Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 марта 2018 года дело по апелляционной жалобе представителя СВН на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от <Дата обезличена>, которым

В удовлетворении исковых требований СВ к Администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании заключенным договора аренды земельного участка <Номер обезличен> от <Дата обезличена> между СВ и Администрацией МО ГО «Сыктывкар» на условиях протокола разногласий от <Дата обезличена> отказано.

Заслушав доклад судьи Перминовой Н.А., объяснения представителя СВС и представителя администрации МО ГО «Сыктывкар» М, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Истец СВ обратился в суд с исковым заявлением к АМО ГО «Сыктывкар» о признании договора аренды земельного участка <Номер обезличен> от <Дата обезличена> заключенным на условиях протокола разногласий от <Дата обезличена>.

В судебное заседание истец не явился, извещался надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представитель истца Н в судебном заседании поддержала заявленный иск, представитель ответчика М полагала заявленные требования подлежащими оставлению без удовлетворения, представитель третьего лица в суд не явился, суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе СВ выражает несогласие с решением суда, полагает, что судом допущено неправильное применение норм материального права, поскольку СВ впервые заключен договор аренды земельного участка.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда правильным и не подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что <Дата обезличена> ООО «КомиПромАвтоснаб» обратилось в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением на выделение в аренду земельного участка по адресу: <Адрес обезличен> – <Адрес обезличен> для строительства объекта – собственная база под складские помещения, открытые и закрытые стоянки автотранспорта, административное здание, представив также ходатайство (декларацию о намерениях), указав ожидаемый срок строительства и ввода объекта в эксплуатацию – 3,5 года. ООО «КомиПромАвтоснаб» в администрацию МО ГО «Сыктывкар» при этом представлялся эскизный проект на запланированную для строительства производственную базу.

<Дата обезличена> был составлен акт выбора земельного участка для строительства объекта «Производственная база», согласно которому участок выбран для целей строительства производственной базы в составе: административно-бытового здания, складов для хранения стройматериалов и запчастей, закрытой и открытой стоянок грузового автотранспорта предприятия и строительной техники ориентировочно на 50 единиц.

Постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена><Номер обезличен> утвержден акт выбора земельного участка от <Дата обезличена><Номер обезличен> для строительства объекта «Производственная база», утверждена в составе земель населенных пунктов схема расположения земельного участка площадью 22 222 кв.м на кадастровой карте (плане) территории МО ГО «Сыктывкар». Также указанным постановлением предварительно согласовано ООО «КомиПромАвтоСнаб» сроком на три года место размещения объекта «Производственная база» на земельном участке площадью 22 222 кв.м по <Адрес обезличен>, утвержден градостроительный план земельного участка №.... При этом ООО «КомиПромАвтоснаб» было предписано осуществить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет и разработать проектную документацию и представить ее на рассмотрение в Управление архитектуры и градостроительства.

<Дата обезличена> земельный участок с кадастровым номером ... по адресу: <Адрес обезличен>, площадью 22222±52 кв.м был поставлен на государственный кадастровый учет за кадастровым номером, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства объекта «Производственная база».

Согласно градостроительному плану спорного земельного участка назначением земельного участка является размещение производственной базы. Земельный участок расположен в Южном промузле <Адрес обезличен> в производственной функционально-правовой зоне П10 на свободной от застройки территории. По объемно-планировочному решению объекта в составе производственной базы должны были быть запроектированы: административно-бытовое здание, склады для хранения стройматериалов и запчастей, закрытую и открытую стоянки грузового автотранспорта предприятия и строительной техники.

<Дата обезличена> ООО «КомиПромАвтоСнаб» был предоставлен в Управление архитектуры, градостроительства и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар» для согласования проект производственной базы по <Адрес обезличен>.

Согласно представленному стороной истца проекту организации строительства административного здания с пристроенным материально-техническим складом от 2009 года на спорном земельном участке, помимо указанного здания, было предусмотрено строительство в перспективе зданий складов (2-й и 3-й очередей в количестве пяти штук), административного здания и смотровой эстакады.

В соответствии с представленными истцом разбивочным планом и планом благоустройства на спорном земельном участке в составе объекта «Производственная база» предусмотрено возведение административного здания с пристроенным материально-техническим складом (1-я очередь строительства), складов (1-я очередь – 3 штуки), административного здания (2-я очередь), складов (3-я очередь – 3 штуки), административное здание (4 очередь), смотровая эстакада, котельная.

Постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена><Номер обезличен> ООО «КомиПромАвтоСнаб» предоставлен в аренду спорный земельный участок сроком на три года для строительства объекта «Производственная база» по <Адрес обезличен>. ООО «КомиПромАвтоСнаб» было предписано оформить разрешение на строительство объекта.

<Дата обезличена> между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ООО «КомиПромАвтоСнаб» был заключен договор <Номер обезличен> аренды спорного земельного участка для строительства объекта «Производственная база» на срок до <Дата обезличена> (запись в ЕГРП от <Дата обезличена>).

<Дата обезличена> Управление архитектуры, градостроительства и землепользования администрации МО ГО «Сыктывкар» было выдано ООО «КомиПромАвтоСнаб» заключение о соответствии проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Согласно представленному на рассмотрение рабочему проекту по объекту «Производственная база» по <Адрес обезличен> производственная база представляет собой комплекс зданий и сооружений в следующем составе: административное здание с пристроенным материально техническим складом, два административных здания, четыре складских здания стройматериалов и автозапчастей, смотровая эстакада, мусороконтейнерные площадки, открытые стоянки автомобилей. Проектом предусмотрено поэтапное возведение зданий. На 1-ю очередь строительства запланировано возведение административного здания с пристроенным складом

<Дата обезличена> администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано ООО «КомиПромАвтоСнаб» разрешение ... на строительство объекта – административное здание с пристроенным материально-техническим складом на территории производственной базы ООО «КомиПромАвтоСнаб» (2-я очередь) на срок до <Дата обезличена>, действие которого впоследствии было продлено до <Дата обезличена>.

Также <Дата обезличена> администрацией МО ГО «Сыктывкар» выдавалось ООО «КомиПромАвтоСнаб» разрешение ... на строительство указанного объекта на срок до <Дата обезличена>, действие которого впоследствии было продлено до <Дата обезличена>.

Постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена><Номер обезличен> продлено ООО «КомиПромАвтоСнаб» на срок до <Дата обезличена> право аренды спорного земельного участка для строительства объекта «Производственная база» по <Адрес обезличен> Республики Коми, ООО «КомиПромАвтоСнаб» предписано оформить разрешение на строительство объекта. Также в постановлении было указано о расторжении договора аренды от <Дата обезличена><Номер обезличен> по соглашению сторон.

<Дата обезличена> администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано ООО «КомиПромАвтоСнаб» было выдано разрешение RU11301000-27б на строительство объекта – административное здание с пристроенным материально-техническим складом на территории производственной базы ООО «КомиПромАвтоСнаб» (2-я очередь) на срок до <Дата обезличена>, действие которого впоследствии было продлено до <Дата обезличена>.

<Дата обезличена> между ООО «КомиПромАвтоСнаб» и СВ был заключен договор уступки прав по договору аренды от <Дата обезличена>

<Дата обезличена> администрацией МО ГО «Сыктывкар» было выдано СВ разрешение на ввод в эксплуатацию административного здания с пристроенным материально-техническим складом на территории производственной базы ООО «КомиПромАвтоСнаб» (2-я очередь).

Согласно кадастровому паспорту от <Дата обезличена> на спорном земельном участке расположено двухэтажное административное здание с пристроенным материально-техническим складом с один подземным этажом. Общая площадь здания согласно кадастровому паспорту составляет 949,5 кв.м. Здание поставлено на кадастровый учет 19.01.2016.

Данному зданию был присвоен адрес: <Адрес обезличен>.

<Дата обезличена> в ЕГРП было зарегистрировано право собственности на нежилое административное здание с пристроенным материально-техническим складом по адресу: <Адрес обезличен>.

В ноябре 2015 года СВ обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду для строительства объекта «Административное здание с пристроенным материально-техническим складом» по адресу: <Адрес обезличен>, в чем ему письмом от <Дата обезличена> было отказано с указанием на то, что земельный участок в аренду без проведения торгов может быть предоставлен собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства, а поскольку в ЕГРП прав не зарегистрировано прав на незавершенный строительством объект, у заявителя отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды.

Впоследствии СВ вновь обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка для обслуживания административного здания по адресу: <Адрес обезличен>, в чем ему было отказано письмом от <Дата обезличена> по причине того, что постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена><Номер обезличен> было предварительно согласовано место размещения объекта «Производственная база», который согласно градостроительному плану подразумевал размещение на земельном участке ряда зданий и сооружений и элементов благоустройства, строительство объекта «Производственная база» осуществлено в полном объеме.

В апреле 2016 года СВ обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду для строительства объекта «Производственная база», в чем ему было отказано письмом от <Дата обезличена> по причине истечения срока действия предыдущего договора аренды, в связи с чем СВ утратил преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов. При этом СВ было разъяснено его право на обращение за предоставление спорного участка в аренду для завершения строительства объекта «Производственная база».

Полагая отказы ответчика от <Дата обезличена> и <Дата обезличена> незаконными, СВ обратился в суд с иском (гражданское дело <Номер обезличен>).

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от <Дата обезличена> по делу <Номер обезличен> в удовлетворении исковых требований СВ к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ..., выраженного в письме администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена><Номер обезличен>; признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ..., выраженного в письме администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена><Номер обезличен>; обязании предоставить в аренду земельный участок площадью 22 222 кв.м с кадастровым номером ... для обслуживания административного здания с пристроенным материально-техническим складом с кадастровым номером ... по адресу: <Адрес обезличен> отказано. При этом судом указано на ненадлежащий способ защиты прав, избранный истцом.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от <Дата обезличена> по делу <Номер обезличен> г. на Администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность по заключению с СВ договора аренды земельного участка, площадью 22 222 кв. м. с кадастровым номером ... сроком на 3 года для завершения строительства.

С учетом принятия указанного выше решения Администрация МО ГО «Сыктывкар» заключила с СВ договор аренды земельного участка <Номер обезличен> (кадастровый номер земельного участка ...) для завершения строительства объекта «Производственная база» сроком до <Дата обезличена> Размер ежегодной арендной платы установлен 521 100 руб. Коэффициент, отражающий категорию арендатора- 2 определен на основании п. 6.2 Постановления Правительства Республики Коми от <Дата обезличена><Номер обезличен>.

СВ подписал договор с учетом протокола разногласий от <Дата обезличена>, указав, что при расчете арендной платы следует применить коэффициент 0,5.

При вынесении решения суд первой инстанции исходил из вывода о том, что объект «производственная база» не введен в эксплуатацию в течение 5-летнего срока, поэтому коэффициент 2 применен правильно.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда согласен, так он основан на установленных по делу юридически значимых обстоятельствах и требованиях закона.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 614 ЗК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Постановлением Правительства Республики Коми от 01.03.2015 г. № 90 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Коми, и земельные участки на территории Республики Коми, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, согласно приложению N 1.

В силу п. 6.2. у Порядка, коэффициент, отражающий категорию арендатора (К), устанавливается в размере 1, за исключением следующих категорий: - юридические и физические лица, которым предоставлен земельный участок для строительства объекта-0,5 (действует с даты заключения договора аренды земельного участка в течение пяти лет);

-юридические и физические лица, которым предоставлен земельный участок для строительства объекта, в случае, если объект недвижимости на предоставленном земельном участке не введен в эксплуатацию по истечении пяти лет с даты заключения договора аренды земельного участка -2.

Из разъяснений Министерства Республики Коми имущественных и земельных отношений (№ 01-56/5332-02 от 06.06.2017 г.) следует, что пунктом 6.2 Порядка установлены коэффициенты, отражающие категорию арендатора (К) в отношении юридических и физических лиц, которым предоставлен земельный участок для строительства объекта, в размере «0,5» (действует с даты заключения договора аренды земельного участка в течение пяти лет) и в размере «2» (если объект недвижимости на предоставленном земельном участке не введен в эксплуатацию в течение пяти лет с даты заключения договора аренды земельного участка) по истечении пяти лет.

То есть, в случае если объект недвижимости на предоставленном в аренду земельном участке не введен в эксплуатацию по истечении пяти лет с момента заключения первоначального договора аренды земельного участка, арендодатель вправе применить при расчете годовой арендной платы коэффициент в размере «2». Данная норма направлена на стимулирование процессов строительства в установленный законодательством срок.

В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен для строительства объекта «Производственная база» в 2009 г., договоры аренды заключались <Дата обезличена> и <Дата обезличена>, права СВ на земельный участок возникли в связи с заключением договора с ООО «КомиПромАвтоСнаб» уступки права аренды указанного земельного участка, по условиям которого ООО «КомиПромАвтоСнаб» уступает СВ права и обязанности арендатора земельного участка по адресу: <Адрес обезличен>, площадью 22 222 кв. м. по договору аренды <Номер обезличен> от <Дата обезличена> Договором аренды от <Дата обезличена> было предусмотрено строительство в срок до <Дата обезличена> объекта «Производственная база».

Ссылки представителя истца на то обстоятельство, что СВ договор аренды земельного участка заключен впервые и договор цессии предусмотрен переход прав и обязанностей с момента регистрации такого договора, то есть с <Дата обезличена>, а не с 2010 года, основаны на ошибочном понимании требований закона.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. Первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам.

Доводы жалобы о том, что разрешение на строительство ООО «КомиПромАвтоСнаб» выдавалось на административное здание с пристроенным материально – техническим складом, а не на объект «производственная база» и не на единый комплекс недвижимости, в связи с чем отсутствует объект незавершенного строительства, не основан на материалах дела.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся ООО «КомиПромАвтоСнаб» именно для строительства объекта «Производственная база», представляющего собой комплекс зданий и сооружений. В соответствии с договором уступки прав аренды земельного участка от <Дата обезличена>СВ принял на себя права и обязанности по использованию земельного участка с разрешенным использованием строительство объекта «Производственная база».

Представителем истца в судебных заседаниях не оспаривалось намерение продолжить строительство объектов и сооружений в рамках разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, в соответствии с судебным решением от <Дата обезличена> на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность заключить с СВ договор аренды сроком на три года именно для завершения строительства, с учетом льготного порядка, предусмотренного пп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Согласно п. 21 ст. 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенных обстоятельств и требований закона суд апелляционной инстанции не может признать обоснованными доводы апелляционной жалобы. Решение суда является законным, обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328, ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от <Дата обезличена> оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя СВ – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи