрации Раменского городского округа в судебное заседание не явился, извещен.

В письменном возражении указал, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Для определения вопроса о том, является ли спорный объект самостоятельным и может существовать отдельно от многоквартирного дома или имеет какие-либо конструкции, оборудование, коммуникации и т.п., относящееся к общему имуществу, требуется обязательное привлечение специалиста, обладающего специальными познаниями.

Представители ТСН «ТСЖ « 4» иск не признали, ссылаясь на то, что согласие все собственников истицей не получено, реконструкция объектов самовольной, увеличение площади объектов недвижимости истицы произошло за счет общего имущества многоквартирного дома.

Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Решением Раменского городского суда от 19.08.2020г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от , исковые требования Поляковой Н.Ю. удовлетворены.

Прекращено право собственности Поляковой Н.Ю. на расположенные в здании нежилые помещения с кадастровыми номерами

Признано за Поляковой Н.Ю. право собственности на отдельно стоящее здание общей площадью 2 250кв.м, расположенное по адресу: , в том числе площадью основных помещений 1 836,1кв.м, помещений вспомогательного назначения, предназначенных для обслуживания здания, площадью 413,9 кв.м.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

При новом апелляционном рассмотрении, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда пришла к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям постановленное решение суда не отвечает.

В соответствии с подпунктами 6 и 14 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ).

Из технического паспорта на здание многоквартирного жилого дома по адресу: , следует, что указанный дом имеет общую площадь 16 683,8 кв. м, общая площадь жилых помещений составляет 10 732,4 кв. м, общая площадь встроенно-пристроенных помещений - 1 960, 5 кв. м, площадь общих коридоров и мест общего пользования - 1728,7 кв. м, площадь общих помещений для обслуживания дома (цокольный и технический этажи) - 2 262,2 кв. м.

Поскольку принадлежащие истцу нежилые помещения наряду с квартирами включены в состав многоквартирного жилого дома, при определении пределов правомочий собственников этих помещений по владению и пользованию общим имуществом необходимо руководствоваться статьями 289 и 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В силу положений части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался положениями части 6 статьи 41 Федерального закона от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой в случае, если все помещения и машино-места в здании, сооружении находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения и машино-места с одновременной государственной регистрацией права собственности на такие здание, сооружение.

Между тем, как следует из искового заявления и материалов дела, требования истца, по сути, направлены на объединение принадлежащих ей нежилых помещений общей площадью 1 836,1 кв. м с помещениями вспомогательного назначения в многоквартирном жилом доме, не находящимися в ее собственности (площадью 413,9 кв. м), с созданием одного объекта недвижимости в виде здания общей площадью 2 250 кв. м, и признание за истцом права собственности на указанное здание как на обособленный объект.

Ввиду изложенного удовлетворение иска Поляковой Н.Ю. со ссылкой на указанное выше положение части 6 статьи 41 Федерального закона от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» нельзя признать правомерным.

Признавая за истцом, которому на момент разрешения спора принадлежало 9 нежилых помещений общей совокупной площадью 1 836,1 кв. м, право собственности на здание общей площадью 2 250 кв. м, суд первой инстанции не привел норм права и не указал мотивов, по которым пришел к выводу о наличии правовых оснований для возникновения у истца права собственности на здание в составе не только принадлежащих ей нежилых помещений, но и помещений вспомогательного назначения многоквартирного жилого дома площадью 413,9 кв. м.

Факт того, что спорное помещение, на которое претендует истец, не имело самостоятельного назначения, отдельной системы коммуникаций, вспомогательные помещения площадью 413,9 кв. м относились к общему имуществу многоквартирного дома установлены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от по ранее рассмотренному делу по иску П.Н. к администрации Раменского муниципального района , ТСН «ТСЖ « 4» о признании права собственности на отдельно стоящее здание общей площадью 2 250 кв. м и внесении изменений в сведения ЕГРН.

Указанное обстоятельство не было принято во внимание при рассмотрении спора.

Удовлетворяя иск Поляковой Н.Ю. со ссылкой на заключение строительно-технической экспертизы ООО «3Д-Эксперт», согласно выводам которой помещения вспомогательного использования площадью 413,9 кв. м (лестничные марши, площадки и пр.), находящиеся в пристроечной части многоквартирного дома, служат только для обслуживания данных помещений и не могут быть использованы для обслуживания других помещений многоквартирного дома, в связи с чем они в соответствии с нормами статьи 36 ЖК РФ не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, суд не выяснил вопрос правомерности осуществления истцом работ по разделению сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома и пристроенного к нему спорного здания.

Между тем по данному делу юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами с учетом закона, подлежащего применению к возникшим правоотношениям сторон, являлись определение способа изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство), выяснение вопроса о наличии у ответчика надлежащего разрешения на проведение соответствующих работ, осуществлении присоединения части общего имущества собственников многоквартирного дома и наличии согласия всех собственников помещений в доме в случае установления изменения размера общего имущества многоквартирного дома.

С целью установления юридически значимых обстоятельств, судебной коллегией было распределено бремя доказывания и удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу повторной строительно-технической экспертизы.

Из экспертного заключения Автономной некоммерческой организации «Центр строительных экспертиз» следует, что исследуемые нежилые помещения имеют изолированные входные группы от входных групп корпуса жилой части, доступ из нежилых помещений в жилые отсутствует. Нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности Поляковой Н.Ю., не имеют общих несущих и ограждающих конструкций с многоквартирным домом. В совокупности нежилые помещения, расположенные в здании, пристроенном к многоквартирному дому, имеют общие фундамент и конструктивные элементы, крышу, стены, т.е. представляют собой единый объект недвижимости. Среди помещений Поляковой отсутствуют помещения, оборудование или коммуникации, которые относятся к местам общего пользования жилого дома. Многоквартирный дом и здание, пристроенное к многоквартирному дому, состоящее из нежилых помещений, принадлежащих Поляковой, а так же лестничных клеток и помещений цокольного этажа общей площадью 413,9 кв.м., предназначенные исключительно для обслуживания помещений, являются объектом недвижимости, предназначенным для самостоятельного использования. Помещения, площадью 413,9 кв.м. вспомогательного назначения включены в состав многоквартирного жилого дома и являются общим имуществом. На основании исследования установлено, что способ изменения спорного объекта недвижимости является переустройство.

В силу части 2 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу статьи 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (пункт 1).

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 2).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем истцом не представлено доказательств того, что получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом в материалах дела имеется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме по вышеуказанному адресу, проведенного в период с 8 по , по вопросам о выделении из состава общего имущества по заявлению Поляковой Н.Ю. пристройки к МКД в обособленный объект недвижимости и земельного участка для использования указанного объекта (л.д. 177 том 2), из которого следует, что на собрании кворум отсутствовал, решения по указанным вопросам не принимались.

Учитывая, что истцом не представлено доказательств того, что им получались согласия на проведение работ по разделению сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения многоквартирного дома и пристроенного к нему спорного здания, а также наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на такое переустройство, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда с принятием по делу нового решения отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 330, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

о п р е д е л и л а:

решение Раменского городского суда от в редакции определения Раменского городского суда от отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Поляковой Н. Ю. к Администрации Раменского городского округа, ТСН «ТСЖ « 4» о признании права собственности на здание как единый объект недвижимости отказать.

Председательствующий

Судьи