Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Центральная управляющая компания+» на решение Ленинского районного суда г. Костромыот 22 июля 2013 года, которым исковые требования Ковалева С.И. удовлетворены. Договор управлениясобственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>, с ООО «Центральная управляющая компания+» с ДД.ММ.ГГГГ признан расторгнутым. На ООО «Центральная управляющая компания+» возложена обязанность передать техническую документацию на многоквартирный дом по адресу: <адрес> управляющей компании ООО «Ремжилстрой+».

Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., объяснения истца Ковалева С.И., его представителя Чухно Ю.Н., представителя третьего лица ООО «Ремжилстрой+», судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Ковалев С.Н. обратился в Свердловский районный суд г. Костромы с иском к ООО «Центральная управляющая компания+» в котором, с учетом дополнений заявленных требований, просил признать договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу <адрес>, расторгнутым, обязать ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом в управляющую компанию ООО «Ремжилстрой+».В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ внеочередным общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>, было принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией ООО «Центральная управляющая компания+» и выборе новой управляющей компании ООО «Ремжилстрой+». Собственники направили генеральному директору ООО «Центральная управляющая компания+» копию протокола внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заявление с просьбой передать техническую документацию на дом. Однако из ответа генерального директора ООО «Центральная управляющая компания+» следует, что законных оснований для передачи технической документации на многоквартирный дом он не усматривает. До настоящего времени управляющая компания ООО «Центральная управляющая компания+» не передала техническую документацию на многоквартирный дом вновь избранной общим собранием собственников дома управляющей компании ООО «Ремжилстрой+» и продолжает управление многоквартирным домом вопреки решению собственников.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Ремжилстрой+» и Управление Центральным округом г. Костромы Администрации г. Костромы.

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 15.05.2013 года гражданское дело передано в Ленинский районный суд г. Костромы по подсудности.

В судебном заседании представитель истца уточнил, что истец просит признать договор управления, заключенный с ответчиком, расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ года, обязать управляющую компанию ООО «Центральная управляющая компания+» передать техническую документацию на многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в управляющую компанию ООО «Ремжилстрой+».

Судом постановлено указанное выше решение об удовлетворении исковых требований ФИО5

С таким решением не согласился ответчик ООО «Центральная управляющая компания+», подав на него апелляционную жалобу с просьбой решение отменить как незаконное, необоснованное и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО5 Жалоба мотивирована тем, что в протоколе общего собрания собственников помещений дома не указана дата расторжения договора управления с ООО «Центральная управляющая компания+», в заявлении с требованием исполнить решение собственников, поступившем ответчику, такая дата указана - ДД.ММ.ГГГГ года, однако в данном заявлении отсутствуют подписи всех собственников. В связи с этим ответчик полагает, что дата расторжения договора управления с ООО «Центральная управляющая компания+» с ДД.ММ.ГГГГ была установлена только членом совета дома ФИО1 и собственниками помещений в доме ФИО2 и ФИО5, что противоречит Жилищному кодексу РФ, однако суд первой инстанции не дал оценки этому обстоятельству. Кроме того, истец не доказал, что ответчиком допущены нарушения договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам право на односторонний отказ от исполнения договора. В протоколе общего собрания причины, по которым принято решение о расторжении договора, не указаны. При этом возможность отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом без указания причин самим этим договором не предусмотрена. Представленные истцом в материалы дела заявления собственников помещений дома не дают оснований полагать, что ООО «Центральная управляющая компания+» ненадлежащим образом исполняла свои обязанности по договору управления многоквартирным домом. Обращения собственников помещений в Управление Роспотребнадзора по Костромской области и в Государственную жилищную инспекцию Костромской области имели место после принятия на общем собрании собственников помещений решения о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО «Центральная управляющая компания+». Суд при принятии решения не учел имеющееся в материалах дела письмо ООО «Ремжилстрой+» в адрес ООО «Центральная управляющая компания+», согласно которому ООО «Ремжилстрой+» не рассматривает принятие в управление многоквартирного <адрес> момент рассмотрения дела договор управления с ООО «Ремжилстрой+» заключен не был, к управлению домом ООО «Ремжилстрой+» не приступило, вопрос о передаче технической документации от ООО «Центральная управляющая компания+» к ООО «Ремжилстрой+» на общем собрании не решался. При таких обстоятельствах у ООО «Центральная управляющая компания+» отсутствуют правовые основания для передачи технической документации управляющей организации ООО «Ремжилстрой+». Кроме того, ООО «Центральная управляющая компания+» продолжает оказывать собственникам указанного многоквартирного дома услуги по содержанию общего имущества, что подтверждается заявками, наряд-заказами, актами о приемке выполненных работ. На основании ч. 10 ст. 162 ЖК РФ с требованием к ООО «Центральная управляющая компания+» о передаче технической документации на многоквартирный дом может обратиться только вновь выбранная управляющая организация ООО «Ремжилстрой+», рассмотрение такого спора подведомственно Арбитражному суду Костромской области, однако данные доводы не были приняты во внимание судом первой инстанции при вынесении решения по делу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО5 и его представитель ФИО6 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считая ее доводы необоснованными, а решение суда законным.

Представитель третьего лица ООО «Ремжилстрой+» поддержал позицию истца, пояснил, что ООО «Ремжилстрой+» готово к заключению договора на управление домом, но не могло сделать этого ввиду рассмотрения настоящего дела и удержания ответчиком технической документации.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания в суде апелляционной инстанции извещены, дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда согласно статье 327.1 ГПК РФ по доводам жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центральная управляющая компания+» и собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключили договор управления многоквартирным жилым домом сроком на три года, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников в течение всего срока действия договора за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию, обслуживанию и текущему ремонту общедомового имущества многоквартирного дома (п.п. 1.1, 9.1). В соответствии с п. 9.2 договора при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или пересмотре договора управления многоквартирным жилым домом за 30 дней до окончания срока его действия такой договор считается продленным на тех же условиях, на тот же срок (п.6 ст. 162 ЖК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> ООО «Центральная управляющая компания+» был заключен аналогичный договор управления многоквартирным жилым домом.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников многоквартирного дома <адрес>, на котором собственниками было принято решение о расторжении договора управления с управляющей компанией ООО «Центральнаяуправляющая компания+», выборе для управления домом управляющей компании ООО «Ремжилстрой+» и заключении с ней договора управления.

ДД.ММ.ГГГГ начальник Управления Центральным районом г.Костромы ФИО3, принимавший по доверенности участие в собрании собственников дома от имени квартир, находящихся в муниципальной собственности (<площадь> кв.м), направил ООО «Центральная управляющая компания+» протокол общего собрания собственников дома для исполнения (л.д.№).

ДД.ММ.ГГГГ совет дома, в том числе входящий в него истец ФИО5, обратился к ООО «Центральная управляющая компания+» с заявлением, в котором требовал исполнить решение общего собрания собственников многоквартирного дома, изложенное в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ года: считать договор управления с ООО «Центральная управляющая компания+» расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ года, а также передать необходимую документацию по дому новой управляющей компании ООО «Ремжилстрой+».

Уклонение ответчика от совершения действий по расторжению договора управления и передаче технической документации послужило основанием для обращения ФИО5 с настоящим иском в суд.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные истцом ФИО5 требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор управления многоквартирным жилым домом, заключенный между собственниками помещений в доме по адресу: <адрес> и ООО «Центральная управляющая компания+» расторгнут собственниками в одностороннем порядке.

При этом суд сослался на норму п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Выводы суда являются правильными, мотивированы в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

Довод апелляционной жалобы ответчика ООО «Центральная управляющая компания+» о том, что в соответствии с законом возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом у собственников помещений многоквартирного дома возникает лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, а истец не доказал, что ответчиком допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, не может служить основанием к отмене судебного решения.

В материалах дела содержатся сведения о ненадлежащем исполнении ООО «Центральная управляющая компания+» своих обязательств по договору управления многоквартирным домом, на что правомерно указано в решении суда. В частности, факт ненадлежащего оказания ответчиком услуг собственникам помещений в многоквартирном подтверждается имеющимися в материалах дела заявлениями совета дома <адрес> и председателя совета дома ФИО4 в ООО «Центральная управляющая компания+» по поводу завышения стоимости работ по текущему ремонту межпанельных швов (л.д. №), некачественного обслуживания мусоропроводов (л.д. №), несвоевременного реагирования управляющей компании на заявки собственников об устранении затопления подвала горячей водой из системы отопления, произошедшего по причине того, что не был закрыт вентиль горячей воды (л.д. №). Некачественное оказание ООО «Центральная управляющая компания+» услуги по вывозу ТБО и засорение мусоропроводов подтверждено актом осмотра, составленным членами совета дома и собственниками жилья, о ненадлежащем исполнении договора управления сообщено руководителю ООО «Центральная управляющая компания+» и в Управление Роспотребнадзора по Костромской области (л.д. №). Также в материалы дела представлены доказательства обращения совета МКД в Государственную жилищную инспекцию Костромской области по факту невыполнения ООО «Центральная управляющая компания+» обязательств по договору управления многоквартирным жилым домом, касающимся его подготовки к эксплуатации в зимних условиях (л.д. №). Из имеющегося в деле письма Государственной жилищной инспекции Костромской области в адрес председателя совета МКД ФИО4 по вопросу ненадлежащего состояния межпанельных швов дома следует, что за допущенные нарушения ООО «Центральная управляющая компания+» привлечено к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений».

Какие-либо доказательства в опровержение утверждения истца о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору управления многоквартирным домом и представленных доказательств ответчиком ООО «Центральная управляющая компания+», участвовавшим в судебном разбирательстве в суде первой инстанции, представлено не было.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что представленные истцом в материалы дела заявления собственников помещений дома не подтверждают ненадлежащее исполнение ООО «Центральная управляющая компания+» своих обязанностей по договору управления многоквартирным домом, поскольку обращения собственников помещений в Управление Роспотребнадзора по Костромской области и в Государственную жилищную инспекцию Костромской области имели место после принятия на общем собрании собственников помещений решения о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО «Центральная управляющая компания+», несостоятелен и опровергается материалами дела, из которых следует, что обращения председателя совета МКД в Управление Роспотребнадзора по Костромской области (л.д. №) и в Государственную жилищную инспекцию по Костромской области (л.д. №) имели место в ДД.ММ.ГГГГ. При этом решение о расторжении договора с ответчиком было принято собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, собственники помещений многоквартирного жилого дома <адрес> на основании п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ имели право отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО «Центральная управляющая компания+», такое право они реализовали, приняв на общем собрании собственников решение о расторжении договора управления с управляющей компанией ООО «Центральнаяуправляющая компания+», выборе для управления домом управляющей компании ООО «Ремжилстрой+» и заключении с ней договора управления.

Решение общего собрания собственников о расторжении договора управления домом с ответчиком, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ года, в порядке, предусмотренном ст.46 ЖК РФ, не оспорено и незаконным не признано. Доводов о нелигитимности решения общего собрания ответчик в апелляционной жалобе не выдвигает.

В материалах дела представлены документы, свидетельствующие о направлении в адрес ООО «Центральная управляющая компания+» уведомления об отказе собственников от договора управления в соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

Совокупность вышеприведенных обстоятельств: невыполнение управляющей организацией условий договора управления, решение общего собрания собственников помещений в доме о расторжении договора управления с ответчиком, выборе иной управляющей организации и заключении договора управления с ней, уведомление об этом ответчика в установленном порядке, - свидетельствует о реализации собственниками помещений в многоквартирном доме их права на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом, к чему имелись объективные причины. Процедура расторжения договора управления многоквартирным домом, предусмотренная п.8.2 ст. 162 ЖК РФ, ст. ст. 450, 452 ГК РФ, собственниками соблюдена. Соответственно, спорный договор признается прекратившим свое действие.

При определении даты расторжения договора судом первой инстанции правильно отклонены доводы ответчика ООО «Центральная управляющая компания+», повторенные и в апелляционной жалобе, о необоснованности заявленных истцом требований о расторжении договора управления с ДД.ММ.ГГГГ в связи с неуказанием в протоколе общего собрания даты расторжения договора.

Договор управления домом считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору.

Поскольку ООО «Центральная управляющая компания+» была ДД.ММ.ГГГГ уведомлена собственниками дома о принятых общим собранием решениях ДД.ММ.ГГГГ года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии нарушения прав ответчика требованиями истца о расторжении договора управления с ДД.ММ.ГГГГ года.

С учетом изложенного, признав договор управления расторгнутым, суд в соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ правомерно возложил на ответчика ООО «Центральная управляющая компания+» обязанность передать техническую документацию вновь избранной собственниками помещений дома управляющей компании ООО «Ремжилстрой+».

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на отсутствие правовых оснований для передачи технической документации ООО «Ремжилстрой+», поскольку вопрос о передаче технической документации ООО «Ремжилстрой+» на общем собрании собственников дома не решался и договор управления с этой управляющей организацией собственниками дома не заключен, аналогична доводам, приводимым при рассмотрении дела судом первой инстанции, мотивированно отклоненным судом.

Приводимый ответчиком довод о том, что ООО «Ремжилстрой+» не рассматривает принятие в управление дом <адрес>, обоснованно признан судом несостоятельным, поскольку опровергается пояснениями представителя третьего лица ООО «Ремжилстрой+» о том, что данная управляющая компания готова взять на обслуживание многоквартирный дом <адрес>, однако препятствием для этого является отсутствие технической документации на дом и нежелание ответчика ООО «Центральная управляющая компания+» передать ее собственникам дома (л.д. №).

Из материалов дела и содержания апелляционной жалобы ООО «Центральная управляющая компания+» следует, что указанная организация вопреки расторжению договора на обслуживание продолжает оказывать собственникам многоквартирного дома услуги по содержанию общего имущества, что подтверждается заявками, наряд-заказами, актами о приемке выполненных работ. Указанное обстоятельство, также как и удержание технической документации на дом, объективно препятствует заключению договора с вновь избранной собственниками управляющей компанией ООО «УК Ремжилстрой+» по не зависящим от ООО «УК Ремжилстрой+» и собственников помещений многоквартирного дома причинам.

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в связи с расторжением собственниками дома в одностороннем порядке договора управления у ООО «Центральная управляющая компания+» не имеется оснований для удержания технической документации на дом, вследствие чего суд правомерно удовлетворил требования ФИО5 об обязаниии ответчика передать техническую документацию на дом вновь избранной собственниками дома управляющей компании ООО «Ремжилстрой+».

Нельзя согласится и с доводом апелляционной жалобы ООО «Центральная управляющая компания+» о том, что с требованием о передаче технической документации на многоквартирный дом может обратиться только вновь выбранная управляющая организация ООО «Ремжилстрой+», рассмотрение спора с которой подведомственно Арбитражному суду Костромской области.

В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, а в соответствии с пунктом 27 данных Правил ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном дома, она необходима для надлежащего управления многоквартирным домом, а требование истца о возложении обязанности передать техническую документацию дома напрямую связано с защитой его жилищных прав и направлено на решение задач в сфере управления общим имуществом, которое принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности.

Управляющая организация является лишь уполномоченным представителем собственников в сфере управления общим имуществом, собственники вправе требовать от управляющей компании, договорные отношения с которой расторгнуты, передачи названной в части 10 статьи 162 ЖК РФ документации на дом.

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ФИО5 является надлежащим истцом по делу.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 22 июля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Центральная управляющая компания+» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: