Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Коровкина М.Ю. - по доверенности Горбунович А.Н. на решение Димитровского районного суда г. Костромы от 31 мая 2016 года, которым исковые требования ИП Яковлева С.А. к Коровкину М.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены частично. В пользу ИП Яковлева С.А. с Коровкина М.Ю. взыскана задолженность по арендной плате в сумме 457 410, 54 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7774, 10 руб., расходы на оплату юридических услуг в сумме 7500 руб., а всего 472 684, 64 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н, выслушав объяснения Коровкина М.Ю., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения относительно апелляционной жалобы представителя ИП Яковлева С.А. Королева Ю.Л., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ИП Яковлев С.А. обратился в суд с иском к Коровкину М.А. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 457 410, 54 рублей и судебных расходов в размере 27 148 рублей.

Требования мотивировал тем, что с 12.01.2015 года ему на праве собственности по договору дарения от Яковлевой Ф.М. принадлежит здание, находящееся по адресу: <адрес>, лит. В. 17.07.2014 года между Яковлевой Ф.М. и Коровкиным М.Ю. был заключен договор аренды помещения площадью <данные изъяты>м, дополнительным соглашением от 17.07.2014 года площадь помещения увеличена <данные изъяты>. При переходе права собственности на сданное в аренду имущество права арендодателя по договору перешли к нему, ответчик об этом был извещен, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 16.02.2015 г. и гарантийное письмо от 26.06.2015 г., отправленное ответчиком в адрес истца. Согласно условиям договора арендная плата складывается из базовой, эксплуатационной и переменной составляющих, и определена в размере 61 399 руб. в месяц. Арендная плата начисляется с 12.01.2015 г. до 31.08.2015 г., поскольку с 01.09.2015 г. помещение сдано в аренду другому арендатору. 16.02.2015 г. ответчиком частично оплачено 11 994, 72 рублей. Ссылаясь на ст. ст. 614, 617 ГК РФ, условия договора аренды, истец просил удовлетворить заявленные требования.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Яковлева Ф.М.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе на данное решение представитель Коровкина М.Ю. Горбунович А.Н. просит судебный акт отменить. Указывает, что 18.12.2014 года им было принято решение о расторжении договора аренды, о чем он направлял арендодателю письменное уведомление, а также акты приема-передачи помещения, где указывал, что обязуется освободить помещение до 31.01.2015 года, что и было сделано. С 01.02.2015 г. он имуществом не пользовался, продолжать отношения по аренде не намеревался. О переходе права собственности к Яковлеву С.А. он узнал от арендодателя в устной форме, а поскольку намеревался расторгнуть договор аренды, письменного уведомления не потребовал. ИП Яковлев С.А. согласовал расторжение договора аренды на 15.02.2015 г., до истечения трехмесячного срока, что предусмотрено условиями договора. Также было подписано соглашение о расторжении от 02.02.2015 г., что не опровергается истцом. То, что соглашение утеряно сторонами, не устанавливает факт его не подписания. Суд не принял во внимание письмо истца от 29.09.2015 г., где он ссылается на это соглашение. Расторжение договора аренды подтверждает также и письмо от 23.03.2015 г., направленное в его адрес о том, что в помещении произведен ремонт со стороны истца и данный ремонт просят оплатить. Следовательно, истец уже в одностороннем порядке принял помещение без подписания акта приема-передачи, и арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.

В возражениях относительной апелляционной жалобы Яковлев С.А. просит решение суда оставить без изменения, полагая, что оснований для его отмены не имеется.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 17 июля 2014 года между ИП Яковлевой Ф.М. и ИП Коровкиным М.Ю. был заключен договор аренды помещения площадью <данные изъяты> для организации павильона в условных границах на 3 этаже здания, находящегося по адресу: <адрес>, лит. В. 01 августа 2014 года между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, в котором описано состояние передаваемого имущества на момент передачи. 06 октября 2014 года сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому площадь переданного объекта составляет 94, 46 кв.м, подписан акт приема-передачи нежилых помещений.

18.12.2014 года Коровкин М.Ю. направил в адрес Яковлевой Ф.М. заявление о расторжении договора аренды с 1 февраля 2015 года.

С 12.01.2015 года собственником нежилых помещений стал Яковлев С.А.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что в материалы дела не представлено доказательств заключения сторонами соглашения о расторжении договора аренды и передачи помещения арендатором арендодателю.

Между тем коллегия с этими выводами согласиться не может.

Как установлено судом, арендатор, как того требует ст. 610 ГК РФ, направил в адрес арендатора уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. То обстоятельство, что собственник арендуемого имущества изменился, не делает это уведомление недействительным, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, а права и обязанности арендодателя переходят к ному собственнику.

Суждение судом о том, что отказ от договора в одностороннем порядке, как это предусмотрено в ст. 610 ГК РФ, требует составление единого письменного документа, подписанного обеими сторонами, основано на неправильном толковании закона, поскольку в ст. 610 ГК РФ прямо указано на достаточность для прекращения договора аренды направления соответствующего предупреждения одной стороной.

Таким образом, договор аренды должен быть прекращен с 18 марта 2015 года. Между тем, как следует из представленных в дело письменных доказательств, стороны согласовали иной срок прекращения договора, а именно, установили дату для передачи имущества - 15 февраля 2015 года. Данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела письменными доказательствам - письмом ИП Яковлева С.А. № от 26.12.2014 года в адрес Коровкина М.Ю. ( л.д.46), письмом ИП Яковлевой Ф.М. № от 23 марта 2015 года в адрес Коровкина М.Ю. (л.д.47), которые являются допустимыми, и не опровергается участниками процесса. Переписка Коровкина М.Ю. с Яковлевой Ф.М. после прекращения её права собственности на арендуемое помещение также является относимым доказательством по делу, поскольку все действия Яковлевой Ф.М. в отношении этого имущества впоследствии были одобрены Яковлевым С.А. (ст. 183 ГК РФ), что следует из представленных в материалы дела его писем и уведомлений в адрес Коровкина М.Ю. В частности в уведомлении о нарушении условий договора от 29 сентября 2015 года Яковлев С.А. одобряет действия Яковлевой Ф.М. по направлению Яковлевой Ф.М. Коровкину М.Ю. 23 марта 2015 года письма с указанием причин неподписания акта приема-передачи и требованием о возмещении стоимости устранения дефектов.

По смыслу статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю недвижимое имущество по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем акт приема-передачи не является единственным допустимым доказательством факта передачи помещения, соответственно, данный факт можно подтвердить любыми иными относимыми к делу и допустимыми доказательствами.

Между тем суд первой инстанции, установив отсутствие акта приема-передачи помещения, подписанного сторонами, не дал надлежащую, отвечающую требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценку остальным представленным в дело письменным доказательствам (письму Яковлевой Ф.М. в адрес Коровкина М.Ю. о причинах неподписания 15.02.2015 года арендодателем акта приема-передачи помещения, содержащее требование о возмещении расходов на устранение дефектов помещения, - л.д.47; уведомлению о нарушении условий договора от 29.09.2015 года, направленному Яковлевым С.А. Коровкину М.Ю., - л.д. 52; письму Коровкина М.Ю. в адрес Яковлева С.А. от 02.03.2016 года о выяснении причин неподписания последним акта приема-передачи помещения, - л.д.54) и объяснениям сторон из которых следует, что все имущество Коровкина М.Ю. из помещения к 15 февраля 2015 года было вывезено, а акт не был подписан арендодателем лишь по той причине, что у него имелись претензии к состоянию помещения относительно наличия выбоин и монтажных отверстий, оклейки стен обоями, и сохранения вывески.

Между тем коллегия приходит к выводу, что эти недостатки не являлись достаточным условием для отказа арендодателя от принятия имущества.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В п. 3.8 договора аренды предусмотрено, что при освобождении помещения по окончании аренды арендатор обязан своими силами привести помещение в первоначальное состояние, в котором оно было передано арендатору за вычетом естественного износа, демонтировать и вывезти с арендуемых площадей свое имущество к дате возврата помещения по акту приема передачи. Арендодатель также вправе требовать от арендатора демонтажа отделимых улучшений, перегородок, заделки монтажных и других отверстий. При наличии какого-либо имущества в помещении к дате приема его арендодателем по акту возврата, арендодатель имеет право не подписывать акт о возврате помещений и начислить арендую плату за эти дни. Пунктом 3.6 договора предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа в размере месячной арендной платы, который при прекращении договора аренды подлежит возврату арендатору за вычетов задолженности по оплате арендных платежей, штрафов и неустоек, убытков, расходов на восстановление помещения и приведение его в состояние в котором оно было передано арендатору ( п.3.7).

Таким образом, из вышеприведенных положений договора следует, что единственным основанием для отказа в подписании акта приема-передачи помещения арендодателем после прекращения договора является наличии какого-либо имущества в помещении к дате приема. Наличие повреждений арендуемого имущества является основанием для предъявления требований о приведении имущества в первоначальное состояние или проведение ремонта силами арендодателя за счет обеспечительного платежа.

Арендодатель не подписал акт приема-передачи помещения из-за наличия дефектов в отделке помещения, которые впоследствии до 20 марта 2015 года сам устранил. Однако эти дефекты в силу условий договора аренды не давали арендодателю права на отказ от принятия помещения и взыскания с арендатора арендных платежей до заключения нового договора аренды на это же помещения с другими лицами.

Кроме того, коллегия отмечает, что истец не представил достаточных доказательств того, что за все указанные им дефекты помещения отвечает ответчик. Так, из акта приема-передачи помещения площадью <данные изъяты> кв.м от 06.10.2014 года не следует, что стены на момент его передачи были отделаны не обоями. Из акта приема передачи помещения площадью <данные изъяты> кв.м от 1 августа 2014 года видно, что на стенах и полу имелись повреждения и отверстия в количестве 48 и 35 штук соответственно.

В связи с этим коллегия полагает, что у истца имеется право требовать внесения арендной платы только за период с 13.01.2015 года по 15.02.2016 года, а не по день сдачи спорного помещения истцом в аренду третьим лицам. Размер арендной платы за этот период составил 61399/31х19+61399/28х15= 70530 руб. 97 коп. За этот период ответчик перечислил Яковлеву С.А. в счет арендной платы 11994 руб. 72 коп. Таким образом, задолженность Коровкина М.Ю. по арендной плате равна 58529 руб. 25 коп.

При таких обстоятельствах решение суда в части размера взысканной задолженности по арендной плате подлежит изменению - в пользу ИП Яковлева С.А. с Коровкина М.Ю. следует взыскать задолженность по арендной плате в сумме 58529 руб. 85 коп., а не 457 410, 54 руб. как решил суд первой инстанции. Соответственно, подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, он составит 1955 руб. 87 коп., а не 7774, 10 руб. как указал суд первой инстанции. Также изменится и общая сумма взыскания с 472 684, 64 руб. на 67 985 руб. 11 коп.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Димитровского районного суда г.Костромы от 31 мая 2016 года изменить. Взыскать с Коровкина М.Ю. в пользу ИП Яковлева С.А. задолженность по арендной плате в сумме 58 529 руб. 25 коп., расходы по уплате государственной пошлины 1955 руб. 87 коп. В части взыскания расходов на оплату услуг представителя решение оставить без изменения. Всего взыскать с Коровкина М.Ю. в пользу ИП Яковлева С.А. 67 985 (шестьдесят семь тысяч девятьсот восемьдесят пять) рублей 12 копеек, а не 472 684, 64 руб. как решил суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: