Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Бабаняна С.С. гражданское дело № 2-44/2020 по иску МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к ФИО2 о взыскании суммы долга, и встречному иску ФИО2 к МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, ФИО3 о признании пунктов договора аренды земельного участка ничтожными, по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 31.01.2020, которым постановлено:

исковое заявление МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к ФИО2 о взыскании суммы долга удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты> года рождения, уроженца г. Пензы, проживающего по адресу: <адрес>, паспорт гражданина РФ <данные изъяты>, выданный Отделом внутренних дел Октябрьского района г. Пензы 13.11.2002, код подразделения 582-002) в пользу Российской Федерации в лице МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области задолженность по арендной плате в общем размере 147 359,90 руб., а также пени в размере 28 098,34 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, ФИО3 о признании пунктов договора аренды земельного участка ничтожными отказать.

Проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы долга.

В обоснование заявленного требования истец указал, что по данным Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 является собственником объекта недвижимого имущества – нежилого здания общей площадью 135,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Пенза, п. Монтажный, о чем 15.06.2017 в ЕГРН внесена запись №.

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>:215, который был передан во временное владение и пользование ФИО3 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 22.03.2019.

Согласно определению Арбитражного суда Пензенской области от 09.06.2018 по делу № А49-6143/2017 данный объект недвижимости ранее принадлежал ФИО3 и приобретен ФИО2 по договору купли-продажи арестованного недвижимого имущества от 04.05.2017 № 20/17.

Согласно постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, а также п.5.3 договора ежемесячная арендная плата составляет 5538,52 руб., о чем в адрес ФИО3 было направлено уведомление от 08.06.2017 № 01\2628.

В соответствии с Федеральным законом № 459-ФЗ в ред. от 19.12.2016, установившим уровень инфляции 4 % на 2018 год, ежемесячный размер арендной платы с учетом уровня инфляции составляет 5760,06 руб.

В соответствии с Федеральным законом № 459-ФЗ в ред. от 29.11.2018, установившим уровень инфляции 4,3 % на 2019 год, ежемесячный размер арендной платы с учетом уровня инфляции составляет 6007,74 руб.

Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрены штрафные санкции в размере 0,05 % за каждый день просрочки от месячного размера арендной платы.

Таким образом, за период с 15.06.2017 по 10.07.2019 образовалась задолженность в размере 147 359,90 руб. сумма основного долга, а также пени в размере 28 098,34 руб. за период с 15.06.2017 по 25.07.2019, которая до настоящего времени не погашена.

В адрес должника ФИО2 была направлена претензия о выплате задолженности от 25.07.2019 № 9559, однако требование истца об уплате содержащихся в претензии сумм, до настоящего времени ответчиком не исполнено.

На основании изложенного просил взыскать с ФИО2 в пользу Российской Федерации в лице МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области сумму долга в общем размере 175 458,24 руб.

14.01.2020 от ФИО2 в суд поступило встречное исковое заявление к МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, ФИО3 о признании пунктов договора аренды земельного участка ничтожными.

В обоснование своих требований ФИО2 во встречном исковом заявлении указал, что 22.03.2012 был заключен договор аренды № 509 земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Пункты 5.3 и 7.1 указанного договора являются ничтожными и противоречащими действующему законодательству, ГК РФ и ЗК РФ по следующим основаниям.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий, включающие в себя изменение механизма расчета арендной платы, также подлежит государственной регистрации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору.

В соответствии с ч.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (ч.2).

В данном случае истец (ответчик по встречному иску) в нарушение действующего законодательства в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы, не в связи с изменением его ставки, что допустимо договором, а изменил сам порядок определения размера платы за пользование земельным участком.

По правилам ст.ст.450, 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами.

Соглашение об изменении договора совершаются в той же форме, что и договор, если из закона и иных правовых актов и обычаев делового оборота не вытекает иное.

На основании изложенного просит признать пункты 5.3 и 5.7 договора аренды земельного участка от 22.03.2012 № 509, заключенного между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области и ФИО3, ничтожными.

Протокольным определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 14.01.2020 встречное исковое заявление ФИО2 к МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, ФИО3 о признании пунктов договора аренды земельного участка ничтожными принято к производству суда для совместного рассмотрения с иском МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к ФИО2 о взыскании суммы долга.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал, пояснив по обстоятельствам, изложенным в иске.

Дополнительно пояснил, что в силу п.5.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 22.03.2012 № 509, размер арендной платы за участок составляет 15 083,86 руб. (1256,99 руб. в месяц). Данная сумма была определена в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ».

Кадастровая стоимость земельного участка при расчете аренды применялась до внесения в указанные Правила изменений от 01.03.2015.

Согласно п.6 Правил (в редакции от 01.03.2015) арендная плата на земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей форме: А=С х Р, где: А – арендная плата, С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р – действующая ставка рефинансирования Центрального банка РФ.

В соответствии с представленным в материалы дела отчетом от 24.09.2015 № ОН-15139/5 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:2002005:215 составила 774 618 руб.

Поскольку на земельном участке находится объект недвижимости, размер арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 22.03.2012 № 509, стал определяться на основании отчета от 24.09.2015 № ОН-15139/5 в соответствии с вышеприведенной формулой: 774 618 руб. х 8,25% = 63 905, 99 руб. в год (5325,50 руб. в месяц).

Таким образом, в 2016 году арендная плата составила 63 905,99 руб. в год (5325,50 руб. в месяц). При этом в силу п.8 Правил размер инфляции в 2016 году не применялся.

В соответствии с Федеральным законом от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов», а также Федеральным законом от 29.11.2018 № 459 «О федеральном бюджете на 2019 год и плановый период 2020 и 2021 годов» размер арендной платы по договору аренды изменен истцом в одностороннем порядке на размер уровня инфляции: в 2017 году: 63 905,99 х 4% = 66 462,23 руб. (5538,52 руб. в месяц); в 2018 году: 66 462,23 руб. х 4% = 69 120,72 руб. (5760 руб. в месяц); в 2019 году: 69 120,72 руб. х 4,3% = 72 092,91 руб. (6007,74 руб. в месяц).

После изменения арендной платы по договору аренды МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в адрес ФИО3 направлялись соответствующие уведомления.

В 2019 году истцу стало известно о том, что собственником нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, стал ФИО2 В связи с этим, 25.07.2019 в адрес ответчика была направлена претензия об уплате задолженности по арендной плате и неустойки, однако он мер к погашению задолженности до настоящего времени не принял.

По обстоятельствам встречного иска пояснил, что в силу п.5.3 договора аренды размер арендной платы пересматривается в случаях, указанных в настоящем пункте, в том числе, при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными актами.

В силу положений ч.1 ст.424 ГК РФ, ч.3 ст.65 ЗК РФ, действовавшей в редакции до 01.03.2015, и ст.39.7 ЗК РФ размер арендной платы за публичные земельные участки определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая неразграниченные земельные участки) и органами местного самоуправления и относится к категории регулируемых цен, что согласуется с правовыми позициями, изложенными в п.19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской федерации о договоре аренды».

Спорный арендуемый земельный участок относятся к федеральной собственности, размер арендной платы регулируется положениями постановления Правительства от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденного во исполнение требований ст.ст.22 и 65 ЗК РФ.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором принципа изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст.424 ГК РФ.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (ст.ст.424, 614 ГК РФ).

Следовательно, условия п.5.1 договора аренды не противоречат действующему законодательству. Уполномоченный орган вправе изменять размер арендной платы с 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Учитывая положения ч.3 ст.39.7 ЗК РФ, к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Согласно п.7.1 договора изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных п.5.3 договора. Данный пункт договора также полностью соответствует действующему законодательству, поскольку арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (п.19 постановления Пленума № 73).

Аналогичная правовая позиция приведена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015).

Таким образом, условия п.п.5.3 и 7.1 договора по исчислению размера арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, не противоречат действующему законодательству, в связи, с чем в удовлетворении встречного иска просит отказать.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО5, действующая на основании доверенности, доводы встречного искового заявления поддержала, пояснив по обстоятельствам, в нем изложенным.

Дополнительно пояснила, что с 15.06.2017 ФИО2 является собственником нежилого здания общей площадью 135,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Пенза, п. Монтажный. После приобретения нежилого здания ФИО2 обращался в администрацию г. Пензы для заключения договора аренды земельного участка, на что получил ответ о том, что земля находится в собственности РФ. Поскольку ФИО2 приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник здания ФИО3, то он должен и готов оплатить арендную плату в размере 15 083 руб. в год, как и предусмотрено договором аренды, заключенным с ФИО3 Однако, истец, в нарушение требований закона в одностороннем порядке изменил условия договора аренды в части порядка начисления арендной платы и тем самым значительно увеличил размер арендной платы, что недопустимо.

Предоставленный истцом расчет арендной платы противоречит постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Изменение условий договора, включающее в себя изменение механизма расчета арендной платы, не было согласовано с ФИО2 и не прошло государственную регистрацию. О ежегодном изменении арендной платы ФИО2 не уведомлялся. Кроме того, ФИО2 использует не весь земельный участок, указанный в договоре аренды, а только в той площади, что занимает приобретенное им здание. Штрафные санкции в виде пени являются завышенными, т.к. ФИО2 не оплачивал арендную плату, поскольку не знал, кому необходимо ее уплачивать.

Просит в удовлетворении иска МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к ФИО2 о взыскании суммы долга отказать, и признать п.п.5.3 и 7.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 22.03.2012 № 509, заключенного с ФИО3, ничтожными.

Железнодорожным районным судом г. Пензы постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 31.01.2020, указав на то, что по данному делу изменение условий включающие в себя изменение механизма расчета арендной платы не было заключено с ФИО2 и не прошло государственную регистрацию. Отсутствует государственная регистрация изменений. Вынося данное решение, суд неправильно применил нормы материального права, не учел юридически значимые обстоятельства. Судом не дана правовая оценка отчету № ОН-15139/5 об определении рыночной стоимости земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Отчет ИП ФИО6 не соответствует требованиям закона и не может быть положен в основу решения суда. Истец по первоначальному иску увеличил арендную плату в соответствии с оценкой другого земельного участка, а не с оценкой земельного участка, на котором расположен объект недвижимости ФИО2 Арендная плата истцом по первоначальному иску неосновательно и сильно завышена, и предоставленный истцом по первоначальному иску расчет арендной платы противоречит постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. Истец по первоначальному иску ни каким образом не извещал ФИО2 о введении новой ставки арендной платы за 2017 год. Также не извещал об изменении арендной ставки и за 2018 год и за 2019 год.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, обсудив их, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.

В соответствии со ст.ст.606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно п.7 ч.1 ст.1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу ч.1 ст.65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Судом установлено, что распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области от 22.03.2012 № 58-р ФИО3 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:215, общей площадью 605 кв.м + 9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях размещения нежилых производственных зданий и сооружений.

Указанный земельный участок находится в собственности Российской Федерации.

22.03.2012 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области и ФИО3 заключен договор аренды № 509 указанного земельного участка сроком на 49 лет.

Согласно выписке из ЕГРН договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области 25.04.2012.

04.05.2017 ФИО2 на основании договора купли-продажи арестованного у ФИО3 недвижимого имущества, заключенного по результатам публичных торгов, было приобретено нежилое здание (проходная) с кадастровым номером <данные изъяты>:1877, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 605 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:215, предоставленном ФИО3 в аренду для размещения нежилых производственных зданий и сооружений.

С 15.06.2017 право собственности ФИО2 на нежилое здание (проходную) с кадастровым номером <данные изъяты>:1877 зарегистрировано в установленном порядке.

Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 № 460 ТУ Росимущества по Пензенской области реорганизовано путем присоединения к ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, которое признано правопреемником прав и обязанностей ТУ Росимущества по Пензенской области и переименовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (сокращенное наименование МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области).

Обосновывая заявленные требования, истец ссылался на то, что при отчуждении объекта недвижимого имущества ФИО2, как покупатель, в силу прямого указания закона приобрел право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник ФИО3, и тем самым принял права и обязанности арендатора земельного участка.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).

В силу ч.1 ст.35 ЗК РФ и ч.3 ст.552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абз.2 п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, исходя из приведенных норм права, ФИО2 с 15.06.2017 – момента регистрации за ним права собственности на нежилое здание (проходную) с кадастровым номером <данные изъяты>:1877 по адресу: г. Пенза, п. Монтажный, приобрел права и обязанности арендатора на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимости.

Как следует из условий договора аренды от 22.03.2012 № 509, по данному договору Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области предоставил арендатору ФИО3 во владение и пользование земельный участок площадью 605 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>:215 для размещения нежилых производственных зданий и сооружений, и прилегающей к ним незастроенной территории.

В соответствии с п.5.4 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

Согласно п.5.1 договора аренды земельного участка размер арендной платы за участок составляет 15 083,86 руб. (1256,99 руб. в месяц).

Как следует из п.5.2 договора и расчета арендной платы (Приложение к договору) арендная плата при заключении договора была определена в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается:

- при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах);

- при изменении кадастровой стоимости земельного участка (в случае определения арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка);

- в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года;

- при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще чем 1 раз в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).

В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Согласно п.7.1 данного договора изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных п.5.3 договора.

В силу ч.ч.1, 3 ст.39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 были утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с п.2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п.8 Правил при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Пунктом Правил предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 2% от нее, если земельный участок не относится к указанным в подпунктах «а» - «г» настоящего пункта, и право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п.5 Правил арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка по следующей формуле: А=СхР, где А-арендная плата; С-рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р- действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340 к отношениям, регулируемым актами Правительства РФ, в которых используется ставка рефинансирования Банка России, с 01.01.2016 вместо ставки рефинансирования применяется ключевая ставка Банка России.

В соответствии с представленным в материалы дела отчетом ИП ФИО1 от 24.09.2015 № ОН-15139/5, подготовленным по заказу истца, рыночная стоимость спорного земельного участка составила 774 618 руб. Указанный отчет стороной ответчика не оспорен. Доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка суду не представлено.

Соответственно, годовой размер арендной платы в 2016 году составит 63 905,99 руб. в год, из расчета: 774 618 х 8,25%. Начисление размера арендной платы на 2016 год произведено истцом верно.

Размер арендной платы за 2017-2019 годы произведен истцом в соответствии с п.8 Правил, предусматривающим ежегодное изменение в одностороннем порядке арендодателем размера арендной платы на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

В соответствии с Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» от 19.12.2016 № 415-ФЗ, а также Федеральным законом от 29.11.2018 № 459 «О федеральном бюджете на 2019 год и плановый период 2020 и 2021 годов» коэффициент инфляции на 2017 год составил 4%, на 2018 год - 4%, на 2019 год - 4,3%.

С учетом этого, годовой размер арендной платы за 2017 года составит 66 462,23 руб. (63 905,99 х 4%) или 5 538,52 руб. в месяц; размер арендной платы за 2018 год составит 69 120,72 руб. (66 462,23 руб. х 4%) или 5 760 руб. в месяц; размер арендной платы за 2019 год составит 72 092,91 руб. (69 120,72 руб. х 4,3%) или 6 007,74 руб. в месяц.

Таким образом, общий размер арендной платы, за заявленный период, составляет 147 359,90 руб.

Вопреки доводам стороны ответчика (истца по встречному иску) расчет арендной платы МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области произведен правильно на основании постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, исходя из рыночной стоимости земельного участка, ставки арендной платы, с учетом показателей ставки рефинансирования и уровня инфляции.

17.04.2013, 06.11.2015 и 08.06.2017 истцом в адрес ФИО3 были направлены уведомления об изменении арендной платы.

25.07.2019 МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области ответчику направлялась претензия с требованием уплатить задолженность по арендной плате в размере 147 359,90 руб. и пени в размере 28 098,34 руб. в двухнедельный срок с момента получения претензии, однако ФИО2 мер к исполнению обязательств по погашению задолженности перед истцом не принял.

В судебном заседании ФИО2 и его представителем не оспорено, что арендная плата за пользование спорным земельным участком, находящимся в федеральной собственности, им за период с 15.06.2017 по 10.07.2019 не оплачивалась.

Пунктом 8.1 договора аренды от 22.03.2012 № 509 предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 5 договора.

Поскольку судом установлено неисполнение ФИО2 обязанности оплате арендной платы за спорный земельный участок, истцом обоснованно ответчику начислены пени за период с 15.06.2017 по 25.07.2019 в общем размере 28 098,34 руб. Представленный истцом расчет пени ответчиком не оспорен.

В силу ч.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.ч.1, 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В силу ч.1 ст.424 ГК РФ, ч.3 ст.65 ЗК РФ и ст.39.7 ЗК РФ плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно абз.2 ч.3 ст.65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 1 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) также предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, как было указано выше, утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно п.2 данных Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

По условиям договора от 22.03.2012 № 509 арендная плата изначально определялась на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с п.5 Правил (в редакции от 01.03.2015) арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка по следующей формуле: А=СхР, где А-арендная плата; С-рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р- действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Пунктом 10 Правил предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет; при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом, вопреки доводам представителя истца по встречному иску, дополнительного изменения договора аренды и его регистрации в регистрирующем органе не требуется.

Указанный правовой подход содержится в п.19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Как разъяснено в п.п.16, 19 данного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с п.5.2 договора аренды земельного участка от 22.03.2012 арендная плата определяется в соответствии с приложением к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Расчет арендной платы, согласно приложению, осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п.5.3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается:

Следовательно, стороны предусмотрели, что размер арендной платы исчисляется не в твердой денежной сумме, а устанавливается расчетным путем, и может пересматриваться, в том числе, при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами, что свидетельствует о согласовании сторонами механизма определения размера арендной платы.

При этом, п.7.1 договора предусмотрено, что при изменения арендной платы дополнительное соглашение сторонами не оформляется.

Кроме того, из буквального содержания п.3.5 договора следует, что размер ежегодной арендной платы изменяется арендодателем при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами, что свидетельствует об одностороннем порядке такого изменения.

Возможность одностороннего порядка изменения размера годовой арендной платы прямо предусмотрена п.8 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Таким образом, п.п.5.3 и 7.1 договора аренды от 22.03.2012 № 509 не противоречат действующему законодательству.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к ч.3 ст.614 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, а представляет собой исполнение согласованного сторонами механизма определения размера арендной платы.

При таких обстоятельствах, нельзя признать обоснованным требование о необходимости внесения в договор аренды изменений об условиях арендной платы, так как изменение размера арендной платы обусловлено изменением законодательства, что предусмотрено условиями договора.

Согласно имеющимся в материалах учетного дела уведомлениям от 17.04.2013, 06.11.2015 и 08.06.2017, уведомления об изменении арендной платы направлялись арендатору ФИО3, поскольку как следует из пояснений представителя МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом, и ФИО2 не опровергнуто, сведения о перемене собственника нежилого здания, расположенного на арендуемом земельном участке, стало известно только в 2019 году.

Вместе с тем само по себе данное обстоятельство не является основанием для исчисления размера арендной платы в ином размере, нежели установлено вышеназванными Правилами, и основанием для отказа в иске, поскольку в спорных правоотношениях именно на ответчика возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с действующим законодательством, и не получение уведомления об изменении арендной платы с учетом специфики спорных отношений не освобождает его от обязанности по ее уплате в определенном законодателем размере.

Как следует из ответа администрации г. Пензы от 07.01.2017 № 8744 на обращение ФИО2 о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:215, расположенного по адресу: <адрес>, ответчику было известно, что данный земельный участок находится в собственности РФ, и для оформления земельных правоотношений ему необходимо обратиться в иной уполномоченный орган, чего ответчиком сделано не было.

Доказательств использования ФИО2 земельного участка в меньшей площади, чем предусмотрено договором аренды, заключенным с ФИО3, ответчиком и его представителем суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречного иска о признании пунктов договора аренды земельного участка ничтожными не имелось. Поскольку ответчиком обязанность по уплате арендных платежей в 2017-2019 годах не исполнялась, что признавалось представителем ответчика, истец вправе требовать взыскания с него образовавшейся задолженности.

Судебная коллегия, с учетом всего вышеизложенного, приходит к выводу, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все юридически значимые обстоятельства, выводы суда не противоречат материалам дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что отчет №ОН-15139/5 об определении рыночной стоимости земельного участка не мог быть принят судом в качестве доказательства, поскольку оценщик осмотрел и описал другой объект недвижимости, подлежит отклонению как голословный.

Согласно заключения эксперта №193/16 от 29.09.2020 года АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы», назначенной определением судебной коллегии по гражданским дела Пензенского областного суда от 14.07.2020 года, оцененный ИП ФИО1 в отчете №ОН-15139/5 об определении рыночной стоимости земельного от 24.09.2015 года объект недвижимости, а именно: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:215, расположенный по адресу Пензенская область, г. Пенза, пос. Монтажный площадью 605 кв.м., является объектом недвижимости, принадлежащий на праве аренды ФИО3 На данном земельном участке располагается имущество ФИО2: нежилое здание, проходная, 2-х этажное, лит А, общая площадь, согласно документа 135,6 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>:1877, общая фактическая площадь 156 кв.м.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, а также касаются обстоятельств, установленных при рассмотрении спора по существу судом первой инстанции, сводятся к переоценке выводов суда, направлены на иную оценку доказательств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст.ст.12, 56, 57 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом для отмены решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 31 января 2020 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи