Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя истца Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области ФИО1 и ответчика ФИО2 на решение Смоленского районного суда Смоленской области от 10.11.2015.

Заслушав доклад судьи Моисеевой М.В., объяснения представителя истца ФИО1 и представителя ответчика ФИО2 – Карпушенковой Н.М. по доводам апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Администрация МО «Смоленский район» Смоленской области, с учётом уточнения требований, обратилась в суд с иском, поддержанным её представителем ФИО1 в судебном заседании, к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка от 19.11.2013, возложении обязанности по передаче земельного участка, взыскании арендной платы за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в размере ... рубля ... копейки, за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 (за 1, 2 и 3 квартал) - в размере ... рублей ... копеек, пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 20.03.2014 по 12.10.2015 в размере ... рубля ... копеек, за период с 20.03.2015 по 12.10.2015 - в размере 60 164 рубля 64 копейки и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.10.2015 по день фактического исполнения обязательства. В обоснование указано, что 19.11.2013 между сторонами заключён договор аренды земельного участка общей площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... для размещения автостоянки для проектируемого поселка малоэтажной жилой застройки в д...., который ответчиком в части внесения арендной платы в указанные периоды не исполнялся, что влечёт для него предусмотренную ст.ст.614, 619, 395 ГК РФ и п.5.2 договора аренды ответственность.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, его представитель адвокат Карпушенкова Н.М. требования в части взыскания задолженности признала частично, в части расторжения договора аренды - не признала.

Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 10.11.2015 иск удовлетворён частично. С ФИО2 взыскана задолженность по договору по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в размере ... рублей ... копеек, за период с 01.01.2015 по 20.09.2015 - в размере ... рублей ... копеек, с применением положении ст.333 ГК РФ неустойка за период с 21.03.2014 по 12.10.2015 в размере ... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму ... рубль ... копейки в размере средней ставки банковского процента по вкладам равной 9,49 %, начиная с 13.10.2015 по день исполнения решения суда. Разрешён вопрос по госпошлине. В удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка и обязанности по передаче земельного участка отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 просит решение суда в части размера взысканной неустойки изменить, взыскав её в полном размере без применения положений ст.333 ГК РФ, поскольку она соразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств, а в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и передачи земельного участка отменить, удовлетворив указанные требования. Полагает, что поскольку в судебном заседании установлено, что арендодателем арендатору направлялись требования об оплате задолженности арендных платежей, которое им в разумный срок не исполнено, у суда имелись все основания для расторжения договора аренды по ст.619 ГК РФ.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО2 просит решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований отменить и принять новое - об отказе во взыскании с него задолженности по договору аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами, а в части взысканного размера неустойки изменить, снизив его до ... рублей. В обоснование указывает, что судом при расчёте задолженности необоснованно применены правила исчисления величины арендной платы не по условиям заключённого 19.11.2013 договора, а по величинам, установленным в постановлении Администрации Смоленской области № 18 от 27.01.2014, хотя данным постановлением не предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Считает, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу правовому акту только в случае, если это указано в договоре или прямо предусмотрено законом, а поскольку такого условия в договоре не имеется, то оснований для взыскания задолженности у суда не имелось.

Стороны в апелляционную инстанцию не явились, о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ч.3 ст.167, ст.327 ГПК РФ, судебная коллегия определила возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, и подтверждается материалами дела, 19.11.2013 года между Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области (арендодателем) и ФИО3 (арендатором) заключён договор аренды № 3536 сроком с 30.09.2013 по 30.09.2016 на земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов для размещения автостоянки для проектируемого поселка малоэтажной жилой застройки, площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: .... Тогда же указанный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д.8-14).

В силу п.3.2 договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчётный счёт арендодателя.

Пунктом 3.1 договора определена арендная плата, величина которой рассчитывается в соответствии с действующим законодательством по формуле: Ап = Скадастр х Sуч х Cап х m /12 х К, где Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв.м) Sуч –площадь земельного участка, Сап - ставка арендной платы, установленная решением Смоленской районной Думы ( % от кадастровой стоимости земельного участка), m - количество месяцев аренды; К - понижающий коэффициент.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору – выплата пени из расчёта 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно п.4.1.1, 4.4.6 договора, арендодатель имеет право прекратить в одностороннем порядке договор при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев, уведомив арендатора письменно не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем расторжении договора и освобождении участка.

В связи с невнесением арендатором с 01.01.2014 арендной платы, у него на 31.12.2015 образовалась задолженность в сумме ... рубля ... копейки (за период с 01.01.2014 по 31.12.2014).

16.01.2015 арендатору направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по арендной плате (л.д.19), которое им не исполнено.

03.06.2015 арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды (л.д.3-5)

09.09.2015 и 15.09.2015 арендатор произвёл оплату задолженности по арендной плате в общей сумме ... рублей ... копеек ( ...) ( л.д.53-54).

Проанализировав представленные доказательства в совокупности с положениями п.1 ст.606, 614, 309-310 ГК РФ и условиями договора аренды, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за указанный в иске период и с учётом уплаченной им добровольно до вынесения решения суммы ... рублей ... копеек взыскал в пользу истца ... рубль ... копейки (... - за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 и ... – за период с 01.01.2015 по 20.09.2015), а также неустойку за нарушение сроков внесения арендных платежей, размер которой снизил по ст.333 ГК РФ с ... рублей ... копеек до ... рублей.

При этом, суд дал правильную оценку представленному истцом расчёту задолженности, который произведён на основании п.9 Постановления Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», п.2.1 Постановления Администрации Смоленской области № 18 от 27.01.2014 «Об утверждении положения о порядке определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» и Решения Смоленской районной Думы №45 от 26.06.2014 «Об утверждении положения о размерах ставок арендной платы по видам разрешенного использования и категориям арендаторов за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, из земель населённых пунктов на территории МО «Смоленский район» Смоленской области», представленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области».

Суд правильно указал, что в соответствии с вышеуказанными нормами, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о необходимости применения правил исчисления величины арендной платы не по величинам, установленным в Постановлении Администрации Смоленской области № 18 от 27.01.2014, а по условиям заключённого 19.11.2013 договора аренды фактически повторяют его возражения на иск, которые получили оценку в решении суда первой инстанции, и оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.

Позиция суда первой инстанции по данному вопросу полностью соответствует позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении по делу № 306-ЭС14-6558 от 13.05.2015 и в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 4 за 2015, утверждённом 23.12.2015 Президиумом Верховного Суда РФ.

В силу п.3 ст.65 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки её внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В п.10 ст.3 Федерального закона № 137 от 25.10.2001 (ред. от 08.06.2015) "О введе-

нии в действие Земельного кодекса Российской Федерации" закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Смоленской области, установлен постановлением Администрации Смоленской области № 18 от 27.01.2014.

Из п.п.16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключённому после вступления в силу Земельного кодекса, п.3 ст.65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок ещё не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор 19.11.2013 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определён не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и методика её определения по Постановлению Администрации Смоленской области № 18 от 27.01.2014 подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

Кроме того, изменение арендной платы вследствие её расчёта по методике, указанной в постановлении органа местного самоуправления, устанавливающим или изменяющим ставки арендной платы, кадастровую стоимость земельного участка не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы, требующим обязательного согласования сторонами.

При таких обстоятельствах решение суда в этой части является законным и обоснованным и отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы ответчика не подлежит.

Также не могут быть приняты во внимание и приведённые в жалобе ответчика доводы о соразмерности начисленной за нарушение истцом обязательств по договору неустойки, поскольку при разрешении данного вопроса суд первой инстанции в решении, учитывая конкретные обстоятельства дела, привёл совокупность оснований, по которым пришёл к обратному выводу - о несоразмерности начисленного размера неустойки, указав, в том числе, и общеизвестность факта экономического кризиса, и вину истца, который своевременно не предупредил ответчика об изменении арендной платы.

Принятое судом решение по требованиям истца о расторжении договора аренды и возложении обязанности по передаче земельного участка также является правильным.

Установив, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру арендной платы, что ответчик осуществил арендные платежи в неоспариваемой сумме, что истец, обязанный в соответствии с п.4.2.3 договора своевременно производить перерасчёт арендной платы и информировать об этом арендатора, уведомил ответчика об изменении размера арендной платы только в ноябре 2014, при этом, в досудебном порядке предложение расторгнуть договор последнему не направил, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора и возложения на ответчика обязанности по передаче земельного участка истцу.

Данный вывод суда соответствует положениям ст.450, 452, 619 ГК РФ и п.4.1.1 договора аренды.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст.619 ГК РФ является установление факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор аренды.

Как усматривается из имеющегося в материалах дела уведомления арендодателя от 16.01.2015, арендатор извещён только о наличии у него задолженности и необходимости её погашения. При этом, срок исполнения уведомления в нём не установлен, предложения расторгнуть договор оно не содержит (л.д.19).

Так как часть 3 ст.619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п.2 ст.452 ГК РФ – требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.

Следовательно, по смыслу ч.3 ст.619 ГК РФ, данное уведомление само по себе не является предложением о расторжении договора аренды, и право требования расторжения договора у арендодателя не возникло.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о необоснованности неудовлетворения судом требования о расторжении договора и возложения на ответчика обязанности по передаче земельного участка истцу, несостоятельны.

Решение суда является законным и обоснованным и отмене или изменению по доводам апелляционных жалоб сторон не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Смоленского районного суда Смоленской области от 10.11.2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы представителя истца ФИО1 и ответчика ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи