Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «< Ф.И.О. >10» по доверенности < Ф.И.О. >6 на решение Геленджикского городского суда от 05 июня 2013 года

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «< Ф.И.О. >11» обратилось в суд с исковым заявлением к < Ф.И.О. >1 о признании договора купли-продажи недвижимости от 20.06.2012г., заключенного между < Ф.И.О. >1 и ЗАО «< Ф.И.О. >12», а также соглашения о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора от 20.06.2012 года по договору аренды земельного участка от 23.09.2011 года недействительными, а также просило применить последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок.

Представитель истца по доверенности < Ф.И.О. >7 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности < Ф.И.О. >8 в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель третьего лица < Ф.И.О. >6 просила удовлетворить требования истца в полном объеме.

Обжалуемым решением Геленджикского городского суда от 05 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «< Ф.И.О. >13» отказано.

Отменены обеспечительные меры, принятые определением Геленджикского городского суда от 12.04.2013 года в виде ареста объектов капитального строительства и земельных участков, а также в виде запрета Геленджикскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрационной кадастра и картографии по <...> осуществлять действия по регистрации прав, на указанные объекты недвижимого имущества, с момента вступления решения в законную силу.

В апелляционной жалобе представитель ООО «< Ф.И.О. >14» по доверенности < Ф.И.О. >6 ставит вопрос об отмене решения суда и просит принять новое – об удовлетворении заявленного иска, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя < Ф.И.О. >1 по доверенности < Ф.И.О. >8, судебная коллегия пришла к выводу об отмене обжалуемого решения суда и вынесении нового решения по делу - об удовлетворении искового заявления ООО «< Ф.И.О. >15» по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении искового заявления ООО «< Ф.И.О. >16», суд первой инстанции пришел к выводу, что решения, принятые на внеочередном общем собрании акционеров от 20.06.2012 года, являются законными и порождающими соответствующие юридические последствия.

Судом указано, что оснований для признания договора купли-продажи недвижимости от 20.06.2012 года, заключенного между < Ф.И.О. >1 и ЗАО «< Ф.И.О. >17», а также соглашения о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора от 20.06.2012 года по договору аренды земельного участка от 23.09.2011 года недействительными, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, не имеется.

Однако судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.

20.06.2012 года между ЗАО «< Ф.И.О. >18» и < Ф.И.О. >1 заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому в собственность ответчику перешли следующие объекты: здание столовой, литер <...>, общая площадь кв.м, кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >19» , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: здание летний домик «< Ф.И.О. >20» , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >21» , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: здание летний домик «< Ф.И.О. >22» , литер общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >23» , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >24» , литер <...> общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: .; здание летний домик «< Ф.И.О. >25» , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: здание летний домик «< Ф.И.О. >26» , литер <...> общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >27» , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >28» , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >29» , литер <...> общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >30» , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: здание летний домик «< Ф.И.О. >31» , литер <...> общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >32» , литер <...>, общая площадь кв.м, кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >33» , литер <...> общая площадь кв.м, кадастровый (или условный) номер: здание летний домик «< Ф.И.О. >34» , литер <...>, общая площадь кв.м, кадастровый (или условный) номер: здание летний домик «< Ф.И.О. >35» , литер <...> общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >36» , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >37» , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >38» , литер <...> общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание летний домик «< Ф.И.О. >39» , литер <...> общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание спальный корпус , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание спальный корпус , литер <...>, общая площадь кв.м, кадастровый (или условный) номер: ; здание спальный корпус , литер <...>, общая площадь кв.м, кадастровый (или условный) номер: ; здание спальный корпус , литер <...> общая площадь кв.м, кадастровый (или условный) номер: , здание спальный корпус , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание спальный корпус , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание спальный корпус , литер <...> общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание спальный корпус , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: здание спальный корпус , литер <...>, общая площадь кв.м, кадастровый (или условный) номер: ; здание прачечная-баня, литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: 23здание спальный корпус , литер <...>, общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание спальный корпус , литер <...> общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание туалет, литер <...> общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер: ; здание спальный корпус , литер <...> общая площадь кв.м., кадастровый (или условный) номер:

Право на земельный участок площадью кв.м. с кадастровым номером под перечисленными объектами недвижимости также перешло от ЗАО «< Ф.И.О. >40» к < Ф.И.О. >1 на основании соглашения от 20.06.2012 года о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.09.2011 года. Данный земельный участок площадью кв.м. на основании постановления администрации муниципального образования <...> от 13.09.2012г. разделен на земельный участок.

Внеочередное общее собрание акционеров ЗАО «< Ф.И.О. >41» от 20.06.2012 года, на котором приняты решения об одобрении оспариваемых сделок, решением внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «< Ф.И.О. >42» от 20.02.2013 года признано несостоявшимся.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком в судебном заседании заявлено о прекращении существования указанных объектов путем их сноса, в связи чем судом сделан вывод о невозможности реституции путем возврата сторон в первоначальное положение. Однако судом не дано оценки тому обстоятельству, что указанные объекты были снесены в 2008 году, что подтверждается актами БТИ о сносе строений от 16 декабря 2008 года.

Следовательно, в материалы дела по правилам ст.ст. 56, 60 ГПК РФ представлены доказательства, что на момент заключения договора купли-продажи имущество было уничтожено, однако процедура исключения объектов из Государственного реестра не была выполнена.

В соответствии со ст. 128, 209, 218, 235 Гражданского кодекса РФ не существующее физически имущество не может быть объектом сделок и прав, поэтому договор купли-продажи, заключенный в отношении такого имущества, является ничтожным в силу закона, как противоречащий указанным нормам ГК РФ.

Таким образом, ничтожная сделка в силу ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий.

Кроме того, судом не применен закон, подлежащий применению.

Право на земельный участок площадью кв.м. с кадастровым номером под указанными объектами недвижимого имущества также было передано от ЗАО «< Ф.И.О. >43» к < Ф.И.О. >1 на основании соглашения от 20.06.2012г. о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.09.2011г.

Материалами дела подтверждается, что в рамках инвестиционного договора от 15.04.2010г., заключенного между ЗАО «< Ф.И.О. >44» и ООО «< Ф.И.О. >45», коттеджный комплекс возводился с привлечением средств ООО «< Ф.И.О. >46». В результате исполнения указанного договора часть построенных объектов, возводимых на денежные средства ООО < Ф.И.О. >47» соответственно переходили в собственность общества, а именно жилой коттедж лит. «<...>», этажность 2; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м., разрешение на ввод в эксплуатацию № от 29.09.2010г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 2; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м., разрешение на ввод в эксплуатацию № от 29.09.2010г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 2; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м., разрешение на ввод в эксплуатацию № от 29.09.2010 года; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 2; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. разрешение на ввод в эксплуатацию № от 28.02.2011г.; жилой коттедж лит. <...>», этажность 2; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м., разрешение на ввод в эксплуатацию № от 29.09.2010г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 2; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м., разрешение на ввод в эксплуатацию № от 29.09.2010г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 2; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м., разрешение на ввод в эксплуатацию № от 29.09.2010г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 2; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м., разрешение на ввод в эксплуатацию № от 29.09.2010г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 3; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. разрешение на ввод в эксплуатацию № от 25.02.2011.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 3; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м разрешение на ввод в эксплуатацию № от 25.02.2011.; жилой коттедж лит. <...>», этажность 3; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. разрешение на ввод в эксплуатацию № от 25.02.2011г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 3; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. разрешение на ввод в эксплуатацию № от 25.09.2010г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 2; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. разрешение на ввод в эксплуатацию № от 25.09.2010г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 3; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м разрешение на ввод в эксплуатацию № от 09.02.2012г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 2; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м разрешение на ввод в эксплуатацию № от 25.09.2010 года, жилой коттедж лит. «<...>», этажность 3; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. разрешение на ввод в эксплуатацию № от 25.09.2010г.; жилой коттедж № лит. «<...>», этажность 3; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. разрешение на ввод в эксплуатацию № от 25.02.2011г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 3; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. разрешение на ввод в эксплуатацию № от 25.02.2011г.; жилой коттедж лит. «<...>», этажность 3; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. разрешение на ввод в эксплуатацию № от 25.02.2011.; здание теплового пункта, предназначенного для обслуживания коттеджей, литер «<...>»; общая площадь - кв.м., этажность: 2.

Кроме того, на указанном земельном участке в настоящее время имеются объекты недвижимого имущества, незавершенные строительством, строительство которых также осуществлялось за счет средств истца. На часть объектов, которые имеют 100 % готовность к вводу в эксплуатацию, имеются технические паспорта, а именно жилой коттедж лит. «<...>», этажность 3; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. (тип - Пирамида); жилой коттедж лит. «<...>», этажность 3; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. (тип - Пирамида); жилой коттедж лит. «<...>», этажность 2; общая площадь - кв.м., в том числе жилая площадь кв.м. (тип - Пирамида)

Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером (присвоенным до раздела участка) права аренды на который переданы < Ф.И.О. >1, и составляют единый коттеджный поселок.

Исходя из установленного, передача прав на земельный участок препятствует ЗАО «< Ф.И.О. >48» ввести в эксплуатацию оставшиеся незавершенные строительством объекты и выполнить свои обязательства перед инвестором (истцом) - ООО «< Ф.И.О. >49» по передаче завершенных строительством объектов.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, сделка по уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.09.2011г. является ничтожной в силу закона.

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что решение внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «< Ф.И.О. >50» от 20.02.2013 года не имеет юридической силы.

Однако собрание от 20.02.2013г. подтвердило факт того, что решение внеочередного собрания от 20.06.20102 года в части продажи имущества < Ф.И.О. >1 не имеет юридической силы ввиду нарушения компетенции.

В силу п. 10 ст. 49 ФЗ РФ «Об акционерных обществах» решения общего собрания акционеров, принятые с нарушением компетенции общего собрания акционеров, не имеют силы независимо от обжалования их в судебном порядке или отмены в любом другом виде, в связи с чем суду надлежало также дать оценку и внеочередному собранию акционеров от 20.06.2012 года в части установления цены сделки, принимая во внимание, что в соответствии с п. 2 ст. 78 Закона об Акционерных обществах для принятия решения об одобрении крупной сделки совет директоров (наблюдательный совет) общества определяет цену отчуждаемого или приобретаемого имущества (услуг).

Стоимость отчуждаемого акционерным обществом имущества по крупной сделке должна соответствовать его рыночной цене, при этом рыночная стоимость устанавливается не для решения вопроса об отнесении сделки к крупным, а для определения договорной цены отчуждаемого имущества.

В обоснование исковых требований ООО «< Ф.И.О. >51» сослалось на то, что оспариваемая сделка по отчуждению недвижимого имущества не одобрена собранием акционеров, поскольку собрание фактически не проводилось, то есть не состоялось, акционеры о совершении сделок не уведомлялись, сообщение не публиковалось, протокол подписан заочно одним акционером, рыночная цена сделки не определялась, повестка дня собрания советом директоров общества не формировалась, а также на то, что делегировать полномочия совета директоров, собранию акционеров в силу положений Устава общества, общее собраннее не вправе.

Для принятия советом директоров общества и общим собранием акционеров решения об одобрении крупной сделки цена отчуждаемого или приобретаемого имущества (услуг) определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со статьей 77 настоящего Федерального закона, то есть исходя из рыночной стоимости.

Судом не учтено, что рыночная оценка имущества на момент совершения сделки не проводилась, а потому судом в нарушение п. 10 ст. 49 Закона об акционерных обществах сделан неверный вывод о законности решения внеочередного общего собрания акционеров от 20.06.2012 года.

Кроме того, ошибочно судом дана оценка представленному истцом в материалы дела соглашению с < Ф.И.О. >1, по условиям которого ответчик обязался осуществить раздел земельного участка площадью кв.м. с кадастровым номером на самостоятельный участок, после чего безвозмездно вернуть права на 37 вновь образованных земельных участков в результате такого раздела обратно ЗАО «< Ф.И.О. >52», заключив соответствующее соглашение с его последующей регистрацией.

В счет оказанных услуг по сопровождению раздела < Ф.И.О. >1 должен был оставить за собой право на 4 земельных участка, в качестве вознаграждения. Кадастровые номера земельных участков, которые образовались в результате раздела определены сторонами в соглашении, а также определены номера участков, которые должны были быть переданы от < Ф.И.О. >1 к ЗАО «< Ф.И.О. >53».

13.09.2012 года постановлением администрации муниципального образования <...> за по заявлению < Ф.И.О. >1 земельный участок с кадастровым номером был разделен на 41 земельный участок. Однако условия, достигнутые в соглашении о возврате прав после раздела < Ф.И.О. >1 не выполнил.

Согласно ст. 431 ГК РФ в целях определения содержания договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом указанные обстоятельства не выяснялись, в связи с чем дана неверная оценка представленному соглашению сторон.

На основании статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что обжалуемые сделки имеют признаки как недействительности (оспоримы) в связи с нарушением порядка одобрения крупных сделок в порядке ст. 77 ФЗ «Об акционерных обществах», так и признаки ничтожности в силу закона.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение Геленджикского городского суда от 05 июня 2013 года об отказе в удовлетворении искового заявления ООО «< Ф.И.О. >54» не отвечает требованиям законности и обоснованности, и подлежит отмене.

Отменяя обжалуемое решение суда, судебная коллегия приходит к выводу о вынесении нового судебного акта по делу - об удовлетворении искового заявления «< Ф.И.О. >55» к < Ф.И.О. >1.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционную жалобу представителя ООО «< Ф.И.О. >56» по доверенности < Ф.И.О. >6 удовлетворить.

Решение Геленджикского городского суда от 05 июня 2013 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковое заявление ООО «< Ф.И.О. >57» к < Ф.И.О. >1 о признании договора купли-продажи недвижимости от 20.06.2012 года, заключенного между < Ф.И.О. >1 и ЗАО «< Ф.И.О. >59», соглашения о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора от 20.06.2012 года по договору аренды земельного участка от 23.09.2011 года недействительными, применении последствий недействительности (ничтожности) указанных сделок - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимости от 20 июня 2012 года, заключенный между ООО «< Ф.И.О. >60» и < Ф.И.О. >1 недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Признать соглашение о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора от 20 июня 2012 года по договору аренды от 23 сентября 2011 года земельного участка недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о < Ф.И.О. >1, как арендаторе земельных участков, и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах аренды за закрытым акционерным обществом «< Ф.И.О. >61» на следующие земельные участки:

- земельный участок площадью кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер

- земельный участок площадью кв.м, расположенный по адресу: <...>1, кадастровый номер ;

- земельный участок площадью кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер ;

- земельный участок площадью кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер

- земельный участок площадью кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер ;

- земельный участок площадью кв.м, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер ;

- земельный участок площадью кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер ;

- земельный участок площадью кв.м, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер ;

- земельный участок площадью кв.м, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер .

Председательствующий:

Судьи: