Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО4, ФИО5, ФИО6 на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 28 октября 2014 года, которым постановлено:

исковые требования ФИО7 к ФИО8, ФИО5, ФИО4, ФИО6 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Исковые требования ФИО9, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, к ФИО7, ФИО4, ФИО6 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 08.05.2014 квартиры, расположенной в адрес, заключенный между ФИО5, действующим по доверенности от 27.03.2014 по реестру №..., за ФИО7, и ФИО4.

Признать недействительным договор купли-продажи от 16.06.2014 квартиры, расположенной в адрес, заключенный между ФИО4 и ФИО6.

Применить последствия недействительности сделок. Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО4 №... от 23.05.2014, о праве собственности ФИО6 №... от 30.06.2014. Прекратить право собственности ФИО6 на квартиру, расположенную по адресу: адрес, и признать за ФИО7 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Взыскать с ФИО8 в доход бюджета городского округа г.Нефтекамск государственную пошлину в размере ... рублей.

Взыскать с ФИО5 в доход бюджета городского округа г.Нефтекамск государственную пошлину в размере ... рублей.

Взыскать с ФИО4 в доход бюджета городского округа г.Нефтекамск государственную пошлину в размере ... рублей.

Взыскать с ФИО6 в доход бюджета городского округа г.Нефтекамск государственную пошлину в размере ... рублей.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Гаиткуловой Ф.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО7 обратилась с иском к ФИО8, ФИО5, ФИО4, ФИО6 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указала, что ей на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: адрес 16 января 2014 она выдала доверенность ФИО8, удостоверенную нотариусом ФИО2 на право распоряжения данной квартирой. 27 марта 2014 года ФИО8 передоверил ФИО5 полномочия действовать от ее имени в отношении указанной квартиры. 06 мая 2014 года она отменила доверенность, выданную на имя ФИО8 08 мая 2014 ФИО5, действующей по доверенности от 27 марта 2014, продал квартиру ФИО4 Ее волеизъявления на продажу квартиры не было. Полномочия ФИО5 были прекращены 06 мая 2014. В квартире, расположенной по адресу: адрес зарегистрирована несовершеннолетняя ФИО1, находящаяся под опекой.

Просила признать недействительным договор купли-продажи от 08 мая 2014 квартиры, расположенной по адресу: адрес, признать недействительной последующую сделку по договору купли-продажи квартиры от 16 июня 2014г., заключенную между ФИО4 и ФИО6; применить последствия недействительности сделки; признать за ней право собственности на квартиру, признать недействительной запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на квартиру за ФИО4 №....

ФИО9, действующая как опекун несовершеннолетней ФИО1., обратилась с иском к ФИО7, ФИО4, ФИО6 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок. В обоснование исковых требований указала, что ФИО7 решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от дата ограничена в родительских правах в отношении несовершеннолетней дочери ФИО1 Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от дата г. ФИО7 лишена родительских прав. Она назначена опекуном несовершеннолетней. Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 21 марта 2014 за ФИО7 признано право собственности на спорную квартиру в порядке наследования. На основании разрешения Администрации городского округа г.Нефтекамск от 24 января 2013 ФИО1 зарегистрирована в спорном жилом помещении. 29 октября 2013 она обратилась в Управление Росреестра по Республике Башкортостан с заявлением не регистрировать никакие сделки с указанным помещением, поскольку в данном жилом помещении зарегистрирована ее подопечная ФИО1. В настоящее время ей стало известно об отчуждении квартиры, нарушены права несовершеннолетнего ребенка, находящегося под опекой. Как законный представитель ФИО1. она согласия на сделку не давала, не имеется согласия органа опеки и попечительства. Совершенные сделки нарушают права несовершеннолетней, договоры купи - продажи в отношении спорной квартиры ничтожны, необходимо применить последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ.

Просила признать недействительным договор купли-продажи от 16 июня 2014 квартиры, расположенной по адресу: адрес, заключенный между ФИО4 и ФИО6; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 08 мая 2014 указанной квартиры, заключенный между ФИО7 и ФИО4; применить последствия недействительности ничтожных сделок; аннулировать запись в ЕГРП о государственной регистрации права собственности на квартиру за ФИО6

Определением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 01 октября 2014 года исковые заявления ФИО7 и ФИО9, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, объединены в одно производство.

Судом постановлено приведённое выше решение.

Не согласившись с решением суда, ФИО4 в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указав, что она является добросовестным приобретателем. ФИО7 не представила доказательства уведомления третьих лиц об отмене доверенности. Доверенность от 04 декабря 2013 года, выданная ФИО7 на имя ФИО5, не отменена. ФИО7 имела волеизъявление на продажу квартиры, получила расчет за квартиру, судом не дана юридическая оценка представленной расписке. Право проживания в спорной квартире несовершеннолетней ФИО1 не закреплено, права ребенка не нарушены, она остается зарегистрированной в квартире.

В апелляционной жалобе ФИО5 просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указав, что ФИО7 не уведомила об отмене доверенности, также не было известно о регистрации в спорной квартире несовершеннолетнего ребенка. Выводы суда об отсутствии оплаты стоимости квартиры не соответствуют представленным доказательствам. Факт расчета с ФИО7 подтвержден распиской. Ограничения на квартиру в интересах ребенка не оформлены ФИО4 является добросовестным приобретателем.

В апелляционной жалобе ФИО6 просит решение суда отменить, ссылаясь, что она является добросовестным приобретателем. Она приняла все меры для проверки законности отчуждения квартиры. Сделка купли-продажи была возмездной, цена квартиры определена ... руб. ФИО7 имела волеизъявление на продажу квартиры, получила расчет за квартиру, суд не учел расписку ФИО7 о получении денежных средств в размере .... ФИО1 в спорной квартире не проживает, зарегистрирована формально, не имеет право собственности на квартиру, права несовершеннолетнего ребенка не нарушены.

Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции надлежащим образом.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав ФИО6, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. ст. 554, 555, 556 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как установлено пп.2 п.1 ст. 188 Гражданского кодекса РФ, действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Удовлетворяя исковые требования ФИО7, ФИО9, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, руководствуясь приведенными выше правовыми нормами, суд исходил из того, что сделки, направленные на отчуждение принадлежащего на праве собственности ФИО7 недвижимого имущества не соответствовали действительной воле собственника квартиры, учитывая, что доверенность от 16 января 2014 года, выданная на имя ФИО8, 06 мая 2013 года ФИО7 отозвана, и фактически направлены на прекращение у последней права собственности в отношении спорной квартиры, то есть на принудительное лишение ФИО7 ее конституционного права на охрану частной собственности.

По мнению судебной коллегии, судом первой инстанции обоснованно учтены положения ст. п. 4 ст. 292 ГК РФ, предусматривающие, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда о признании недействительными договоров купли-продажи от 08 мая 2014, заключенного между ФИО5, действующим по доверенности за ФИО7, и ФИО4, от 16 июня 2014, заключенного между ФИО4 и ФИО6, в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Указанные выводы суда первой инстанции основаны на правовых нормах, регулирующих спорные правоотношения, согласуются с материалами дела и представленными сторонами доказательствами, оценка которым дана судом по правилам ст.67 ГПК РФ.

Так, материалами дела подтверждается, что квартира, расположенная по адресу: адрес общей площадью ... кв.м., принадлежала на праве собственности ФИО7 на основании решения Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 21 марта 2014 года.

Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 16 мая 2012 года ФИО7 ограничена в родительских правах в отношении малолетней ФИО1., дата года рождения.

Распоряжением Администрации ... №... от 10 августа 2012 года ФИО9 назначена опекуном малолетней ФИО1.

Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 05 марта 2014 года ФИО7 лишена родительских прав в отношении малолетней ФИО1.

Свидетельством №... от 19 февраля 2013 года подтверждается. что ФИО1 зарегистрирована по месту жительства по адресу: адрес

28 октября 2013 г. отдел опеки и попечительства Администрации городского округа г.Нефтекамск направил в Управление Росреестра по Республики Башкортостан информацию о регистрации в спорной квартире малолетней ФИО1 указав о запрещении любых сделок без согласия органа опеки и попечительства. Указанное письмо поступило в Управление Росреестра по Республике Башкортостан 17 декабря 2013 г.

Заявлением от 29 октября 2013 года (вх.№... от 29 октября 2013 г.) ФИО9 сообщила в Нефтекамский отдел Управления Росреестра по Республике Башкортостан о том, что в квартире, расположенной по адресу: адрес, зарегистрирована малолетняя ФИО1 находящаяся под опекой.

16 января 2014 года ФИО7 выдала на имя ФИО8 доверенность, удостоверенную нотариусом нотариального округа г.Нефтекамск ФИО2 на право продажи за цену и на условиях по его усмотрению квартиры, расположенной по адресу: адрес, без права получения причитающего ФИО7 аванса или задатка купли-продажи, и без права получения причитающихся ей денег.

27 марта 2014 года ФИО8, действующий от имени ФИО7, на основании доверенности от 16 января 2014 года, в порядке передоверия уполномочил ФИО5 продать за цену и на условиях по его усмотрению принадлежащую ФИО7 квартиру без права получения причитающего ФИО7 аванса или задатка купли-продажи, и без права получения причитающихся ей денег. Доверенность удостоверена нотариусом нотариального округа г.Нефтекамск ФИО2 реестровый номер №... (л.д.50).

Распоряжением от 06 мая 2014 года ФИО7 отменила доверенность от 16 января 2014 года, выданную ранее на имя ФИО8 на продажу спорной квартиры (л.д.49).

06 мая 2014 года за вх.№№... данное распоряжение об отмене доверенности поступило в Управление Росреестра по Республике Башкортостан.

08 мая 2014 года ФИО5, действующий от имени ФИО7 по доверенности от 27 марта 2014, удостоверенной нотариусом нотариального округа г.Нефтекамск ФИО2 заключил договор купли-продажи с ФИО4, по условиям которого ФИО4 купила в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес, за ... рублей, которая согласно п.4 договора уплачена продавцу полностью до подписания договора. Условиями договора предусмотрено, что квартира не обременена правами третьих лиц, продавец обязуется освободить квартиру от личный вещей до 08 июня 2014.

В материалах дела правоустанавливающего документа содержится справка ООО «...» от 25 апреля 2014 года о постоянной регистрации несовершеннолетней ФИО1 с 19 февраля 2013 г. по месту жительства по адресу: адрес, которая поступила в Управление Росреестра по РБ 08 мая 2014 г. (л.д.95).

16 июня 2014 года ФИО4 на основании договора купли-продажи квартиры, продала спорное жилое помещение с ФИО6 за ... рублей. При этом по условиям договора предусмотрено, что в квартире зарегистрирована несовершеннолетняя ФИО1, переход права собственности является основанием для прекращения права пользования данной квартирой ФИО1

Переход права собственности на спорную квартиру к ФИО6 зарегистрирован 30 июня 2014 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись за №... (л.д.69).

В силу ч. 1 ст. 148 СК РФ дети, находящиеся под опекой (попечительством) имеют право на сохранение права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением, а при отсутствии жилого помещения имеют право на получение жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, совершенная при отсутствии согласия органов опеки и попечительства сделка, противоречит требованиям закона, правам и законным интересам несовершеннолетнего ребенка, в связи с чем, подлежит признанию недействительной.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 13-П п. 4 ст. 292 ГК РФ, предусматривающим наличие согласия органов опеки и попечительства лишь при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Суд, применительно к положениям ст. 121 Семейного кодекса РФ, учел, что на момент совершения оспариваемой сделки по отчуждению спорной квартиры, несовершеннолетняя ФИО1 была лишена родительского попечения, находясь под опекой ФИО9, была зарегистрирована по адресу: адрес

Проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание установленные обстоятельства, учитывая, что ФИО7 об отмене доверенности на имя ФИО8 известила Управление Росреестра по РБ, с 17 декабря 2013 г. в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан имелась информация отдел опеки и попечительства о запрещении любых сделок без согласия органа опеки и попечительства в отношении спорной квартиры, суд правомерно удовлетворил исковые требования, применив последствия недействительности сделок путем признания недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ФИО6

Доводы апелляционных жалоб о незаконности выводов суда об отсутствии оплаты стоимости квартиры, о наличии волеизъявления ФИО7 на продажу квартиры, несостоятельны по следующим основаниям.

Как следует из расписки от 14 марта 2014 года, имеющейся в материалах дела, ФИО7 получила денежную сумму в размере ... руб. от ФИО10 за продаваемую квартиру по адресу: адрес

Между тем из буквального толкования данной расписки не следует однозначный вывод о том, что ... руб. получено ФИО7 в счет исполнения заключенного 08 мая 2014 года ФИО5, действующего в порядке передоверия в интересах ФИО7 по доверенности от 27 марта 2014, договора купли-продажи квартиры с ФИО4, по условиям которого последняя приобрела жилое помещение за ... рублей, учитывая также, что ФИО7 отменила доверенность на имя ФИО8 от 16 января 2014 года.

Как разъяснено в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Оценивая добросовестность ответчиков, суд первой инстанции верно исходил из того, что ФИО5, ФИО4, ФИО6 были осведомлены о наличии в спорной квартире зарегистрированного по месту жительства несовершеннолетнего ребенка ФИО1 что подтверждается пояснениями ответчиков в суде первой инстанции, содержанием договора купли-продажи от 16 июня 2014 когда, справкой ООО «...» от 25 апреля 2014 года, имеющейся в деле правоустанавливающего документа (л.д.85, 95, 98).

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ФИО4 и ФИО6, как покупатели, должны были проявить должную степень осмотрительности и предпринять все разумные меры для выяснения указанного обстоятельства, поскольку добросовестность предполагает обычную, разумную осмотрительность. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупателя он не может быть признан добросовестным приобретателем.

Приобретая спорное жилое помещение, в котором зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, покупатели должны были предвидеть наступление неблагоприятных для себя последствий вследствие невыполнения условия о получении согласия органов опеки и попечительства на совершение такой сделки.

В квартире имела регистрацию и фактически проживала ФИО7 Проявив осторожность и осмотрительность, ФИО4 и ФИО6 имели возможность встретиться с истицей, проживающей в данной квартире, для выяснения условий и основания проживания в жилом помещении, лично убедиться в ее намерении, в том числе, освободить квартиру.

То обстоятельство, что в договоре купли-продажи от 16 июня 2014 года имеется условие о прекращении права пользования несовершеннолетней ФИО1 спорной квартирой, не свидетельствует о соответствующем волеизъявлении указанного лица, поскольку ни ФИО1 ни ее законный представитель стороной названного договора не являлись, соответственно, оснований для возложения на них обязанности по снятию с регистрационного учета не имелось.

Следовательно, проявив разумную осмотрительность и осторожность, покупатели имели возможность узнать о намерениях и действительной воле названных лиц в отношении спорной квартиры.

Поскольку права ФИО4 основаны на ничтожной сделке, недействительной является и последующая сделка, совершенная в отношении имущества, незаконно выбывшего из владения ФИО7

На основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд пришел к выводу о том, что ответчики ФИО4 и ФИО6 добросовестными приобретателями не являются. Мотивы, по которым суд пришел к указанному выводу, исчерпывающе изложены в решении суда и являются правильными, поскольку подтверждаются собранными по делу доказательствами и в апелляционной жалобе по существу не опровергнуты.

Оформление последующей сделки купли-продажи от 16 июня 2014 года менее чем через месяц после регистрации 23 мая 2014 года перехода права собственности на квартиру за ФИО4, наличие постоянной регистрации по месту жительства в отчуждаемой квартире несовершеннолетней ФИО1., должно было вызвать у приобретателя имущества ответчика ФИО6 сомнения в законности отчуждения имущества.

Доводы апелляционной жалобы ФИО6 о том, что ФИО1 временно зарегистрирована в г...., в спорной квартире не проживает, ФИО1 не имеет право собственности на квартиру, права несовершеннолетнего ребенка не нарушены, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку сделки купли-продажи совершены без учета интересов несовершеннолетней, привели к нарушению ее жилищных прав и ухудшению жилищных условий ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, находящейся под опекой.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным письменным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.328 – 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 28 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО4, ФИО5, ФИО6 – без удовлетворения.

Председательствующий С.В. Черчага

Судьи Ф.С. Гаиткулова

ФИО3