Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело № 2-8079/2013 по апелляционной жалобе представителя Администрации Приморского района Санкт-Петербурга на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 июля 2013 года, постановленное по заявлению Раджабова А.З.о. о признании незаконным отказа Администрации Приморского района Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое, обязании издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя заявителя, представителя Администрации Приморского района Санкт-Петербурга, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Раджабов А.З. оглы обратился в суд с заявлением о признании незаконным распоряжения Администрации Приморского района Санкт-Петербурга от 17 ноября 2011 года №..., которым отменено ранее изданное распоряжение Администрации Приморского района Санкт-Петербурга от 26 августа 2011 года №... о переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в нежилой фонд. В качестве мер по восстановлению нарушенного права заявитель просил обязать Администрацию Приморского района Санкт-Петербурга издать распоряжение о переводе жилого помещения квартиры <адрес>, в нежилое помещение.

В обоснование требований заявитель указал, что является собственником названной квартиры, приобретенной с целью перевода в нежилой фонд и оборудования в ней магазина промышленных товаров. Для реализации данной цели по заданию заявителя ООО <...> разработан проект устройства отдельного входа путем демонтажа оконного проема и переоборудование его в дверной проем. Проект перепланировки жилого помещения согласован МВК Приморского района Санкт-Петербурга. ООО <...> разработан проект устройства отдельного входа со стороны торцевого фасада задания, который согласован с Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга и Управлением ландшафтной архитектуры Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.

Администрацией Приморского района Санкт-Петербурга 26 августа 2011 года издано распоряжение №... о переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, в нежилое.

Впоследствии вышеуказанное распоряжение отменено по инициативе Администрации Приморского района Санкт-Петербурга, путем издания распоряжения №... от 17 ноября 2011 года.

Уведомлением от 20 марта 2013 года заявитель извещен об отказе в переводе принадлежащего ему жилого помещения в нежилой фонд, по причине несоответствия проектной документации положениям п. 4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, и отсутствия согласия собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам использования общего имущества и земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

По мнению заявителя, распоряжение администрации района от 17 ноября 2011 года, которым отмене ранее изданное распоряжение от 26 августа 2011 года о переводе жилого помещения в нежилой фонд, является незаконным, поскольку одновременно с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое им поданы все необходимые документы, проектная документация согласована с компетентными органами.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 июля 2013 года распоряжение Администрации Приморского района Санкт-Петербурга от 17 ноября 2011 года №... об отмене распоряжения от 26 августа 2011 года №№... о переводе жилого помещения по адресу: <адрес>, в нежилое помещение, признано незаконным. Администрация Приморского района Санкт-Петербурга обязана издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд.

В апелляционной жалобе Администрация Фрунзенского района Санкт-Петербурга просит отменить решение суда, полагая его постановленным с нарушением норм материального права и неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании представитель Администрации Приморского района Санкт-Петербурга просил апелляционную жалобу удовлетворить и указал, что последующий отказ в переводе жилого помещения в нежилой фонд от 20 марта 2013 года заявителем не оспорен.

Представитель заявителя, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Удовлетворяя требования заявителя, суд фактически оценил отказ администрации района от 20 марта 2013 года в переводе жилого помещения в нежилой фонд, при этом оставил без внимания и правовой оценки правомерность действий администрации Приморского района Санкт-Петербурга по изданию распоряжения от 17 ноября 2011 года, которым отменено изданное 26 августа 2011 года распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд. И сделав вывод о неприменении положений п. 4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 при разрешении вопросов перепланировки жилого помещения, об отсутствии необходимости получения согласия собственников помещений многоквартирного дома на использования части общего имущества для личных нужд заявителя, признал незаконным распоряжение администрации Приморского района Санкт-Петербурга от 17 ноября 2011 года об отмене распоряжение от 26 августа 2011 года. В качестве мер по восстановлению прав заявителя суд обязал администрацию района издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд.

С выводами суда нельзя согласиться, поскольку они основаны на ошибочном определении предмета исследования и, как следствие, неверном применении норм материального права.

Так, в соответствии с ч.1, ч.4 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение принимается органом местного самоуправления.

Согласно пункта 3.4.10 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28 августа 2008 года № 1078 «Об администрациях районов Санкт-Петербурга» администрация района вправе осуществлять в установленном порядке по согласованию с Жилищным комитетом перевод жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, определять порядок получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и(или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений.

Пунктом 2.3 Административного регламента предоставления администрациями районов Санкт-Петербурга государственной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в Санкт-Петербурге, утвержденного распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга №263-р от 13 апреля 2012 года, установлено, что результатом предоставления государственной услуги является принятие администрацией района решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и направление заявителю решения о согласовании либо направление заявителю уведомления об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Приведенными выше нормативными актами, определяющими полномочия администраций районов, и положениями жилищного законодательства Российской Федерации не установлен запрет администрации самостоятельно отменить ранее изданное распоряжение, в том числе и по вопросам перевода жилого помещения в нежилой фонд. Следовательно, отменяя распоряжение от 26 августа 2011 года о переводе жилого помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, в нежилой фонд, администрация Приморского района Санкт-Петербурга действовала в пределах своих полномочий и в соответствии с действующим законодательством, поэтому не имеется оснований для признания незаконным распоряжения от 17 ноября 2011 года. В связи с этим решение суда в этой части подлежит отмене с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении заявления.

При повторном рассмотрении вопроса о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в нежилой фонд, администрацией района 20 марта 2013 года принято решение об отказе в удовлетворении заявления Раджабова А.З.о. по причине несоответствия проектной документации положениям п. 4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, и отсутствия согласия собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам использования общего имущества и земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Оценивая законность отказа администрации от 20 марта 2013 года, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требования п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27 сентября 2003 года № 170 (далее-Правила) не применимы к переустройству и перепланировке жилого помещения.

Так, в разделе 4 –Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций, содержится п. 4.2 - Стены. В данном пункте содержатся отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, в частности п.4.2.1 - стены каменные (кирпичные, железобетонные), п. 4.2.2 - стены деревянные, п. 4.2.3 - отделка, п. 4.2.4 - балконы, козырьки, лоджии и эркеры.

В п. 4.2.4 содержится п.п. 4.2.4.9, регулирующий вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек. Данным пунктом Правил запрещено в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки.

Таким образом, пункт 4.2.4.9 Правил содержит запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий при техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций, а именно балконов, козырьков, лоджий и эркеров.

При этом раздел 1 Правил - основные положения, содержит пункты 1.7.1, 1.7.2, прямо регулирующие условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.

Пункт 1.7.1. устанавливает, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии с п. 1.7.2 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Следовательно, вопросы перепланировки помещений регулируются не п.4.2.4.9, а специальными пунктами Правил и норм технической эксплуатации.

Вместе с тем решение суда первой инстанции в части возложения на администрацию района обязанности издать распоряжение о переводе жилого помещения в нежилой фонд также подлежит отмене, т.к. судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что для оборудования отдельного входа в квартиру и принятия решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, заявитель не обязан получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 67 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведён государственный кадастровый учёт, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу ч.ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

С учётом приведённых выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что отсутствие кадастрового учёта земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и нахождение такого участка в собственности внутригородского муниципального образования, не является основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение их общего имущества (земельного участка) и передачу части этого имущества во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.

Проекта устройства отдельного входа со стороны торцевого фасада здания предусматривал устройство входа в квартиру <адрес> в проёме существующего окна путём разборки подоконной части стены и монтажа наружной лестницы-крыльца на части земельного участка, непосредственно примыкающему к фундаменту дома (л.д. <...>).

Это же обстоятельство подтверждается письмом начальника Управления Ландшафтной архитектуры Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 19 апреля 2011 года (Л.д.<...>).

Таким образом, из материалов дела следует, что перевод жилого помещения в нежилое и его дальнейшее использование под магазин промышленных товаров непосредственно связаны с использованием заявителем в своих личных целях части земельного участка, законными владельцами которого являются все собственники помещений многоквартирного дома, что в силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ст. 305 ГК РФ требует получения их согласия на такое использование.

Следовательно, администрация Приморского района Санкт-Петербурга обоснованно отказала заявителю, не предоставившему доказательства согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование части земельного участка, в удовлетворении его заявления о переводе жилого помещения в нежилой фонд.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 25 июля 2013 года отменить.

Отказать в удовлетворении заявления Раджабова А.З.о. о признании незаконным распоряжения Администрации Приморского района Санкт-Петербурга от 17 ноября 2011 года №... об отмене распоряжения от 26 августа 2011 года №... о переводе жилого помещения по адресу: <адрес>, в нежилой фонд, и обязании издать распоряжение о переводе жилого помещения квартиры в нежилой фонд.

Председательствующий:

Судьи: