Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Смирновой Марины Васильевны на решение Буйского районного суда Костромской области от 29 марта 2023 года по делу по иску администрации Сусанинского муниципального района Костромской области, действующей в интересах муниципального образования Сусанинский муниципальный район Костромской области, к ООО «Моменталь Сервис АГ», Смирновой Марине Васильевне о признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав объяснения представителя ООО «Моменталь Сервис АГ» по доверенности Глуминой А.О., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Администрация Сусанинского муниципального района Костромской области, действующая в интересах муниципального образования Сусанинский муниципальный район Костромской области, обратилась в суд с иском к ООО «Моменталь Сервис АГ», Смирновой М.В. о признании недействительной сделки, заключенной между ООО «Моменталь Сервис АГ» и Смирновой М.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 981 250 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>; обязать ООО «Моменталь Сервис АГ» передать в собственность указанный земельный участок по цене, указанной в извещении – за 1 402 000 руб. в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Требования мотивированы тем, что при заключении между ООО «Моменталь Сервис АГ» и Смирновой М.В. договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером № было нарушено преимущественное право покупки муниципального образования Сусанинский муниципальный район Костромской области. 22 марта 2022 года в адрес администрации Сусанинского муниципального района Костромской области из Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области поступило обращение о рассмотрении извещения, в котором Департамент сообщает об отказе в приобретении земельных участков, в том числе и принадлежащих ООО «Моменталь Сервис АГ», и предлагает муниципальному образованию Сусанинский муниципальный район принять решение о приобретении земельных участков в порядке преимущественного права покупки до 27 марта 2022 года. По результатам рассмотрения указанной информации, администрация приняла решение о приобретении указанного земельного участка по цене, указанной в извещении (распоряжение администрации Сусанинского муниципального района №48-р от 25 марта 2022 года), о чем уведомила Департамент имущественных и земельных отношений и ООО «Моменталь Сервис АГ» (по электронной почте и заказным письмом № от 25 марта 2022 года). Несмотря на сообщения администрации о намерении приобрести в муниципальную собственность указанный земельный участок, ООО «Моменталь Сервис АГ» на основании предыдущего отказа администрации приобретать указанный участок в собственность (от 15 сентября 2021 года исх. №) был заключен оспариваемый договор купли – продажи.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции просит суд признать недействительным договор купли – продажи земельного участка от 22 декабря 2021 года, заключенный между ООО «Моменталь Сервис АГ» и Смирновой М.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 981 250 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>

Дополнительно в обоснование заявленных требований истец указал, что имеются следующие основания для признания сделки недействительной: нарушение преимущественного права покупки ( ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения), притворность сделки (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ)), мнимость сделки (п. 1 ст. 170 ГК РФ), злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ). При этом правовое основание для признания сделки недействительной оставил на усмотрение суда.

В качестве третьих лиц в деле принимали участие департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, управление Росреестра по Костромской области.

Решением Буйского районного суда Костромской области от 29 марта 2023 года постановлено:

Исковые требования администрации Сусанинского муниципального района Костромской области, действующей в интересах муниципального образования Сусанинский муниципальный район Костромской области удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи земельного участка от 22 декабря 2021 года, заключенный между ООО «Моменталь Сервис АГ» и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 24 981 250 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>

Указано, что настоящее решение является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО1 (№) на указанный объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости(номер государственной регистрации №) и внесения сведений о праве собственности ООО «Моменталь Сервис АГ» (№).

В апелляционной жалобе ФИО1 выражает несогласие с решением суда, поскольку оно вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что продавцом соблюдена процедура преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Указывает, что 17 августа 2021 года ООО «Моменталь Сервис АГ» в адрес администрации Сусанинского муниципального района Костромской области направлено уведомление о намерении реализовать земельный участок с кадастровым номером № за 7 659 251, 25 руб. 15 сентября 2021 года получен отказ администрации Сусанинского муниципального района Костромской области от преимущественного права покупки земельного участка. Таким образом, ООО «Моменталь Сервис АГ» исключительно после получения отказа муниципального образования от преимущественного права приобретения и в течение установленного законодательством срока заключило 22 декабря 2021 года с ней (ФИО1) оспариваемый договор купли-продажи земельного участка. Стоимость земельного участка согласно п. 1 договора купли-продажи составляет 7 695 251, 25 руб., что не ниже цены, указанной в уведомлении о намерении, направленном истцу. Государственная регистрация перехода права собственности по договору произведена 21 июня 2022 года. При этом отмечает, что предварительный договор между собственником земельного участка и администрацией Сусанинского муниципального района Костромской области не заключался. В силу закона, если администрация отказалась от покупки участка, в течение 1 года собственник может продать его третьим лицам. Поскольку годичный срок с момента направления первого извещения не прошел, полагает, что собственник земельного участка вправе был заключить договор купли-продажи с любым желающим. Также полагает, что само по себе согласие администрации на приобретение земельного участка при реализации преимущественного права не является основанием для понуждения продавца к заключению договора купли-продажи. Поскольку невозможно заключение договора купли-продажи земельного участка путем направления оферты и акцепта, соответственно, нельзя рассматривать уведомление (согласие) администрации Сусанинского муниципального района Костромской области о приобретении земельного участка как акцепт. Рассмотрение извещения продавца и уведомление субъекта Российской Федерации о намерении приобрести земельный участок в качестве предварительного договора купли-продажи является неправомерным, так как согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, т.е. в простой письменной форме путем составления одного документа. Судом первой инстанции не дана оценка доводам ответчиков об отсутствии основании для признания сделки недействительной и заявлении таких оснований лицом, не являющимся стороной сделки. Вопреки выводам суда считает, что спорная сделка породила правовые последствия, на которые рассчитывали стороны при ее заключении: земельный участок передан во владение ФИО1 в день подписания акта приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка от 22 декабря 2021 года. За указанный период ФИО1 проведены следующие мероприятия: обследование земельного участка; определение перечня работ на земельном участке; составление плана мероприятий; поиск контрагентов для выполнения определенного перечня работ; обследование земельного участка с контрагентом. По результатам вышеуказанных мероприятий составлен перечень работ для приведения земельного участка в надлежащее состояние, который был отражен в Плане мероприятий на 2023-2024 гг. При этом стороной истца в ходе судебного разбирательства не приведено какого бы то ни было обоснования утверждению о мнимости сделки, не указано, в чем состоит порочность воли каждой из сторон договора купли-продажи, фактические обстоятельства, объяснения сторон, анализ представленных сторонами в материалы дела доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ. Отвечающих требованиям относимости и допустимости доказательств, объективно свидетельствующих о том, что договор купли-продажи от 22 декабря 2021 года является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, истцом, как считает заявитель жалобы, не представлено. Полагает, что доводы о недобросовестности и злоупотреблении правом сторонами сделки своего подтверждения не нашли. А неисполнение ответчиком встречного обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества не может свидетельствовать о мнимости заключенной сделки, так как другая сторона договора вправе требовать надлежащего исполнения. Бремя доказывания недобросовестности действий и намерения причинить вред другому лицу при заключении договора, а также неблагоприятных последствий лежит на стороне, заявляющей об этом. Однако истцом оставлены на усмотрение суда правовые основания для признания сделки недействительной и таким образом возложена обязанность на суд самостоятельно доказывать правомерность требований истца, что не отвечает требованию о состязательности сторон. Указывает, что истец не представил доказательств того, что спорный договор нарушает права и законные интересы заявителя. Кроме того, истцом не предоставлены доказательства тому, как его нарушенное право будет восстановлено при удовлетворении исковых требований. На основании изложенного просит решение суда отменить, принять по делу новый акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации Сусанинского муниципального района Костромской области по доверенности ФИО2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Моменталь Сервис АГ» по доверенности ФИО3 полагала, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в т.ч. ФИО1, конверт с судебным извещением от которой возвращен почтовой организацией в суд за истечением срока хранения. Сведений о причинах неявки указанные лица не представили, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало.

От директора департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО4 в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя департамента.

В этой связи на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК) дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно ст. 8 Федерального закона №101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (п. 3).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4).

В соответствии со ст. 6 Закона Костромской области от 05 марта 2004 года № 172-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Костромской области» Костромская область имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случая, установленного частью 2 настоящей статьи (ч. 1).

Муниципальное образование Костромской области, в границах которого расположен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, в случае, если Костромская область в течение 20 дней со дня получения извещения о намерении продать земельный участок откажется от покупки (ч. 2).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения извещает администрацию Костромской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (ч. 3).

Если Костромская область или муниципальное образование Костромской области в случае, предусмотренном настоящей статьей, откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца земельного участка о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец земельного участка вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу на условиях, указанных в извещении, и не ниже указанной в извещении цены (ч. 4).

Порядок реализации преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Костромской областью и взаимодействия администрации Костромской области с органами местного самоуправления муниципальных образований в случае отказа Костромской области от преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяется администрацией Костромской области (ч. 5).

Как следует из п. 5 ст. 4.1 Закона Костромской области от 18 июля 2002 года № 68-ЗКО «О разграничении полномочий между органами государственной власти Костромской области в сфере регулирования земельных отношений», п. 30 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Костромской области, утвержденного постановлением Губернатора Костромской области №96 от 29 мая 2015 года, уполномоченным исполнительным органом Костромской области в сфере регулирования земельных отношений, к полномочиям которого относится, в том числе реализация преимущественного права Костромской области на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, является департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

П. 1 и п. 2 ст. 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (абз. 1 п. 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (абз. 2 п. 3).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании ст. 170 ГК мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1).

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, также ничтожна (п. 2).

Разъяснения по применению вышеприведенных норм о недействительности сделок даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В частности, в п. 86 названного выше Постановления разъяснено, что следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В п. 1 того же Постановления разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как следует из п. 7 Постановления, злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст. 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка может быть признана недействительной в соответствии со ст. ст. 10 и 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером № (единое землепользование), площадью 24 981 250 кв.м., кадастровая стоимость 10 492 125 руб., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

На отношения по владению, пользованию и распоряжению указанным выше земельным участком распространяются приведенные нормы об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № принадлежал на праве собственности ООО «МАРИМАН» с 08 декабря 2011 года, а с 26 октября 2018 года - принадлежал ответчику ООО «Моменталь Сервис АГ».

21 июня 2022 года право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за ответчиком ФИО1, номер государственной регистрации № на основании договора купли – продажи от 22 декабря 2021 года, заключенного с ООО «Моменталь Сервис АГ». Границы земельного участка на местности не установлены; по данным ЕГРН ограничения прав на участок отсутствуют.

28 сентября 2021 года в адрес департамента имущественных и земельных отношений поступило извещение от ООО «Моменталь Сервис АГ», датированное 16 сентября 2021 года, о намерении продать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения на следующих условиях: стоимость 7 659 251,25 руб.; порядок и срок осуществления взаимных расчетов: предоплата в размере 3 829 625,63 руб. в день подписания договора, оставшаяся сумма в размере – 3 829 625,62 руб. в течение 3 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности; оплата может быть произведена покупателем досрочно.

В соответствии с решением межведомственной комиссии по повышению эффективности использования и оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Костромской области (решение №29 от 15 октября 2021 года) Костромская область в лице уполномоченного органа – департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, приняла решение об отказе от преимущественного права покупки указанного земельного участка.

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области в адрес ООО «Моменталь Сервис АГ» направил сообщение об отказе от приобретения спорного земельного участка №6775 от 15 октября 2021 года.

Сусанинский муниципальный район в лице администрации Сусанинского муниципального района также отказался от преимущественного права покупки указанного земельного участка сельскохозяйственного назначения по цене 7 659 251,25 руб., о чем направил в адрес ООО «Моменталь Сервис АГ» уведомление №1692 от 15 октября (в письме ошибочно указано 15 сентября) 2021 года.

24 февраля 2022 года в адрес департамента имущественных и земельных отношений вновь поступило извещение от ООО «Моменталь Сервис АГ» о намерении продать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения на следующих условиях: стоимость 1 402 000 руб.; порядок осуществления расчетов: расчеты между сторонами осуществляются любым способом, не запрещенным действующим законодательством Российской Федерации; срок для осуществления расчетов - в соответствии с положениями п. 2 ст. 314 ГК РФ.

01 марта 2022 года департамент имущественных и земельных отношений направил в адрес администрации Сусанинского муниципального района запрос, в котором указал о поступлении извещения от ООО «Моменталь Сервис АГ» о продаже спорного земельного участка. Также просил о предоставлении информации об использовании данного участка, проведении проверок муниципального земельного контроля на участках, планируемом включении участка в черту населенных пунктов в соответствии с генеральным планом сельского поселения, выражении намерения приобрести земельный участок в муниципальную собственность.

04 марта 2022 года в адрес департамента имущественных и земельных отношений администрацией Сусанинского муниципального района был направлен ответ, согласно которого земельный участок в настоящее время не используется для сельскохозяйственного производства, для муниципальных нужд не востребован, проверка муниципального земельного контроля в отношении земельного участка не проводилась, включение земельного участка в черту населенных пунктов не планируется.

В соответствии с решением межведомственной комиссии по повышению эффективности использования и оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Костромской области (решение №6 от 15 марта 2022 года) Костромской областью в лице уполномоченного органа – департамента имущественных и земельных отношений Костромской области - принято решение об отказе от преимущественного права покупки указанного земельного участка.

В адрес ООО «Моменталь Сервис АГ» Департаментом направлено извещение №1604 от 16 марта 2022 года об отказе в приобретении спорного земельного участка. Также в извещении указано, что согласно ст. 6 Закона Костромской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Костромской области» Сусанинский муниципальный район вправе принять решение о приобретении земельного участка в порядке реализации преимущественного права покупки до 30 марта 2022 года.

16 марта 2022 года департамент имущественных и земельных отношений направил в адрес Главы Сусанинского муниципального района извещение о получении уведомления от ООО «Моменталь Сервис АГ» о намерении продать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения по цене 1 402 000 руб., которое поступило 22 марта 2022 года. В извещении указано, что согласно ст. 6 Закона Костромской области №172-ЗКО от 05 марта 2004 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Костромской области» Сусанинский муниципальный район вправе принять решение о приобретении земельных участков в порядке преимущественного права покупки до 27 марта 2022 года.

Путем издания Распоряжения Главы Сусанинского муниципального района Костромской области №48-р от 25 марта 2022 года принято решение о приобретении в муниципальную собственность Сусанинского муниципального района Костромской области земельного участка, имеющего местоположение: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 24981250 кв.м., по цене 1 402 000 руб.

25 марта 2022 года администрацией Сусанинского района в адрес департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ООО «Моменталь Сервис АГ» было направлено извещении о намерении приобрести в муниципальную собственность спорный земельный участок по цене 1 402 000 руб.

Указанное уведомление было направлено истцом в адрес ООО «Моменталь Сервис АГ» Почтой России 25 марта 2022 года, что подтверждается списком внутренних почтовых отправление и отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80081470366052. Согласно уведомлению о вручении данный документ был получено представителем ответчика ООО «Моменталь Сервис АГ» 07 апреля 2022 года.

04 апреля 2022 года администрация Сусанинского муниципального района обратилась в управление Росреестра по Костромской области с заявлением, в котором просила отказать в регистрации перехода права собственности спорного земельного участка неизвестному лицу.

26 апреля 2022 года Росреестр направил ответ на данное заявление, в котором указал, что на момент подготовки ответа на обращение на рассмотрение государственного регистратора Управления имеются заявление ООО «Моменталь Сервис АГ», ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащий обществу земельный участок с кадастровым номером № к ФИО1 на основании заключенного данными лицами договора купли – продажи от 22 декабря 2021 года и дополнительного соглашения от 28 марта 2022 года. Цена сделки по отчуждению ООО «Моменталь Сервис АГ» земельного участка в собственность ФИО1 соответствует цене, указанной в отказах департамента имущественных и земельных отношений Костромской области №6675 от 15 октября 2021 года, администрации Сусанинского муниципального района Костромской области №1692 от 15 сентября 2021 года от преимущественного права покупки земельного участка с кадастровым номером № (кадастровый номер земельного участка указан неправильно).

Судом установлено, что основанием для регистрации права собственности ФИО1 на спорный земельный участок послужил договор купли – продажи земельного участка от 22 декабря 2021 года, заключенный между ООО «Моменталь Сервис АГ» (продавец) и ФИО1 (покупатель), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером №, общая площадь 24981250 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. Стоимость земельного участка составляет 7 695 251,25 руб.

Как указано в пунктах 4 и 5 договора, передача земельного участка и принятие его Покупателем осуществляется в день подписания настоящего договора по подписываемому Сторонами передаточному акту, составляемому в трех подлинных экземплярах. Обязанность Продавца передать Покупателю земельный участок считается исполненной после фактической передачи земельного участка Покупателю и подписания передаточного акта.

Согласно пункту 8 договора, стороны пришли к соглашению, что право собственности на земельный участок возникает у Покупателя без ограничений (без обременения в пользу Продавца) с момента государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 9 договора, право владения и пользования земельным участком возникает у Покупателя с момента подписания сторонами передаточного акта.

Согласно передаточному акту от 22 декабря 2021 года, ООО «Моменталь Сервис АГ» в соответствии с договором купли – продажи от 22 декабря 2021 года передало, а ФИО1 приняла спорный земельный участок.

Также судом установлено и подтверждается материалами дела, что первоначально на регистрацию в Управление Росреестра по Костромской области был сдан договор купли – продажи земельного участка от той же даты - 22 декабря 2021 года, заключенный между ООО «Моменталь Сервис АГ» (продавец) и ФИО1 (покупатель), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым номером №, общая площадь 24981250 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, по цене 688 000 руб.

Вышеуказанный договор и иные документы для государственной регистрации перехода права были сданы в Управление Росреестра на регистрацию 22 декабря 2021 года, с заявлениями обратились представитель ООО «Моменталь Сервис АГ» - директор ФИО11 и представитель ФИО1 по доверенности ФИО12

При этом в сданных на регистрацию документах имеется также протокол общего собрания участников ООО «Моменталь Сервис АГ», из которого следует, что на собрании было принято решение о продаже ФИО1 нескольких земельных участков, в том числе спорного земельного участка именно по цене 688 000 руб. (не ниже).

11 января 2022 года управлением Росреестра по Костромской области регистрация прав была приостановлена до 11 апреля 2022 года.

30 марта 2022 года ФИО1 в управление Росреестра по Костромской области было сдано дополнительное соглашение к договору купли – продажи земельного участка от 22 декабря 2021 года, заключенное 28 марта 2022 года между ООО «Моменталь Сервис АГ» (продавец) и ФИО1 (покупатель), по условиям которого стоимость спорного земельного участка составила 7 659 251,25 руб. (т.е. указанная в договоре цена земельного участка 7 695 251,25 руб. изменена на 7 659 251,25 руб., чтобы цена соответствовала уведомлению о продаже земельного участка, направленному в Департамент и администрацию Сусанинского маниципального района в сентябре 2021 года).

12 апреля 2022 года управлением Росреестра по Костромской области регистрация права вновь была приостановлена до 12 мая 2022 года.

12 мая 2022 года Управлением Росреестра по Костромской области было отказано в государственной регистрации права.

В итоге переход права собственности на спорный земельный участок от ООО «Моменталь Сервис АГ» к ФИО1 был зарегистрирован в ЕГРН 21 июня 2022 года.

Судом первой инстанции в целях проверки доводов истца о мнимости сделки неоднократно запрашивались у ответчиков документы в подтверждение произведенной оплаты за земельный участок по оспариваемому договору купли-продажи.

Однако, как указал суд и это подтверждается материалами дела, доказательств, подтверждающих оплату по договору купли – продажи от 22 декабря 2021 года, представлено не было, пояснений по порядку оплаты по договору не представлено. Также не представлено доказательств тому, что в действительности ФИО1 должна была передать Обществу за спорный земельный участок в счет оплаты его стоимости 7 695 251,25 руб.

ООО «Моменталь Сервис АГ» направило в адрес суда копию приходного кассового ордера от 03 октября 2022 года, согласно которому от ФИО1 принята оплата по договору купли – продажи земельного участка от 22 декабря 2021 года, кадастровый № в размере 1 002 000 руб.

При этом согласно представленной УФНС России по Костромской области информации на расчетные счета ООО «Моменталь Сервис АГ» денежные средства от ФИО1 не поступали.

В дальнейшем ООО «Моменталь Сервис АГ» направило суду первой инстанции ходатайство об исключении указанного приходного кассового ордера от 03 октября 2022 года из числа доказательств. Указало, что данный документ является ошибочным и денежные средства по нему от ФИО1 не получались.

Судом также установлено, что ФИО1 являлась учредителем ООО «МАРИМАН» - предыдущего собственника спорного земельного участка, владевшего земельным участком до ООО «Моменталь Сервис АГ», в период с 12 марта 2010 года по 11 апреля 2019 года, что следует из ответа УФНС России по Костромской области.

Удовлетворяя иск, суд пришел к выводу о том, что оспариваемый договор по продаже земельного участка имеет признаки мнимой сделки, поскольку оформлен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия в виде перехода прав владения, пользования и распоряжения земельным участком к покупателю ФИО1; ответчики злоупотребили своими правами при заключении данного договора; при этом преимущественное право покупки земельного участка муниципального образования Сусанинского муниципального района, в интересах которого с настоящим иском обратилась администрация района, в результате заключения оспариваемой сделки нарушено.

В связи с этим с учетом приведенных выше норм действующего законодательства суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным).

Оснований не согласиться с приведенными выводами суда у судебной коллегии не имеется.

Приходя к выводу о мнимости оспариваемого договора, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что исполнять его стороны не намеревались.

При этом правильно указал на то, что ФИО1 не приступила к реальной реализации правомочий собственника в отношении указанного земельного участка и не выполнила обязательства по его оплате (доказательств обратного в материалы дела не представлено).

ООО «Моменталь Сервис АГ», в свою очередь, предлагало спорный земельный участок к продаже в феврале 2022 года, т.е. уже после заключения оспариваемого договора и подписания передаточного акта к нему от 22 декабря 2021 года.

Таким образом, как правильно посчитал суд, 22 декабря 2021 года, несмотря на подписание передаточного акта, земельный участок ФИО1 фактически не передавался; в данную дату (как и в последующем) договор сторонами исполнен не был, поскольку в 2022 году спорный земельный участок вновь предлагался ООО «Моменталь Сервис АГ» к продаже, что свидетельствует о том, что 22 декабря 2021 года земельный участок не выбыл из владения Общества.

Суд правильно отметил, что сведений о фактическом использовании земельного участка в материалы дела не представлено. При этом из сообщения администрации Сусанинского муниципального района в адрес департамента имущественных и земельных отношений от 04 марта 2022 года (его содержание приведено ранее) следовало, что спорный земельный участок не используется.

Указанное выше обстоятельство подтвердил допрошенный судом в качестве свидетеля ФИО13, который занимал должность начальника Управления сельского хозяйства Сусанинского района Костромской области с 2004 года до июня 2022 года (показания которого подробно приведены в решении и получили правильную оценку суда).

Полагая договор мнимым, суд первой инстанции верно указал, что представляется не отвечающей интересам коммерческой организации (имеется в виду ООО «Моменталь Сервис АГ») продажа (передача) земельного участка без оплаты при отсутствии указаний в договоре купли-продажи на наличие соответствующего обременения по данному основанию, как и не принятие продавцом каких-либо действий для получения полной суммы оплаты по договору спустя более года после его заключения, учитывая значительную стоимость объекта недвижимости и намерение муниципального образования приобрести земельный участок, при том что согласно закону срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Суд правильно учел, что в предложении ООО «Моменталь Сервис АГ» о приобретении земельного участка от 28 сентября 2021 года по цене 7 659 251,25 руб. было указано о предоплате в размере половины стоимости земельного участка. Между тем в оспариваемом договоре такой предоплаты не только предусмотрено, но и вообще отсутствует указание на порядок оплаты при том, что доказательств оплаты по договору купли – продажи ответчиками, как указывалось, вообще представлено.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу о том, что, несмотря на государственную регистрацию сделки (вернее, перехода права собственности по сделке) и формальное указание в договоре купли-продажи всех его существенных условий, в действительности ответчики не намеревались создать соответствующие договору купли-продажи правовые последствия в виде перехода прав владения, пользования и распоряжения земельным участком от ООО «Моменталь Сервис АГ» к ФИО1, совершив эту сделку лишь для вида и злоупотребив своими правами; в результате чего было нарушено преимущественное право покупки спорного земельного участка Сусанинского муниципального района, что свидетельствует о наличии оснований для признания указанного договора недействительной сделкой.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 не опровергают данные выводы суда и не содержат оснований для отмены постановленного по делу решения.

Ссылки на соблюдение процедуры преимущественного права покупки, поскольку продажа земельного участка осуществлена лишь после последовавшего в 2021 году отказа администрации Сусанинского муниципального района от реализации такого права, а также доводы о покупке земельного участка по цене выше, чем было указано в уведомлении о продаже от 17 августа 2021 года, несостоятельны. В данном случае следует учесть, что участок повторно предлагался ООО «Моменталь Сервис АГ» к продаже в 2022 году и администрация муниципального района в установленные сроки выразила намерение его приобрести по предложенной цене – 1 402 000 руб. Реализации этого права воспрепятствовало заключение оспариваемого договора купли-продажи со ФИО1 и регистрация перехода права собственности на земельный участок к ней при том, что никаких доказательств того, что ФИО1 реально приобрела участок по цене 7 659 251,25 руб. нет. Кроме того, в деле присутствуют сведения о заключении ответчиками договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 688 000 рублей (что, безусловно, ниже как цены в размере 7 659 251,25 руб., так и цены в размере 1 402 000 руб., фигурировавших в уведомлениях (предложениях) о продаже от 2021 и 2022 г.г.).

Доводы жалобы об отсутствии предварительного договора купли-продажи между собственником земельного участка и администрацией Сусанинского муниципального района, как и ссылки на отсутствие оснований для понуждения продавца к заключению договора купли-продажи, судебная коллегия отклоняет. Отсутствие предварительного договора никакого юридического значения не имеет, поскольку право истца на заключение подобного договора следует не из предварительного договора, а из норм закона о преимущественном праве покупке подобных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. А понуждение к заключению договора в данном случае не выступало предметом требований истца, который просил не об этом, а о признании спорного договора недействительной сделкой. При этом нужно отметить, что именно такой способ защиты права – признание сделки недействительной ввиду нарушения преимущественного права покупки - предусмотрен п. 4 ст. ст. 8 Федерального закона №101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В этой связи подлежит отклонению и довод жалобы об отсутствии доказательств того, как удовлетворение иска повлечет восстановление нарушенного права истца. Защита прав истца вышеуказанным способом прямо предусмотрена законом.

Ссылки ФИО1 на то, что после 22 декабря 2021 года она осуществила целый ряд реальных фактических действий в отношении земельного участка, коллегия считает необоснованными, поскольку доказательств этому ФИО1 в материалы дела не представлено, данные утверждения носят голословный характер и ничем не подтверждены.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, нормы процессуального права и принцип состязательности процесса судом первой инстанции нарушены не были.

С учетом изложенного, поскольку приведенные выше и все иные доводы жалобы не содержат оснований для отмены решения суда, оно подлежит оставлению без изменения, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

о п р е д е л и л а:

Решение Буйского районного суда Костромской области от 29 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев во Второй кассационный суд общей юрисдикции путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 июля 2023 года.