Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционным жалобам Кюрджиева Г.Г., сельскохозяйственного производственного кооператива «Заклинский» на решение Рамешковского районного суда Тверской области от 27 февраля 2015 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Кюрджиева Г.Г. к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Заклинский», Кротовой И.В., Каршакевич Р.В., Каршакевич Д.С. о признании за Кюрджиевым Г.Г. права собственности на приобретенную по договору купли-продажи квартиру, расположенную по адресу: <адрес> отказать.

Исковые требования Кротовой И.В., Каршакевич Д.С. к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Заклинский», Кюрджиеву Г.Г., удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры от 12 августа 2014 года, заключенного между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Заклинский» и Кюрджиевым Г.Г. недействительным.

Признать за Кротовой И.В., Каршакевич Д.С. право собственности по 1/2 доли в праве на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>

Судебная коллегия

установила:

Кюрджиев Г.Г. обратился в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Заклинский», в котором просил признать за ним право собственности на квартиру <адрес>, приобретенную по договору купли-продажи.

В обоснование заявленного требования указано, что общим собранием членов СПК «Заклинский» принято решение о продаже истцу квартиры <адрес> за <данные изъяты> рублей.

12 августа 2014 года между истцом и председателем СПК «Заклинский» Кюрджиевым Г.П. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Спорная квартира находится на балансе сельскохозяйственного производственного копператива «Заклинский», право собственности которого на нее не зарегистрировано, в квартире зарегистрирована и проживает Кротова И.В.

Кротова И.В., Каршакевич Д.С. обратились в суд с встречным иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Заклинье», Кюрджиеву Г.Г., в котором просили признать вышеуказанный договор купли-продажи недействительным и признать за ними право общей долевой собственности на указанную квартиру в порядке приватизации.

В обоснование встречного иска указано, что в 1978 году совхоз «Заклинский» в связи с трудовыми отношениями предоставил семье Кротовой И.В. двухкомнатную квартиру <адрес>. 02 ноября 1993 года Администрацией Заклинского сельского Совета народных депутатов Рамешковского района Калининской области Кротову В.П., мужу Кротовой И.В., предоставлен в собственность для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный при указанном доме. В 2013 году Кротова И.В. обращалась в СПК «Заклинье» с заявлением о приватизации квартиры, однако ей было отказано в этом и предложено выкупить квартиру. В настоящее время в квартире зарегистрированы и проживают Кротова И.В. и её внуки Каршакевич Д.С. и Каршакевич Р.В.

Кюрджиев Г.Г. в судебном заседании поддержал первоначальные требования и просил удовлетворить их, отказав в удовлетворении встречного иска.

Представитель СПК «Заклинский» Кюрджиев Г.П. в судебном заседании признал первоначальные исковые требования и не возражал против их удовлетворения, встречные исковые требования полагал необоснованными.

Кротова И.В., Каршакевич Р.В., Каршакевич Д.С., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Представители третьих лиц: администрации Рамешковского района, администрации сельского поселения Заклинье, Комитета по управлению имуществом Рамешковского района, МИФНС №9 по Тверской области, Территориального Управления Федерального агентства по управлению имуществом в Тверской области, Комитета по управлению имуществом Рамешковского района, администрации сельского поселения Заклинье, администрации Рамешковского района, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Судом постановлено вышеприведенное решение, с которым не согласились Кюрджиев Г.Г., СПК «Заклинье», подав апелляционные жалобы, в которых просят отменить состоявшееся решение и постановить новое решение об удовлетворении требований Кюрджиева Г.Г. и отказе в удовлетворении встречных исковых требований Кротовой И.В. и Каршакевичу Д.С.

В апелляционной жалобе Кюрджиева Г.Г. и сельскохозяйственного производственного кооператива «Заклинье», тождественных по содержанию, указано, что продавая спорную квартиру, кооператив не нарушал интересы Кротовой И.В., поскольку каких-либо договоров с ней не заключал. Кооператив дважды уведомлял Кротову И.В. о намерении продать квартиру, предлагал ей выкупить ее, однако ответа на предложение не получил.

У Кротовой И.В. отсутствуют какие-либо документы на вселение, в том числе договор найма, а также документы, подтверждающие уплату арендных платежей за пользование спорной квартирой.

Каршакевичи зарегистрированы в спорном жилом помещении без согласия Кооператива, ранее они проживали в другом жилом помещении, которое было приватизировано и отчуждено по возмездной сделке в пользу иных лиц. Предоставление Кротову В.П. в собственность земельного участка, на котором расположена спорная квартира, свидетельствует о том, что вступление в права наследства возможно только в судебном порядке.

Кротова И.В., Каршакевич Д.С. в письменных возражениях на апелляционные жалобы полагают обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению.

Поскольку в ходе апелляционного рассмотрения дела установлено, что судом первой инстанции принято решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле в надлежащем статусе, то судебная коллегия 19 мая 2015 года, руководствуясь пунктом 4 части 4 и частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В заседание суда апелляционной инстанции Кюрджиев Г.Г., Кротова И.В., Каршакевич Д.С., Каршакевич Р.В., представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом, не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Представитель СПК «Заклинский» Кюрджиев Г.П., выразив нежелание участвовать в рассмотрении гражданского дела, покинул зал судебного заседания.

Рассмотрев заявленные исковые требования Кюрджиева Г.Г. о признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, и встречные исковые требования Кротовой И.В., Каршакевича Д.С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признании право общей долевой собственности на квартиру в порядке приватизации по правилам производства в суде первой инстанции, выслушав представителя ответчиков (истцов по встречному иску) Устинова С.Н., поддержавшего встречные исковые требования и возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, представителя ответчика, администрации сельского поселения Заклинье, Журавлеву Т.А., полагавшую встречные исковые требования обоснованными, а первоначальные исковые требования и апелляционные жалобы не подлежащим удовлетворению, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что двухквартирный жилой дом <адрес> был построен и принят на баланс совхоза «Заклинский»; в 1978 году квартира № в названном жилом доме была предоставлена Кротову В.П., супругу Кротовой И.В., которые состояли в трудовых отношениях с совхозом.

На момент вселения семьи Кротова В.П. в спорный жилой дом действовали нормы Гражданского кодекса РСФСР от 11 июня 1964 года.

В силу статьи 296 Гражданского кодекса РСФСР предоставление жилых помещений в домах местных Советов депутатов трудящихся производится исполнительным комитетом местного Совета при участии представителей общественных организаций, а в домах государственных, кооперативных и общественных организаций - по совместному решению администрации и фабричного, заводского, местного комитета профессионального союза, утвержденному исполнительным комитетом Совета депутатов трудящихся.

Согласно решению о предоставлении в наем жилого помещения исполнительный комитет местного Совета депутатов трудящихся выдает гражданину ордер на занятие жилого помещения.

Согласно выписке из домовой (поквартирной) книги и отметке о регистрации, имеющей в паспорте гражданина Российской Федерации, Кротова И.В. зарегистрирована в спорном жилом доме по месту жительства с 22 ноября 1985 года.

Согласно статье 25 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Из материалов дела следует, что у Кротовой И.В. отсутствует ордер на вселение в спорное жилое помещение, однако его отсутствие при фактическом вселении в предоставленное жилое помещение, проживании в нем и исполнении обязанностей нанимателя само по себе не может служить препятствием к возникновению у него права пользования жилым помещением.

Из материалов дела видно, что при предоставлении спорного жилого помещения Кротову В.П. и членами его семьи, в том числе Кротовой И.В., не было допущено неправомерных действий, а возможное нарушение должностными лицами установленного порядка оформления документов в ходе предоставления жилого помещения не может являться основанием для умаления прав гражданина, добросовестно выполнявшего обязанности нанимателя.

Собственником указанного дома – совхозом «Заклинский» каких-либо претензий по поводу проживания семьи Кротовых в указанном доме не предъявлялось.

Законность вселения в спорное жилое помещение Кротова В.П. и членов его семьи, в том числе Кротовой И.В., подтверждается также постановлением Главы администрации Заклинского сельского Совета от 22 июля 1992 года № согласно которому Кротову В.П. был предоставлен в собственность земельный участок общей площадью <данные изъяты> га для ведения личного подсобного хозяйства.

Учитывая, что Кротов В.П. в 1978 году вселился в установленном законом порядке с согласия собственника в спорное жилое помещение, то он, приобретя право пользования жилым помещением по договору найма, в порядке статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР вправе был вселить в него в качестве членов своей семьи Кротову И.В., а также внука Каршакевича Р.В.

12 ноября 1996 года Кротов В.П. умер. В спорном жилом помещении продолжали проживать Кротова И.В. и Каршакевич Р.В.

В октябре 2003 года Кротова И.В. в качестве члена своей семьи вселила в спорное помещение внука Каршакевича Д.С.

Каких-либо претензий по поводу проживания в спорном жилом помещении Кротова В.П., Кротовой И.В., Карашакевичей Р.В. и Д.С. ни совхоз «Заклинье», ни Объединение коллективных предпринимателей - совхоз «Заклинский», ни сельскохозяйственный производственный кооператив «Заклинский» не выражали.

Учитывая, что семья Кротовых – Каршакевичей вселились в установленном законом порядке с согласия собственника – совхоза «Заклинье» в спорное жилое помещение, то она приобрела право пользования указанным жилым помещением.

В силу статей 93, 95, 97 Гражданского кодекса РСФСР, в редакции, действовавшей на момент вселения семьи Кротовой И.В. в спорное жилое помещение, совхозы относились к государственным хозрасчетным предприятиям.

Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 года №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» в целях дальнейшего совершенствования земельных отношений, приватизации земель, упрощения процедуры наделения граждан земельными участками была установлена обязанность колхозов и совхозов в 1992 году провести реорганизацию, привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» и перерегистрироваться в соответствующих органах.

Из материалов дела следует, что в 1993 году совхоз «Заклинский» был реорганизован в Объединение коллективных предпринимателей - совхоз «Заклинский».

В 2000 году Объединение коллективных предпринимателей - совхоз «Заклинский» было реорганизовано в сельскохозяйственный производственный кооператив «Заклинский». Согласно Уставу, сельскохозяйственный производственный кооператив «Заклинский» является правопреемником Объединения коллективных предпринимателей - совхоз «Заклинский».

Согласно пункту 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и пункту 6 утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04 сентября 1992 года №708 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утративших силу с 27 января 2003 года, при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти; переданы или проданы занимающих их гражданам в порядке, установленном Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и соответствующим решением Советов народных депутатов.

Инструкцией о порядке передачи, продажи и сдачи в аренду имущества колхозов и совхозов муниципальным органам, утвержденной Минсельхозом Российской Федерации, Госкомимуществом Российской Федерации 10 февраля 1992 года и принятой на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», установлено, что в интересах коллектива ряд объектов социальной инфраструктуры может оставаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года №724 «О передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций в муниципальную собственность» были утверждены рекомендации о передаче объектов социальной и инженерной инфраструктуры сельскохозяйственных организаций, в перечень которых были включены, в том числе, объекты обобществленного жилищного фонда.

Указанными нормативными правовыми актами устанавливалось, что при реорганизации колхоза или совхоза объекты жилого фонда могли быть переданы в собственность соответствующим местным органам власти, переданы или проданы гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и соответствующим решением Советов народных депутатов, либо остаться на балансе предприятий, создаваемых на основе реорганизации колхозов и совхозов.

При этом согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 1 пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе на право бесплатной приватизации жилья.

Доказательств, достоверно подтверждающих, что при реорганизации совхоза спорное имущество было оценено и включено в состав имущества, подлежащего распределению на паи между работниками совхоза, а затем внесено в паевой фонд кооператива, материалы дела не содержат, и ответчиком, Кооперативом, исходя из бремени доказывания, не представлено.

Следовательно, жилищный фонд совхоза, находившийся в полном его хозяйственном ведении, мог быть передан Объединению коллективных предпринимателей - совхозу «Заклинский» только в полное хозяйственное ведение.

К тому же, согласно пункту 13 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации №708 от 04 сентября 1992 года, при определении общего паевого фонда из стоимости имущества должна была исключаться стоимость объектов, для которых действующим законодательством установлен особый режим приватизации (жилищный фонд совхозов, объекты образования и здравоохранения и другие), а также стоимость неделимого фонда, если таковой создается.

При этом судебная коллегия отмечает, что гражданину может быть отказано в приватизации жилого помещения перешедшего из государственного в иную форму собственности только в том случае, если этот дом построен или приобретен на средства правопреемника, изменившего форму собственности государственного предприятия.

Доказательств передачи жилищного фонда совхоза «Заклинский», в том числе спорной квартиры, в полное хозяйственное ведение Объединения коллективных предпринимателей - совхозу «Заклинский» ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации ответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 6 Закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей.

В силу пункта 6 статьи 33 Закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, при сохранении правообладателем ранее возникшего права в неизменном виде оно признается без соответствующей регистрации, но в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрация последующего права собственности приобретателя.

Поскольку право собственности на спорный объект недвижимости не было зарегистрировано за сельскохозяйственным производственным кооперативом «Заклинье» в установленном законом порядке, последнее не вправе было распоряжаться этим имуществом.

Вышеизложенное обстоятельство позволяет сделать вывод о ничтожности сделки по продаже квартиры <адрес> в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующей положениям статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При этом судебная коллегия отмечает, что Кюрджиев Г.Г. не лишен возможности предъявить требования к Кооперативу о возмещении убытков, понесенных в рамках заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения.

Вместе с тем, учитывая, что занимаемое Кротовой И.В. и ее внуками жилое помещение было предоставлено им до реорганизации сельскохозяйственного предприятия, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на спорное жилое помещение в порядке приватизации не имеется. Принимая во внимание, что Каршакевич Р.В. отказался от участия в приватизации и дал письменное согласие на приватизацию спорного жилого помещения в общую долевую собственность Кротовой И.В. и Каршакевича Д.С., судебная коллегия полагает возможным удовлетворить встречные исковые требования последних и признать за ними право общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве) на квартиру <адрес>

Участие Каршакевича Д.С. в приватизации жилого помещения в 1993 году не является основанием к отказу в удовлетворении его требования о признании за ним права собственности на 1/2 долю в спорном жилом помещении, поскольку на момент приватизации жилого помещения в 1993 году ему было всего 6 лет.

Согласно части 2 статьи 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.

Названное законоположение направлено на защиту интересов всех совершеннолетних членов семьи при приобретении квартиры в собственность, а также предоставляют для несовершеннолетних дополнительные имущественные и жилищные права, реализуемые после достижения ими совершеннолетия.

При таких данных участие Каршакевича Д.С. в несовершеннолетнем возрасте в приватизации жилого помещения не лишает его права на приватизацию другого жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.

Руководствуясь статьями 198, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Рамешковского районного суда Тверской области от 27 февраля 2015 года отменить.

Постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Заклинский», Кротовой И.В. Каршакевич Р.В., Каршакевич Д.С. о признании права собственности на квартиру Кюрджиеву Г.Г. отказать.

Встречные исковые требования Кротовой И.В., Каршакевич Д.С. к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Заклинский», Кюрджиеву Г.Г., администрации муниципального образования сельское поселение Заклинье удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры от 12 августа 2014 года, заключенный между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Заклинский» и Кюрджиевым Г.Г. недействительным.

Признать за Кротовой И.В., Каршакевич Д.С. право общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве) на квартиру <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №

В соответствии со статьей 17 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года настоящий судебный акт является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.

Председательствующий:

Судьи: