Гражданский кодекс часть 1

на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 24 декабря 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска об обязании внести изменения в условие договора аренды земельного участка, по встречному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска к ФИО2 о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды № 03.07.2014 года № 153, о применении последствия недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Переверзевой В.А.,

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска (далее – КУМИ) об обязании внести изменения в условие договора аренды земельного участка, мотивируя свои требования тем, что на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 01.07.2014 г. между ФИО2 и КУМИ г.Невинномысска заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014г № 153, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером …, с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, земельный участок объекта образования (автодром), общей площадью … кв. м. При этом Пункт 1 «Предмет договора» указанного договора аренды содержит в себе противоречащие друг другу существенные условия договора аренды, а, именно, в подпункте 1.2. договора содержится следующее условие: «Параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: автодром; сооружение не выше одного этажа». В подпункте 10.1 указано, что «При переходе права собственности на строение или его часть, расположенных на арендуемом земельном участке, все права и обязанности по договору переходят новому собственнику пропорционально доле в праве собственности на недвижимое имущество», однако согласно подпунктам п.п. 3.3, 3.3.2:: «На участке запрещается возводить капитальные строения, сооружения». Извещение о проведении аукциона № 11/з по продаже права на заключение договора аренды земельного участка также содержало в себе следующее условие в разделе «Победитель аукциона обязан»: «- застройку участка вести в точном соответствии с утверждённым проектом в отведенных границах… Выкуп земельного участка в соответствии со ст.36 ЗК РФ возможен только после завершения строительства объекта и регистрации права на него». Согласно градостроительного заключения утвержденного начальником управления архитектуры и градостроительства администрации города от 15.07.2013 года параметры указанного в договоре объекта недвижимости - автодрома определены как: «сооружение не выше одного этажа», также рекомендовано выполнить проектирование объекта с учетом обустройства прилегающей территории, озеленения и освещения. Однако условия соответствующего договора аренды, содержат в себе запрет на возведение объектов капитального строительства.

В связи с данными противоречиями ФИО2 обратился в КУМИ о внесении изменений в договор аренды земельного участка, а, именно, просил исключить из него п.п. 3.3, 3.3.3, 5.11 накладывающие запрет на возведение объектов капитального строительства на арендуемом им земельном участке, так как данные условия противоречат условиям проведения торгов, остальным пунктам договора аренды земельного участка и делают невозможным использование арендованного участка в соответствии с его целевым назначением, нарушая его законные права в сфере будущей предпринимательской деятельности, поскольку использование данного участка без возведения на нем объектов капитального строительства нецелесообразно, цель его использования не будет достигнута и повлечет за собой значительные убытки по его участию в торгах и его содержанию.

Письмом от 28.08.14 года № 4900/27 ответчиком предложено внести изменения в договор аренды земельного участка, путём подписания дополнительного соглашения, содержащим в себе запрет на строительство объекта капитального строения, так как, по мнению, комитета данный участок предоставлялся не для строительства а для «обустройства» автодрома, для размещения временных некапитальных объектов. Считает, что при составлении проекта договора аренды в его существенных условиях были ошибочно допущены указанные неточности и противоречия, и без внесения соответствующих изменений в договор аренды изменений невозможно осуществлять договорные отношения, поскольку извещение о проведении конкурса не содержит в себе указания на то, что данный земельный участок отведён для временных, некапитальных объектов, автодром – это имущественный комплекс, предполагающий в обязательном порядке возведение объектов капитального строительства, условия договора не соответствуют условиям, изложенным в извещении о проведении торгов. Для извлечения прибыли от деятельности автодрома ФИО2 необходимо произвести на арендуемом земельном участке строительство эстакады, ограждения, замощения, одноэтажного офисного помещения, здания для технического осмотра и ремонта автомобилей.

Учитывая изложенное, со ссылкой на ч. 1, 2 ст. 451 ГК РФ ФИО2 просил суд обязать комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска внести изменения в договор аренды земельного участка от 03.07.2014 года № 153, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером …, с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, земельный участок объекта образования (автодром), общей площадью … кв. м, а, именно, исключить из его редакции подпункт 3.3.2 пункта 3.3. раздела 3, абзац 6 подпункта 5.1.1. пункта 5.1. раздела 5.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г Невинномысска предъявил к ФИО2 встречный иск о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, о признании недействительным протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды № 03.07.2014 года № 153, о применении последствия недействительности сделки, указав, что извещением о проведении аукциона № 11/з по продаже права на заключение договора аренды земельного участка установлены параметры объекта: автодром, сооружение не выше одного этажа и срок договора аренды три года. Согласно п. 17 извещения № 11/з любой заявитель вправе был ознакомиться с условиями проведения аукциона и условиями договора аренды земельного участка, а также с иными сведениями о предмете аукциона в комитете по проведению конкурсных процедур администрации горда по адресу: <...> этаж, в кабинете № 212 и на официальном сайте муниципального образования городского округа – города Невинномысска в сети «Интернет» с 28.05.2014 года по 25.06.2014 года. Таким образом, любой заявитель вправе был ознакомиться с условиями, на которых будет заключен договор аренды земельного участка по итогам торгов, в том числе и с подпунктом 3.3.2 пункта 3.3 раздела 3 «Условия предоставления земельного участка в аренду», подпунктом 5.1.1 пункта 5.1 раздела 5 «Права и обязанности сторон», предусматривающими запрет на возведение капитальных строений, сооружений на земельном участке. Однако в нарушение требований ст. 448 ГК РФ, пункта 8 Правил и пункта 14 Положения извещение № 11/з о проведении торгов, а, именно, пункт 16 обязывает победителя аукциона застройку участка вести в точном соответствии с утвержденным проектом в отведенных границах и дает возможность осуществить выкуп земельного участка после завершения строительства объекта и регистрации права собственности на него. Указанный пункт извещения противоречит предмету аукциона, и условия договора аренды земельного участка, ст. 36 ЗК РФ и пункту 5 статьи 14 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа – города Невинномысска, утвержденных решением Думы города Невинномысска Ставропольского края от 23.12.2009 года № 850-65, в соответствии с которым на территории города Невинномысска сроком на три года предоставляются в аренду физическим и юридическим лицам земельные участки для размещения временных (некапитальных) объектов, а также для целей, не связанных с капитальным строительством.

Согласно градостроительному заключению от 15.07.2013 года земельный участок с кадастровым номером …. расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», предоставляется для устройства, а не для строительства автодрома, то есть возведение объектов капитального строительства – зданий, сооружений, строений, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений запрещено. Указывает также на то, что проект договора аренды земельного участка является элементом процедуры аукциона и оспорить его условия можно только путем оспаривания документации о торгах. Не оспоренный проект договора аренды земельного участка подлежит безоговорочному подписанию сторонами договора, в том числе лицом, победившим на торгах. Договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. Вместе с тем в нарушение требований ст. 448 ГК РФ, Правил и Положений Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска с ФИО2 подписан договор аренды земельного участка от 03.07.2014 года № 153 на иных условиях, чем это предусмотрено аукционной документацией.

В связи с изложенным КУМИ просил суд признать недействительным аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с местоположением: край Ставропольский, город Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», с кадастровым номером …., площадью … кв.м., состоявшийся 01.07.2014 года, признать недействительным протокол о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 01.07.2014 года, признать недействительным договор аренды от 03.07.2014 года № 153, находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и ФИО2, по итогам торгов, применить последствия недействительности сделки: обязать ФИО2 передать по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска земельный участок с местоположением: край Ставропольский, город Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», с кадастровым номером …, площадью … кв.м., для целей – земельный участок объекта образования (автодром), обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска возвратить ФИО2 …. рублей оплаченных по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.07.2014 года № 153.

Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 24 декабря 2014 года исковые требования ФИО2 удовлетворены.

Суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска внести изменения в договор аренды земельного участка от 03.07.2014 года № 153, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером …., с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, земельный участок объекта образования (автодром), общей площадью … кв. м, и исключить из его редакции подпункт 3.3.2 пункта 3.3. раздела 3 и абзац 6 подпункта 5.1.1. пункта 5.1. раздела 5.

В удовлетворении встречных исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска к ФИО2 о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с местоположением: край Ставропольский, город Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», с кадастровым номером …, площадью … кв.м., состоявшийся 01.07.2014 года, о признании недействительным протокола о результатах торгов по продаже права на заключение о аренды земельного участка от 01.07.2014 года, о признании недействительным договора аренды от 03.07.2014 года № 153, находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и ФИО2, по итогам торгов, о применении последствия недействительности сделки: обязании ФИО2 передать по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска земельный участок с местоположением: край Ставропольский, город Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», с кадастровым номером …, площадью … кв.м., для целей – земельный участок объекта образования (автодром), обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска возвратить ФИО2 …рублей оплаченных по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 03.07.2014 года № 153, отказано.

Не согласившись с вышеуказанным решением суда представителем ответчика/истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска ФИО1, подана апелляционная жалоба, в которой она ссылается на его незаконность и необоснованность. Свои доводы мотивировала тем, что судом не были учтены правовые нормы земельного законодательства, указанные комитетом в отзыве и встречном исковом заявлении. Кроме того, апеллянт указала на то, что внесение изменений в указанный договор аренды земельного участка будет противоречить нормам гражданского законодательства, п. 5 ст. 14 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа - города Невинномысска, утвержденных решением Думы города Невинномысска Ставропольского края от 23.12.2009 г. № 850-65, Положению об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808, Положению о порядке организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, расположенных на территории муниципального образования городского округа - города Невинномысска утвержденному решением Думы города Невинномысска Ставропольского края от 27.04.2011 № 11-4 (с изменениями внесенными решениями Думы города Невинномысска от 29.06.2011 № 54-6, от 29.05.2012 № 214-19), извещению № 11/3, аукционной документации. Судом не принято во внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с п. 3 ст. ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, однако данный договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем в силу ст. 167 ГК РФ должен быть признан недействительным, с применением последствий недействительности сделки. Учитывая изложенное, апеллянт просит отменить решение Невинномысского городского суда от 24 декабря 2014 года и принять новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований ФИО2 об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 03.07.2014 г. №153 и удовлетворить требования встречного искового заявления комитета.

Истцом/ответчиком ФИО2, представителем истца/ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 представлены письменные возражения по доводам апелляционной жалобы, считают обжалуемое решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседание судебной коллегии явились: представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска СК и третьего лица администрации города Невинномысска СК - по доверенностям ФИО4, представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3

ФИО2 надлежащим образом извещен о рассмотрении дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явился и не сообщил о причине неявки, в связи с изложенным, судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в его отсутствие на основании ст.167 ГПК РФ, ч.1 ст.327 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска СК и третьего лица администрации города Невинномысска СК - по доверенностям ФИО4, представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 возражавшую по доводам апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ФИО2 подлежит отмене на основании п.1, п.3, ч.1 ст.330 ГПК РФ, поскольку судом неправильно установлены обстоятельства имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения, сооружения относятся к объектам капитального строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации г.Невинномысска от 17 апреля 2013 года №1159 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровых планах территории от 26.02.2013 №№26/501/13-67489 и 67491, с адресным ориентиром : край Ставропольский, город Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», ориентировочной площадью … кв.м., относящегося к категории земель «земли населенных пунктов». Установлен вид разрешенного использования формируемого земельного участка - «земельный участок объекта образования (автодром)».

26 апреля 2013 года были проведены публичные слушанья по вопросу устройства автодрома в районе гаражного кооператива «Экран».

В градостроительной документации по устройству автодрома в районе кооператива «Экран» имеется ведомость наружной отделки разработанная МУП «Архитектурно-планировочное бюро» г.Невинномысска – 271.ПСД.2012-АС, из которой следует, что устройство автодрома предполагается из сборно-разборных конструкций (металлопрофиль, линеарная панель, металлопластик).

Согласно градостроительного заключения по размещению автодрома с предпроектной проработкой МУП «АПБ» (шифр 271.ПСД.2012), утвержденного начальником управления и градостроительства администрации города, главным архитектором ФИО5 15 июля 2013 года, местоположение - г.Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», параметры объекта: автодром, сооружения не выше одного этажа. Требования и рекомендации к проектным решениям: проектирование выполнить с учетом СНиП санитарных, противопожарных, технологических норм. Восстановить нарушенное благоустройство прилегающей территории. Выполнить озеленение, освещение прилегающей территории. Технические условия на электроснабжение необходимо получить заказчику в ОАО «НЭСК» после определения нагрузок проектной организацией и оформлением правоустанавливающих документов на земельный участок. Инженерное обеспечение объекта водоснабжением, канализацией, газификацией, теплоснабжением не требуется.

Следовательно, в вышеуказанном градостроительном заключении под объектом - автодром, подсоединенном только к электрическим сетям, подразумевается возведение объекта некапитального строительства.

Ссылка истца на указание в градостроительном заключении - «проектирование выполнить с учетом СНиП санитарных, противопожарных, технологических норм», с достоверностью не свидетельствует о том, что в данном случае имеется в виду объект капитального строительства, поскольку соблюдение указанных норм и правил необходимо также и при возведении некапитальных сооружений.

Доводы представителя ФИО2 о том, что вопрос о предоставлении земельного участка для устройства автодрома принимала комиссия по выбору и обследованию земельных участков для строительства и реконструкции объектов территории города (выписка из протокола л.д.102), также с достоверностью не свидетельствует о том, что в данном случае имелся в виду объект капитального строительства.

Согласно пункту 5 статьи 14 Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа-города Невинномысска, утвержденных решением Думы города Невинномысска Ставропольского края от 23.12.2009 г. №850-65, на территории города Невинномысска сроком на три года предоставляются в аренду физическим и юридическим лицам земельные участки для размещения временных (некапитальных) объектов, а также для целей, не связанных с капитальным строительством.

Постановлением главы администрации г. Невинномысска № 2449 от 09.08.2013 года Комитету по муниципальному заказу администрации города Невинномысска было поручено организовать торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером …, с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, земельный участок объекта образования (автодром), общей площадью 3740 кв. м. (л.д. 26).

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Правила проведения торгов по продаже или предоставлению земельных участков в аренду установлены ст. 38 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 38 Земельного кодекса РФ в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Кодекса.

Требования к организации и порядку проведения торгов установлены статьей 448 ГК РФ.

Пункт 2 статьи 448 ГК РФ предусматривает, что, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ N 808 от 11 ноября 2002 г. утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Пунктом 8 указанных выше Правил, предусмотрены сроки публикации в средствах массовой информации о проведении торгов, а также исчерпывающий перечень сведений, которые должно содержать такое извещение о проведении торгов.

Из имеющегося в материалах дела извещения №11/з от 28.05.2014 года в разделе предмет аукциона указано : право на заключение договора аренды земельного участка, местоположение - край Ставропольский, город Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», площадь земельного участка -… кв.м, кадастровый номер земельного участка - …, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование –земельный участок объект образования (автодром), срок аренды 3 года, начальная цена предмета аукциона (начальный размер годовой арендной платы) :… рублей, сумма задатка-…, 0 рублей, шаг аукциона -… рублей. Обременения и ограничения использования земельного участка отсутствуют. Параметры объекта: автодром; сооружение не выше одного этажа. Границы участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка от 17.01.2014 года №26/501/14- 15572.

Таким образом, в извещении о проведении аукциона №11/з по продаже права на заключение договора аренды земельного участка размещенного в средствах массовой и в сети интернет опубликованы все предусмотренные законом сведения, в т.ч. сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок, определить его местоположение на местности, а также указано разрешенное использование – земельный участок объекта образования (автодром) и срок аренды 3 года, параметры объекта: сооружения одного этажа.

При этом сведений о том, что земельный участок расположенный в г.Невинномысске, в районе гаражного кооператива «Экран», площадью … кв.м., с кадастровым номером … предоставляется под возведение капитальных строений в существенных условиях не указано.

В пункте 17 извещения о проведении аукциона №11/з указано, что ознакомиться с условиями проведения аукциона, проектом и условиями договора аренды земельного участка, а также иными сведениями о предмете аукциона можно в комитете по проведению конкурентных процедур администрации города и на официальном сайте в сети интернет www.nevisk.ru.

К извещению о проведении аукциона №11/з (28.05.2014) в сети интернет прикреплены файлы - договор аренды (28.05.2014), форма заявки на участие в аукционе №11/з (28.05.2014), информация о результатах аукциона №11/з (01.07.2014).

Из проекта договора аренды прикрепленного к извещению о проведении торгов следует, что на участке запрещается возводить капитальные строения, сооружения (п.3.3.1), арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае возведения на участке объекта капитального строительства (п.5.1.1), по истечении срока аренды арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в надлежащем экологическом, санитарном состоянии (п.10.1).

При этом в материалах гражданского дела имеются доказательства наличия на интернет сайте извещения и проекта договора аренды содержащего вышеуказанные условия.

Доказательств того, что проект договора аренды содержал иную редакцию, позволявшую арендатору возводить капитальные строения, истец при рассмотрении настоящего гражданского дела суду не представил.

Из протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 01.07.2014 года усматривается, что в ходе аукциона №11/з по продаже права на заключение договора аренды, победителем признан ФИО2, предложивший годовой размер арендной платы …,00 рублей.

На основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 01.07.2014 года между ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 года № 153, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером …, с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, земельный участок объекта образования (автодром), общей площадью …кв. м. ( п.1.1). Срок аренды с 03.07.2014 г по 02.07.2017 года (п.2.1).

Согласно п.2.2. - договор подлежит государственной регистрации в Невинномысском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2.2).

В разделе 3 договора «Условия предоставления земельного участка в аренду» указано: запрещается возводить капитальные строения, сооружения (п.3.3.2).

Из п.5.1.1. договора следует, что арендодатель имеет право досрочного расторжения договора при возведении на участке объектов капитального строительства.

Таким образом, условия договора аренды №153 подписанного ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска 03.07.2014 года указанные в п.3.3.2 и в п.5.1.1 полностью соответствуют условиям проекта договора аренды прикрепленного к извещению о проведении аукциона №11/з, право на заключение которого, истец выиграл.

В п. 23 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент безопасности зданий и сооружений" определено, что сооружением является результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Таким образом, сооружение может быть как капитальным строением так и не капитальным строением.

Из ответа главного специалиста управления архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска ФИО6 от 16 декабря 2014 года №2230/32 (л.д.176) на запрос суда, следует, что автодром как комплекс, может являться как объектом капитального строительства (при условии возведения контрольно-пропускных пунктов, сторожек, и др. зданий), так и некапитальных объектов (при отсутствии таковых).

Ссылка истца в подтверждение своих доводов на редакцию п.1.2 договора аренды №153 от 05 июля 2014 года, где указано : «параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства – автодром; сооружение не выше одного этажа» и на редакцию п.10.1 «при переходе права собственности на строение или его часть, расположенных на арендуемом земельном участке, все права и обязанности по договору переходят новому собственнику пропорционально доле в праве собственности на недвижимое имущество» является несостоятельной, поскольку с достоверностью не доказывает факт, того, что на торгах истец выиграл право на заключение договора аренды с правом возведения капитального сооружения автодрома. Кроме того, редакция п.10.1 договора №153 от 05 июля 2014 года, противоречит редакции проекта договора аренды прикрепленного к извещению о торгах.

Из ответа председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска СК ФИО1 (л.д.8-9) на письмо ФИО2 о внесении изменений в договор аренды следует, что пункт 1.2 и пункт 10.1 в договоре аренды земельного участка от 03.07.2014 года №153 указаны ошибочно, поскольку противоречат условиям предусмотренным извещением об аукционе и аукционной документации. В связи с чем, ФИО2 предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды №153 от 03.07.2014 года.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации публичной офертой признается, содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.

Таким образом, лицо, подавая заявку, и принимая участие в аукционе, фактически соглашается со всеми условиями проведения указанных торгов, в том числе, и с существенными условиями договора аренды.

Заключение договора аренды впоследствии на иных условиях, чем те которые были указаны в извещении об аукционе, повлечет нарушение прав граждан, которые могли принять участие в торгах при изменившихся условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 432, пунктом 3 ст. 607, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). По смыслу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

Как установлено в заседании судебной коллегии и не отрицалось представителями сторон по делу, подписанный между ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска договор аренды земельного участка от 03.07.2014 года № 153, не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, договор аренды №153 от 03.07.2014 года является незаключенным и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон.

С учетом вышеизложенного у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований ФИО2 о возложении обязанности на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска внести изменения в договор аренды земельного участка от 03.07.2014 года № 153, путем исключения из его редакции подпункт 3.3.2 пункта 3.3. раздела 3 и абзац 6 подпункта 5.1.1. пункта 5.1. раздела 5.

Решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2

Между тем, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска к ФИО2 о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды, признании недействительным протокола о результатах торгов, о признании недействительным договора аренды от 03.07.2014 года № 153, применении последствий недействительности сделки является законным и обоснованным, в связи с чем подлежит оставлению без изменения.

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Суд первой инстанции, отказывая комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска в удовлетворении исковых требований, руководствовался ст. ст. 448, 449 ГК РФ, исходил из того, что при проведении торгов не было допущено нарушений порядка их проведения, а также не нарушены права и законные интересы истца.

Оценивая доводы истца, о допущенном нарушении в части указания в извещении о том, что «победитель аукциона обязан застройку земельного участка вести в точном соответствии с утвержденным проектом в отведенных границах; выкуп земельного участка в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ арендатором возможен только после завершения строительства объекта и регистрации права собственности (п.15)», суд первой инстанции, пришел к правильному выводу о том, что наличие данного пункта в извещении, само по себе не свидетельствует о незаконности торгов.

Нарушения правил публикации сообщения о торгах, не допущено. Предмет аукциона в извещении №11/з указан правильно.

Все лица, желающие участвовать в торгах, имели реальную возможность получить подробную информацию о торгах.

Таким образом, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства в их совокупности, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к правильному выводу о том, что при проведении торгов не допущено нарушений порядка проведения торгов, указанные Комитетом факты не свидетельствуют о нарушении порядка проведения торгов, доказательств нарушений прав Комитета не представлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 24 декабря 2014 года в части удовлетворения исковых требований ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска о возложении обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка от 03.07.2014 года № 153, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером …, с местоположением: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе гаражного кооператива «Экран», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, земельный участок объекта образования (автодром), общей площадью … кв. м, и исключить из его редакции подпункт 3.3.2 пункта 3.3. раздела 3 и абзац 6 подпункта 5.1.1. пункта 5.1. раздела 5- отменить, принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать.

Это же решение суда в остальной части оставить без изменения.

Апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи