Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Эприкяна А.С., Эприкян Ж.Р. на решение Красноармейского районного суда от 27 января 2020 г. по иску ООО «Артстрой» к Эприкяну А.С., Эприкян Ж.Р. об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, не связанным с лишением владения и взыскании задолженности по договорам аренды,

заслушав доклад судьи Моисеевой О.М,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Артстрой» обратилось в суд с иском к Эприкяну А.С., Эприкян Ж.Р. об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, не связанным с лишением владения и взыскании задолженности по договорам аренды, обосновывая требования тем, что ООО «Артстрой» по договору купли-продажи от <Дата>, заключенному с < Ф.И.О. >14 является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: <Адрес...><Адрес...>, <Адрес...> этажного здания магазина площадью <№..> кв.м. с кадастровым номером <№..> и расположенного под зданием земельного участка площадью 206 кв.м. с кадастровым номером 23:13:0601102:7, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для предпринимательской деятельности - расширение существующего торгового павильона. На основании договора уступки права требования и передачи прав и обязанностей <№..>у от <Дата> к ООО «Артстрой» перешли права и обязанности по договору аренды с правом выкупа от <Дата> указанной недвижимости, заключенному < Ф.И.О. >15 с Эприкяном А.С. <Дата> ООО «Артстрой» уведомил Эприкяна А.С. о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, погашении задолженности по арендной плате и освобождении арендованного имущества. После направления указанного уведомления Эприкян А.С. отключил указанный объект недвижимости от систем коммуникации. Сотрудниками ООО «Артстрой» было установлено, что здание магазина подключено к коммуникациям через жилой дом, в котором зарегистрированы и проживают Эприкян А.С. и Эприкян Д.Р., расположенный по адресу: <Адрес...><Адрес...>. До <Дата>. имущество принадлежало Эрикян Д.Р. на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от <Дата> и разрешения на ввод в эксплуатацию № <№..> от <Дата>, выданного администрацией муниципального образования <Адрес...>, свидетельств о государственной регистрации права <№..><№..> от <Дата> и <Адрес...> от <Дата> Эприкян Д.Р. <Дата> продала имущество < Ф.И.О. >16 на основании договора купли-продажи и ипотеки недвижимости <№..>. По договору купли-продажи право собственности на имущество перешло к < Ф.И.О. >17 которое <Дата> продало его ООО «Артстрой». Эксплуатация магазина невозможна без наличия электроснабжения. Наличие подключенных систем электро и водоснабжения являлось неотъемлемой частью объекта недвижимости, являющегося предметом сделки. Однако с <Дата> в здании магазина отсутствует электричество. Представители НЭСК по Красноармейскому району пояснили, что электричество отключено Эприкяном А.С. и Эприкян Д.Р., поскольку изначально подключение было осуществлено через принадлежащий им жилой дом, расположенный по смежеству со зданием магазина. По договору аренды недвижимости с правом выкупа от <Дата> ООО «Недвижимость Юга» передало во временное владение и пользование Эприкяна А.С. для использования в коммерческих целях с правом выкупа здание магазина площадью <№..> кв.м. с кадастровым номером <№..> и земельный участок площадью <№..> кв.м. с кадастровым номером <№..>, категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для предпринимательской деятельности - расширение существующего торгового павильона, расположенные по адресу: <Адрес...>, владение <Адрес...> Согласно п.<№..> договора Эприкян А.С. обязан был вносить арендную плату ежемесячно в сумме <...> коп. не позднее 10-го числа текущего месяца, начиная с даты фактического предоставления недвижимого имущества в пользование. При неуплате арендатором платежей, установленных п. <№..> договора начисляется пеня в размере <№..>%. В п. <№..> договора выкупная цена здания магазина и земельного участка определена в сумме <...> руб., из которых <...> –здание магазина, в том числе НДС 18% и <...> коп. и <...> руб.- стоимость земельного участка без НДС, которые арендатор должен перечислить единовременно в соответствии с условиями договора до окончания срока его действия. Однако Эприкян А.С. нарушил условия договора аренды и с апреля <...> г. не производил оплату арендных платежей. <Дата> ООО «Артстрой» уведомило Эприкяна А.С. о расторжении договора аренды и освобождении магазина, а также потребовало оплатить задолженность по арендной плате в сумме <...>. и пеню за несвоевременную оплату в сумме <...> коп. Но Эприкян А.С. пользоваться магазином до <Дата> и не оплатил задолженность. По состоянию на <Дата>, задолженность за пользование арендуемыми помещениями составила <...> коп., из которых <...>. задолженность по арендной плате и <...> руб. 02 коп.- пеня за нарушение сроков оплаты. По договору аренды недвижимости с правом выкупа от <Дата><Адрес...> передало во временное владение и пользование Эприкян А.С. с правом выкупа здание кафе-шашлычной с торговым павильоном площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <№..> с земельным участком под зданием площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <№..>, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания и т д., с видом разрешенного использования - для эксплуатации здания кафе-шашлычной с торговым павильоном, расположенные по адресу: установлено относительно ориентира, расположенные в границах участка. Ориентир <...> км. (справа) вдоль автодороги <Адрес...> вблизи <Адрес...>. Согласно п.<№..> договора Эприкян А.С. обязан был вносить арендную плату за период с <Дата> по <Дата> в сумме <...> руб., в том числе 18% НДС-- <№..> коп. не позднее 20-го числа текущего месяца, а с <Дата> ежемесячная арендная плата составляла <...> руб., в том числе 18% НДС-<...> коп. не позднее 10 числа текущего месяца. При неуплате арендатором платежей начисляется пеня в размере <...> % от просроченной суммы за каждый день просрочки. Выкупная стоимость недвижимости составляет <...> в том числе 18% НДС - <...> коп., из которой стоимость здания <...> руб. в том числе 18% НДС и <...> руб.-стоимость земельного участка без НДС, которые арендатор перечисляет единовременно в соответствии с условиями договора до окончания срока его действия. ООО «Артстрой» на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от <Дата>, заключенных с ООО < Ф.И.О. >18», стало собственником указанных объектов недвижимости. По договору <№..>у от <Дата> ООО «< Ф.И.О. >19» уступило ООО «Артстрой» права и обязанности, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от <Дата> С марта <Дата> г. Эприкян А.С. не оплачивает арендные платежи. <Дата> ООО «Артстрой» уведомило Эприкяна А.С. о расторжении договора, освобождении помещений и потребовало оплатить задолженность по аренной плате в сумме <Дата> руб. и <...> руб. - пени за невыплату арендной платы. До настоящего времени Эприкян А.С. не погасил задолженность. По состоянию на <Дата> задолженность по арендным платежам составила <...> руб. и пеня - <...> руб. 50 коп. Общество просит обязать Эприкяна А.С. Эприкян Д.Р. восстановить за свой счет электроснабжение здания магазина, запретить Эприкяну А.С. и Эприкян Д.Р. совершать действия по отключению здания от систем коммуникации, электро и водоснабжения, взыскать с Эприкяна А.С. в пользу ООО «Артстрой» <...> руб. задолженность по арендной плате и пеню <...> коп по договору аренды недвижимости от <Дата>, а также <...> руб. задолженность по арендной плате и <...> руб. 05 коп по договору аренды недвижимости с правом выкупа от <Дата>, взыскать солидарно с Эпрякяна А.С. и Эприкян Д.Р. госпошлину в сумме <...>

В последующем ООО «Артстрой» уточнило исковые требования и просило взыскать с Эприкяна А.С. по договору от <Дата>- <...>., в том числе <...>.- задолженность по арендной плате, <...> руб.- пеня за нарушение сроков оплаты., а по договору от <Дата>- <...> руб., в том числе <...> руб. - задолженность по арендной плате, <...> коп. - пеня за нарушение сроков оплаты.

Эприкян А.С. и его представитель иск не признали.

Эприкян Д.Р. в судебное заседание не явилась, хотя надлежащим образом извещалась о времени и месте слушания дела, о причине неявки в суд не сообщила.

Решением от 27 января 2020 г. Красноармейский районный суд взыскал с Эприкяна А.С. в пользу ООО «Артстрой» по договору аренды недвижимости с правом выкупа от <Дата> - <...> руб. в счет задолженности по арендной плате и пеню в сумме <...> руб. за нарушение сроков оплаты по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от <Дата>;

взыскал с Эприкяна А.С. в пользу ООО «Артстрой» <...> руб. по договору аренды недвижимости с правом выкупа от <Дата> в сумме <...> руб., в том числе <...> руб. - задолженность по арендной плате и – пеню в сумме <...> руб. за нарушение сроков оплаты по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от <Дата>;

взыскал солидарно с Эприкян А.С. и Эприкян Д.Р. в пользу ООО «Артстрой» госпошлину в сумме <...> руб.

обязал <...> восстановить подачу энергоснабжения на основании полученных технических условий по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> владение <...> и не совершать действий по отключению от систем коммуникаций до получения ООО «Артстрой» технических условий раздела по данным коммуникациям.

В апелляционной жалобе Эприкян А.С. и Эприкян Д.Р. просят отменить решение Красноармейского районного суда от 27 января 2020 г. как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 304 ГК РФ Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2).

Из материалов дела видно, что ООО «<...> является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> владение <...>х этажного здания магазина площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <№..> и расположенного под зданием земельного участка площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <№..>, категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для предпринимательской деятельности - расширение существующего торгового павильона, а также здания кафе-шашлычной с торговым павильоном площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <№..> с земельным участком под зданием площадью <№..> кв.м. с кадастровым номером <№..>, категория земель- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания и т д., с видом разрешенного использования - для эксплуатации здания кафе-шашлычной с торговым павильоном, расположенные по адресу: установлено относительно ориентира, расположенные в границах участка. Ориентир <...> км. (справа) вдоль автодороги «<...>» вблизи <Адрес...>.

Эприкян А.С. на основании договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от <Дата>, заключенного с ООО «< Ф.И.О. >20» на <...> месяцев с момента подписания договора пользовался в коммерческих целях с правом выкупа зданием магазина площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <№..> и земельным участком площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <№..>, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для предпринимательской деятельности - расширение существующего торгового павильона расположенными по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, владение, <Адрес...>

По условиям договора выкупная стоимость недвижимости <...> руб., в том числе НДС 18% и <...> руб. 41 коп. и <...> руб. - стоимость земельного участка без НДС, а арендная плата - ежемесячно в сумме <...> руб.75 коп. не позднее 10-го числа текущего месяца, начиная с даты фактического предоставления недвижимого имущества в пользование. При неуплате арендатором платежей, установленных п.<...>. договора начисляется пеня в размере 0,2%. Выкупная цена здания магазина и земельного участка определена в сумме <...> –здание магазина, в том числе НДС 18% и <...> руб.- стоимость земельного участка без НДС (л.д. 13-16 т.1).

<Дата> Эприкян А.С. заключил с ООО «<...>» на срок <...> месяцев с момента подписания договор аренды с правом для использования в коммерческих целях с правом выкупа здания кафе-шашлычной с торговым павильоном площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <№..> с земельным участком под зданием площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <№..> категория земель- категория земель- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания и т д., с видом разрешенного использования - для эксплуатации здания кафе-шашлычной с торговым павильоном, расположенные по адресу: установлено относительно ориентира, расположенные в границах участка. Ориентир <...> км. (справа) вдоль автодороги «<...>» вблизи <Адрес...>. По условиям договора выкупная стоимость недвижимости составляет <...> руб., в том числе 18% НДС - <...> коп., из которой стоимость здания <...> том числе 18% НДС и. <...> руб-стоимость земельного участка без НДС, которые арендатор перечисляет единовременно в соответствии с условиями договора до окончания срока его действия. Арендная плата составляет за период с <Дата> по <Дата> в сумме <...> руб., в том числе 18% НДС-- <...> руб. 90 коп. не позднее 20-го числа текущего месяца, а с <Дата> ежемесячная арендная плата составляла <...> руб., в том числе 18% НДС-<...> коп. не позднее 10 числа текущего месяца. При неуплате арендатором платежей начисляется пеня в размере 0,2 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (л.д. 18-22 т.1).

ООО «Артстрой» на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от <Дата>, заключенных с ООО «<...>», стало собственником указанных объектов недвижимости (л.д. 23-23-34 т.1)

По договорам <№..>у и <№..>у от <Дата> ООО «<...>» уступило ООО «Артстрой» права и обязанности, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества с правом выкупа от <Дата> и <Дата>

<Дата> ООО «Артстрой» уведомило Эприкяна А.С. об уступке ООО «<...>» своих прав и обязанностей арендодателя по договорам <№..> у от <Дата> новому собственнику объекта недвижимости - ООО «Артстрой» и необходимости погашения суммы задолженности по арендной плате, образовавшейся задолженности перед ООО «Недвижимость Юга» на <Дата> в сумме <...> руб., и в том числе <...> руб. арендная плата -<...> руб. пени на нарушение сроков оплаты (л.д. 79 т.1).

<Дата> ООО «Артстрой» уведомило Эприкяна А.С. об уступке ООО «< Ф.И.О. >21» своих прав и обязанностей арендодателя по договору <№..>у от <Дата> новому собственнику объекта недвижимости ООО «Артстрой» и необходимости погашения суммы задолженности по арендной плате, образовавшейся задолженности перед ООО «Недвижимость Юга» на <Дата> в сумме <Адрес...> руб., в том числе <...>. - арендная плата и <...>.- пени на нарушение сроков оплаты ( л.д. 79 т.1).

С марта 2018 г. Эприкян А.С. не оплачивал арендные платежи.

<Дата> ООО «Артстрой» уведомило Эприкяна А.С. о расторжении обоих договоров в связи с истечением сроков их действия и неуплатой арендатором арендной платы, потребовало в сроки до <Дата> оплатить образовавшуюся задолженность по двум договорам аренды, освободить здание магазина и кафе: по договору от <Дата> общая сумма задолженности на <Дата>- 1 <...> в том числе <...> руб. - задолженность по арендной плате, <...> руб. пеня, по договору от <Дата> - общая сумма задолженности на <Дата><...> руб., в том числе <...> руб. арендная плата и пеня – <...> руб. (л.д. л.д. 74-77 т. 1).

После направления указанного уведомления Эприкян А.С. отключил здание магазина, расположенное по адресу: <Адрес...>, владение <Адрес...> от систем коммуникации, поскольку изначально здание магазина было подключено к коммуникациям через жилой дом, в котором зарегистрированы и проживают Эприкян А.С. и Эприкян Д.Р., расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>.

ООО «Артстрой» в судебном порядке поставило вопрос о взыскании с Эприкяна А.С. задолженности по договорам аренды, просило обязать его восстановить за свой счет электроснабжение магазина, расположенного по адресу: <Адрес...>, владение 1, поскольку Эприкян А.С. не погасил задолженность по арендной плате в полном размере, отключил систему коммуникаций электро и водоснабжения здания магазина, что привело к невозможности его эксплуатации.

В судебном заседании было установлено, что в аренде у Эприкяна А.С. действительно находилось указанное недвижимое имущество, срок договоров истек, и собственник не желает его продлевать, задолженность по арендным платежам по двум договорам имеется и Эприкяном А.С не погашена, доказательств того, что задолженность погашена в какой- либо сумме, ответчиком не представлено, последний самовольно отключил подачу электроэнергии в здание магазина, расположенного по адресу: <Адрес...>, владение<Адрес...>

В процессе судебного разбирательства ООО «Артстрой» представлял в суд несколько отличающихся друг от друга справок об арендной задолженности ответчика и других документов, в которых указывалась задолженность Эприкяна А.С. по арендным платежам.

Эприкян А.С. настаивал на том, что <Дата> представитель ООО «Артстрой» сообщил ему о смене собственника арендуемого имущества и забрал у него ключи от арендуемых объектов недвижимости, часть их которых уже была продана другим лицам.

Данный факт представитель ООО «Артстрой» не отрицал в судебном заседании.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что в силу ст. 304, 614 ГК РФ требования ООО «Артстрой» о взыскании с Эприкяна А.С. задолженности по арендной плате и возложении на него обязанности по восстановлению энергоснабжения в указанном здании магазина до получения ООО «Артстрой» технических условий раздела по данным коммуникациям подлежат удовлетворению.

Однако представляется правильным учесть тот факт, что с февраля 2019 г. ответчик не пользовался арендным имуществом, т.к. у него забрали ключи от здания магазина, а здание кафе-шашлычной на этом момент уже было продано ООО «Артстрой» иным лица.

Как следует из уведомлений об уступке права от <Дата> и <Дата> размер задолженности Эприкяна А.С. на <Дата> по договору от <Дата> составил <...> руб., а размер задолженности по договору от <Дата> - <...> коп. В эти суммы включены суммы арендных платежей и пени.

Таким образом, на <Дата> и <Дата> общая сумма задолженности Эприкяна А.С. по обоим договорам аренды составила <...> коп. и подлежит взысканию с Эприкяна А.С. вместо общей суммы - <...> руб.

В ст. 88 ГПК РФ законодатель указал, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса

Поскольку требования ООО «Артстрой» о взыскании задолженности по арендным платежам являются правомерными, то с Эприкяна А.С. как с арендатора в пользу ООО «Артстрой» подлежит взысканию госпошлина в сумме <...> коп., а с Эсприкян Д.Р. – госпошлина в сумме <...> руб. - при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера.

В связи с изложенным, решение Красноармейского районного суда от 27 января 2020 г. подлежит изменению в части взыскания с Эприкяна А.С.,Эприкян Д.Р. в пользу ООО «Артстрой» арендных платежей и судебных расходов, с изменением порядка взыскания, а в остальной части решение суда законно и оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ к его отмене не имеется.

Доводы апелляционной жалобы противоречат фактическим обстоятельствам дела, действующему законодательству, а поэтому не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красноармейского районного суда от 27 января 2020 г. изменить в части взыскания с Эприкяна А.С. и Эприкян Д.Р. в пользу ООО «Артстрой» задолженности по арендным платежам и госпошлине.

Взыскать с Эприкяна А.С. в пользу «Артстрой» <...> коп. в счет общей суммы задолженности по арендным платежам по договорам аренды от <Дата> и <Дата> за период до <Дата> и <Дата> и госпошлину в сумме <...> коп.;

Взыскать с Эприкян Д.Р. в пользу «Артстрой» госпошлину в сумме <...> руб.

В остальной части решение Красноармейского районного суда от 27 января 2020 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Эприкяена А.С. и Эприкяна Д.Р. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи