Гражданский кодекс часть 1

< Ф.И.О. >2 обратилась в суд с иском к < Ф.И.О. >1 о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 9000000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 53200 руб.

Обжалуемым решением Ленинского районного суда <...> от <...> исковое заявление < Ф.И.О. >2 удовлетворено в части.

С < Ф.И.О. >1 в пользу < Ф.И.О. >2 взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 4005382 рублей, судебные расходы в размере 28226, 91 рубль, а всего 4033608, 91рубль.

В апелляционной жалобе < Ф.И.О. >1 ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, неверную оценку доказательств, представленных сторонами.

Проверив материалы гражданского дела, осудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Удовлетворяя частично исковое заявление < Ф.И.О. >2, суд первой инстанции сослался на то, что между сторонами достигнута договоренность о приобретении домовладения у ответчика, в подтверждение чего был представлен предварительный договор купли-продажи домовладения.

При этом, суд руководствовался положениями статьей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что стоимость выполненных работ по улучшению спорного имущества истцом подтверждается материалами дела и с учетом неделимости вещи подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения с собственника.

Однако судебная коллегия не может согласиться с суждениями суда.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно стать 628 Гражданского кодекса РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В материалы гражданского дела представлен предварительный договор купли-продажи, заключенный между < Ф.И.О. >1 и < Ф.И.О. >7 от <...>, из которого следует, что стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи, по которому продавец обязался передать в собственность покупателя в соответствии с условиями основного договора жилой дом литер Л, общей площадью 351,9 кв.м., этажность 2 и земельный участок, площадью 622 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Сторонами определена цена сделки в размере 30000000 рублей и дата заключения основного договора – <...>.

Кроме того, стороны оговорили, что покупатель оплачивает собственнику ежемесячно за проживание в доме 100000 рублей в качестве арендной платы, при этом погашает коммунальные платежи.

Таким образом, представленный предварительный договор купли-продажи содержит в себе элементы двух договоров – предварительного договора купли-продажи и договора аренды, что не противоречит закону.

Решением Ленинского районного суд <...> от <...>, вступившим в законную силу <...> удовлетворены исковые требования < Ф.И.О. >1 к < Ф.И.О. >8 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, взыскании денежных средств за фактическое проживание, пользование жилым домом и о приведении помещений в первоначальное положение.

Кроме того, решением удовлетворены встречные требования < Ф.И.О. >7 к < Ф.И.О. >1 о взыскании суммы в размере 2800000 рублей, переданной по предварительному договору.

Данным судебным актом установлено, что за период проживания < Ф.И.О. >7 образовалась коммунальная задолженность, за период с <...> по <...>, задолженность за фактическое проживание в сумме 2100 000 рублей за период с <...> по <...>.

Из изложенного следует, что истец по настоящему делу фактически проживал как наниматель в жилом доме ответчика, в том числе и после окончания срока действия предварительного договора; основной договор купли-продажи между сторонами, в установленные законом сроки, заключен не был; < Ф.И.О. >7 возращены денежные средства, переданные по сделке – предварительному договору на основании указанного судебного акта.

Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции, разрешая требования истца, не установил по делу юридически значимые обстоятельства, а именно то, что истец самостоятельно в отсутствие согласия ответчика, как собственника имущества, на свой страх и риск произвел ремонтные работы, вплоть до переоборудования жилых помещений, вложив личные средства.

Судом также не дано оценки и тому обстоятельству, что предварительный договор не содержал каких-либо условий, которые бы позволяли предполагаемому покупателю производить переустройство либо реконструкции приобретаемого жилого дома до заключения основного договора, который в сроки, установленные сторонами, заключен не был.

Исходя из условий сделки, истец, как фактический наниматель жилого дома не имел права производить переустройство и реконструкцию жилого дома без согласия наймодателя, что также прямо предусмотрено положением статьи 678 Гражданского кодекса РФ.

Более того, из представленных в материалы дела доказательств о стоимости и объеме проведенных работ не представляется возможным установить, было ли установлено оборудование в жилом доме, отсутствуют акты выполнения работ и акты приемки, ведомости подсчета объема работ с привязкой к помещениям.

При этом, в представленном экспертном заключении экспертом < Ф.И.О. >9 сделана неверная оценка поставленным вопросам, а именно в перечень исследуемых работ включены мероприятия, не являющиеся предметом спора и исследования, а именно ремонтно-отделочные, которые не относятся к неотделимым.

Учитывая, что названные обстоятельства не исследованы судом, не применен закон, подлежащий применению, обжалуемое решение Ленинского районного суда <...> от <...> подлежит отмене, с вынесением нового судебного акта по делу – об отказе в удовлетворении искового заявления < Ф.И.О. >2 к < Ф.И.О. >1 о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 9000000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 53200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционную жалобу < Ф.И.О. >1 удовлетворить.

Решение Ленинского районного суда <...> от <...> отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковое заявление < Ф.И.О. >2 к < Ф.И.О. >1 о взыскании суммы неосновательного обогащения, судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

<...>вого суда: