Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи
Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению прокурора г. Саратова, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации муниципального образования «Город Саратов», Кижаеву П.Н., Утешевой Х.В., Бабаниной Н.А., комитету по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, восстановлении вида разрешенного использования земельного участка по апелляционным жалобам Кижаева П.Н., представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» Галицкой К.В., представителя комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» Животиковой Ю.О. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 26 ноября 2018 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Кижаева П.Н.-Зубова В.В., представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» Куликовой В.А., полагавших жалобы подлежащими удовлетворению, объяснения представителя Утешевой Х.В.- Утешева Д.В., оставившего результаты рассмотрения жалоб на усмотрение судебной коллегии, позицию прокурора Медведевой З.А., возражавшей относительно удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалоб и возражений на них, судебная коллегия

установила:

прокурор г. Саратова, действующий в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», Кижаеву П.Н., Утешевой Х.В., Бабаниной Н.А., комитету по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова, в котором просил признать недействительным соглашение от 24 августа 2015 года к договору аренды № от 29 сентября 2014 года земельного участка с кадастровым номером № площадью 925 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки, восстановить установленный договором аренды вид разрешенного использования участка.

В обоснование требований прокурор указал, что между Кижаевым П.Н. и комитетом по управлению имуществом г. Саратова 29 сентября 2014 года без проведения торгов заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. Согласно договору участок предоставлен для целей, не связанных со строительством, – «ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке». Соглашением к договору от 24 августа 2015 года сторонами изменен вид разрешенного использования участка на «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры» (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)». Прокурор полагает, что соглашение является недействительным (ничтожным), нарушающим права неопределенного круга лиц, поскольку предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства должно осуществляться путем проведения торгов.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 26 ноября 2018 года соглашение от 24 августа 2015 года к договору аренды признано незаключенным, из ЕГРН исключены сведения о разрешенном виде использования участка – «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)». В удовлетворении остальной части требований отказано.

На решение суда Кижаевым П.Н., представителем администрации муниципального образования «Город Саратов» Галицкой К.В., представителем комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» Животиковой Ю.О. поданы апелляционные жалобы, в которых содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кижаев П.Н. в своей жалобе указывает, что суд при рассмотрении предъявленного иска фактически вышел за пределы исковых требований, поскольку прокурором не заявлялись требования о признании соглашения к договору аренды незаключенным. Исключение из ЕГРН сведений о виде разрешенного использования участка не является последствием недействительности сделки. Автор жалобы полагает, что исковое заявление подано от имени неуполномоченного лица, доверенность подписана и выдана также неуполномоченным лицом, в деле отсутствуют документы о наделении прокурора г. Саратова и исполняющего обязанности прокурора г. Саратова соответствующими полномочиями.

Представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» в своей жалобе также указал, что суд при рассмотрении дела вышел за пределы исковых требований. Вид разрешенного использования участка - «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» соответствует градостроительному регламенту, установленному для территориальной зоны Ж-5, в которой расположен земельной участок, в связи с чем у суда отсутствовали основания для исключения сведений о виде разрешенного использования участка из ЕГРН.

В апелляционной жалобе комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» наряду с доводами о выходе суда за пределы заявленных требований указано, что изменение вида разрешенного использования участка является правом землепользователя, предусмотренным ст. 37, 85 ГрК РФ. Судом не учтено, что законом предусмотрена возможность строительства на садовом участке садового домика, в связи с чем возведение индивидуального жилого дома не противоречит первоначально установленному виду разрешенного использования участка. У суда отсутствовали основания для привлечения комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» в качестве ответчика, поскольку он не является стороной договора аренды и соглашения к нему.

По доводам жалобы прокуратурой г. Саратова поданы возражения, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь
ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Статья 164 ГК РФ предусматривает, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1-2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, 22 сентября 2014 года администрацией муниципального образования «Город Саратов» принято постановление №, согласно которому Кижаеву П.Н. в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 925 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов. Участок передан в аренду для целей, не связанных со строительством, - ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке. В постановлении отражено, что участок предоставлен в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, после информирования населения в газете «Саратовская панорама» от 13 августа
2014 года №32 (960) и на основании заявления Кижаева П.Н.

29 сентября 2014 года между комитетом по управлению имуществом
г. Саратова и Кижаевым П.Н. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № сроком на 49 лет (до
29 сентября 2063 года), участок предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством, - ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке. Согласно договору арендатор вправе использовать участок на условиях, установленных договором, в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендатору в течение пяти дней земельный участок в том состоянии, в котором он его получил (п. 5.3 договора). Ни в договоре, ни в акте приема-передачи участка не указано на наличие на участке капитальных строений или сооружений. Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 29 октября 2014 года.

Из акта осмотра земельного участка, составленного главным специалистом отдела муниципального земельного контроля 08 августа 2018 года, и фотографий к нему следует, что арендуемый участок не используется, свободен от строений, ограждение отсутствует.

В 2015 году Кижаев П.Н. обратился в комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» по вопросу отнесенности участка к территориальной зоне и возможности изменения вида разрешенного использования участка.

Согласно ответу комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» № от 27 апреля 2015 года в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года
№ 27-280 (п. 37 Правил в редакции решения от 25 июля 2014 года), рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-5 - зоне дачных и садоводческих участков, вне границ территории общего пользования. Вид разрешенного использования земельного участка «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» является основным для данной территориальной зоны. В ответе указано, что учитывая необходимость создания условий для устойчивого развития территории и обеспечения эффективного соответствия параметров планировочной структуры, комитет считает целесообразным изменение разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером № на вид «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

17 июня 2015 года Кижаев П.Н. обратился в комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования.

24 августа 2015 года между сторонами договора аренды было подписано соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 29 сентября
2014 года в части, касающейся вида разрешенного использования участка (с вида «ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке» на вид «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)»). До настоящего времени соглашение не прошло государственную регистрацию.

В марте 2017 года Кижаев П.Н. внось обратился в комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка, указав вид разрешенного использования участка «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

26 марта 2017 года на его обращение комитетом по управлению имуществом г. Саратова дат ответ о том, что изменение вида разрешенного использования является существенным изменением условий договора аренды, оснований для которого не имеется.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № арендаторами земельного участка являются Утешева Х.В. и Бабанина Н.А. на основании договора замены стороны в обязательстве от 28 декабря 2017 года (договор зарегистрирован 27 февраля 2018 года). Вид разрешенного использования участка – «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

По данным, предоставленным Управлением Росреестра по Саратовской области по запросу суда, сведения о виде разрешенного использования участка внесены в ЕГРН на основании заявления Кижаева П.Н. и письма комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» № от
27 апреля 2015 года.

Учитывая изложенное, при отсутствии сведений о регистрации в ЕГРН оспариваемого прокурором соглашения о внесении изменений в договор аренды суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что данное соглашение является незаключенным и не подлежит проверке на предмет его действительности, в связи с чем судом сделан вывод об отказе в удовлетворении требований о признании соглашения недействительным. Вопреки доводам жалоб указание в резолютивной части решения на незаключенность соглашения не является выходом за пределы исковых требований и нарушением положений ст. 196 ГПК РФ, так как представляет собой правовую оценку судом имеющегося в деле соглашения, выступающего предметом спора.

Подписание сторонами такого соглашения было направлено на произвольное изменение вида разрешенного использования участка и целевого назначения участка в обход процедур, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе процедуры торгов, поскольку законом предусмотрена разная процедура предоставления участков для целей, не связанных со строительством, и для целей, связанных со строительством. Незаключенность соглашения предполагает ненаступление правовых последствий, предусмотренных соглашением.

При обращении в суд прокурором также были заявлены требования о восстановлении в ЕГРН записи о прежнем виде разрешенного использования участка.

Разрешая указанные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об исключении сведений о виде разрешенного использования участка из ЕГРН, так как отсутствовали основания для внесения соответствующих изменений в сведения об участке. Судебная коллегия полагает приведенный вывод суда соответствующим требованиям закона.

Согласно ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

По смыслу приведенных норм вид разрешенного использования участка определяет правовой режим использования участка. При заключении договора аренды пределы владения и пользования участком арендатором устанавливаются арендодателем также исходя из вида разрешенного использования участка и цели использования участка, указанных в договоре аренды. Произвольное изменение вида разрешенного использования арендатором законом не допускается, так как это связано с изменением условий договора аренды. Внесенные в ЕГРН на основании заявления Кижаева П.Н. сведения о виде разрешенного использования «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» хотя и соответствуют территориальной зоне, в которой расположен участок, но не соответствуют условиям договора аренды, в связи с чем указанные сведения правомерно исключены судом из ЕГРН.

Судебная коллегия полагает несостоятельной ссылку авторов жалоб на
п. 3 ст. 85 ЗК РФ, которая предусматривает право землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Права арендатора на использование земельного участка являются производными от прав собственника, условия использования участка определяются собственником при заключении договора аренды. В п. 3 ст. 85 ЗК РФ законодателем указаны лишь общие правовые границы использования участков, конкретные условия использования должны устанавливаться в зависимости от оснований возникновения права владения и пользования участком, в рассматриваемом споре – в зависимости от условий договора аренды. В договоре аренды от 29 сентября 2014 года участок для возведения индивидуального жилого дома не предоставлялся.

Доводы жалобы о подписании искового заявления и доверенности неуполномоченным лицом судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку исковое заявление подписано должностным лицом, исковое заявление выполнено на бланке прокуратуры г. Саратова, интересы прокуратуры в ходе судебного разбирательства представляли должностные лица, полномочия которых подтверждались наряду с доверенностью служебным удостоверением установленного образца.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены либо изменения судебного акта, выводы суда соответствует нормам материального права, регулирующим правоотношения сторон, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для рассмотрения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 26 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи