Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Земельный союз» (далее ООО «Земельный союз») к Частному предприятию «Грэксим» (далее ЧП «Грэксим»), М.В.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилых помещений

по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Земельный союз» на решение Гагаринского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

Заслушав доклад судьи Андрейченко А.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

в январе 2016 г. истец предъявил в суд указанный иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя М.В.В. по договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований представитель истца указал, что является арендатором указанных нежилых помещений на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, действие которого пролонгировано до ДД.ММ.ГГГГ В нарушение условий указанного договора о преимущественном праве арендатора выкупить объект аренды в случае его продажи ДД.ММ.ГГГГ арендодатель без уведомления арендатора продал принадлежащие ему нежилые помещения М.В.В.

Решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 25 марта 2016 г. в удовлетворение иска отказано.

Истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение - об удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился представитель ЧП «Грэксим» М.В.В., ответчик М.В.В., о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. М.В.В. подала заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, М.В.В. о причине неявки суд не уведомил, доказательств уважительности причины неявки не представил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. Учитывая изложенное, защиту интересов ответчика М.В.В. его представителем по доверенности, а также то обстоятельство, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия считает необходимым рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик М.В.В. просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЧП «Грэксим» (арендодателем) и ООО «Земельный союз» (арендатором) был заключен договор найма (аренды), согласно условиям которого ЧП «Грэксим» передало ООО «Земельный союз» в платное пользование на срок 3 года (до ДД.ММ.ГГГГ) нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> (л. д. 13-16).

Указанное недвижимое имущество принадлежало ЧП «Грэксим», директором и владельцем 100% Уставного фонда которого являлся Г.В.А., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Государственным коммунальным предприятием «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» г. Севастополя 25 ноября 1999 г. (л. д. 19-20).

Подписанием ДД.ММ.ГГГГ протокола разногласий стороны договора изменили срок окончания действия договора до ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ помещения были переданы ООО «Земельный союз» по Акту принятия - передачи (л. д. 17).

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГМ.В.В. приняла наследство после смерти отца Г.В.А., умершего ДД.ММ.ГГГГ, в виде 100% уставного фонда ЧП «Грэксим» стоимостью 15 000 гривен (л. д. 21), став также его руководителем, о чем ДД.ММ.ГГГГ были внесены сведения в Реестр прав собственности на недвижимое имущество и Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц-предпринимателей (л. <...>).

В соответствии с пунктом 2.3.1 договора найма (аренды) от 14 января 2010 г. арендатор имеет преимущественное право перед иными лицами на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор намеревается воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, он обязуется сообщить об этом арендодателю не позже, чем за один месяц до истечения срока настоящего договора.

Согласно части 1 статьи 777 Гражданского кодекса Украины (далее ГК Украины), действовавшего на территории г. Севастополя на момент возникновения спорных правоотношений и которым стороны спорного договора найма (аренды) договорились руководствоваться при разрешении споров, наниматель, который имеет намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора найма на новый срок, обязан уведомить об этом наймодателя до истечения срока договора найма в срок, установленный договором, а если он не установлен договором - в разумный срок.

В соответствии со статьей 764 ГК Украины, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора аренды, то, из-за отсутствия возражений арендодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который был раньше установлен договором.

ООО «Земельный союз» направило арендодателю в установленный договором срок уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора найма (аренды) на новый срок.

В связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя ООО «Земельный союз» продолжает пользоваться нежилыми помещениями, ежемесячно оплачивая установленную договором арендную плату (л. д. 25-54).

Пунктами 2.3, 2.3.3 договора найма (аренды) его стороны установили право арендатора выкупить объект аренды в случае его продажи (в соответствии с условиями, указанными в пункте 2.2.10 договора).

Согласно пунктам 2.2, 2.2.10 договора в случае намерения продажи объекта аренды арендодатель обязан предварительно письменно с уведомлением сообщить арендатору обо всех существенных условиях продажи. Если арендатор согласен приобрести объект аренды на определенных арендодателем условиях, но не более рыночной цены, которая устанавливается независимым экспертом, он имеет на это преимущественное право перед всеми иными лицами. В случае нарушения этого права арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

В силу части 2 статьи 777 ГК Украины наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в наем, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение.

Кроме того, о таких последствиях нарушения преимущественного права арендатора выкупить объект аренды в случае его продажи договорились стороны договора найма (аренды).

Не противоречат указанные условия договора найма (аренды) от 14 января 2010 г. и законодательству Российской Федерации. В силу пункта 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ объект аренды - нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> – ЧП «Грэксим» без уведомления арендатора продало М.В.В. (л. д. 9-12), что ответчиками не оспаривается.

Приведенные обстоятельства подтверждаются представленными сторонами копиями документов и ими не оспариваются.

В соответствии со статьей 526 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства, а из-за отсутствия таких условий и требований - соответственно обычаям делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются.

Согласно статье 525 ГК Украины односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если другое не установлено договором или законом.

В силу части 1 статьи 627 ГК Украины стороны являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований Гражданского кодекса Украины, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Договор является обязательным для выполнения сторонами (статья 629 ГК Украины).

Аналогичные положения установлены статьями 309, 310, 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), действующего на территории г. Севастополя с момента вступления силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

Нарушенное преимущественное право нанимателя на заключение договора аренды или купли-продажи защищается с применением по аналогии части 4 статьи 362 ГК Украины таким способом защиты преимущественного права, как перевод на лицо, преимущественное право которого нарушено, прав и обязанностей покупателя.

Аналогичный способ защиты нарушенного права установлен пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, в соответствии с которым понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Указанная норма, закрепляя свободу договора, допускает ее ограничения.

Во всех этих случаях как в соответствии с законодательством Украины, которым стороны договора найма (аренды) руководствовались при заключении договора, так и в соответствии с законодательством Российской Федерации, действующим на момент разрешения спора, обладатель преимущественного права пользуется правом судебной защиты, если контрагентом допущены нарушения, связанные с заключением договора.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договор найма (аренды) от 14 января 2010 г. не содержит конкретной цены объекта аренды (и порядка ее внесения), между сторонами не заключалось дополнительное соглашение о порядке перехода к арендатору права собственности на арендуемый объект недвижимости, а также арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору в части своевременной оплаты арендной платы и коммунальных услуг.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может в связи с существенным нарушением приведенных выше норм материального права и несоответствием данных выводов обстоятельствам дела.

Из содержания пункта 2.2.10 договора найма (аренды) от 14 января 2010 г. следует, что стороны договорились о преимущественном праве арендатора выкупить объект аренды на определенных арендодателем условиях, но не более рыночной цены, которая устанавливается независимым экспертом.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объект аренды продан за рыночную цену, установленную независимым оценщиком.

При этом арендодатель не уведомил арендатора о намерении продать объект аренды, соответственно не предложив ему указанные или иные условия приобретения объекта аренды.

Необходимость заключения дополнительного соглашения к договору найма (аренды) о порядке перехода к арендатору права собственности на арендуемый объект недвижимости не предусмотрена соглашением сторон, поскольку порядок переход права собственности установлен законом.

Пунктом 2 статьи 624 ГК РФ предусмотрена возможность заключения дополнительного соглашения о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, что не имеет отношения к обстоятельствам настоящего спора.

Возражения покупателя по договору купли-продажи М.В.В. относительно нарушения сроков оплаты арендной платы и коммунальных услуг при отсутствии таких возражений со стороны арендодателя М.В.В. (требований о взыскании задолженности, расторжении договора, иное), не имеют правового значения для разрешения настоящего иска.

Доводы ответчика М.В.В. о недопустимости применения к спорным правоотношениям норм ГК Украины, не состоятельны в силу неправильного толкования норм материального права. Кроме того, требования иска основаны прежде всего на условиях действующего договора, не противоречащего законодательству Российской Федерации, которое, как указано выше, устанавливает обязательность выполнения сторонами условий договора и недопустимость одностороннего отказа от принятого на себя обязательства.

Доводы ответчика М.В.В., как и выводы суда первой инстанции, о ненадлежащем выполнении арендатором обязанности по договору в части своевременной оплаты арендной платы и коммунальных услуг, не состоятельны по приведенным выше основаниям.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования иска в силу доказанности обстоятельств, которыми он обоснован - удовлетворению, учитывая, в том числе выполнение истцом требования как части 4 статьи 362 ГК Украины, так и требования пункта 1 статьи 624 ГК РФ, о внесении на депозитный счет суда денежной суммы, которую по договору должен уплатить покупатель.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 98 ГПК РФ и разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 25 600 рублей (л. <...>) подлежат возмещению ответчиками в солидарном порядке.

Руководствуясь п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 25 марта 2016 г. отменить.

Иск ООО «Земельный союз» удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя М.В.В. по договору купли-продажи нежилых помещений по офис от ДД.ММ.ГГГГ<адрес>0 общей площадью 216, 9 кв. м., расположенных в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа г. Севастополя М.Ю.С. (реестровый №) - на Общество с ограниченной ответственностью «Земельный союз».

Взыскать с ЧП «Грэксим» и М.В.В. солидарно в пользу ООО «Земельный союз» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Т.Р. Лядовой

Судьи А.А. Андрейченко

Г.В. Никитина