Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Власенко О.А. к администрации Грайворонского городского округа Белгородской области о понуждении к выкупу нежилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме, выплате компенсации за изымаемое нежилое помещение,

по апелляционной жалобе администрации Грайворонского городского округа Белгородской области

на решение Грайворонского районного суда Белгородской области от 23 декабря 2020 г.

Заслушав доклад судьи Кучменко Е.В., пояснения Власенко О. А., ее представителя Гаплевского Г. Н., судебная коллегия

установила:

Власенко О.А. обратилась в суд с иском к администрации Грайворонского городского округа Белгородской области (далее – администрация) о понуждении к выкупу нежилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме, выплате компенсации за изымаемую квартиру.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником нежилого помещения площадью 27,7 кв.м, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Распоряжением администрации Грайворонского городского округа Белгородской области от 12 марта 2019 г. №244-ра, указанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Жители многоквартирного дома расселены, дом отключен от коммуникаций.

В отношении принадлежащего Власенко О. А. нежилого помещения, расположенного в аварийном доме, администрация Грайворонского городского округа каких-либо действий по выкупу не предприняла, соглашение о выкупе не было достигнуто.

В связи с указанными обстоятельствами Власенко О. А. просила суд обязать администрацию Грайворонского городского округа Белгородской области изъять земельный участок под признанным аварийным многоквартирным домом, а также нежилое помещение №1 площадью 27,7 кв. м, с выплатой истцу выкупной стоимости указанного имущества в размере 1 664 000 руб. Право собственности истца на нежилое помещение прекратить.

Представитель ответчика Жукова А. А. иск не признала.

Решением суда исковые требования Власенко О.А. к администрации Грайворонского городского округа Белгородской области о понуждении к выкупу нежилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме, выплате компенсации за изымаемое помещение удовлетворены частично.

Взыскано с администрации Грайворонского городского округа Белгородской области в пользу Власенко Ольги Александровны денежные средства в сумме 1 270 000 руб. в счет выкупа нежилого помещения общей площадью 27,7 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>.

Прекращено право собственности Власенко Ольги Александровны на нежилое помещение общей площадью 27,7 кв. м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе представитель администрации просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об взыскании в пользу истца денежных средств в сумме 908 875 руб. в счет выкупа нежилого помещения. Указал, что судом не дана оценка следующим обстоятельствам:

Постановлением правительства Белгородской области 10.06.2019 №248-ПП утверждена адресная программа Белгородской обл. по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1.01.2017, в 2019 -2022 г. Спорный объект находится в доме, который включен в вышеуказанную Программу, однако переселению подлежат граждане собственники жилищного фонда. Нежилое помещение, принадлежащее истцу, в списке изымаемого недвижимого имущества не значится.

К сложившимся отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, положения ст. 32 ЖК РФ, в соответствии с которой было произведено изъятие всех жилых помещений. Стоимость квадратного метра за изымаемое жилое помещение составляет 40205 руб. Соответственно выкупная стоимость нежилого помещения, принадлежащее истцу составит 27,7 кв.м *40205=1113 678.5 руб. Данной позиции ответчика оценка в решении не дана.

Администрация Грайворонского городского суда считает, что стоимость должна отвечать принципам соразмерности и разумности. Сумма выплаты истцу в размере 1 270 000 рублей значительна для бюджета Грайворонского городского округа.

Полагают, что все три заключения о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости разнятся по суммам рыночной стоимости ввиду субъективности оценки экспертов. Заключением ИП Гиревого С.Н. рыночная стоимость определена в размере 856 000 рублей, также произведен расчет размера убытков в сумме 52875 руб., что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости составит 908875. В данном отчете определена стоимость компенсации ответчику с учетом аварийного состояния помещения для целей изъятия жилого помещения..

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая исковые требования суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 32 ЖК РФ, регламентирующей порядок изъятия жилых и нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, пришел выводу о необходимости применения аналогии закона к спорным правоотношениям и возложении обязанности на администрацию Грайворонского городского округа по выплате компенсации в пользу Власенко О.А. за изымаемое нежилое помещение, с прекращением права собственности. Не согласиться с указанными выводами у судебной коллегии не имеется оснований.

Из материалов дела следует, что Власенко О.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 27,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН.

Земельный участок под указанным многоквартирным домом находится в муниципальной собственности, что также следует из сведений, содержащихся в ЕГРН

Согласно заключению межведомственной комиссии от 15 февраля 2019 г. и распоряжению администрации Грайворонского городского округа от 12 марта 2019 г. №244-ра многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании постановления Правительства Белгородской области от 10 июня 2019 г. №248-пп аварийный дом включен в адресную программу Белгородской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2017 г., в 2019-2022 гг.

26 июня 2019 г. администрацией Грайворонского городского округа Белгородской области принято постановление №350 «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, которым жилые помещения в названном многоквартирном доме изъяты для муниципальных нужд путем заключения с собственниками соглашения об изъятии недвижимости

Нежилое помещение, принадлежащее истцу, в списке изымаемого недвижимого имущества не значится, соглашения о выкупной цене с Власенко до настоящего времени не заключено, не смотря на то, что помещение не пригодно для эксплуатации.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы.

Вместе с тем, признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использовать принадлежавшее ей имущество, а решение о предстоящем сносе здания, которое принято и находится в стадии исполнения, свидетельствует о фактическом изъятии из владения собственника нежилого помещения.

Как указано в пункте 1 статьи 6 Гражданского кодекса, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, суд первой инстанции правильно руководствовался аналогией законодательства, регулирующего сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.

При таких данных, суд пришел к обоснованному выводу о неисполнении ответчиком своих обязанностей, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ, по изъятию нежилого помещения, принадлежащего истцу, а также по определению выкупной цены и заключению с истцом соглашения о возмещении стоимости аварийного помещения, поэтому возложил на администрацию Грайворонского городского округа Белгородской области обязанность по выплате истцу выкупной стоимости спорного имущества.

При определении выкупной стоимости нежилого помещения суд посчитал достоверным доказательством заключение эксперта от 14 декабря 2020 г. №067.04.0621, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 27,7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 270 000 руб. Указанное заключение выполнено экспертом, имеющим специальные познания в области оценки, при этом экспертом применялся сравнительный подход оценки стоимости нежилых помещений в районных центрах Белгородской области, средняя стоимость квадратного метра нежилого помещения составила 45840 руб. При этом эксперт учитывал местоположение объекта недвижимости, его состояние и средние рыночные цены. Выводы эксперта обоснованы, поэтому правомерно положены в основу выводов суда, изложенных в решении относительно стоимости изымаемого нежилого помещения.

Доводы представителя ответчика относительно того, что выкупная стоимость нежилого помещения должна быть определена на основании представленного администрацией заключения №260/20-И ИП Гиревого С.Н. в размере 856000 руб., с учетом расходов, связанных с переездом в сумме 52875 руб. были предметом оценки суда и обоснованно признаны неубедительными, поскольку выводы указанного специалиста опровергнуты выводами заключения судебной экспертизы об оценке имущества. При выполнении оценки специалист Гиревой С.Н., применяя сравнительный подход при оценке учитывал стоимость помещения с площадью помещений, отличной от объекта оценки, подлежащего оценке, усредняя их стоимость получил некорректный результат, который по мнению судебной коллегии нельзя признать достоверным, а соответственно принять выводы указанного специалиста как достоверное доказательство стоимости спорного имущества.

Что касается доводов апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом споре необходимо руководствоваться адресной программой Белгородской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда от 10.06.2019, а также приказом Минстроя России от 19.12.2018 №822 /пр. «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на 1 квартал 2019 г.», согласно которым стоимость одного квадратного метра помещения составляет 40205 руб., судебная коллегия отклоняет их как необоснованные, поскольку указанная стоимость является рекомендательной и отражает статистические данные, а не действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, подлежащего изъятию с учетом его технических характеристик. Кроме того, положениями статьи ч.7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности постановленного по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, правовых оснований, которые бы в силу закона могли повлечь отмену решения суда, жалоба не содержит, ее доводы являлись предметом оценки суда первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права, направлены на переоценку правильно установленных судом обстоятельств.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации, для его отмены или изменения по доводам жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Грайворонского районного суда Белгородской области от 23 декабря 2020 г. по делу по иску Власенко О.А. к администрации Грайворонского городского округа Белгородской области о понуждении к выкупу нежилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме, выплате компенсации за изымаемое нежилое помещение оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Грайворонского городского округа Белгородской области оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Грайворонский районный суд Белгородской области.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст изготовлен 08.04.2021.

Определение13.04.2021