Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, акционерного общества «Тимер Банк», открытого акционерного общества «Молодежный центр» в лице конкурсного управляющего Хасаншина А.В., представителя Матевосяна Эдика Саргисовича - Лаврентьевой Ларисы Анатольевны на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 17 июля 2020 года по гражданскому делу №2-2339/2020, по которому постановлено:

Исковые требования Матевосяна Эдика Саргисовича удовлетворить частично.

Обязать Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области передать в собственность за плату Матевосяну Эдику Саргисовичу земельный участок площадью 356 кв м, расположенный по адресу: ***, с кадастровым номером ***

Прекратить обременение земельного участка с кадастровым номером *** в виде аренды на основании договора аренды от 17.09.2009 в пользу ОАО «Молодежный центр».

В остальной части иска отказать.

Заслушав доклад судьи Грудкиной Т.М., пояснения представителя истца Матевосяна Э.С. – Лаврентьевой Л.А., представителей ответчика Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области Болониной О.А. и Петровой Д.В., представителя ответчика открытого акционерного общества «Молодежный центр» в лице конкурсного управляющего Хасаншина А.В. – Гарифуллина Э.Р., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Матевосян Э.С. обратился в суд иском к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, открытому акционерному обществу «Молодежный центр» (далее ОАО «Молодежный центр») о признании прекращенным обременения арендой земельного участка с кадастровым номером *** площадью 356 кв.м, расположенного по адресу: ***; исключении и внесении сведений о земельном участке в ЕГРН; передаче земельного участка в собственность за плату путем заключения договора купли-продажи; прекращении права собственности на земельный участок.

В обосновании иска указано, что 28 апреля 2016 года между истцом и ОАО «Молодежный центр» заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г*** согласно которому приобретаемое истцом недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 10 652,56 кв.м, предоставленном продавцу в аренду.

Распоряжением Департамента Государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 29 ноября 2016 года утверждена схема раздела земельного участка площадью 10 652,56 кв.м, в результате которого образовались и поставлены на кадастровый учет три земельных участка, в том числе площадью 356 кв.м с кадастровым номером *** на котором расположено здание истца.

Ответчиком в передаче ему в собственность за плату указанного участка было отказано.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд первой инстанции принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области, не соглашаясь с решением, просит его отменить в части удовлетворения исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что в собственности истца находятся не все помещения, расположенные в здании с кадастровым номером ***, что в соответствии со ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ исключает предоставление земельного участка в собственность. В соответствии с техническим паспортом нежилые помещения истца являются зданием мастерской, в связи с чем исковое заявление Матевосяна Э.С. следовало оставить без рассмотрения.

В апелляционной жалобе ОАО «Молодежный центр» в лице конкурсного управляющего Хасаншина А.В., не соглашаясь с решением, просит его отменить и принять по делу новое решение. Указывает, что решением Арбитражного суда Ульяновской области от 3 октября 2019 года ОАО «Молодежный центр» признано банкротом, в отношении него введена процедура наблюдения сроком на 6 месяцев. Определением от 29 августа 2019 года заявление ПАО «Тимер Банк» о включении в реестр требований кредиторов удовлетворено частично.

Судом не было учтено, что земельный участок с кадастровым номером *** площадью 356 кв.м., являющийся предметом спора, не может быть отчужден и передан в собственность Матевосяна Э.С., так как здание с нежилыми помещениями, которые находятся на этом участке, является предметом залога конкурсного кредитора АО «Тимер Банк» и не может быть отчуждено без его согласия. Между ОАО «Молодежный центр» и АО «Тимер Банк» заключены договоры о залоге недвижимого имущества, согласно которым недвижимое имущество передается в залог банку для обеспечения обязательств по кредитным договорам между АО «Тимер Банк» и его заемщиками. АО «Тимер Банк», как залогодержатель по договору, не дал официального согласия о переходе прав на заложенное имущество путем продажи третьему лицу. Матевосян Э.С. несет риски и последствия отчуждения имущества в залоге, удовлетворение его заявленных требований будет оспариваться, так как они нарушают права и интересы третьих лиц.

В апелляционной жалобе АО «Тимер Банк», не соглашаясь с решением, просит его отменить и принять по делу новое решение. Указывает, что оспариваемый земельный участок является отделенным от земельного участка площадью 10 652,56 кв.м по утвержденной распоряжением Департамента Государственного имущества и земельных отношений от 29 ноября 2016 года схемой раздела участка. Земельный участок с кадастровым номером *** площадью 10 652,56 кв.м является предметом залога недвижимости, что подтверждается заключенным между ОАО «Молодежный центр» и АО «Тимер Банк» договором о залоге недвижимости от 25 июля 2013 года ***. АО «Тимер Банк» не давало согласия на отчуждение оспариваемого земельного участка. Отчуждение заложенной недвижимости идет в разрез с интересами АО «Тимер Банк» как конкурсного кредитора в рамках о несостоятельности ОАО «Молодежный центр».

Решением суда нарушены права и законные интересы АО «Тимер Банк» как третьего лица. Решение по данному делу вынесено без учета его позиции, так как не было вызвано в судебное заседание. Указывает, что данное решение суда препятствует процедуре банкротства ОАО «Молодежный центр», поскольку данным решением удовлетворяются требования иного лица, не участвующего в процедуре банкротства, что в свою очередь мешает удовлетворению требований конкурсных кредиторов ОАО «Молодежный центр», всестороннему завершению конкурсного производства.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 - ФИО2 просит решение суда отменить в части отказа в иске, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в обжалуемой части. В обоснование доводов жалобы указывает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении требований истца об устранении реестровых ошибок относительно спорного земельного участка. Указывает, что на период рассмотрения дела по представленной выписке на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 356 кв.м имеются сведения, что на спорном земельном участке расположена производственная база с кадастровым номером ***, площадью 7617,6 кв.м. В тоже время экспертом подтверждено отсутствие каких-либо иных строений на данном участке кроме строений, принадлежащих на праве собственности истцу. Полагает, что исполнить решение суда в части удовлетворения исковых требований без приведения в соответствие путем устранения реестровых ошибок невозможно.

В силу требований статей 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 28 апреля 2016 года между истцом и ОАО «Молодежный центр» заключен договор купли-продажи нежилых помещений, площадью 53,3 кв.м (кадастровый номер ***) и площадью 66,3 кв.м (кадастровый номер ***), расположенных по адресу: *** Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Приобретенное истцом недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 10 652,56 кв.м, предоставленном продавцу в аренду на основании договора аренды от 17 сентября 2009 года.

ПАО «Тимер банк» в письме от 26 сентября 2016 года дало свое согласие на раздел вышеуказанного земельного участка площадью 10 652,56 кв.м с сохранением обременения в виде ипотеки в пользу банка без совершения действий, связанных с отчуждением данного земельного участка. Право аренды на земельный участок площадью 10 652, 56 кв.м. находятся в залоге у Банка по договорам от 10 августа 2012 года, 25 июля 2013 года, 27 января 2015 года.

В результате раздела земельного участка площадью 10 652,56 кв.м были образованы и поставлены на кадастровый учет три земельных участка, в том числе земельный участок площадью 356 кв.м с кадастровым номером ***, на котором расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН указанный участок с кадастровым номером *** площадью 356 кв.м расположен по адресу: ***к,!% с видом разрешенного использования для производственной базы, и в отношении указанного участка зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости в виде аренды в пользу ОАО «Молодежный центр» на основании договора аренды от 17 сентября 2009 года.

Из уведомления с Управления Росреестра по Ульяновской области от 15 мая 2020 года следует, что действия по государственной регистрации прав вышеуказанного дополнительного соглашения приостановлены до 14 августа 2020 года в связи с тем, что на земельный участок осуществлена государственная регистрация ипотеки, залогодержателем является АО «Тимер Банк», согласие которого на государственную регистрацию соглашения не представлено.

Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что спорный земельный участок является собственностью Ульяновской области, поставлен на кадастровый учет и в силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ может являться объектом купли-продажи, ссылаясь на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Судебная коллегия с данными выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с п.1, п.2 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком; при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно п. 14 вышеуказанного Постановления покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу п. 4 ст.11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, ФИО1, владеющий по праву собственности нежилыми помещениями, расположенными на земельном участке, находящемся в аренде у продавца данных помещений, приобрел право пользования земельным участком площадью 356 кв.м под данными объектами недвижимости на таком же праве, т.е на праве аренды, что по факту и имеет место.

Ссылаясь при удовлетворении иска на нормы права, устанавливающие принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, суд первой инстанции не учел, что к ФИО1 перешло от предыдущего владельца объектов недвижимости право пользования земельным участком на праве аренды, а не на праве собственности. Пользование истцом земельным участком на праве аренды не предоставляет ему бузусловное право на приобретение участка за плату при наличии имеющихся обременений на данный участок.

При этом оснований для передачи истцу спорного земельного участка в собственность за плату у суда первой инстанции не имелось по следующим основаниям.

Согласно договору о последующем залоге недвижимости *** от 25 июля 2013 года, заключенному между АКБ «БТА-Казань» (ОАО) (залогодержатель) (впоследствии АО «Тимер Банк») и ОАО «Молодежный центр» (залогодатель) для обеспечения обязательств по кредитному договору *** от 19 июля 2013 года залогодатель предоставил в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество и одновременно права аренды земельного участка площадью 10 652,56 кв.м, кадастровый номер ***, по адресу: г.***, для производственной базы на основании договора *** от 17 сентября 2009 года.

На основании определения уда Ульяновской области от 29 августа 2019 года требование АО «Тимер Банк» включено в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО «Молодежный центр», в том числе по вышеуказанному договору о последующем залоге недвижимости.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 3 октября 2019 года по делу *** ОАО «Молодежный центр» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства сроком на 6 месяцев, утвержден конкурсный управляющий ФИО3

Как установлено судом, в результате раздела земельного участка площадью 10 652,56 кв.м был образован и поставлен на кадастровый учет, в том числе и земельный участок площадью 356 кв.м с кадастровым номером *** на котором расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости.

Согласно п.6 ст.11.8 ЗК РФ залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено федеральным законом. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Как следует из разъяснений, данных в п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

В силу п. 2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Соответственно, в отношении преобразованного в результате раздела земельного участка площадью 356 кв.м с кадастровым номером *** обременение в виде залога права аренды земельного участка сохраняется, поэтому на его отчуждение необходимо получить согласие залогодержателя – АО «Тимер Банк».

Судом апелляционной инстанции установлено, что залогодержатель – АО «Тимер Банк» возражает против отчуждения предмета залога, о чем свидетельствует его позиция, выраженная в апелляционной жалобе.

Предоставление истцу земельного участка за плату повлечет заключение сделки отчуждения земельного участка, право аренды которого находится в залоге, и которая не может быть заключена без согласия залодержателя. В связи с чем, спорный земельный участок не может быть передан в собственность истцу за плату.

Судом первой инстанции вышеуказанные требования закона и обстоятельства дела учтены не были, вместе с тем в материалах дела сведения об обременении на спорный земельный участок в виде залога имелись, и суду следовало обозначить в качестве юридически значимого обстоятельства – согласие залогодержателя на отчуждение земельного участка и выяснить по существу спора позицию залогодержателя – АО «Тимер Банк», привлеченного по делу в качестве третьего лица.

Судом также не приведены законные основания для прекращения обременения спорного земельного участка в виде аренды на основании договора от 17 сентября 2009 года в пользу ОАО «Молодежный центр».

Поскольку договор аренды земельного участка площадью 10 652,56 кв.м от 17 сентября 2009 года является действующим и право аренды на него находится в залоге, а образование из него спорного земельного участка в результате раздела не прекращает действие заключенного договора аренды исходного земельного участка, то оснований для прекращения такого обременения не имеется.

Нормы Гражданского и Земельного кодексов РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате раздела.

Исходя из отсутствия законных оснований для передачи истцу земельного участка в собственность за плату, не подлежат удовлетворению и остальные заявленные им исковые требования об исключении и внесении сведений об объектах недвижимости в ЕГРН; прекращении права собственности на земельный участок. Кроме того, Порядком ведения ЕГРН, утвержденным Приказом Минэкономразвития от 16 декабря 2015 года №943, не предусмотрена привязка помещений к земельным участкам.

Поскольку решение суда принято с нарушением норм материального права, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 17 июля 2020 года отменить и вынести новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, открытому акционерному обществу «Молодежный центр» о признании прекращенным обременения арендой земельного участка с кадастровым номером *** площадью 356 кв.м, расположенного по адресу: г.***; исключении и внесении сведений о земельном участке в ЕГРН; передаче земельного участка в собственность за плату путем заключения договора купли-продажи; прекращении права собственности на земельный участок отказать.

Апелляционную жалобу представителя ФИО1 - ФИО2 – оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Ленинский районный суд города Ульяновска.

Председательствующий

Судьи