Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Фахрутдиновой Р.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО7 на решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 15 сентября 2014 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «<данные изъяты>» о признании договора аренды нежилого помещения от <дата> незаключенным в части условий, указанных в пункте 2.1.2, признании указанного договора недействительным в части содержащегося в пункте 2.1.3 условия, обязывающего арендодателя продлить договор аренды, расторжении договора аренды нежилого помещения без номера от <дата>, заключенного между ФИО1 и ООО «<данные изъяты>», отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей ФИО1 – ФИО5, ФИО7, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «<данные изъяты>» - ФИО6, возражавшей доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «<данные изъяты>» о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование требований указано, что <дата> между ФИО1 (арендодатель) и ООО «<данные изъяты>» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (без номера), расположенного по адресу: <адрес>,
<адрес>, общей площадью .... кв. м, сроком до <дата>, согласно которого арендатор обязан ежемесячно производить арендные платежи в размере .... рублей (пункт 3.1. договора). Однако, с момента заключения договора и по настоящее время ответчиком обязанности, предусмотренные пунктом 3.1 договора, не исполняются, что на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.3.3 договора, является основанием для расторжения договора аренды. Общий долг ответчика по арендной плате с учетом пени за неисполнение своих обязательств на 22 марта 2014 года составляет .... рублей.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил признать договор аренды нежилого помещения от <дата> незаключенным в части условий, указанных в пункте 2.1.2, признать этот договор недействительным в части содержащегося в пункте 2.1.3 условия, обязывающего арендодателя продлить договор аренды, расторгнуть договор аренды по основаниям, указанным в первоначальном исковом заявлении. Ссылается на то, что из текста договора усматривается, что некоторые его пункты не соответствуют требованиям закона. Так в пункте 2.1.2 указано, что арендодатель обязуется передать арендатору в аренду дополнительно образовавшуюся в ходе капитального ремонта (реконструкции) площадь в полном объеме, стоимость аренды при этом увеличению не подлежит. Данное положение договора прямо противоречит пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в договоре аренды должны быть указаны условия, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, а при отсутствии таковых условий, об объекте аренды считается не согласованным, а договор не заключенным. В аренду может быть сдано только реально существующее имущество, но на момент подписания договора никакие площади, за исключением .... кв. м, не просто не были описаны в тексте, но и не существовали в природе. Кроме того, арендная плата в размере .... рублей в месяц была установлена для площади .... кв. м. Следовательно, положение договора о том, что при передаче арендодателю в аренду дополнительных площадей, стоимость аренды увеличению не подлежит, указывает на безвозмездность сделки аренды. Однако, в соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, при аренде имущество сдается только за плату. Тем самым данная сделка может быть только возмездной. Из пункта 2.1.3 договора следует, что арендодатель обязуется возместить, либо зачесть в стоимость, проведенного арендатором, капитального ремонта (реконструкции) в счет арендной платы, и продлить аренду на срок, высчитанный путем деления стоимости проведенных арендатором ремонтных работ, на арендную плату в месяц, указанную в пункте 3.1 договора. Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок сделки может определяться указанием только на такое событие, которое должно наступить неизбежно, то есть оно не должно зависеть от воли и действий сторон. Событие проведения ремонта (реконструкции) (пункт 2.2.5 договора) зависит от воли и действий сторон. Вероятность неисполнения этого пункта прямо обозначена в пункте 3.1 договора. В силу изложенного и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, положение договора о том, что арендодатель обязуется продлить аренду на срок, высчитанный путем деления стоимости проведенных арендатором ремонтных работ, на арендную плату в месяц, указанную в пункте 3.1 договора, является недействительным.

В суде первой инстанции представитель истца - ФИО5 на исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика - ФИО6 исковые требования не признала.

Судом принято решение об отказе в иске в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО7 просит об отмене решения суда. Указывает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельства дела. Так, <дата> заключен договор аренды помещения площадью .... кв. м. В начале <дата> года арендатор закончил реконструкцию арендованного здания, в результате чего образовались дополнительные помещения площадью .... кв. м; в последующем была проведена государственная регистрация этих площадей и вновь возникший объект недвижимости стал собственностью истца. В плане, являющимся неотъемлемой частью договора от <дата>, а также в акте приема-передачи к договору аренды указаны только сдаваемые помещения площадью .... кв. м, вновь образованные помещения площадью .... кв. м не отмечены и истцом в аренду ответчику не передавались. Вывод суда о надлежащем исполнении ответчиком всех своих обязательств по договору также является неправильным, поскольку ответчик до настоящего времени не предъявил к зачету в счет арендной платы никаких требований.

В суде апелляционной инстанции представители ФИО1 – ФИО8, ФИО7 поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика – ФИО6 возражала доводам апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица – ОАО «<данные изъяты>» в лице Зеленодольского отделения .... в суд апелляционной инстанции не явился, извещен надлежаще.

Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для участия указанного лица в судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства

Согласно статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО1 (арендодатель) и ООО «<данные изъяты>» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (без номера), расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью .... кв. м, сроком до <дата> (л.д. 49-54).

В соответствии с условиями данного договора, арендодатель обязуется передать арендатору в аренду дополнительно, образовавшуюся в ходе капитального ремонта (реконструкции), площадь в полном объеме, стоимость аренды, указанной в пункте 3.1 настоящего договора при этом увеличению не подлежит (пункт 2.1.2); арендодатель обязуется возместить, либо зачесть стоимость проведенного арендатором капитального ремонта (реконструкции) в счет арендной платы и продлить аренду на срок, высчитанный путем деления стоимости проведенных арендатором ремонтных работ на арендную плату в месяц, указанную в пункте 3.1 настоящего договора (пункт 2.1.3); арендатор обязуется провести реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и капитальный ремонт (пункт 2.2.5).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения пункта 2.2.5 договора арендатор производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме .... рублей в месяц.

Как установлено судом первой инстанции, переданное в аренду вышеуказанное нежилое помещение находилось в аварийном состоянии, не отвечающим требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта, о чём прямо указано в пункте 1.5 договора и сторонами не оспаривается.

Согласно договору об открытии невозобновляемой кредитной линии (с графиком выборки) .... от <дата>, ОАО «<данные изъяты>» открыл ООО «<данные изъяты>» невозобновляемую кредитную линию для реконструкции здания, расположенного по адресу: <адрес>, на срок до <дата>, с лимитом в сумме .... рублей (л.д. 89-100); предоставленные денежные средства использованы и направлены ответчиком на осуществление реконструкции спорного объекта недвижимости.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик свои обязательства, предусмотренные пунктом 2.2.5 договора, выполнил в полном объёме; истцу было известно о произведенном ответчиком капитальном ремонте и реконструкции переданного в аренду нежилого помещения, в том числе о размере потраченных на них денежных средств и их источнике, поскольку истец выразил свое согласие на осуществление данных действий путем подписания оспариваемого договора и направленного в адрес <данные изъяты>» .... <адрес> письменного согласия на реконструкцию принадлежащего ему здания, расположенного по адресу: <адрес>,
<адрес> а, ООО «<данные изъяты>» (л.д. 136), что также подтверждается договором ипотеки .... от <дата>, дополнительными соглашениями от <дата> № 1, от <дата> .... к данному договору, договором страхования имущества юридических и физических лиц от огня и других опасностей № .... от <дата>, дополнительным соглашением к нему № .... от <дата>. Во всех вышеуказанных документах имеется подпись истца; данные документы истцом не оспариваются.

В соответствии с пунктами 4.3.3, 4.3.4 договора, основаниями для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя являются, невнесение арендатором арендной платы в течение 3-х месяцев, а также, если арендатор не производит ремонтов, предусмотренных договором.

Поскольку согласно пункту 3.1 договора обязанность у арендатора по уплате арендных платежей наступает только в случае неисполнения пункта 2.2.5 договора - производство реконструкции и капитального ремонта, а данная обязанность ответчиком выполнена, то суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется.

Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды нежилого помещения от <дата> является незаключенным в части условий, указанных в п. 2.1.2. и недействительным в части содержащегося в п. 2.1.3 условия, обязывающего арендодателя продлить договор аренды, также не состоятельны.

Как правильно указал суд первой инстанции, между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиями Договора, а именно условие об объекте аренды. В п. 1.2 Договора объект аренды определен - нежилое помещение, расположенное по адресу:
<адрес>, общей площадью .... кв. м, обеспеченный теплом, водой, электроэнергией.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что заключенный договор аренды является безвозмездной сделкой также несостоятельны, поскольку в соответствии с п. 2.2.5 Договора в обязанности арендатора входит проведение реконструкции помещения, переоборудование сантехники и капитальный ремонт, а в обязанности арендодателя - передача арендатору в аренду дополнительно образовавшейся в ходе капитального ремонта (реконструкции) площади в полном объеме, при этом стоимость аренды, указанной в п. 3.1 договора увеличению не подлежит, возмещение или зачет стоимости произведенного арендатором капитального ремонта (реконструкции) в счет арендной платы и продление аренды на срок, высчитанный путем деления стоимости проведенных арендатором ремонтных работ на арендную плату в месяц, указанную в п. 3.1 Договора (п. 2.1.3). То есть стороны установили порядок, условия и сроки внесения арендной платы в соответствии с пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки судом первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки доказательств.

Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от
15 сентября 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в суд кассационной инстанции.

Председательствующий -

Судьи: