Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Нуждина Геннадия Анатольевича на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 22.07.2020 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Нуждина Геннадия Анатольевича к Николаеву Александру Фирсовичу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, прекращении реестровых записей в ЕГРП – отказать».

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения Нуждина Г.А., и его представителей Агаджаняна Ш.А., Кыхалова О.Г., представителя Николаева А.Ф. – Кленовой Т.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Нуждин Г.А. обратился в суд иском к ответчику (с учётом уточнения) о расторжении договора купли-продажи жилого дома, площадью 25,6 кв.м. (лит. А), земельного участка под индивидуальный жилой дома, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 629,50 кв.м., кадастровый номер **0026, расположенный по адресу: ****, земельного участка под индивидуальный жилой дом (земли поселений), общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер **0025, условный номер объекта **, расположенный по адресу: ****, прекращении реестровых записей **, № **, № ** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исковые требования мотивированы тем, что 22.05.2012 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью, 25,6 кв.м. (лит.А), стоимостью 4000000 руб., земельного участка под индивидуальный жилой дом, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 629,50 кв.м., кадастровый номер: **0026, стоимостью 3000000 руб., земельного участка под индивидуальный жилой дом (земли поселений), общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер: **0025, условный номер объекта: **, стоимостью 2000000 руб., расположенных по адресу: ****. Цена договора купли-продажи объектов недвижимости составила 9000000 рублей. Расчет по договору купли - продажи должен был производиться ответчиком согласно п.2.2 в рассрочку в течение 3 (трех) лет, но не позднее 01.07.2015, в следующем порядке: а) покупатель обязуется передать в собственность продавца однокомнатную квартиру (вторичное жилье), общей площадью не менее 20 кв.м., расположенную в Дзержинском районе г.Перми вблизи автобусной остановки общественного транспорта «ул. Блюхера»; б) покупатель обязуется передать в собственность продавца однокомнатную квартиру (вторичное жилье), общей площадью не менее 20 кв.м., расположенную в Свердловском районе г.Перми, микрорайоны Владимирский либо Крохалева; в) покупатель обязуется передать в собственность продавца коттедж, общей площадью не более 100 кв.м., расположенный в Пермском районе (село Кондратово, станция Ферма, микрорайон Костарево либо ином по соглашению сторон); г) после выполнения покупателем условий подпунктов а),б),в), п.2.2. договора, покупатель передает продавцу 1000000 руб. единовременно наличными денежными средствами; д) покупатель выплачивает продавцу ежемесячно сумму 20 000 руб., начиная с момента подписания настоящего договора и до полного исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных подпунктами а), б), в), г), пункта 2.2. настоящего договора. Выплаты производятся каждый месяц не позднее 15 числа путем безналичного перечисления на личный счет продавца, указанный в настоящем договоре. 09.06.2012 произведена государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, однако покупатель условия договора по оплате, предусмотренные п.п. а, б, в, г, п.2.2. настоящего договора, по настоящее время не выполнил. Объекты недвижимости без обременения третьих лиц истцу в собственность не переданы, денежные средства в полном объеме не оплачены. Выплаты произведены частично, по договору купли-продажи от 22.05.2012 в соответствии с актом приема-передачи от 23.03.2013 в сумме 500000 руб., по расписке от 23.12.2014 в сумме 500000 руб., по акту приёма-передачи от 15.10.2014 в сумме 152000 руб. во исполнение подпункта г), п. 2.2. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков, которые уплачиваются отдельно от общей стоимости объектов недвижимости. В связи с тем, что пункты а), б), в), п 2.2. договора купли-продажи покупателем по сегодняшний день не исполнены, по устной договоренности между Николаевым А.Ф. и Нуждиным Г.А. на имя последнего заключен кредитный договор ** от 29.12.2014 на индивидуальных условиях «приобретение готового жилья», дата фактического предоставления кредита 16.01.2015, с условием, что ежемесячные платежи по указанному кредиту выплачивает покупатель Николаев А.Ф. и берет на себя расходы на погашение процентов по ипотечному договору. Согласно указанной устной договоренности, с даты оформления по 16.09.2019 Николаев А.Ф. оплачивал указанный ипотечный кредит, для приобретения квартиры, которую согласно условий договора купли-продажи, Николаев А.Ф. должен был передать Нуждину Г.А. без обременения третьих лиц, по кредитному договору всего выплачено 1046326,14 руб., в том числе и процентов по кредитному договору. Таким образом, из 9000000 руб. Нуждину А.Ф. фактически выплачено 2 046326 руб. 14 коп., включая проценты по кредитному договору ** от 29.12.2014. Не исполнение Николаевым А.Ф. существенных условий договора подтверждается выпиской с лицевого счета Нуждина Г.А. и следует из текстов дополнительных соглашений, составленных к указанному выше договору от 24.08.2015, 01.11.2018, 13.08.2019. Дополнение к соглашению об изменении условий от 01.11.2018, подписанное сторонами 13.08.2019, заключено на кабальных условиях, с использованием юридической неграмотности и в силу возраста Нуждина Г.А., ответчик Николаев А.Ф. обманом убедил его подписать данное дополнение. Дополнением к соглашению об изменении условий договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, заключенным 13.08.2019 года, снято обременение по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков, а также существенно изменен реальный остаток не выплаченных Нуждину Г.А. денежных средств, который указан в сумме 4890432 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит истец, воиспроизводя обстоятельства, являвшиеся основанием заявленных исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Нуждин Г.А., и его представители Агаджанян Ш.А., Кыхалов О.Г. поддержали апелляционную жалобу, представитель Николаева А.Ф. – Кленова Т.В. возражала против отмены решения суда, иные участвующие в деле лица, извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу ст.167 ГПК РФ процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения в пределах этих доводов (ч. 1 ст.327. 1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, и правильно установлено судом первой инстанции, 22.05.2012 между истцом Нуждиным Г.А. (продавец) и Николаевым А.Ф. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом и земельные участки под жилым домом, а покупатель обязуется принять объекты недвижимости и уплатить за них цену, предусмотренную в договоре (п.1.1. договора).

В силу п.п. 1.2., 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3 договора объекты недвижимости включают в себя: жилой дом (лит.А), назначение: жилое 1-этажный, общая площадь 25,6 кв.м., холодный пристрой (лит.а), крыльцо (лит.а1) и надворные постройки: сарай (лит.Г), 7 навесов (лит.Г1-Г4, Г7, Г9, Г10), уборная (лит.Г5), овощная яма (лит.Г6), баня ( лит.Г8), три забора (1,2,5), ворота (4), расположенные по адресу: ****, кадастровый (условный) номер **; земельный участок под индивидуальный жилой дом, категория земель- земли населенных пунктов, общая площадь 629,50 кв.м., кадастровый номер **0026, расположенный по адресу: ****; земельный участок под индивидуальный жилой дом (земли поселений), общая площадь 115,7 кв.м., кадастровый номер: **0025, условный номер объекта: **, расположенный по адресу: ****.

В силу п.1.5. договора продавцу и членам его семьи предоставлено право проживания в продаваемом жилом доме (п.1.2.1 договора) до момента исполнения покупателем своих обязанностей, предусмотренных п.2.2. договора.

Общая стоимость объектов недвижимости составляет 9000 000 руб., из них стоимость земельного участка, общая площадь 629,50 кв.м. с кадастровым номером **0026 по адресу: **** составляет 3000000 руб., стоимость земельного участка под индивидуальный жилой дом (земли поселений), общей площадью 115,7 кв.м., с кадастровым номером **0025, условный номер объекта: ** по адресу: **** составляет 2000000 руб., а стоимость жилого дома с пристроем и надворными постройками - 4000000 руб. (п.2.1. договора)

Сумма, указанная в п.2.1. договора оплачивается покупателем в рассрочку в течение 3 лет, но не позднее 01.07.2015 в следующем порядке:

а) покупатель обязуется передать в собственность продавца однокомнатную квартиру (вторичное жилье), общей площадью не менее 20 кв.м., расположенную в Дзержинском районе г.Перми вблизи автобусной остановки общественного транспорта «ул. Блюхера»;

б) покупатель обязуется передать в собственность продавца однокомнатную квартиру (вторичное жилье), общей площадью не менее 20 кв.м., расположенную в Свердловском районе г.Перми, микрорайоны Владимирский либо Крохалева;

в) покупатель обязуется передать в собственность продавца коттедж, общей площадью не более 100 кв.м., расположенный в Пермском районе Пермского края (село Кондратово, станция Ферма, микрорайон Костарево либо ином по соглашению сторон);

г) после выполнения покупателем условий подпунктов а),б), в), п.2.2. договора, покупатель передает продавцу 1000000 руб. единовременно наличными денежными средствами;

д) покупатель выплачивает продавцу ежемесячно сумму 20 000 руб., начиная с момента подписания настоящего договора и до полного исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных подпунктами а), б), в), г), пункта 2.2. настоящего договора. Выплаты производятся каждый месяц не позднее 15 числа путем безналичного перечисления на личный счет продавца, указанный в настоящем договоре.

Согласно п.2.7. договора до момента исполнения обязательств покупателем объекты недвижимости находятся в залоге у продавца в силу закона.

09.06.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю произведена государственная регистрация перехода права собственности на имущество по договору от 22.05.2012 к Николаеву А.Ф.

13.03.2013 Нуждин Г.А. обратился к Николаеву А.Ф. с заявлением о частичной оплате наличными денежными средствами в сумме 500000 руб. во исполнение п.п. «г» п.2.2. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012.

Как следует из акта приема-передачи (удостоверяющий частичную оплату по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012) от 23.03.2013 во исполнение подпункта «г» п. 2.2. договора, предусматривающего порядок оплаты, Николаев А.Ф. передал Нуждину Г.А. денежные средства в сумме 500000 руб.

23.12.2014 Нуждин Г.А. обратился к Николаеву А.Ф. с заявлением о частичной оплате наличными денежными средствами в сумме 500000 руб. во исполнение п.п. «г» п.2.2. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012.

Из актов приема-передачи (удостоверяющих частичную оплату по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012) от 23.12.2014, от 15.10.2014 во исполнение подпункта «г» п. 2.2. договора, предусматривающего порядок оплаты, Николаев А.Ф. передал Нуждину Г.А. денежные средства соответственно в сумме 500000 руб. и в сумме 152000 руб.

Согласно выписки по счету на расчетный счет ** на имя Нуждина Г.А. за период с 26.12.2014 по 28.12.2014 в оплату по договору купли-продажи от 22.05.2012 перечислено 450000 руб.

Во исполнение п.п. 2.1, п.п. «д» пункта 2.2. договора купли-продажи от 22.05.2012 в период с 08.06.2012 по 07.09.2015 на расчетный счет ** Нуждина Г.А., в период с 19.04.2013 по 14.09.2015 на расчетный счет ** ответчиком перечислялись денежные средства, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями.

02.04.2014 между Николаевым А.Ф. (продавец), К. (покупатель) и Нуждиным Г.А. (залогодержатель) заключен договор купли- продажи дома и земельного участка, по условиям которого в собственность К. перешли жилой дом, общей площадью 25,6 кв.м., холодный пристрой (лит.а), крыльцо (лит.а1) и надворные постройки: сарай (лит.Г), 7 навесов (лит.Г1-Г4, Г7, Г9, Г10), уборная ( лит.Г5), овощная яма (лит.Г6), баня (лит.Г8), три забора (1,2,5), ворота (4) и земельный участок под индивидуальный жилой дом, общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер **0025, расположенные по адресу: ****. Общая стоимость объектов составила 6000 000 руб., из них стоимость земельного участка – 2000 000 руб., стоимость жилого дома с пристроем и надворными постройками 4000 000 руб. Сумма по указанному договору оплачивается покупателем следующим образом: сумма в размере 100000 руб. передается покупателем в пользу продавца в течение 1 месяца с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, оставшаяся сумма в размере 5900000 передается покупателем в пользу залогодержателя в рассрочку в течение 1 года и 3 месяцев, но не позднее 01.07.2015.

В связи с продажей объектов недвижимости третьему лицу К. между Нуждиным Г.А.(продавец) и Николаевым А.Ф. (покупатель) 07.05.2014 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером **0026, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре», пункт 1.2. изложен в следующей редакции: объект недвижимости: земельный участок под индивидуальный жилой дом, категория земель- земли населенных пунктов, общая площадь 629,50 кв.м., кадастровый номер ** 26, расположенный по адресу: ****». Стоимость земельного участка составляет 3000000 руб., сумма, указанная в п.2.1. договора уплачивается покупателем в рассрочку в течение 3 лет, но не позднее 01.07.2015 в следующем порядке:

б) после выполнения покупателем условий п.п. а п.2.2. настоящего договора, покупатель передает продавцу 1000000 руб. единовременно наличными денежными средствами;

в) покупатель выплачивает продавцу ежемесячно сумму 20000 руб., начиная с момента подписания настоящего договора и до полного исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных п.п. а), б). п.2.2. договора. Выплаты производятся каждый месяц не позднее 15 числа путем безналичного перечисления на личный счет продавца, указанный в договоре.

04.07.2014 года Управлением Росреестра отказано в регистрации изменения предмета договора на основании дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 07.05.2014 года.

29.12.2014 между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и Нуждиными Г.А., А.Л. (созаемщики) заключен кредитный договор **, по условиям которого кредитор предоставил кредит «Приобретение готового жилья» в размере 1848000 руб., сроком на 120 месяцев под 15,5% годовых, с целью приобретения последними объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: **** по договору купли-продажи квартиры от 29.12.2014.

19.01.2015 между Нуждиным Г.А. (продавец) и Николаевым А.Ф. (покупатель) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, из содержания которого следует, что стороны договорились изложить п.2.2. договора купли продажи в следующей редакции: « п.2.2. Сумма, указанная в п.2.1. настоящего договора, оплачивается покупателем в следующем порядке:

а) покупатель обязуется передать продавцу денежные средства в сумме 1800000 руб. для покупки однокомнатной квартиры (вторичное жилье);

б) покупатель выплачивает продавцу ежемесячно сумму 20000 руб., начиная с момента подписания настоящего договора и до полного исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных п.п. а), б), п.2.2. настоящего договора. Выплаты производятся каждый месяц не позднее 15 числа путем безналичного перечисления на личный счет продавца.

Как следует из акта приема-передачи (удостоверяющий частичную оплату по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012) от 19.01.2015 во исполнение подпункта «а» п. 2.2. договора, предусматривающего порядок оплаты, Николаев А.Ф. передал Нуждину Г.А. денежные средства в сумме 1800000 руб.

17.08.2015 Николаев А.Ф. (продавец), К. (покупатель), Нуждин Г.А. (залогодержатель) заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 02.04.2014 следующих объектов: жилой дом, общей площадью 25,6 кв.м., холодный пристрой (лит.а), крыльцо (лит.а1) и надворные постройки: сарай (лит.Г), 7 навесов (лит.Г1-Г4, Г7, Г9, Г10), уборная ( лит.Г5), овощная яма (лит.Г6), баня ( лит.Г8), три забора (1,2,5), ворота (4) и земельный участок под индивидуальный жилой дом, общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер : **0025, расположенные по адресу: ****.

С момента заключения настоящего соглашения покупатель обязуется возвратить объекты недвижимости продавцу, с момента заключения настоящего соглашения обязательства покупателя по оплате стоимости объектов считаются прекращенными и не подлежащими исполнению (п.3, п. 6 соглашения).

Стороны согласились, что с момента заключения договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 02.04.2014 и на момент заключения настоящего соглашения покупателем не вносились денежные средства в счет оплаты стоимости объектов, в собственность залогодержателя не передавались какие-либо объекты. Материальных претензий стороны друг к другу не имеют (п.7 соглашения).

Дополнительным соглашением от 24.08.2015 к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, заключенным между Нуждиным Г.А. (продавец) и Николаевым А.Ф. (покупатель), дополнен п.2.1. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 «Стоимость объектов недвижимости, указанная в п.2.1. настоящего договора, может быть изменена, по соглашению сторон путем заключения соглашения об изменении условий договора».

22.09.2015 между Нуждиным Г.А. и Николаевым А.Ф. заключено соглашение об изменении условий договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, в силу которого стороны договорились о возврате Николаеву А.Ф., в связи с заключением соглашения о расторжении договора между покупателем и третьим лицом К., объектов: жилой дом, общей площадью 25,6 кв.м., холодный пристрой (лит.а), крыльцо (лит.а1) и надворные постройки: сарай (лит.Г), 7 навесов (лит.Г1-Г4, Г7, Г9, Г10), уборная ( лит.Г5), овощная яма (лит.Г6), баня ( лит.Г8), три забора (1,2,5), ворота (4) и земельный участок под индивидуальный жилой дом, общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер : **0025, расположенные по адресу: ****. Стороны договорились о прекращении обязательств третьего лица К. по оплате стоимости указанных объектов в пользу продавца и покупателя в соответствии с расторгнутым договором купли-продажи жилого дома и земельных участков от 02.04.2014. Стороны настоящего соглашения признают подлежащей оплате стоимость указанных объектов, в соответствии с действующим между ними договором купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 – п.1.2.1 и п.1.2.3., в связи с этим:

1.1. согласно дополнительного соглашения от 19.01.2015 к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, акта приема-передачи от 19.01.2015 (удостоверяющего полную оплату по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012), заявления продавца от 19.01.2015 и подписанных в его исполнении документов, произведенных перечислений денежных средств, стороны подтверждают исполнение в полном объеме обязательств покупателя по оплате стоимости следующего объекта договора купли-продажи от 22.05.2012: земельный участок под индивидуальный жилой дом, категория земель- земли населенных пунктов, общая площадь 629,50 кв.м., кадастровый номер ** 26, расположенный по адресу: **** (п.1.2.2. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012).

Стороны пришли к соглашению об изменении общей стоимости объектов недвижимости, указанных в п.1 настоящего соглашения и порядка оплаты стоимости объектов, предусмотренного п.2.1. и п.2.2. договора купли-продажи от 22.05.2012, так п.2.1. договора изложен в следующей редакции: «общая стоимость объектов недвижимости, указанных п. 1.2.1 и 1.2.3 настоящего договора, составляет 3200000 руб.», п.2.2. договора изложен в следующей редакции: «сумма, указанная в п.2.1. настоящего договора, оплачивается покупателем путем безналичного перечисления денежных средств на реквизиты продавца, но не позднее 16.01.2025. Помимо стоимости объектов недвижимости, указанной в п.2.1. настоящего договора, покупатель выплачивает продавцу ежемесячно сумму 20000 руб., с момента подписания настоящего договора и до момента исполнения покупателем своих обязательств, предусмотренных п.2.1. настоящего договора. Выплаты производятся каждый месяц не позднее 15 числа путем безналичного перечисления на личный счет продавца, указанный в настоящем договоре». Также в указанном выше соглашении стороны пришли к соглашению об изменении банковских реквизитов продавца. В остальном договор купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 остался неизменным (с учётом ранее внесенных изменений и соглашений).

01.11.2018 между Нуждиным Г.А. и Николаевым А.Ф. заключено соглашение об изменении условий договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, в силу которого стороны договорились об изменении общей стоимости объектов недвижимости, указанных в соглашении от 22.09.2015, об изменении условий договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 следующим образом: п.2.1. и п.2.2. соглашения изложить в следующей редакции: п.2.1. и п.2.2.: общая стоимость объектов недвижимости, указанных в п.1.2.1 и 1.2.3 договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, составляет 4890432 руб.

В силу п.2.2. соглашения, сумма, указанная в п.2.1., 2.2. в последнем, оплачивается покупателем путем безналичного перечисления денежных средств на реквизиты продавца или по обязательствам продавца (ипотечный договор), до 15 числа каждого месяца, но не позднее 16.01.2025.

13.08.2019 Нуждин Г.А. (продавец) и Николаев А.Ф. (покупатель) заключили между собой дополнительное соглашение об изменении условий соглашения от 01.11.2018 к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 по условиям которого стороны пришли к соглашению о снятии обременения по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, для продажи данного имущества третьим лицам. Остаточная стоимость объектов недвижимости, указанных в п.1.2.1., 1.2.3. договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, составляет 4890432 руб. (соглашение об изменении условий от 01.11.2018).

Данная сумма оплачивается покупателем путем безналичного перечисления или иным не противоречащем действующему законодательству способом, также по обязательствам продавца (ипотечный договор), до 15 числа каждого месяца, но не позднее 16.01.2025. Остаток от остаточной стоимости от 4890432 руб. выплачивается Нуждину Г.А., после поступления денежных средств на расчетный счет Николаева А.Ф. (от продажи данного имущества) после вычета ранее уплаченных и подтвержденных денежных средств Нуждину Г.А., по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 (соглашение от 13.08.2019), в течении календарных суток после совместного подписания акта сверки по оплате денежных средств (п.2. дополнений к соглашению об изменении условий соглашения от 01.11.2018 к договору купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012).

01.10.2019 между Николаевым А.Ф. (продавец) и Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером **0025 по индивидуальный жилой дом, а покупатель принял объект недвижимости - земельный участок под индивидуальный жилой дом, общей площадью 115,7 кв.м., кадастровый номер **0025, расположенный по адресу: ****, 11 и обязался уплатить за него цену, предусмотренную договором. Общая стоимость объекта недвижимости под договору составила 2000000 руб. Стороны договорились, что указанная сумма оплачивается покупателем в пользу залогодержателя в рассрочку в течение 5 лет 6 месяцев, но не позднее 01.12.2025, расчет может производиться частями или единовременной суммой.

12.12.2019 истцом ответчику вручена письменная претензия о расторжении вышеназванного договора и дополнительных соглашений к нему в 10-дневный срок с даты получения адресатом претензии, в связи с ненадлежащим исполнением Николаевым А.Ф. существенных условий договора, заключением дополнительных соглашений к договору купли-продажи объектов недвижимости на кабальных условиях, с использованием юридической неграмотности лица в силу возраста, а именно не исполнены условия договора по оплате, предусмотренные п.п.а,б,в,г п.2 договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012, объекты недвижимости без обременения третьих лиц продавцу в собственность не переданы, денежные средства не оплачены, что подтверждается выпиской из лицевого счета Нуждина Г.А. и следует из текстов дополнительных соглашений, составленных к указанному выше договору от 22.05.2012, от 01.11.2018, 13.08.2019.

23.12.2019 Нуждину А.Г. Николаевым А.Ф. был дан ответ на претензию от 12.12.2019, предложено произвести встречный акт сверки по оплате договора купли-продажи от 22.05.2012, после подписания которого Николаев А.Ф. будет готов рассмотреть претензию.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п. 1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст.453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В соответствии с п.3 ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п. 1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п.п.1-3 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.п. 1,3 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что существенное нарушение условие договора купли-продажи недвижимого имущества, влекущее возможность расторжения договора в судебном порядке, ответчиком в спорной ситуации не допущено, при этом из условий заключенного сторонами договора также не следует, что у продавца имеется право на расторжение договора в одностороннем порядке в случае нарушения покупателем обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости, в данном случае заявленное в иске нарушение ответчиком обязательств по оплате предоставляет истцу право на предъявление иных требований. Срок окончательного исполнения обязательств по договору не истек. Кроме того, суд учел, что один из объектов, входящих в состав предмета договора (земельный участок с кадастровым номером **0025, на котором расположен жилой дом), Николаевым А.Ф. к моменту возникновения судебного спора уже был отчужден в собственность Н.

Судебная коллегия находит приведенные выводы суда первой инстанции по существу спора правомерными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, основанными на должной оценке доказательств по делу и правильном применении норм материального закона.

Вывод суда об отсутствии со стороны Николаева А.Ф. существенных нарушений условий договора обоснованно сделан судом с учетом обоюдной воли сторон на многократное изменение условий договора купли-продажи в части предмета договора, его стоимости в связи с частичным исполнением обязательств Николаевым А.Ф., срока исполнения обязательств, которые вносились в договор в течении нескольких лет, свидетельствующих о заинтересованности обеих сторон в сохранении спорных правоотношений, исполнении ответчиком на протяжении длительного срока денежных обязательств в виде перечисления и передачи денежных средств непосредственно истцу, внесения за него денежных средств по ипотечным обязательствам, что подтверждается материалами дела и в ходе рассмотрения дела Нуждиным А.Г. признавалось.

Кроме того, судебная коллегия находит правильной произведенную судом первой инстанции оценку условиям заключенного сторонами договора, с учетом изменений и дополнений к нему, в части окончательного срока исполнения обязательств по договору - 16.01.2025 года ( п. 2 дополнений от 13.08.2019 года к соглашению об изменении условий договора от 01.11.2018 года), при этом размер периодических платежей, которые подлежат уплате в счет цены договора не позднее 15-го числа каждого месяца, ни в соглашении от 01.11.2018 года, ни в дополнении к нему от 13.08.2019 года не указаны, что не позволяет сделать вывод об определении сторонами порядка оплаты цены договора в рассрочку.

Следовательно, срок исполнения договорных обязательств по оплате приобретенного имущества Николаевым А.Ф. на момент рассмотрения настоящего дела не нарушен.

Гражданским кодексом РФ не предусмотрена возможность расторжения в судебном порядке договора в какой-либо части, в то время как земельный участок с кадастровым номером **0025, составляющий часть предмета сделки, ответчиком отчужден в собственность Н., а следовательно, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Доводы истца со ссылкой на заключение дополнения от 13.08.2019 года к соглашению от 01.11.2018 года под влиянием обмана со стороны ответчика, на кабальных условиях, подлежат отклонению, поскольку о недействительности сделки (дополнения к соглашению) в предусмотренном законом порядке истцом не заявлено, в то время как сделка, заключенная под влиянием обмана, на кабальных условиях является оспоримой. Соответственно, доводы о порочности сделки по приведенным основаниям в рамках настоящего спора оценке по существу не подлежат, выводы суда первой инстанции по этому вопросу, приведенные в решении, выходят за пределы предмета спора, и не имеют преюдициального характера для иных споров между сторонами.

Кроме того, заключенным сторонами 01.11.2018 года соглашением об изменении условий договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 22.05.2012 года остаточная цена имущества, срок уплаты этой цены определены таким же образом, что и в дополнительном соглашении от 13.08.2019 года, на порочность соглашения от 01.11.2018 года истец в ходе рассмотрения дела не ссылался.

В связи с этим ссылка Нуждина Г.А. на недействительность соглашения от 13.08.2019 года в любом случае не свидетельствует об установлении сторонами иной цены договора и срока его уплаты, нежели это предусмотрено в дополнении от 13.08.2019 года, согласование сторонами в п.1 указанного соглашения условия о снятии обременения в отношении приобретенного имущества значимым для правильного разрешения настоящего спора не является.

В целом, доводы апелляционной жалобы воспроизводят позицию истца в суде первой инстанции, которой судом была дана надлежащая оценка, и не содержат указание на обстоятельства, которые являлись бы значимыми для настоящего спора, однако не были приняты во внимание судом во внимание, на свидетельствуют о неправильном применении норм материального закона, а также о процессуальных нарушениях, влекущих отмену решения суда, в связи с чем апелляционную жалобу Нуждина Г.А. следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Перми от 22.07.2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Нуждина Геннадия Анатольевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи