Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Шестопалова И.А. на решение Ефремовского районного суда Тульской области от 28 января 2021 года по гражданскому делу № <...> по иску ООО СП «Заря» к Шестопалову <...>, Куклину В.Н., Макаровой Е.О., Никулкину А.В., Вепринцеву С.И. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и переводе прав покупателя,

Заслушав доклад судьи Гавриловой Е.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ООО СП «Заря» обратилось в суд с иском к Шестопалову И.А., Куклину В.Н., Макаровой Е.О., Никулкину А.В., Вепринцеву С.И. о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и переводе прав покупателя

Требования мотивированы тем, что ООО СП «Заря» является сельскохозяйственным производителем и использует в своей производственной деятельности земельные участки в Каменском районе Тульской области. На основании решения общего собрания участников долевой собственности между ООО СП «Заря» и собственниками земельных участков при множественности лиц со стороны арендодателей 28.10.2009 был заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами: <...> который зарегистрирован в ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области <...> г. за номером регистрации <...>.

Согласно условиям указанного договора аренды, за арендатором, то есть за истцом, закреплено преимущественное право на выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, арендодатели (в том числе и ответчики) взяли на себя обязательство обеспечить возможность реализации истцом (арендатором) преимущественного права выкупа земельных долей.

Однако, в процессе рассмотрения в Ефремовском районном суда Тульской области требований ООО СП «Заря» об оспаривании решений общего собрания участников общей долевой собственности, истцу стало известно об изменении фактического состава собственников земельных долей указанных земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Так, субарендатором указанных земельных участков Шестопаловым И.А. на основании договоров купли-продажи от 23 марта 2020 года приобретено право собственности в общей сложности на 9/92 долей в общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Право собственности Шестопалова И.А. на приобретенные доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, собственниками долей в праве долевой собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: <...> в нарушение условий договора аренды земельного участка № 34 от 28.10.2009 о преимущественном праве истца на заключение договора купли-продажи продаваемых долей указанных земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществлена продажа своих земельных долей Шестопалову И.А.

В нарушение взятого на себя по договорам аренды земельных участков № 34 от 28.10.2009 обязательства, собственники земельных долей не предложили арендатору земельного участка ООО СП «Заря» реализовать свое преимущественное право выкупа у них земельных долей.

Вместе с тем, истец от преимущественного права выкупа не отказывался, и в настоящее время имеет намерение реализовать это преимущественное право выкупа земельных долей у ответчика Шестопалова И.А.

Истцу стало известно о приобретении Шестопаловым И.А. долей в праве долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: 71<...> и, соответственно, о нарушении своих прав из выписок Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые были получены 19.06.2020 в ходе рассмотрения гражданского дела о признании решения общего собрания собственников земельных долей от 27.01.2020 в части досрочного расторжения договора аренды земельного участка № 34 от 28.10.2009 недействительным.

Ранее ООО СП «Заря» не имело возможности узнать о нарушении своего права, так как не получало уведомлений от собственников земельных долей об отчуждении принадлежащих им долей и предложении их приобретения в преимущественном порядке.

Основываясь на положениях ст.ст. 200, 250 ГК РФ, истец просил суд перевести права и обязанности покупателя Шестопалова И.А. на ООО СП «Заря» по сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами:

<...>, входящие в договор аренды № 34 <...> – по договору купли-продажи № <...> (дата регистрации 30.03.2020), цена по договору <...> руб., заключенному, между Шестопаловым И.А. и Куклиным В.Н., общая долевая собственность: 1/46 (запись регистрации в ЕГРП № <...>); Никулкиным А.В., общая долевая собственность: 1/46 (запись регистрации в ЕГРП № <...>); Вепринцевым С.И., общая долевая собственность: 1/23 (запись регистрации в ЕГРП № <...>); Макаровой Е.О., общая долевая собственность: 1/92 (запись регистрации в ЕГРП № <...>).

Представитель ООО СП «Заря» - конкурсный управляющий Гаркавенко С.В. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, доверил представлять интересы ООО СП «Заря» Князеву А.Н. на основании доверенности.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ООО СП «Заря» по доверенности Князев А.Н. поддержал заявленные исковые требования и просил их удовлетворить.

Ответчики Куклин В.Н., Макарова Е.О., Никулкин А.В., Вепринцев С.И. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Ответчик Шестопалов И.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени судебного разбирательства извещался надлежащим образом, доверил представлять свои интересы Цветкову Д.Н. и Нескородеву Е.В. на основании доверенностей.

Представители ответчика Шестопалова И.А. по доверенностям Цветков Д.Н. и Нескородев Е.В. в судебном заседании исковые требования ООО СП «Заря» не признали, просили отказать истцу в удовлетворении исковых требований, в том числе в связи с пропуском истцом трехмесячного срока давности для предъявления настоящего иска, предусмотренного ч.3 ст. 250 ГК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тульской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - временный управляющий ООО СП «Заря» Борисов А.В., конкурсный кредитор ООО «Агро-альянс и Ко», конкурсный кредитор ИП «Саблукова Т.В.», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Арнаутов А.И., Вепринцева Ю.И., Гудков А.А., Зеленовская И.А., Конищева Г.Н., Конищева Н.И., Кошелева Н.Н., Мачикин Н.С., Михайлова М.А., Пестина Г.М., Сойдов А.И., Стрельников В.О., Царь А.Н., Ильин С.Н., Клыков А.В., Козлов А.Я., Комолов А.В., Конищева С.С., Мазниченко Л.Н., Марков В.М., Остриков В.Н., Поваляев В.А., Поваляев С.А., Поваляев Ю.А., Пращикин О.Б., Рябченко Д.В., Чертановский М.А., Чесноков А.В., Чичина О.В., Щербаков П.Е., Шипилов С.И., Стрельникова В.П., Титова Л.Н., Фролова Р.Я., Воротынцева М.П. в судебное заседание не явились, о времени и дате судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Решением Ефремовского районного суда Тульской области от 28 января 2021 года исковые требования ООО СП «Заря» удовлетворены в полном объеме.

Суд решил признать за ООО СП « Заря» преимущественное право покупки долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: <...> и перевести права и обязанности покупателя ФИО1 на ООО СП «Заря» по сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: <...>

- по договору купли-продажи № 23-3/03/20 от 23.03.2020 (дата регистрации 30.03.2020), цена по договору <...> (<...> 00 копеек, заключенному между ФИО1 и ФИО2, общая долевая собственность 1/46 доля в праве (запись регистрации в ЕГРП <...> ФИО3, общая долевая собственность 1/46 доля в праве (запись регистрации в ЕГРП № 71:10:020301:447-71/008/2020-19 от 30.03.2020); ФИО4, общая долевая собственность 1/23 доля в праве (запись регистрации в ЕГРП № 71:10:020301:447-71/008/2020-21 от 30.03.2020); ФИО5, общая долевая собственность 1/92 (запись регистрации в ЕГРП № 71:10:020301:447-71/008/2020-20 от 30.03.2020).

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ответчик ФИО1 просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных ООО СП « Заря» требований. Указывает, что выводы суда о преимущественном праве на заключение договора купли-продажи спорных долей указанных выше земельных участков возникло у ООО СП «Заря» на основании п. 4.1.2., 4.4.4. договора аренды № 34 от 28.10.2009 являются необоснованными и противоречащими условиям договора аренды, поскольку из буквального толкования п. 4.1.2. договора аренды следует, что Арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на выкуп земельных участков, являющихся предметом аренды № 34 от 28.10.2009, а Арендодатели в силу п. п. 4.4.4. приняли на себя обязательство обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельных участков, являющихся предметом аренды, при прочих равных условиях перед другими лицами. Из содержания имеющихся в материалах дела договоров купли-продажи между ответчиками следует, что предметом указанных сделок являлись доли в праве обшей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, но не земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, тогда как положения Земельного кодекса РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дифференцируют понятия «земельная доля» и «земельный участок».

Полагает, что условия договора аренды № 34 от 28.10.2009 не предоставляют ООО СП «Заря» преимущественного права на выкуп земельных долей в праве общей долевой собственности при прочих равных условиях перед другими лицами, а Арендодатели, заключая договор аренды, не принимали на себя обязательств по предоставлению ООО СП «Заря» преимуществ перед иными лицами на приобретение долей в праве обшей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Считает, что вывод суда о наличии такого преимущества перед ФИО1 основан на неверном толковании условий договора аренды № 34 от 28.10.2009 и положений действующего законодательства, регулирующих рассматриваемые взаимоотношения.

Обращает внимание на то, что истцом пропущен трехмесячный срок давности для предъявления настоящего иска, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ. Считает, что довод истца о том, что ООО СП «Заря» узнало об изменении состава сособственников земельных участков, являющихся предметом аренды по договору № 34 от 28.10.2009 только 19.06.2020 не соответствует действительности.

Кроме того, полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для применения правил, установленных в п.3 ст. 250 ГК РФ, поскольку к возникшим правоотношениям применяются нормы ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В представленных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца конкурсного управляющего ООО СП «Заря» просит решение Ефремовского районного суда Тульской области от 28 января 2021 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Проверив материалы дела в порядке ст. 327-1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО СП «Заря» являлось арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами <...>, на основании договора аренды № 34 земельных участков при множественности лиц со стороны арендодателей, заключенного 28.10.2009, который зарегистрирован в ЕГРН Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 27.11.2009 за номером регистрации <...>

В силу п. 2.4. договора аренды № 34 от 28.10.2009, в виду отсутствия заявлений со стороны арендодателей о расторжении договора в предусмотренный договором срок, его действие продлено на срок 10 лет на тех же условиях.

Согласно п. 4.1.2. раздела 4 договора аренды № 34 от 28.10.2009 земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: <...> арендатор ООО СП «Заря» имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами (т. 1 л.д. 36-37, т. 3 л.д. 106).

Согласно п. 4.4.4. вышеуказанного договора, арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельных участков при прочих равных условиях перед другими лицами (т.1 л.д. 37, т. 3 л.д. 106).

19.03.2019 между ООО СП «Заря» в лице директора ФИО6 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО7 был заключен договор субаренды земельных участков с кадастровыми номерами: <...>

23.03.2020 между ФИО1 в лице ФИО8, действующего на основании доверенности, именуемый в дальнейшем «покупатель» и ФИО9, действующей на основании доверенностей от имени участников долевой собственности: ФИО5, ФИО4, ФИО3, ФИО2, заключен договор купли-продажи № 23-3/03/20 долей в праве на земельные участки с кадастровыми номерами: <...> расположенных на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства. Общая долевая собственность, отчуждаемая у ФИО5, ФИО4, ФИО3, ФИО2 составляет 9/92 доли в праве, цена по договору составила <...> руб., общая долевая собственность, отчуждаемая у ФИО2, - 1/46 (запись регистрации в ЕГРП № <...> у ФИО3 – 1/46 (запись регистрации в ЕГРП № <...>); ФИО4 – 1/23 (запись регистрации в ЕГРП № 71:10:020301:447-71/008/2020-21 от 30.03.2020); ФИО5 – общая долевая собственность: 1/92 (запись регистрации в ЕГРП № 71:10:020301:447-71/008/2020-20 от 30.03.2020) (т.1 л.д.109-122).

Проанализировав условия договора аренды № <...> относительно преимущественного права ООО СП « Заря» на выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, руководствуясь положениями ст. 250 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», нормами Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", дающими понятие земельной доли, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку продавцы долей – ответчики ФИО5, ФИО4, ФИО3, ФИО2 не выполнили своей обязанности по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности, в том числе и ООО СП «Заря», о намерении продать свою долю ФИО1 с указанием цены и других условий, на которых она продается, то истец ООО СП «Заря», чье преимущественное право покупки было нарушено ответчиком ФИО1, имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по вышеприведенным договорам.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права к возникшим правоотношениям.

Указание суда первой инстанции относительно возможности применения к спорным правоотношениям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в части требований о переводе прав и обязанностей покупателя), к спорным правоотношениям не применимы, поскольку Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В рассматриваемом споре ответчик ФИО1 являлся субарендатором земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 71:10:020201:344, 71:10:020201:345, 71:10:020201:346, 71:10:020301:444, 71:10:020301:446, 71:10:020301:447 и использовал указанные земельные участки на основании договора субаренды от 19 марта 2019 года, заключенного с ООО СП «Заря», а поэтому при продаже ему своих земельных долей остальными ответчиками не требовалось извещать других участников долевой собственности, а также арендатора о намерении продать свою земельную долю.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе истцу ООО СП « Заря» в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ефремовского районного суда Тульской области от 28 января 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым отказать ООО СП «Заря» в удовлетворении исковых требований к ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и переводе прав покупателя.

Председательствующий:

Судьи: