Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Усенко О.А. дело по апелляционной жалобе Чернышовой Н. А. на решение Трусовского районного суда <адрес> от 11 октября 2018 года по гражданскому делу по иску Чернышовой Н. А. к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «<адрес>» об определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛА:

Чернышова Н.А. обратилась в суд с настоящим иском к Управлению муниципального имущества администрации МО «<адрес>», указав, что между ней и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с п.1.1 которого ей в аренду предоставлен земельный участок площадью 660 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (размещения индивидуального жилого дома). Право аренды приобретено на аукционе, который состоялся ДД.ММ.ГГГГ лот №. Согласно Раздела VIII договора, ежегодная арендная плата, сложившаяся по результатам аукциона составляет сумму в размере 630000 рублей. Вместе с тем при проведении конкурса ей не было сообщено о том, что предоставленный ей в аренду земельный участок является ограниченным в обороте, поскольку в соответствии с п.п.14 п.5 ст.27 ЗК РФ расположен во втором поясе зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Указанная информация также не была отражена в конкурсной документации и в градостроительном плане земельного участка. О наличии ограничений в обороте арендованного участка ей стало известно лишь из распоряжения Управления муниципального имущества администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №р-№, которым ей было отказано в предоставлении в его собственность, тогда как о предоставлении в собственность арендованного земельного участка она обратилась после строительства на нем жилого дома в соответствии со ст.ст.39.3, 39.20 ЗК РФ. Считает, что поскольку действующим законодательством собственникам здания, размещенного на ограниченном в обороте земельном участке, гарантировано право на установление годового размера арендной платы за такой участок в размере земельного налога, то после регистрации за ней права собственности на жилой дом, размещенный на ограниченном в обороте земельном участке, она вправе рассчитывать на пересмотр годовой арендной платы и установление ее в размере земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. При указанных обстоятельствах, обращаясь в суд, ссылаясь на положения статей 611, 612 ГК РФ, статей 39.6, 39.7 ЗК РФ, постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», истец просила определить размер арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1042,33 рубля в год начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Обязать ответчика подписать к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение, в котором Раздел VIII договора изложить в следующей редакции:

Расчет размера арендной платы за земельный участок: территориально-экономическая зона <адрес>, площадь арендуемого участка, предоставленного для размещения индивидуального жилищного строительства (размещения индивидуального жилого дома) 660 кв.м.

Расчет размера арендной платы: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № равна 694887,6 рубля.

694887,6 рубля х 0,15%=1042,33 рубля в год составляет размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец Чернышова Н.А. и ее представитель Абдулов Р.Т. исковые требования поддержали и просили удовлетворить.

Представитель ответчиков Сардарзаде Т.Н. возражала против удовлетворения заявленных истцом требований.

Решением Трусовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Чернышовой Н.А. отказано.

В апелляционной жалобе истец Чернышова Н.А. ставит вопрос об отмене решения по основаниям нарушения норм материального и процессуального права, указав, что на момент заключения договора аренды она не являлась собственником здания, расположенного на спорном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ за ней зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный на арендованном земельном участке, в связи с чем, вопреки выводам суда, ей как собственнику здания, размещенного на ограниченном в обороте земельном участке, в силу действующего законодательства гарантировано право на установление годового размера арендной платы за такой участок в размере земельного налога. Следовательно, после регистрации за ней права собственности на жилой дом, размещенный на ограниченном в обороте земельном участке, она вправе рассчитывать на изменение размера годовой арендной платы за такой участок.

Учитывая надлежащее извещение, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав докладчика, выслушав объяснения представителей истца по доверенности Чернышова А.П., Рабиновича С.М., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика по доверенности Сардарзаде Т.Н., возражавшей против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципального имущества администрации муниципального образования «<адрес>» (арендодатель) и Чернышовой Н.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N № (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендатору во временное владение и пользование предоставлен земельный участок площадью ... кв. м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома) сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор заключен на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с разделом VIII договора, ежегодная арендная плата за спорный земельный участок, сложившаяся по результатам аукциона составляет сумму в размере 630000 рублей (сумма внесенного задатка составила 51000 рублей).

Пунктом.3.4 договора предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка путем проведения аукциона на право заключения договора аренды, размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является постоянным и не подлежит изменению в течение всего срока договора аренды.

Материалами дела также установлено, что ДД.ММ.ГГГГЧернышовой Н.А. Управлением по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «<адрес>» выдано разрешение на строительство объекта «Индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес> г. <адрес>ю 33,6 кв.м.».

ДД.ММ.ГГГГ за Чернышовой Н.А. зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> г. <адрес>ю 33,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГЧернышова Н.А. обратилась в Управление муниципального имущества администрации МО «<адрес>» с заявлением о предоставлении земельного участка, принадлежащего ей на праве аренды, расположенного по адресу: <адрес> в собственность для размещения и эксплуатации индивидуального жилого дома.

Распоряжением начальника Управления муниципального имущества администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ№, Чернышовой Н.А. отказано в предоставлении земельного участка ввиду его расположения во втором поясе санитарной охраны водных объектов, в связи с чем указанный земельный участок является ограниченным в обороте и его предоставление в собственность не допускается.

Указанное постановление принято на основании Приказа службы природопользования и охраны окружающей среды по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому граница второго пояса водоснабжения и водопровода питьевого назначения устанавливается – 500 м от уреза меженного уровня воды в реке.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункта 5 указанной статьи).

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования.

Вместе с тем, как установлено материалами дела и не оспаривалось сторонами, в нарушение указанных положений законодательства в аукционной документации сведений об ограничении прав в использовании данного земельного участка указано не было.

Не содержалась данная информация и в градостроительном плане земельного участка.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Чернышова Н.А. исходила из того, что поскольку арендованный земельный участок является ограниченным в обороте, о чем ей не было известно на момент заключения договора аренды, а в настоящее время она осуществила на нем строительство жилого дома, то с момента регистрации за ней права собственности на жилой дом она имеет право на пересмотр годовой арендной платы и установление ее в размере земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для изменения условий договора аренды, который был заключен по результатам торгов.

Однако с такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, считая их ошибочными, основанными на неверном толковании норм материального права и неприменении норм, подлежащих применению в данном случае, а также не соответствующими обстоятельствам дела.

Так, предметом настоящего иска является требование арендатора к арендодателю о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части размера арендной платы.

Вопреки выводам суда первой инстанции, в Гражданском кодексе Российской Федерации запрета на изменение договора, заключенного на торгах, нет.

Исходя из положений пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В частности, в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен судом по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, по требованию заинтересованной стороны при наличии условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях, заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п.1 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№).

Из обстоятельств дела с очевидностью следует, что ввиду наличия ограничения оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером № в связи с его нахождения во втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, о чем истец не была уведомлена ответчиком до заключения договора, она лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора аренды, а именно, на приобретение спорного земельного участка в собственность после строительства на нем жилого дома, и, как следствие, отсутствие необходимости оплаты ежегодной арендной платы в размере 630000 рублей на протяжении 20 лет.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что арендодателем при размещении конкурсной документации и заключении договора аренды истцу была предоставлена вся существенная информация относительно ограничений в использовании земельного участка, которая повлияла на решение истца приобрести спорный земельный участок на праве аренды.

При указанных обстоятельствах у истца в рассматриваемой ситуации отсутствует возможность защиты своих нарушенных прав иным способом, кроме как заявить о внесении изменений в договор в судебном порядке, поскольку в противном случае арендатор будет вынужден арендовать имущество на крайне невыгодных для него условиях - до даты истечения срока аренды (ДД.ММ.ГГГГ).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что истец обращалась к ответчику с соответствующими заявлениями, однако ответом от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель отказал в пересмотре арендной платы, а ответом от ДД.ММ.ГГГГ отказал в расторжении договора.

При указанных обстоятельствах, а также учитывая наличие на спорном земельном участке построенного и зарегистрированного за истцом на праве собственности жилого дома, вопреки выводам суда первой инстанции, в данном случае имеются основания для внесения в судебном порядке изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в части установления размера годовой арендной платы.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям, предусмотренным пп. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.

Разрешая требования истца и определяя подлежащий установлению размер арендной платы, судебная коллегия исходит из следующего.

Положениями статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены общие правила определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Такие правила связываются с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В настоящее время соответствующие принципы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", включающих Принцип N 7, предполагающий учет наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения вышеуказанного принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пункт 2.9. Постановления Правительства Астраханской области от 29.06.2015 N 284-П (ред. от 21.09.2018) "О Порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Астраханской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" также указывает на то, что годовой размер арендной платы за земельные участки, предоставляемые собственникам зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, права которых на приобретение в собственность земельных участков ограничены законодательством Российской Федерации, определяется в размере земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Учитывая приведенные правовые нормы и обстоятельства дела, истец будучи собственником жилого дома, расположенного на ограниченном в обороте земельном участке имеет право на пересмотр годовой арендной платы и установление ее в размере земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Пунктом 2 статьи 3 Положения о земельном налоге на территории муниципального образования "Город Астрахань", утвержденного Решением Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 27.10.2005 N 204 для спорного земельного участка установлена налоговая ставка в размере 0.15 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

В связи с этим размер годовой арендной платы должен быть определен исходя из требований, установленных п.2 ст.3 указанного Решения Совета муниципального образования "<адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ N №: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № равна 694887,6 рубля х 0,15%=1042,33 рубля.

Таким образом, размер годовой арендной платы за спорный земельный участок должен составлять1042,33 рубля.

В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса).

При указанных обстоятельствах не подлежит удовлетворению требование истца об установлении размера арендной платы начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Также, поскольку изменения в договор вносятся на основании судебного решения, то не подлежат удовлетворению требования истца о возложении на ответчика обязанности подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части установления размера арендной платы.

С учетом изложенного, исковые требования Чернышовой Н.А. подлежат удовлетворению частично. Размер арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит определению в сумме 1042,33 рубля в год. В договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат внесению изменения, с изложением раздела VIII договора в следующей редакции:

694887,6 рубля х 0,15% (налоговая ставка от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки) =1042,33 рубля в год составляет размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Трусовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Чернышовой Н. А. удовлетворить частично.

Определить размер арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1042,33 рубля в год.

В договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ внести изменения, изложив раздел VIII договора в следующей редакции:

694887,6 рубля х 0,15%(налоговая ставка от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки) = 1042,33 рубля в год составляет размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи областного суда