Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Товарищества собственников жилья «Вильямса, **» на решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 18 октября 2016 года, которым ему отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о взыскании суммы долга по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, заключенного 19.02.2015г. между Товариществом собственников жилья "Вильямса **" и ФИО1

Заслушав доклад судьи Кустовой И.Ю., пояснения представителя Товарищества собственников жилья «Вильямса, **» ФИО2, поддержавшей апелляционную жалобу, возражения на апелляционную жалобу ФИО1, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Земельный участок с кадастровым номером **:63, площадью 3894 кв.м, расположенный по адресу: ****, находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, целевое использование: под жилой дом с подземной автостоянкой.

19.02.2015г. между Товариществом собственников жилья «Вильямса, **» (ТСЖ "Вильямса, **") (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды части земельного участка площадью 60 кв.м, входящую в состав земельного участка с кадастровым номером **:63 в границах, указанных в кадастром паспорте, сроком до 31.12.2030г. Размер арендной платы за пользование земельным участком определен сторонами ** руб. за 1 кв.м в месяц, стоимость аренды земельного участка площадью 60 кв.м составила ** руб. в месяц, по условиям Договора арендная плата вносится арендатором не позднее 25 числа каждого месяца (пп.1.1,4.1,4.2,7.1). Согласно п.1.4 Договора земельный участок передается в пользование по акту прима - передачи после подписания и государственной регистрации настоящего Договора.

Обременение в виде аренды земельного участка зарегистрировано в ЕГРП 03.04.2015г.

17.07.2015г. между ТСЖ "Вильямса, **" и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение № 1 к Договору от 19.02.2015г., в соответствии с которым п.п.1.1, 1.2 и 1.4 с 01.08.2015г. изложены в новой редакции. По условиям Договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование части земельного участка, входящие в состав земельного участка с кадастровым номером **:63, а именно: площадью 60 кв.м учетный номер части **\12; площадью 21 кв.м учетный номер части **\11; площадью 40 кв.м учетный номер части **\13 в границах, указанных в кадастровом паспорте, с целью размещения объектов мелкорозничной сети (некапитальных торговых павильонов). Земельные участки подлежат передаче по акту приема-передачи после государственной регистрации Договора и Дополнительного соглашения в готовом для целевого использования виде (очищены от мусора, деревьев, каких-либо сооружений). Обязанность подготовки земельных участков к передаче лежит на Арендодателе. Дополнительным соглашением предусматривалась возможность поэтапной передачи земельных участков (их частей) по мере готовности (п.3). Размер арендной платы составил ** руб. за 1 кв.м, общая стоимость аренды частей земельного участка площадью 60 кв.м, 21 кв.м, 40 кв.м - ** руб. в месяц, начисление арендной платы происходит с момента подписания актов приема-передачи земельных участков (их частей) (п.6). Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 18.08.2015г.

Согласно акту приема - передачи от 20.08.2015г. Арендодатель передал Арендатору часть земельного участка площадью 20 кв.м, входящую в состав земельного участка с кадастровым номером **\12 в границах, указанных в схеме местоположения передаваемого участка, а также часть земельного участка площадью 21 кв.м, входящую в состав земельного участка с кадастровым номером **\11 в границах, указанных в схеме местоположения передаваемого участка. Земельные участки сторонами осмотрены, претензий к их состоянию не имеется.

Земельный участок площадью 40 кв.м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером **\12, передан ФИО1 в субаренду М. сроком на 10 лет по Договору субаренды от 12.10.2015г., обременение зарегистрировано в ЕГРП 14.12.2015г.

Оплата по Договору аренды произведена в сумме ** руб. 04.08.2015г., ** руб. 02.11.2015г.

10.04.2016г. ТСЖ "Вильямса, **" направило в адрес ФИО1 претензию с требованием оплатить задолженность по Договору от 19.02.2015г., и уведомлением арендатора о расторжении договора в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей с 10.05.2016г. Претензия ФИО1 не удовлетворена.

ТСЖ " Вильямса, **" обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок площадью 60 кв.м в размере ** руб.** коп. за период с 03.04.2015г. по 09.05.2016г., за земельные участки площадью 21 кв.м и 40 кв.м за период с 20.08.2015г. по 09.05.2016г. в размере ** руб. ** коп., всего ** руб. ** коп., расходов по уплате государственной пошлины в размере ** руб., расторжении с 10.05.2016г. договора аренды земельного участка с кадастровым номером **:63 в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей.

Судом в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ТСЖ «Вильямса, **» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, излагает обстоятельства по заключению Договора аренды, Дополнительного соглашения и Договора субаренды спорного земельного участка. По мнению истца, ФИО1 пользуется земельным участком площадью 60 кв.м с момента регистрации Договора 03.04.2015г. Земельными участками площадью 21 и 40 кв.м ответчик пользуется с момента подписания акта приема-передачи земельных участков 20.08.2015г. Истец указывает, что на момент подписания актов приема-передачи земельного участка от 31.08.2015г. и 01.09.2015г. было избрано новое правление ТСЖ, членом которого Е. не являлась, полномочий на подписание актов от имени ТСЖ у нее не имелось. Ответчик до настоящего времени продолжает пользоваться земельным участком, обязанность по уплате арендных платежей не исполняет. С выводами суда о том, что арендная плата в размере ** руб. внесена за период с 20.08.2015г. по 31.08.2015г. истец не согласен.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об его отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права (пп.1,3,4, ч.1, ч.2 ст. 330 ГПК Российской Федерации).

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 452, 453, 606,607, 611,612,614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.1 ст. 55, ч.1 ст. 56, ч.1 ст. 57, ч.1 ст. 68 ГПК Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что по условиям Договора аренды и Дополнительного соглашения к Договору аренды земельные участки передаются по акту приема-передачи в готовом для их целевого использования виде (очищенные от мусора, деревьев, каких-либо сооружений). Согласно акту приема-передачи от 20.08.2015г. ответчику были переданы часть земельного участка площадью 20 кв.м в составе земельного участка **\12, часть земельного участка площадью 21 кв.м в составе земельного участка **\11. 31.08.2015г. ответчиком земельные участки переданы обратно по акту приема - передачи в связи с тем, что объекты не были готовы к использованию по целевому назначению, имеющиеся на них железобетонные сооружения не демонтированы, электричество не подведено. 01.09.2015г. между сторонами подписан акт приема - передачи части земельного участка площадью 60 кв.м и части земельного участка площадью 21 кв.м, по которому ТСЖ обязалось в срок до 30.09.2015г. демонтировать своими силами железобетонные сооружения на земельных участках, предоставить возможность подключения к сети электропитания. После проведения указанных работ сторонами подписывается акт о готовности земельного участка, с момента его подписания происходит начисление арендной платы. До 30.09.2015г. ТСЖ не выполнило своих обязательств по Договору, не подготовило земельные участки для их целевого использования, в связи с чем ответчик стал самостоятельно принимать меры по подготовке к использованию земельных участков. Поскольку между сторонами было достигнуто соглашение о том, что начисление арендной платы происходит после демонтажа железобетонных конструкций и предоставления возможности подключения к сети электропитания, по состоянию на 10.05.2016г. данное соглашение не исполнено, оснований для начисления арендной платы не имелось. За пользование двумя частями участка в период с 20.08.2015г. по 31.08.2015г. арендная плата в сумме ** руб. ответчиком уплачена. При таких обстоятельствах основания для расторжения Договора аренды по указанному истцом основанию отсутствуют.

Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований судебная коллегия считает необоснованными.

Согласно п.2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Право на передачу в аренду земельных участков регламентировано в п.1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (пп.1 п.2).

Из анализа приведенных правовых норм следует вывод о том, что юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжаться им в целях, предусмотренных договором аренды.

Из содержания Договора аренды земельного участка от 19.02.2015г. и Дополнительного соглашения №1 от 17.07.2015г., заключенных между ТСЖ «Вильямса, **» и ФИО1, следует, что в аренду подлежали передаче части земельного участка с кадастровым номером **:63, а именно: площадью 60 кв.м учетный номер **\12; площадью 21 кв.м учетный номер **\11, 40 кв.м учетный номер **\13. Пунктом 1.4 Договора и п.6 Дополнительного соглашения сторонами было установлено, что начисление арендной платы происходит с момента подписания актов приема-передачи земельных участков, что соответствует требованиям действующего законодательства.

Поскольку по акту приема-передачи земельного участка (частей земельного участка), подписанному сторонами 20.08.2015г., в аренду ФИО1 было передано два земельных участка с учетными номерами **\12 и **\11, площадь которых согласно Договора аренды и Дополнительного соглашения к Договору аренды составляет соответственно 60 кв.м и 21 кв.м, следовательно, обязанность по внесению арендной платы у ответчика возникла с 20.08.2015г., а не с момента государственной регистрации Договора от 19.02.2015г., на чем настаивает истец.

Доводы ответчика о том, что он не имел возможности распоряжаться арендованным имуществом, ему было предано 20 кв.м, а не 60 кв.м. части земельного участка с учетным номером **\12, подлежат отклонению как несостоятельные.

Из акта приема-передачи земельного участка от 20.08.2015г. следует, что арендатору передан, в том числе земельный участок с учетным номером **\12, площадь данного участка согласно Договора аренды, Дополнительного соглашения и схемы земельного участка составляет 60 кв.м, а не 20 кв.м, как указано в акте.

Согласно п.3 акта приема-передачи земельные участки сторонами осмотрены, претензий к их состоянию не имеется, акт приема-передачи собственноручно подписан ответчиком.

Во исполнение Договора аренды 04.08.2015г. и 02.11.2015г. арендатором была внесена арендная плата в общем размере ** руб.

Из договора субаренды земельного участка с учетным номером **\12 от 12.10.2015г. следует, что ФИО1 в субаренду М. был предан земельный участок площадью 40 кв.м.

С учетом наличия неустранимых противоречий в указании площади земельного участка в акте приема-передачи и договоре субаренды, не соответствие указанной площади размеру земельного участка в 60 кв.м, отраженному в Договоре аренды, Дополнительном соглашении к Договору аренды и схеме земельного участка, а также исходя из того, что истец факт передачи ответчику земельного участка в размере 20 кв.м, а не 60 кв.м оспаривает, доказательств предъявления претензии по вопросу не соответствия площади земельного участка условиям Договора ответчиком не представлено, встречных требований им не заявлено, следует вывод о том, что ответчику был передан земельный участок с учетным номером **\12 именно площадью 60 кв.м.

Внесение платежей по арендной плате, передача арендованного имущества в субаренду подтверждают факт пользования ответчиком арендованным имуществом.

К актам приема-передачи земельных участков с учетными номерами **\12, **\11 от 31.08.2015г. и 01.09.2015г., в соответствии с которыми арендодателю были возвращены земельные участки, судебная коллегия относится критически.

По смыслу ст. 147 Жилищного кодекса Российской Федерации, руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества, которое избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Согласно п.9.1 Устава ТСЖ «Вильямса, **» Правление Товарищества является исполнительным органом Товарищества, подотчетным Общему собранию членов Товарищества. Руководство деятельностью Товарищества осуществляет Правление Товарищества. Правление Товарищества большинством голосов избирает из своего состава Председателя Правления Товарищества. Срок полномочий Председателя Правления товарищества составляет 1 (один) год.

В материалах дела имеется протокол общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по ул. Вильямса, ** от 24.08.2015г., в соответствии с которым общим собранием избрано новое правление ТСЖ в составе: Т., Г., С., Х. и Р.

Акты приема - передачи земельных участков от 31.08.2015г. и 01.09.2015г. от имени арендодателя подписаны Е., которая в состав избранного 24.08.2015г. исполнительного органа ТСЖ не входила, в связи с чем полномочий на подписание актов от имени ТСЖ не имела. Кроме этого, Е. состоит с ответчиком в гражданском браке, следовательно, является заинтересованным лицом.

При таких обстоятельствах факт возврата арендованного имущества арендодателю не может считаться установленным.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы за земельный участок, с него подлежит взысканию задолженность по арендной плате в принудительном порядке за период с 20.08.2015г. по 09.05.2016г.

Расчет задолженности следующий:

81 кв.м (общая площадь частей земельного участка 60 км. и 21 кв.м) х ** руб. (размер арендной платы за 1 кв.м): 31 х12 ( период с 20.08.2015г. по 31.08.2015г.) =** руб.

81 кв.м х ** х 8 мес. (период с 01.09.2015г. по 30.04.2016г.) =** руб.

81 кв.м х ** : 31 х9 мес. (период с 01.05.2016г. по 09.05.2016г.) =** руб.

Итого: **+**+**=** - ** руб. (оплата арендной платы) =** руб. задолженность по арендной плате, подлежащая взысканию.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пп.3 абз. 1).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса (абз.2 ст. 619).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3 ст.619).

Поскольку ответчиком допускались нарушения сроков внесения арендной платы, начиная с декабря 2015 г. арендная плата не вносится, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеются основания для досрочного расторжения договора в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей, более чем на 3 (три) месяца (п. 2.14 Договора). Порядок направления уведомления о расторжении договора, установленный п.9 Дополнительного соглашения (30 дней), истцом соблюден. Договор аренды подлежит расторжению с 10.05.2016г.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения.

На основании ст. 102 ГПК Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию расходы истца по уплате государственной пошлины по требованиям имущественного характера в размере, установленном п.п.1 п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

** - ** +1% от ** (**-**) =** руб.

Руководствуясь ст. 328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 18 октября 2016 года отменить, принять по делу новое решение.

Взыскать с ФИО1 в пользу Товарищества собственников жилья «Вильямса, **» задолженность по арендной плате в размере ** руб. ** коп, расходы на оплату государственной пошлины в размере ** руб.** коп., расторгнуть с 10 мая 2016 года договор аренды земельного участка (частей земельного участка ) с кадастровым номером **:63, расположенного по адресу: **** от 19 февраля 2015г., заключенный между Товарищества собственников жилья «Вильямса, **» и ФИО1

В остальной части иска Товарищества собственников жилья «Вильямса, **» отказать.

Председательствующий

Судьи