Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «СПЭК» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по иску третьего лица с самостоятельными требованиями Товарищества собственников жилья «Хохрякова, 72» к ФИО1 об освобождении помещений

по апелляционной жалобе третьего лица Товарищества собственников жилья «Хохрякова, 72» на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 08.06.2018.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя истца по доверенности от 12.01.2018 ФИО2, представителя ТСЖ по доверенности от 20.09.2017 ФИО3, судебная коллегия

установила:

28.08.2007 между ФИО1 (инвестором) и ООО «СПЭК» (компанией) был заключен инвестиционный договор № 7, в соответствии которым инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство жилого дома ..., а общество приняло на себя обязательства использовать капитальные вложения инвестора и после выполнения инвестором всех обязательств, завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию предать в собственность инвестора два нежилых помещения – кладовые в подземном паркинге по 35 кв.м по адресу: ....

Характеристики помещений и их местоположение на плане приведены в приложении №1 к договору.

Стоимость помещений оплачена ФИО1 в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «СПЭК» 28.08.2007, помещения фактически переданы истцу 28.08.2007, между сторонами подписан акт приема-передачи.

Подземный паркинг по адресу: ... до настоящего времени не введен в эксплуатацию.

На основании решения Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 20.12.2012 (с учетом определения о разъяснении решения) за ФИО1 признано право собственности на 326/46516 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, соответствующих нежилому помещению – кладовой на верхнем уровне подземного паркинга в осях 1-2 отм. – 7,200 и на 320/46516 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, соответствующих нежилому помещению – кладовой на нижнем уровне подземного паркинга в осях 1-2 отм. – 10,150 по адресу ....

Право собственности зарегистрировано за ФИО1 в ЕГРН 19.08.2013.

25.04.2017 между ФИО1 и ФИО4 заключен договор дарения долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, права ФИО4 зарегистрированы в ЕГРН 03.05.2017.

Определением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 17.08.2017 решение от 20.12.2012 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела истец на требованиях настаивал, с самостоятельными исковыми требованиями к ФИО1 обратилось ТСЖ «Хохрякова, 72», которое просило обязать ФИО1 освободить занимаемые им помещения: вентиляционные камеры - помещение № 2 на поэтажном плане гаража-стоянки (отметка -10,150, вентиляционная камера), помещение № 4 поэтажном плане гаража-стоянки (отметка -7,200) в .... В обоснование требований указало на то, что помещения, на которые за ФИО1 было признано право собственности, являются местами общего пользования, а именно вентиляционными камерами многоквартирного дома, и принадлежат всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

Обжалуемым решением суда от 08.06.2018 в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ТСЖ отказано.

В обоснование своего решения суд первой инстанции указал, что условия инвестиционного договора ФИО1 исполнены, срок ввода объекта в эксплуатацию наступил, фактическое создание объекта завершено, его степень готовности высокая. Однако, ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество, в связи с чем, его права подлежат восстановлению путем признания права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства. Вместе с тем, поскольку спорное имущество было подарено ФИО1 третьему лицу – ФИО4, на настоящий момент право собственности зарегистрировано за ФИО4, договор дарения и право собственности ФИО4 не оспорено, требование ФИО1 о признании за ним права собственности на спорные объекты удовлетворено быть не может.

В отношении требований ТСЖ суд пришел к выводу, что доказательств принадлежности спорных помещений к имуществу общего пользования нет, помещения не имеют в своем составе обслуживающего многоквартирный дом оборудования, поставлены на кадастровый учет как самостоятельные, данных о том, что помещения использовались в качестве общего имущества не представлено. В спорных помещениях вентиляционных камер не имеется, вентиляционного оборудования в помещениях нет, такое оборудование смонтировано не было. Проектные решения, в которых предусмотрена эксплуатация данных помещений в качестве вентиляционных камер, не относятся к итоговому варианту проекта, на основании которого строительно-монтажные работы будут закончены и объект сдан в эксплуатацию. Воздуховоды через стены спорных помещений не проходят. На момент ввода части дома в эксплуатацию спорные помещения уже имелись, они были выделены для самостоятельного использования, не связаны с обслуживанием жилого дома, соответственно, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Кроме того, на настоящий момент право собственности на спорные помещения зарегистрировано за ФИО4, в связи с чем требования предъявлены к ненадлежащему ответчику.

С решением суда не согласилось ТСЖ «Хохрякова, 72», которое в своей жалобе просило отменить решение в части отказа в иске ТСЖ, требования ТСЖ удовлетворить, исключить суждения о возникновении у ФИО1 права собственности на помещения №2 и 4. В обоснование своих требований ТСЖ указало, что занятые истцом помещения не являются помещениями, указанными в инвестиционном договоре; в проектной документации не имеется кладовых по 35 кв.м, помещения по проекту являются вентиляционными камерами; фотографиями подтверждается факт удаления истцом вентиляционного оборудования из помещений, при этом выводы экспертизы об обратном являются некорректными, поскольку внутренняя отделка в помещениях не вскрывалась; полагает что иск предъявлен к надлежащему ответчику, поскольку фактическим пользователем помещений №2 и 4 является ФИО1, права ФИО4 зарегистрированы на доли в праве собственности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом 10.09.2018, кроме того, информация о движении дела также размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ТСЖ по доверенности от 20.09.2017 ФИО3 на доводах жалобы настаивал, представитель истца по доверенности от 12.01.2018 ФИО2 просила решение суда оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Для выяснения юридически значимых обстоятельств по делу, а именно отнесения спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома, судом по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, на изучение эксперту была представлена проектная документация, документы технической инвентаризации, а также проведено натурное обследование.

В соответствии с выводами эксперта, изложенными в заключении от 13.02.2018, а также в письменных пояснениях, помещения, указанные в инвестиционном договоре (приложение 1), а именно, нежилые помещения-кладовые, расположенные на отм. -7,200 и -10,150 в осях 1-2 соответствуют расположению помещений №2 (отметка -10,150) и №4 (отметка -7,200) на поэтажном плане гаража-стоянки технического паспорта здания, составленного БТИ.

Таким образом, фактически занимаемые помещения, являющиеся предметом спора, являются теми же помещениями, строительство которых осуществлялось по инвестиционному договору от 28.08.2007. Доводы ТСЖ об обратном чем-либо не подтверждены. Из сличения схем, указанных в приложении 1 к договору, и экспликаций к поэтажным планам, следует, что местоположение помещений относительно иных ориентиров одинаково, их размеры соотносимы, каких-либо иных помещений, которые бы соответствовали характеристикам инвестиционного договора (кроме, спорных), на отметках -10,150 и -7,200 (верхнем и нижнем уровне парковки) не имеется.

Данные обстоятельства подтверждают тот факт, что строительство спорных помещений финансировалось ФИО1, а не собственниками многоквартирного дома.

Действительно, в соответствии с проектной документацией за 2001-2006 год помещения №2 и №4 были запроектированы как помещения вентиляционных камер, для этого проектом предусматривались отверстия в перекрытиях и перегородки для размещения вентиляционного оборудования (радиальных вентиляторов). Вместе с тем, в соответствии с выводами эксперта имеющийся в деле комплект рабочих чертежей разработан на первую очередь строительства, является промежуточным вариантом рабочей документации, который не относится к итоговому варианту проекта, на основании которого объект будет готов для сдачи в эксплуатацию.

По факту помещения построены не в качестве вентиляционных камер. Так, огнестойкость ограждающих конструкций помещений, включая дверные заполнения, ниже требуемой огнестойкости (ЕI 45) для ограждений помещений, в которых размещается и эксплуатируется вентиляционное оборудование, не обеспечена звукоизоляция помещений, оборудования, предусмотренного проектом (радиальных вентиляторов, воздуховода, воздухозаборной шахты) в помещениях не смонтировано, отверстий в перекрытии для пропуска вентиляционных коммуникаций, как и самих вентиляционных коммуникаций в помещениях не имеется.

В соответствии с выводами эксперта помещения позволяют их использовать самостоятельно, независимо от других помещений, помещения по своему функциональному назначению относятся к административным помещениям, помещения не имеют инженерного оборудования, которое бы обслуживало многоквартирный дом, воздуховоды вентиляции через стены помещений не проходят.

Таким образом, несмотря на предварительное отнесение проектом спорных помещений к вентиляционным камерам, фактически их строительство осуществлено в ином качестве. С учетом того, что объект (подземный гараж-стоянка) до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, что допускает внесение изменений в проектную документацию застройщиком, судебная коллегия приходит к выводу, что такое изменение фактически имело место, помещения были построены как самостоятельные.

Доводы ТСЖ о том, что переоборудование вентиляционных камер в помещения-кладовые было произведено самим ФИО1 путем демонтажа установленного вентиляционного оборудования, не подтверждены допустимыми и достоверными доказательствами, более того, противоречат выводам эксперта о том, что сам материал стен выполнен не в должной степени огнестойкости, помещения не имеют необходимой шумоизоляции для работы в качестве вентиляционных камер. Данные обстоятельства указывают на то, что помещения не переоборудовались, а строились в ином качестве.

Актом приемки-передачи помещений подтверждено, что с 28.08.2007 помещения были переданы ФИО1, а значит, не использовались как общее имущество многоквартирного дома. На момент ввода жилой части дома в эксплуатацию (2009 год) спорные помещения уже имелись, были выделены для самостоятельного использования, не связаны с обслуживанием жилого дома, соответственно, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Факт установки в помещениях вентиляционного оборудования застройщиком и его удаления ФИО1 чем-либо не подтвержден, оспаривался ФИО1, который указывал в судебном заседании о том, что его помещения были пусты, одним помещением он не пользовался, а затем узнал, что ТСЖ в нем устроен склад. Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 08.02.2016 подтвержден лишь факт конфликта между сторонами по поводу выноса из помещения имущества ТСЖ, при этом каких-либо указаний на демонтаж вентиляционного оборудования ни постановление, ни фотографии не содержат.

Поскольку экспертом была установлена тождественность спорных помещений с помещениями по договору инвестирования, судебная коллегия также соглашается с выводом о том, что требования ТСЖ предъявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку собственником долей в праве собственности на незавершенный строительством объект в виде помещений-кладовых в настоящее время является ФИО4

Права ФИО1 вытекают из неоспоренного, исполненного с его стороны инвестиционного договора. Несогласие с выводами суда о возникновении у ФИО1 права собственности на долю в объекте незавершенного строительства ТСЖ мотивировано лишь тем, что помещения по договору и фактически занятые различны, что необоснованно по ранее приведенным мотивам. Таким образом, судебная коллегия не находит оснований для исключения каких-либо выводов суда первой инстанции из решения.

Таким образом, решение суда законно и обоснованно, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы ТСЖ, которые направлены на переоценку доказательств по делу, не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 08.06.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья «Хохрякова, 72» – без удовлетворения.

Председательствующий: А.Н. Суханкин

Судьи: А.А. Олькова

М.О. Торжевская