Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 16 апреля 2015 года дело по апелляционным жалобам ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Эжвинского районного суда г. Сыктывкара Республики Коми от 15 января 2015 года, по которому

в удовлетворении искаФИО1 к ФИО3 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: ..., общей площадью ...., расположенные по адресу: <Адрес обезличен>, взыскании судебных расходов, отказано;

встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 и ИП ФИО2 удовлетворены частично,

взысканы с ФИО1 в пользу ФИО3 стоимость неосновательного обогащения в размере ... рублей, и расходы по уплате госпошлины в размере ... рублей, всего ... рублей,

признан расторгнутым договор об оказании услуг покупателю, заключенный между Агентством недвижимости «Ф» в лице директора ФИО2, и ФИО3 от ... года,

взысканы с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО3 уплаченная по договору об оказании услуг покупателю сумма в размере ... рублей, компенсация морального вреда в размере ... рублей, всего ... рублей,

в остальной части встречного иска ФИО3 отказано.

Заслушав доклад судьи Жуковской С.В., объяснения представителя ФИО1 – ФИО4, ответчика ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о понуждении к государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью .... и садовый дом, расположенные по адресу: <Адрес обезличен>, ссылаясь на то, что <Дата обезличена> с ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и садового дома с хозяйственными постройками, в этот же день поданы документы в Управление Росреестра по Республике Коми для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Однако, ответчиком было подано заявление о прекращении государственной регистрации, в связи с чем, <Дата обезличена> в государственной регистрации было отказано. Истец полагает, что ответчик необоснованное уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

ФИО3 предъявил встречный иск к ФИО1 и индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором просил (с учетом уточнения) расторгнуть договор на оказание услуг покупателю от <Дата обезличена>, заключенный с ИП ФИО2, взыскать с нее уплаченную сумму за товар ненадлежащего качества в размере ... рублей, убытки в размере уплаченной госпошлины за регистрацию недвижимости в размере ... рублей, денежные средства по договору найма жилого помещения в размере ... рублей за период с ... по ..., компенсацию морального вреда в размере ... рублей. С ФИО1 просил взыскать стоимость неосновательного обогащения за товар ненадлежащего качества в размере ... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ... по ... в размере ... рублей, расходы по уплате госпошлины в размере ... рублей.

В обоснование встречного иска указано, что в ... года ФИО3 обратился в Агентство недвижимости «Ф» (ИП ФИО2) для оказания услуг по приобретению дачного участка с садовым домом, пригодным для круглогодичного проживания. <Дата обезличена> ему был предложен дачный участок с садовым домом по адресу: <Адрес обезличен>. После визуального осмотра садового домика <Дата обезличена> с агентством был заключен договор на оказание услуг покупателю на сумму ... рублей и им внесена предоплата в размере ... рублей. По утверждению сотрудников агентства, садовый домик соответствовал требованиям покупателя (круглогодичное проживание). <Дата обезличена> с ФИО1 заключен договор купли-продажи вышеуказанного объекта и сданы документы на государственную регистрацию права собственности. ФИО1 получила денежные средства за продажу недвижимости в размере ... рублей и заверила, что садовый домик пригоден для круглогодичного проживания. <Дата обезличена> в результате осмотра (частичное вскрытие полов и внешней обшивки дома) были выявлены скрытые недостатки, о которых покупателю не было сообщено. Так как покупатель был введен в заблуждение посредником и продавцом при приобретении объектов недвижимости о действительном их состоянии, он обратился в Управление Росреестра по РК с заявлением об отказе от государственной регистрации недвижимости. В связи с тем, что он не может в настоящее время приобрести другой дачный участок, т.к. деньги переданы агентству и продавцу, то вынужден снимать квартиру с <Дата обезличена> (оплата составляет ... рублей в месяц). Считает, что договор купли-продажи является незаключенным.

В судебном заседании представитель ФИО1 на заявленных требованиях настаивал. ФИО3 с иском не согласился.

Суд рассмотрел дело в отсутствие ФИО1, третьих лиц ФИО5, Управления Росреестра по Республике Коми и постановил приведенное выше решение.

В апелляционных жалобах ФИО1 и ИП ФИО2 ставят вопрос об отмене решения суда как незаконного.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части.

Судом первой инстанции установлено, что садовый домик с хозяйственными постройками, назначение: ..., общей площадью ....м., инв. ..., расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, и земельный участок, кадастровый номер: ..., категория земель: ..., общей площадью ....м., расположенный по этому же адресу, принадлежат ФИО1

<Дата обезличена> агентство недвижимости «Ф» в лице ФИО2 (Фирма), и ФИО3 (Покупатель) заключили договор об оказании услуг покупателю, в соответствии с которым Покупатель предоставляет Фирме исключительное право по сопровождению сделки по передаче прав собственности путем купли-продажи на недвижимые объекты: земельный участок и садовый дом, находящиеся по адресу: <Адрес обезличен>. Стоимость определена в размере ... руб. ФИО3 внес аванс в размере ... рублей.

<Дата обезличена> между ФИО1 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка и садового домика с хозяйственными постройками. Стоимость объектов составила ... рублей (садовый домик с хозяйственными постройками - ... рублей, земельный участок – ... рублей). Указанная сумма уплачена ФИО3 при подписании договора.

За регистрацию сделки ФИО3 также уплачена пошлина в размере ... рублей.

<Дата обезличена> ФИО3 с участием Е. С.В. и Ж. В.М. составил акт обследования садового домика, в котором указано, что в результате осмотра были выявлены скрытые недостатки, свидетельствующие о непригодности домика для постоянного проживания, не указанные при заключении договора купли-продажи продавцом ФИО1 и представителем агентства «Ф».

<Дата обезличена> ФИО3 обратился в Управление Росреестра по РК с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности и права собственности за земельный участок и садовый домик.

<Дата обезличена> Управлением Росреестра по РК сторонам сделки направлено сообщение об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции, исходил из того, что обязательства по договору купли-продажи не исполнены, садовый домик с хозяйственными постройками и земельный участок покупателю ФИО3 не переданы, что является существенным условием договора, в связи с чем, договор купли-продажи следует считать не заключенным.

С учетом изложенного, суд посчитал подлежащими удовлетворению встречные требования ФИО3 в части взыскания с ФИО1 в его пользу суммы по договору купли-продажи от <Дата обезличена> в размере ... рублей, поскольку указанные денежные средства ею получены неосновательно. Вместе с тем, требования о взыскании с ФИО1 процентов по ст. 395 ГК РФ удовлетворению не подлежат, поскольку до признания судом договора купли-продажи не заключенным обязанности по возврату покупателю денежных сумм у продавца не имелось и, соответственно, на стороне продавца отсутствовала просрочка исполнения денежного обязательства. Обязанность по возврату денежной суммы за недвижимое имущество возникает у продавца с момента вступления решения суда в законную силу.

Разрешая встречные требования ФИО3 к ИП ФИО2, суд указал, что потребитель (заказчик) вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и при отсутствии нарушений со стороны исполнителя. Принимая во внимание, что ФИО3 направлял в адрес ИП ФИО2 претензию об отказе от исполнения договора, суд посчитал, что имеются основания для признания договора от <Дата обезличена> расторгнутым в одностороннем порядке. С ИП ФИО2 подлежит взысканию уплаченная в виде аванса за недвижимость денежная сумма в размере ... рублей. При этом доводы ФИО2 о том, что указанная денежная сумма являлась вознаграждением агентства недвижимости, суд нашел необоснованным, поскольку договор не содержит соглашений о выплате вознаграждения, а указанная сумма обозначена как аванс за приобретаемую недвижимость.

Поскольку факт нарушения агентством недвижимости «Ф» ИП ФИО2 прав ФИО3, как потребителя, выразившийся в предоставлении ему недостоверной информации о стоимости объектов недвижимого имущества, предназначении аванса в размере ... рублей, а также о техническом состоянии садового домика, нашел свое подтверждение, суд взыскал с ответчика в пользу ФИО3 денежную компенсацию морального вреда в размере ... рублей.

Вместе с тем, суд не усмотрел оснований для взыскания с ИП ФИО2 убытков за аренду жилья и расходов по оплате пошлины за регистрацию сделки купли-продажи, поскольку доказательств нахождения убытков в прямой причинной связи с нарушением ИП ФИО2 принятых на себя обязательств по договору от <Дата обезличена> ФИО3 не представлено.

Судебная коллегия не может согласиться с решением суда по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 (Продавец) продала, а ФИО3 (Покупатель) купил земельный участок и садовый домик с хозяйственными постройками по адресу <Адрес обезличен>.

Государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение и земельный участок от Продавца к Покупателю не состоялась.

Покупатель ФИО3 заявил о том, что был введен в заблуждение относительно состояния объектов недвижимости – он намеревался приобрести земельный участок с садовым домом, пригодным для круглогодичного проживания, в то время как <Дата обезличена> он выявил, что садовый домик не пригоден для постоянного (круглогодичного) проживания.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 178 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Проверяя доводы ФИО3 о совершении сделки купли-продажи под влиянием заблуждения, судебная коллегия, с учетом установленных по делу обстоятельств и представленных сторонами доказательств, исходит из того, что покупатель осознавал сущность сделки и ее правовые последствия.

Как следует из договора купли-продажи, ФИО3 приобретал садовый домик нежилого назначения. Подписывая договор купли-продажи, он подтвердил, что удовлетворен качественным состоянием объектов, установленным путем осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (п. 6 договора).

Из договора купли-продажи также усматривается, что домик расположен на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства и огородничества, и является садовым домиком, т.е по своему определению является строением, не пригодным для постоянного проживания.

В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО3 не представил доказательств в обоснование своих доводов относительно намерений приобрести садовый домик, пригодный для круглогодичного проживания, и введения его ответчиками в заблуждение при совершении сделки.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений. Согласно ст. 558 Кодекса подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Таким образом, договор купли - продажи земельного участка и садового домика с хозяйственными постройками следует считать заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

При таком положении вывод суда о том, что договор купли-продажи следует считать не заключенным, является ошибочным.

Вывод суда об отсутствии факта передачи имущества от продавца к покупателю, поскольку отсутствует акт приема-передачи, также является ошибочным, так как не основан на п. 7 договора купли-продажи от <Дата обезличена>, в соответствии с которым объекты считаются переданными покупателю после государственной регистрации перехода права собственности, без предоставления сторонами передаточного акта. При этом, согласно п. 5 договора, Продавец обязуется представить объекты в пользование Покупателю в день подписания договора.

Судебная коллегия находит, что сделка купли-продажи недвижимого имущества совершена сторонами в надлежащей форме, имущество фактически передано ФИО3 (п. 5 договора), оплата приобретаемого имущества им произведена, т.е договор исполнен. Однако, ФИО3 уклоняется от государственной регистрации, в связи с чем исковые требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению. Следовательно, оснований для взыскания с ФИО1 в пользу ФИО3 уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в сумме ... рублей не имеется.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные ФИО3, возмещению ФИО1 не подлежат, поскольку в удовлетворении требований ФИО3 к ФИО1 отказано. При этом с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей, поскольку исковые требования ФИО1 к ФИО3 удовлетворены.

Соглашаясь с выводом суда о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО3 уплаченной по договору об оказании услуг покупателю суммы в размере ... рублей и компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», судебная коллегия исходит из того, что в соответствии с условиями договора об оказании услуг покупателю от <Дата обезличена> стоимость земельного участка и садового дома составляла ... рублей и сумма ... рублей была уплачена ФИО3 в качестве аванса за приобретаемую недвижимость. Вместе с тем, в соответствии с договором купли-продажи от <Дата обезличена> стоимость недвижимого имущества оставила ... рублей. Доводы ФИО2 о том, что сумма ... рублей являлась вознаграждением агентства недвижимости, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли. Договор об оказании услуг покупателю положений о вознаграждении агентства недвижимости не содержит.

Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает оснований для расторжения договора об оказании услуг покупателю от <Дата обезличена>, поскольку сделка купли-продажи недвижимого имущества фактически состоялась, сторонами условия данного договора исполнены.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит частичной отмене.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Эжвинского районного суда г. Сыктывкара Республики Коми от 15 января 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении искаФИО1 к ФИО3 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: садовый домик с хозяйственными постройками, и земельный участок, категория земель: ..., общей площадью ... кв.м., расположенные по адресу: <Адрес обезличен>, взыскании судебных расходов,

в части удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о взыскании стоимости неосновательного обогащения в размере ... рублей, расходы по уплате госпошлины в размере ... рублей, а всего ... рублей,

в части удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 к ИП ФИО2 о расторжении договора об оказании услуг покупателю, заключенного ... года между Агентством недвижимости «Ф» в лице директора ФИО2, и ФИО3

Принять в данной части новое решение:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности, а также регистрацию возникшего права собственности ФИО3 на земельный участок, категория земель: ..., общей площадью ... кв.м. по адресу: <Адрес обезличен> и садовый домик с хозяйственными постройками,

назначение: ..., общей площадью ... кв.м., инв. № ..., по адресу: <Адрес обезличен>, в рамках договора купли-продажи от ... года, заключенного между ФИО1 и ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о взыскании стоимости неосновательного обогащения в размере ... рублей, расходов по уплате госпошлины в размере ... рублей отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ИП ФИО2 о расторжении договора об оказании услуг покупателю, заключенного ... года между Агентством недвижимости «Ф» в лице директора ФИО2, и ФИО3, отказать.

В остальной части решение Эжвинского районного суда г. Сыктывкара Республики Коми от 15 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи