Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 27 мая 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя ФИО6 по доверенности ФИО7 на решение Нолинского районного суда Кировской области от 14 марта 2014 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО6 к ФИО8 о взыскании убытков и судебных расходов в общей сумме 596 088 рублей 58 копеек оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи областного суда Мартыновой Т.А., судебная коллегия областного суда

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО8 о взыскании убытков. В обоснование требований указала, что между ней и ответчиком - собственником помещения - 01.04.2008 г. был заключен договор аренды помещения на втором этаже дома <адрес> для размещения магазина «Степ» на срок до 01.04.2013 г. с оплатой ежемесячно 200 рублей за кв.м. с предоплатой за 5 лет вперед, при этом ответчик взяла на себя обязательство произвести капитальный ремонт помещения и ремонт крыши, однако данное обязательство не исполнила, вследствие чего из-за протечки крыши и попадания воды, а также попадания грызунов был испорчен товар на сумму 297 640 рублей. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по капитальному ремонту помещения истцом была произведена замена старой системы отопления на новую с установкой электрического котла, на что затрачено 73 579 рублей, на требования о возмещении произведенных затрат ответчик ответила отказом. В период с 15.12.2008 г. по настоящее время произведены расходы на отопление других помещений, не входящих в договор аренды, в размере 142 480 рублей, а также в период с 01.01.2012 г. по 31.12.2013г. произведены расходы на содержание общих коридоров, санузла, лестничной клетки на сумму 72 000 рублей. Кроме того, арендодателем при заключении договора аренды была завышена площадь помещения, указано 27,8 кв.м. вместо 26,8 кв.м., в связи с чем возникла переплата по договору. В связи с изложенным, с учетом уточнений исковых требований (т. 1 л.д.192) истец просила взыскать с ответчика в свою пользу материальный ущерб, причиненный товару затоплением и повреждением грызунами в размере 297 640 рублей, в возмещение расходов по замене старой системы отопления и установке новой и установке электрического котла - 73 579 рублей, переплату по договору аренды 12 000 рублей, расходы в соответствии с долей ответчика в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - за оплату уборки помещений 82 978 рублей 13 копеек, за водопотребление 1948 рублей 75 копеек, за электропотребление 96 565 рублей 79 копеек, а также расходы за проведение экспертиз в размере 12 500 рублей, транспортные расходы в размере 5000 рублей, расходы за осмотр крыши и составление дефектной ведомости в размере 2200 рублей, за составление доверенности 500 рублей, за услуги адвоката 2000 рублей, по уплате государственной пошлины в размере 9176 рублей 99 копеек, всего 596 088 рублей 58 копеек.

Судом первой инстанции постановлено решение от 14 марта 2014 года об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе истец ФИО6, ссылаясь на незаконность и необоснованность постановленного решения, нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда от 14.03.2014 г. отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Как указывает заявитель жалобы, дефектной ведомостью от 30.01.2014 г. и проектом сметы ООО «<данные изъяты>» подтверждается, что крыша здания, в котором расположено арендуемое истцом помещение, требует капитального ремонта, следовательно, и на момент затопления 28.10.2013 г. крыша здания также требовала капитального ремонта. В договорах аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 г. и от 01.11.2008 г. стороны предусмотрели обязанность арендодателя произвести капитальный ремонт помещения за счет собственных средств. В судебном заседании было установлено, что супруг ответчика производил ремонт крыши, ответчик об этом знала и была согласна с этими действиями, что в силу статьи 183 ГК РФ является одобрением сделки, которое создает, изменяет и прекращает для ответчика гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Таким образом, материалами дела подтверждается необходимость проведения капитального ремонта крыши, который должен был произвести арендодатель, однако вследствие невыполнения ответчиком данной обязанности произошло затопление помещений и проникновение в них грызунов. При этом не имеет правового значения то обстоятельство, что помимо ответчика имеются иные собственники здания. Считает, что факт причинения истцу материального ущерба, а также наличия причинно-следственной связи между причиненным ущербом и действиями (бездействием) ответчика подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в частности, фотоснимками арендуемого помещения со следами протечек, пояснениями свидетелей ФИО1 и ФИО2, подтвердивших факт протечки воды в арендуемое помещение с крыши здания, экспертным заключением ООО ЭКФ «Экскон» № Э-13/1381 от 05.11.2013 г., из которого следует, что представленная на экспертизу обувь и одежда была повреждена в результате подмочки и повреждения грызунами. По мнению заявителя, суд необоснованно отказал истцу в удовлетворении требований во взыскании с ответчика расходов на замену старой системы отопления, установку новой системы отопления и электрического котла и переплаты по договору аренды в связи с пропуском срока исковой давности. Отмечает, что ответчик при рассмотрении дела никакого заявления о пропуске срока исковой давности в части данных требований не подавал и не делал. Кроме того, при рассмотрении дела установлено, что для отопления арендованных помещений необходимо было заменить старую систему отопления и установить новую, что и было сделано истцом с согласия ответчика за счет собственных средств. Поскольку система отопления является неотделимым улучшением, то в силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ право на возмещение стоимости произведенных улучшений возникает у арендатора после прекращения договора аренды, и именно с этого момента начинает течь срок исковой давности. Учитывая, что действие договоров аренды прекратилось, соответственно, 01.04.2013 г. и 01.11.2013 г., то именно с этого времени возникло право требования у истца возмещения понесенных расходов и начал течь срок исковой давности. Следовательно, на момент подачи иска (16.12.2013 г.) срок исковой давности истцом не был пропущен. Считает, что суд также необоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании денежных средств за уборку помещений, несмотря на то, что материалами дела (трудовым договором, распиской, показаниями истца и свидетеля ФИО1) подтверждается, что ФИО1 производила уборку помещений и придомовой территории в период 2012-2013 г.г. Ссылаясь на то, что договорами аренды обязанность несения расходов на содержание арендованного имущества на арендатора ФИО6 не возложена, считает, что ответчик должна нести расходы на содержание сданного в аренду имущества, помимо этого, ответчик, как сособственник имущества должна нести бремя содержания общего имущества, независимо от того, пользовалась она им или нет. Поскольку истец несла бремя содержания имущества одна в полном объеме и за электропотребление, и за водопотребление, то ответчик должна возместить ей понесенные расходы соразмерно своей доле. Учитывая, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, то подлежат возмещению и расходы истца, связанные с рассмотрением дела и получением доказательств, а также судебные расходы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО6 и ее представитель по доверенности ФИО7 доводы апелляционной жалобы поддержали, ответчик ФИО8 и ее представитель по доверенности ФИО9, полагая решение суда законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Третье лицо ФИО10, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явился, в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения истца и ответчика и их представителей, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец ФИО6, ответчик ФИО8 и третье лицо ФИО10 являются собственниками объекта недвижимого имущества - помещения магазина и парикмахерской, общей площадью 214,9 кв.м., расположенного на втором этаже и мезонине здания по адресу: <адрес>. Истцу ФИО6 принадлежат 570/2149 доли в праве общей долевой собственности на указанное помещение, ответчику ФИО8 - 1486/2149 доли и третьему лицу ФИО10 - 93/2149 доли в праве общей долевой собственности на данное имущество. На первом этаже здания по указанному адресу расположены помещение магазина, площадью <данные изъяты> кв.м., собственником которого является <данные изъяты>, а также помещение склада, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащее на праве собственности ФИО5

Судом первой инстанции установлено, что между собственниками ФИО6, ФИО8 и ФИО10 по устному соглашению сложился следующий порядок владения и пользования принадлежащим им объектом недвижимости в соответствии с техническим паспортом: помещения под №№ 5, 6 находятся в пользовании ФИО6, помещения под №№ 1,2,7,12,13 на втором этаже и помещения в мезонине - в пользовании ФИО8, помещение № 8 - в пользовании третьего собственника ФИО10, остальные помещения - коридор, лестничная клетка, лестница, санузел - находятся в общем пользовании долевых собственников.

Согласно выписке из технического паспорта от 14.11.2008 г. на помещение магазина и парикмахерской по указанному адресу, данное нежилое помещение находится на втором этаже двухэтажного здания и мезонине, на втором этаже расположены с соответствующими номерами по плану: торговый зал - № 1, склад - № 2, коридоры - №№ 3,4, торговый зал - № 5, склад - № 6, торговые залы - №№ 7,8, туалет - № 9, коридоры - №№10,11, подсобные помещения - №№ 12,13, в мезонине расположены: подсобное помещение - № 1, зал ожидания - № 2, парикмахерская - № 3. При этом площадь помещения № 1 (торговый зал) согласно выписке из технического паспорта от 14.11.2008 г. составляет 26,8 кв.м., а согласно копии технического паспорта, составленного по состоянию на 10.06.2002 г., помещение № 1 имеет площадь 27,8 кв.м.

01.04.2008 г. между ФИО8 (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому ответчик обязалась предоставить истцу во временное владение и пользование под магазин помещение площадью 27,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, а истец обязалась внести арендную плату предоплатой за пять лет вперед из расчета 200 руб. за 1 кв.м. в месяц. Срок действия договора определен с 01.04.2008 г. по 01.04.2013 г.

01.11.2008 г. между ФИО8 (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому ответчик обязалась предоставить истцу во временное владение и пользование под магазин (склад) помещение площадью 12,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, а истец обязалась внести арендную плату предоплатой за пять лет вперед из расчета 180 руб. за 1 кв.м. в месяц. Срок действия договора определен с 01.11.2008 г. по 16.11.2013 г.

В соответствии с условиями заключенных сторонами договоров аренды от 01.04.2008 г. и от 01.11.2008 г., арендодатель обязан производить капитальный ремонт помещения за счет собственных средств с уведомлением арендатора о вышеуказанных работах не позднее чем за 10 дней до последних, арендатор обязан использовать имущество исключительно в целях осуществления розничной торговли. Согласно пункту 2.2.2. договора аренды от 01.04.2008 г. арендатор обязан производить необходимый текущий ремонт имущества с последующим сторнированием суммы денежных средств, вносимых арендодателю за аренду имущества на основании подтверждающих документов о затратах, понесенных в процессе произведения текущего ремонта, предупредив арендодателя за 10 дней. Согласно пункту 2.2.2. договора аренды от 01.11.2008 г. арендатор обязан производить необходимый текущий ремонт имущества по согласованию с арендодателем.

Согласно пояснениям истца, 28.10.2013 г. по причине протечки крыши над арендуемым помещением № 1 (номер согласно техническому паспорту) произошло затопление указанного помещения, в результате чего пострадало находящееся в данном помещении имущество истца, а истцу был причинен материальный ущерб. Для определения стоимости причиненного ущерба истец обратилась в независимую экспертную организацию. В соответствии с заключением ООО ЭКФ «Экскон» № Э-12/1381 от 05.11.2013 г., сумма материального ущерба товара, причиненного в результате затопления и повреждения грызунами, составляет 297 640 рублей. За проведение экспертизы истец уплатила 6500 рублей.

Кроме того, как пояснила истец, в арендуемых помещениях истцом были проведены работы по замене старой системы отопления на новую, установлен электрический котел. Согласно заключению ООО ЭКФ «Экскон» № Э-13/1452 от 20.11.2013 г. стоимость выполненных в помещении по адресу: <адрес> работ по демонтажу регистров отопления, чугунного радиатора, по монтажу регистров отопления, чугунного радиатора, электрического котла, насоса, расширительного бака, прокладки трубопровода, с учетом монтажа трубопроводной арматуры составляет 73 579 рублей 84 копейки. За проведение экспертизы ФИО6 уплатила 6000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

При этом убытки определяются в соответствии со статьей 15 ГК РФ, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В соответствии с пунктом 2 названной статьи под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (пункт 1 статьи 1064 ГК РФ).

Для наступления деликтной ответственности необходимо наличие состава правонарушения, включающего в себя наступление вреда и его размер, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между возникшим вредом и действиями указанного лица, а также вину причинителя вреда.

Требование о возмещении вреда может быть удовлетворено только при доказанности всех названных элементов в совокупности.

Обязанность доказывания совокупности перечисленных условий возложена на истца (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Заявляя требования о взыскании с ответчика материального ущерба, причиненного затоплением арендуемого истцом помещения, истец указывала на то, что данный ущерб был причинен в результате неисполнения ответчиком, как арендодателем, обязанности по проведению капитального ремонта помещения, в частности, крыши здания.

Как усматривается из материалов дела, в договорах аренды имеется указание на обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта, однако, конкретные недостатки объекта аренды, которые подлежат устранению арендодателем при осуществлении капитального ремонта, не указаны. В договоре аренды от 01.04.2008 г. содержится рукописная запись об обязанности арендодателя произвести ремонт крыши, выполненная, как было установлено судом первой инстанции, мужем ответчика. Также судом на основании показаний истца и ответчика было установлено, что частичный ремонт крыши над арендуемым помещением был выполнен ответчиком, при этом доказательств, свидетельствующих о некачественно выполненном ремонте крыши либо о том, что истец предъявлял ответчику претензии относительно качества произведенного ремонта, материалы дела не содержат.

В нарушение требований статьи 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств того, что в рамках заключенных между ним и ответчиком договоров аренды истец обращался с требованием к арендодателю о необходимости проведения капитального ремонта арендуемого имущества, в частности, крыши здания. Факт уклонения арендодателя от выполнения капитального ремонта материалами дела также не подтвержден, соответственно, не является доказанным и факт нарушения ответчиком обязанности по осуществлению капитального ремонта.

Кроме того, как правильно отметил суд первой инстанции, здание по адресу: <адрес>, в котором находится арендуемое истцом помещение, имеет нескольких собственников (три собственника помещений второго этажа и два собственника помещений первого этажа), поэтому обязанность по содержанию конструктивных элементов здания, к которым относится и кровля здания, лежит на всех собственниках этого здания.

При вышеизложенных обстоятельствах ссылка заявителя апелляционной жалобы на дефектную ведомость от 30.01.2014 г. как на доказательство необходимости проведения ответчиком капитального ремонта крыши здания подлежит отклонению как несостоятельная.

Кроме того, сам факт затопления арендуемого помещения документально не подтвержден. В подтверждение факта затопления заявитель апелляционной жалобы ссылается на свидетельские показания, которые при отсутствии заключения специализированной организации о факте протечки крыши здания или иных соответствующих доказательств данного факта не могут быть признаны безусловными и достаточными доказательствами затопления арендуемого помещения и причинения истцу убытков.

Предоставляя составленные в одностороннем порядке документы о количестве и стоимости имущества, размере ущерба, истец не представил доказательств, подтверждающих факт извещения ответчика о проведении совместного осмотра арендуемого помещения, пострадавшего от затопления, в целях определения объема причиненного ущерба. В материалах дела не имеется надлежащих доказательств, подтверждающих тот факт, что в арендуемом помещении в день протечки крыши находилось имущество, которое было повреждено в результате затопления. Истцом не представлено доказательств извещения ответчика о проведении оценки по определению стоимости имущества, пострадавшего от затопления.

Экспертное заключение ООО ЭКФ «Экскон» от 05.11.2013 г. № Э-13/1381, вопреки доводам апелляционной жалобы, также не может служить допустимым доказательством причинения истцу материального ущерба по вине ответчика, поскольку в указанном экспертном заключении определен лишь размер причиненного истцу материального ущерба, при этом не указана дата причинения вреда имуществу истца, также экспертом не устанавливались факт затопления арендуемого истцом помещения и причины затопления.

Таким образом, доказательств, отвечающих критериям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ), в подтверждение факта затопления арендуемого истцом помещения по вине ответчика не представлено.

В этой связи и поскольку вина ответчика в причинении ущерба имуществу истца не доказана, оснований для возложения на ответчика ответственности за причиненный истцу материальный ущерб у суда не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании с ответчика расходов на замену старой системы отопления, установку новой системы отопления и электрического котла, подлежат отклонению на основании следующего.

Согласно статье 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 указанной статьи).

По смыслу названной нормы права выполнение арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества, возможно только по согласованию с арендодателем, компенсация арендатору стоимости произведенных им за счет собственных средств неотделимых улучшений зависит от того, было либо не было получено согласие арендодателя на такие улучшения арендуемого помещения.

Материалами дела подтверждается, что согласие на выполнение работ, связанных с производством неотделимых улучшений арендованного имущества, истец у ответчика не получал, перечень предстоящих работ и смету расходов по замене старой системы отопления на новую и по установке электрического котла истец с арендодателем не согласовывал. В дальнейшем согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений также не было получено. Кроме того, документы, свидетельствующие о необходимости проведения таких работ в арендуемом помещении, истцом в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, учитывая положения пункта 3 статьи 623 ГК РФ, судебная коллегия считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании денежных средств в возмещение расходов на неотделимые улучшения арендуемого помещения.

Требования истца о взыскании переплаты по договору аренды в размере 12 000 рублей были обоснованно отклонены судом в связи с заявлением ответчика о пропуске истцом срока исковой давности. При этом суд правильно указал, что об уточненном размере площади арендованного помещения истец должна была узнать из технического паспорта, изготовленного в ноябре 2008 года, однако требования в отношении переплаты заявила только 16.12.2013 г. путем предъявления иска, то есть за пределами срока исковой давности. Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик при рассмотрении дела не заявлял о пропуске истцом в части данных требований срока исковой давности, опровергается материалами дела, в частности протоколом судебного заседания от 13.02.2014 г. (л.д. 228-233).

Доводы истца о взыскании с ответчика денежных средств в возмещение расходов за уборку помещений, за электроэнергию и водоснабжение были рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены, получив надлежащую правовую оценку, с которой судебная коллегия соглашается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как было установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, ответчик ФИО8 до августа 2012 года участвовала в содержании помещения магазина и парикмахерской, оплачивая за электроэнергию и водоснабжение парикмахерской, а также освещение и уборку мест общего пользования - коридора, лестницы и лестничной клетки, санузла. После прекращения ответчиком ФИО8 деятельности в принадлежащих ей помещениях и выезда из <адрес> помещения ответчика, за исключением переданных истцу в аренду, истцом ФИО6 не содержались, в них было обрезано электричество.

Поскольку в договорах аренды не предусмотрена обязанность арендодателя по содержанию переданных в аренду помещений, установив, что ответчик ФИО8 после выезда из занимаемых помещений потребителем коммунальных услуг не являлась, необходимость содержания помещений, занимаемых истцом как на праве собственности, так и на праве аренды, обуславливалась деятельностью самого истца, суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика расходов на содержание помещений, переданных в аренду, а также находящихся в общей долевой собственности. При этом суд обоснованно не принял показания свидетеля ФИО1 в качестве доказательства по делу, поскольку ФИО1 находится в родственных отношениях с истцом и заинтересована в исходе дела, к тому же ее показания не согласуются с показаниями других свидетелей ФИО3 и ФИО4, а также со сведениями от 24.02.2014 г. из базы данных персонифицированного учета, представленными Государственным учреждением - Отделением Пенсионного фонда Российской Федерации по Кировской области. Показаниям свидетелей судом дана надлежащая оценка в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, согласно которой суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оснований для иной оценки показаний свидетелей судебная коллегия не находит.

Поскольку оснований для заявленных истцом требований не имеется, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика издержек, связанных с рассмотрением дела, а также расходов по уплате государственной пошлины.

Проанализировав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правовых оснований к отмене решения суда они не содержат, поскольку выводов суда, изложенных в решении, не опровергают и не свидетельствуют о неправильности постановленного судом решения. Решение суда является обоснованным и законным, основанным на правильном толковании и применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного постановления, не установлено. В связи с чем оснований для отмены постановленного судом решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нолинского районного суда Кировской области от 14 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: