Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 ФИО13, ФИО2 ФИО14 к Стельмах ФИО15 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,

по апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 09 июня 2014 года, которым постановлено:

«ФИО1 ФИО16 и ФИО2 ФИО17 к Стельмах ФИО18 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома отказать».

Заслушав доклад судьи Ларионовой С.В., объяснения представителя истцов по доверенности ФИО3, поддержавшего жалобу, возражения на жалобу представителя ответчика ФИО4, судебная коллегия

установила :

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО5 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В обоснование требований указывали, что являются собственниками квартиры № <...> г. Орле.

14.10.2013 в доме по инициативе собственника квартиры № <...> ФИО5 было проведено внеочередное собрание собственников помещений в форме заочного голосования.

Согласно протоколу общего собрания в повестку дня был включен вопрос о передаче в бессрочное пользование на безвозмездной основе ФИО5 части земельного участка с кадастровым № 57:25:0030413:26 для эксплуатации нежилых помещений, возведенных ФИО5 во дворе многоквартирного дома - хозпостроек № 1, площадью 303,8 кв. м и № 2, площадью 134,8 кв. м.

Из протокола общего собрания также следует, что в нем приняли участие собственники 100% площади жилых помещений. При этом «за» голосовали 84%, «против» - 15,64%.

Решением общего собрания ФИО5 было передано в пользование 438,6 кв.м. земельного участка под эксплуатацию нежилых помещений, при этом, площадь всего земельного участка под многоквартирном домом составляет 636,8 кв. м, т. е. в пользование ФИО5, передается 69% площади под многоквартирным домом.

Указывали, что хозпостройки №№ 1 и 2, возведенные ответчиком, имеют признаки капитальных самовольных строений, т. к. были возведены без разрешения и на непредназначенном для этого земельном участке, за что ФИО5 была привлечена к административной ответственности.

Полагают, что общее собрание не вправе было принимать решение о передаче частей земельного участка, являющегося общим имуществом многоквартирного дома, в бессрочное пользование для эксплуатации нежилых помещений, поскольку данное решение влечет уменьшение общего имущества собственников многоквартирного дома. Для разрешения вопроса о предоставлении ответчику земельного участка требуется 100% согласия всех собственников жилых помещений.

Кроме того, ФИО5 не имела права ставить вопрос о предоставлении ей земельного участка под самовольно возведенными ею постройками, т. к. на самовольные постройки ст. 36 Земельного кодекса не распространяется.

Считают, что сохранение самовольных построек за ответчиком уменьшит размер общего имущества многоквартирного дома, что недопустимо в силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ.

По указанным основаниям просили суд признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № <...> в г. Орле от 14.10.2013, проведенного в форме заочного голосования в части передачи в безвозмездное бессрочное пользование части земельного участка с кадастровым № 57;25:0030413:26 для эксплуатации нежилых помещений - хозпостроек № 1, площадью 303,8 кв.м и № 2, площадью 134,8 кв.м.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 просят об отмене решения суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Указывают, что в ходе рассмотрения дела судом бесспорно было установлено, что ответчик ФИО5 самовольно, без получения разрешений компетентных муниципальных органов, без согласия остальных собственников помещений многоквартирного дома, за свой счет и своими силами возвела нежилые помещения – хозпостройки. Указанные помещения никакого отношения к остальным собственникам помещения многоквартирного дома не имеют. За самовольное занятие земельного участка и возведение построек ФИО5 была привлечена к административной ответственности. Однако судом не было дано надлежащей оценки указанным обстоятельствам.

Полагают, что принятое судом решение о предоставлении ФИО5 части земельного участка для размещения спорных построек в бессрочное пользование, представляет собой незаконное распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, путем уменьшения размера земельного участка. Решение об уменьшении земельного участка – общего имущества собственников помещений жилого дома, могло быть принято только при голосовании «за» всех собственников помещений многоквартирного дома.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками квартиры № <...> г. Орле, а ФИО5 является собственницей <...> квартиры, <...>

Кроме того ответчице в указанном доме принадлежит нежилое помещение, общей площадью 48 кв.м.

Согласно справке ГУПОО «МР БТИ» от 04.10.2013 общая площадь многоквартирного жилого дома № <...> в г. Орле составляет 349,8 кв.м.

Из материалов дела также следует, что во дворе жилого дома <...> ФИО5 самовольно возвела: хозпостройку № 1, площадью 303,8 кв.м. и хозпостройку № 2, площадью 134,8 кв.м. на земельном участке, площадью 638,8кв.м., принадлежащем собственникам указанного многоквартирного жилого дома.

Постановлением начальника отдела государственного земельного надзора землеустройства, мониторинга, геодезии и картографии Управления Росреестра по Орловской области от 15.11.2013 ФИО5 привлечена к административной ответственности по 7.1 КоАП РФ за т самовольное занятие земельного участка. ФИО5 было выдано предписание об устранении нарушений земельного законодательства от11.11.2013 по делу об административном правонарушении до 03.06.2014.

В целях устранения допущенных нарушений, ФИО5 было инициировано проведение собрания собственников многоквартирного дома № <...> в г.Орле, которое проходило в период с 10.09.2013 по 14.10.2013 в форме заочного голосования по следующим вопросам:

- о благоустройстве и безопасности территории многоквартирного жилого дома № <...> в г. Орле;

- о передаче в безвозмездное пользование части земельного участка с кадастровым № 57:25:0030413:26 для эксплуатации нежилых зданий - хозпостроек № 1, площадью 303,8 кв. м и № 2, площадью 134,8 кв.м. одним из жильцов дома № <...> г. Орле - ФИО5;

- об определении лица, уполномоченного заказать и получить в архиве ГУП Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» ксерокопию технического паспорта всего многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, <...> в том числе на дату первичной инвентаризации, в целях оформления ФИО5 права собственности на нежилые здания - хозпостройки № 1, площадью 303,8 кв. м. и № 2, площадью 134,8 кв.м.;

- об определении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, об определении места размещения решения и итогов голосования для доведения до сведения собственников помещений дома.

По итогам проведенного собрания 14.10.2013 был составлен протокол № 2, из которого следует, что «за» принятие положительного решения по всем вопросам проголосовали 84,36% голосов, а «против» -15, 64%.

Оспаривая решение общего собрания собственников многоквартирного дома по вопросу о передаче в безвозмездное пользование части земельного участка с кадастровым № 57:25:0030413:26 для эксплуатации нежилых зданий – хозпостроек ФИО5, истцы ссылались на то, что данный вопрос мог быть принят только при 100% согласии собственников помещений многоквартирного дома, а у ответчика отсутствовали законные основания для постановки данного вопроса, поскольку хозпостройки являются самовольно возведенными и их сохранение уменьшает размер общего имущества многоквартирного дома.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик ссылался на то, что собрание проведено с соблюдением норм ст.ст. 36, 44 ЖК РФ.

Отказывая в удовлетворении требований истцов, суд обосновал свою позицию тем, что при принятии решения общего собрания собственников помещений о пределах использования земельного участка достаточно не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, суд сослался на то, что истцами не доказано, что принятым решением общего собрания нарушаются их права и законные интересы, их количество голосов, равное 15,64% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, могли повлиять на результаты голосования.

Судебная коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии согласия собственников многоквартирного дома и отсутствии нарушения прав истцов в связи с проведением общего собрания в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как указано в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Частью 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом, в указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

При этом, с учетом приведенных выше норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует прийти к выводу о том, что отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности внутригородского муниципального образования или субъекта Российской Федерации, не являются основанием для освобождения собственника помещения многоквартирного дома от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд, поскольку собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.

Учитывая позицию сторон о том, что передача части земельного участка под многоквартирным домом ответчику необходима ей для признания в последующем права собственности на самовольные постройки, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае предполагается занятие части земельного участка под самовольные строения, что влечет за собой уменьшение всего земельного участка под многоквартирным жилым домом по ул.Пушкина, д.8 в г.Орле.

Истцами в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> г.Орле от 14.10.2013, согласно которому в голосовании по вопросу о передаче в безвозмездное пользование части земельного участка с кадастровым № 57:25:0030413:26 для эксплуатации нежилых зданий - хозпостроек № 1, площадью 303,8 кв. м и № 2, площадью 134,8 кв.м. ФИО5, выступили «против» - 15,64% голосов, «за»- 84,36% голосов.

С учетом требований действующего жилищного законодательства, согласие на пользование общим имуществом необходимо получить от всех собственников многоквартирного дома, а не от его большинства.

Кроме того, из вышеуказанного протокола общего собрания жильцов от 14.10.2013 следует, что по итогам голосования собственники многоквартирного жилого дома по вышеуказанному вопросу приняли решение о передаче в бессрочное пользование на безвозмездной основе ФИО5 (собственнице квартиры № 7 и нежилого помещения № 8) части земельного участка с кадастровым номером: 57:25:0030413:26 для эксплуатации нежилых помещений - хозпостроек № 1( площадью 303,8кв.м.) и № 2(площадью 134,8 кв.м.).

Согласно ч.ч.1,2 ст.20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Из анализа норм действующего законодательства следует, что в период действия Земельного кодекса Российской Федерации гражданам земельный участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (п. 2 ст. 20), следовательно, у собственников многоквартирного дома не имелось законных полномочий для принятия решения о предоставлении земельного участка ответчику в бессрочное пользование на безвозмездной основе.

При таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении иска ФИО1 и ФИО2 у суда не имелось.

Решение суда подлежит отмене, как постановленное в нарушении норм материального права (ст. 330 ч. 1 п. 4 ГПК РФ), с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Апелляционную жалобу ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Решение Железнодорожного районного суда г.Орла от 09 июня 2014 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым требования ФИО1 <...> и ФИО2 <...> о признании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <...> проведенного в форме заочного голосования 14.10.2013 по вопросу о передаче в безвозмездное пользование части земельного участка с кадастровым № 57:25:0030413:26 для эксплуатации нежилых зданий - хозпостроек № 1, площадью 303,8 кв. м и № 2, площадью 134,8 кв.м. - Стельмах ФИО19.

Председательствующий

Судьи