Гражданский кодекс часть 1

Поскольку арендатор (ООО НПФ «Металлимпресс») в рамках настоящего договора выступал налоговым агентом арендодателя (ФИО1) и удерживал из этой суммы НДФЛ, то размер арендной платы зачисляемой на ее расчёФИО2 счет равнялся 30 000,21 рублей.

Договор аренды был заключен на срок «с [дата] по [дата]». Поскольку арендатор продолжил пользоваться квартирой после [дата], то «договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок» (п.1.3 договора).

Ответчик [дата] направил истцу проект соглашения о расторжении договора аренды, в котором предложил: расторгнуть договор с [дата] по взаимному согласию сторон, последним днём аренды считать [дата], все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и ряд других условий (см. приложение [номер]), которые противоречили требованиям закона.

Предложенное соглашение она не подписала и [дата] направила свои возражения, где объяснила, что этот договор не может быть расторгнут ранее, чем через три месяца со дня получения уведомления от стороны, инициирующей отказ от дальнейшего исполнения договора, как того требует ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Поскольку уведомление (проект соглашения) она получила [дата], то отказаться от исполнения этого договора по закону ответчик мог не ранее [дата].

Соглашение о расторжении договора было направлено ей [дата].

Тем самым полагает, что истечение срока договора обусловлено датой [дата].

В письме от [дата], а затем и в ответе на досудебную претензию ответчик настаивал на расторжении договора с [дата].

Полагает, что ответчик ошибочно считает, что п.2.2.8. Договора стороны согласовали 30-дневный срок для уведомления о досрочном прекращении Договора, поскольку в данном пункте речь идет об освобождении квартиры, а не о расторжении договора или о его досрочном прекращении.

Возможность досрочного прекращения договора аренды можно рассматривать только в рамках договора, заключенного на определенный срок, в то время как рассматриваемый договор на [дата] уже является бессрочным, что признано ответчиком.

Считает, что досрочное прекращение данного договора возможно только в случае предупреждения другой стороны за три месяца, так как объектом аренды является недвижимое имущество.

[дата] ООО НПФ «Металлимпресс» по своей инициативе освободило квартиру, а оплату аренды прекратило с [дата], несмотря на то, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за период с [дата] по [дата] является необоснованным.

Таким образом, до окончания установленного законом срока действия договора аренды квартиры, т.е. до [дата] включительно, ООО НПФ «Металлимпресс» должно было заплатить за аренду за 17 дней ноября месяца 19424,26 руб., за декабрь месяц 20[дата]4,87 руб. и за 16 дней января месяца 20[дата]1,09 руб. Однако эти средства на расчёФИО2 счет не поступили.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5%, письменно уведомив об этом арендатора за 30 (тридцать) календарных дней».

С [дата] пошёл второй год действия этого договора, и истица решила воспользоваться предоставленным ей договором правом в одностороннем порядке повысить арендную плату на 5%, о чём [дата] письмом (см. приложение [номер]) по электронной почте на адрес info@mimpress.ru уведомила ООО НПФ «Металлимпресс», что с [дата] арендная плата составляет 38017,51 руб.

Приложила к письму текст дополнительного соглашения [номер] от [дата]. Однако уведомление было проигнорировано; ни ответа, ни подписанного дополнительного соглашения она не получила и арендная плата продолжала ей поступать в сумме 31500 рублей, т.е. без 5% увеличения ее части (без + 1574,65 руб.) в месяц.

Арендатор в отказе на досудебную претензию, не согласился с повышением арендной платы, поскольку полагает, что право на увеличение арендной платы в течение второго года могло возникнуть у истца не ранее истечения второго года аренды, т.е. [дата]. Считает, данную позицию ответчика противоречащей закону, поскольку выражение «...не чаще одного раза в год...» может пониматься как «не чаще одного раза в течение года», или «не чаще одного раза на протяжении года», или «не более одного раза в год», но никак не «...по истечении года...», как это предлагает ответчик.

Год, в рассматриваемом случае, это период времени с [дата] по [дата], т.е. в этот период истица имела право в одностороннем порядке повысить арендную плату, но не более, чем на 5 %, уведомив об этом арендатора за 30 календарных дней.

Но повышение арендной платы с [дата] произошло не в одностороннем порядке, как пишет ответчик, а в результате соглашения арендатора с предложением арендодателя.

Считает, что уклоняясь от увеличения с [дата] размера оплаты за аренду квартиры на 5%, ООО НПФ «Металлимпресс» нарушает ее право «... в одностороннем порядке изменять размер арендной платы...», которое предоставлено ей подписанным договором аренды, т.е. общество совершило односторонний отказ от исполнения обязательства по договору, что противоречит требованиям ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного истец просит взыскать с ООО НПФ «Металлимпресс» денежные средства в сумме 93 916,67 рублей, из которых: 77 443,47 руб. - задолженность по оплате за аренду квартиры, 3 834,85 руб. - договорная пени за просрочку выплаты арендной платы, с продолжением начисления пени по день фактической оплаты долга, 2 686 рублей - оплаченная истцом государственная пошлина, 10 000 рублей – расходы по оплате юридических услуг.

Истица и ее представитель в судебное заседание не явились, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания исковые требования не признала.

Решением ФИО2 районного суда г. Н.Новгорода от [дата] постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН <данные изъяты>) к ООО НПФ «Металлимпресс» ( ИНН <***>, ОГРН <***> о взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебных расходов, отказать.

В апелляционной жалобе ФИО1 поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование доводов жалобы указано, что судом неверно истолковано условие спорного договора о необходимости уведомления арендодателя о расторжении договора, возобновленного сторонами на неопределенный срок. Заявитель также указывает о необоснованном отказе во взыскании задолженности по арендной плате в ее измененном размере, полагая, что по условиям договора у арендодателя имелось право в одностороннем порядке изменять арендную плату в течение года с момента заключения договора.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о месте и времени его проведения своевременно и надлежащим образом извещены. Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте ФИО2 областного суда.

При таких обстоятельствах в соответствии со ст.ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагала возможным и необходимым рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене или изменению по доводам апелляционной жалобы.

Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Согласно разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении [номер] от [дата] «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПКРФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п.п.2,3).

Обжалуемое решение суда в полной мере отвечает приведенным требованиям.

В силу положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, [дата] между истцом и ООО НПФ «Металлимпресс» был заключен договор [номер] аренды квартиры.

Согласно п. 1.3 данного договора срок аренды в договоре определен с [дата] по [дата].

Если Арендатор продолжает пользоваться квартирой после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п.2.2.8 договора аренды арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 30 дней о предстоящем освобождении квартиры, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, возвратить квартиру по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа.

Таким образом, ответчик, решив досрочно расторгнуть договор аренды, предупредил об этом арендодателя за 30 дней.

Кроме того, [дата] истицей подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому, данная квартира бала передана истцу [дата], тем самым с [дата] ответчик данным помещением не пользовался.

В соответствии с п. 3.1 Договора аренды установлена арендная плата за пользование помещением 34 483 рублей в месяц.

В силу п.3.5 Договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5%, письменно уведомив об этом арендатора за 30 календарных дней. В случае изменения условий оплаты аренды квартиры к договору оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора.

[дата] истица воспользовалась своим правом об изменении условий договора в части увеличения размера арендной платы, установленным вышеуказанным пунктом договора, уведомив об этом арендатора и направив ему дополнительное соглашение к договору о повышении арендной платы с [дата].

Тем самым, с [дата] арендная плата по данному договору была увеличена до 36 207 рублей с НДС, о чем было заключено дополнительное соглашение от [дата], подписанное истцом и ответчиком.

[дата] истица приняла решение о повторном увеличении арендной платы, направив ответчику проект дополнительного соглашения, однако ответчик отказался от подписания проекта дополнительного соглашения, не приняв его условия.

Истица принимала платежи ответчика по арендной плате, однако требования об имеющейся задолженности и пени не выставляла, приняв исполнение обязательства в той сумме, которая была предусмотрена договором.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, установив, что воспользовавшись правом на изменение условий договора аренды относительно размера арендной платы [дата], арендодатель исчерпал возможность изменения указанных условий договора на предстоящий год с момента такого изменения, а также, указав, что ответчик своевременно уведомил истца о расторжении договора, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Данные выводы суда представляются правильными, основанными на законе и установленных по делу обстоятельствах, представленными доказательствами, оценка которым дана судом в соответствии с положениями ст. 55, 56, 59, 60, 67, 71 ГПК РФ.

Приведенные доводы ФИО1 о продолжении действия договора аренды в течение трех месяцев с момента получения ею уведомления ответчика о расторжении спорного договора, и, соответственно, обязанности арендатора оплатить арендную плату за указанный трехмесячный срок, судом первой инстанции мотивированно отклонены, судебной коллегией отклоняются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Такой срок установлен спорным договором.

Так, из пункта 5.1 договора видно, что договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке, при отказе одной из сторон от договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или договором предварительно письменно уведомив об этом другую сторону за 30 календарных дней.

Поскольку, договор аренды от [дата] был пролонгирован сторонами на неопределенный срок, что прямо следует из пункта 1.3 договора, что также не отрицается истцом, ответчик вправе был расторгнуть договор, совершив соответствующее предупреждение в срок, установленный договором.

В этой связи, судебная коллегия констатирует, что аргументы заявителя жалобы в указанной части о необходимости предупреждения о расторжении договора в одностороннем порядке за три месяца основаны на неверном толковании правовой нормы и противоречат условиям заключенного с ООО НПФ «Металлимпресс» договора аренды.

Днем прекращения действия договора является [дата].

Во исполнение указанных намерений сторонами был составлен акт приема-передачи жилого помещения от [дата], в котором имеется личная подпись ФИО1

Арендная плата, установленная дополнительным соглашением от [дата] к договору аренды от [дата], ответчиком оплачена, что подтверждается материалами дела и не отрицается истцовой стороной.

Оснований, установленных законом или договором для возложения на Общество обязанности по оплате арендных платежей до [дата] из материалов дела не усматривается.

Несогласие ФИО1 с решением суда в части отказа во взыскании, по ее мнению, недоплаченной ООО НПФ «Металлимпресс» суммы арендных платежей с момента повторного изменения ею условий договора аренды относительно их размера основанием к отмене не является, поскольку по существу повторяет позицию заявителя при рассмотрении дела судом первой инстанции, которая обоснованно отклонена.

Согласно п. 1 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5%, письменно уведомив об этом арендатора за 30 календарных дней. В случае изменения условий оплаты аренды квартиры к договору оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора.

Материалами дела достоверно подтверждено, что с [дата]ФИО1 в одностороннем порядке был изменен размер арендной платы, вследствие чего и было подписано дополнительное соглашение, что опровергает ее утверждение о том, что в указанную дату величина арендной платы увеличилась исключительно по обоюдному соглашению сторон, что и нашло отражение в подписанном дополнительном соглашении.

Пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от [дата] N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъясняется следующее.

В силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

По смыслу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации толкование условиям договора дает суд. При этом при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из системного толкования положений действующего законодательства, с учетом применения положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, первоначальное заключение сторонами договора аренды, содержащего в п. 3.5 условие о наличии у арендодателя права на односторонне изменение арендной платы не чаще одного раза в год, при котором буквальное значение слова «год» не подразумевало под собой период от даты заключения договора до даты его прекращения, поскольку срок договора был определен промежутком времени, длительностью 11 месяцев, то есть менее года.

При этом, при отсутствии возражений на момент окончания действия договора и использования квартиры арендатором, договор был возобновлен на неопределенный срок на условиях, которые изначально были согласованы сторонами при его подписании, что соответствует положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Из сказанного следует, что после возобновления действия договора толкование понятия «год» в контексте рассматриваемых договорных отношений между сторонами не изменилось, дополнительных соглашений по вопросу правомочий арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке после [дата] не заключалось.

Исходя из разъяснений Информационного письма Президиума ВАС РФ от [дата] N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, судебная коллегия полагает, что в рамках рассматриваемого спора, ввиду отсутствия в договоре аренды соответствующих указаний, под «годом» надлежит понимать период между очередным и последующим изменением арендной платы, в связи с чем оснований для изменения размера арендной платы до истечения года с даты предыдущего увеличения платежа у ФИО1 не имелось.

Вышеназванные нормы права и разъяснения Высшего арбитражного суда РФ, обязательные для применения судами, были обоснованно восприняты и применены районным судом при разрешении правового конфликта сторон.

Вопреки доводам апеллянта об отсутствии выраженного отказа от договора со стороны ООО НПФ «Металлимпресс» при повторном изменении арендной платы, нарушений в действиях ответчика не усматривается, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательств по договору аренды, заключенного на неопределенный срок, прямо предусмотрен п. 2 ст. 610 ГК РФ, что не противоречит общим положениям об исполнении обязательств. При этом наличие у истца права на получение с ответчика недоплаченной арендной платы не нашло своего подтверждения в рамках рассматриваемого спора, в связи с чем доводы жалобы отклоняются как несостоятельные.

По иным основаниям и в остальной части решение суда не оспаривается и, в силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, не является предметом апелляционного рассмотрения.

По своей сути доводы апелляционной жалобы фактически повторяют правовую позицию заявителя, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с решением суда, не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ, основания к отмене решения суда, установленные ст. 330 ГПК РФ отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение ФИО2 районного суда г. Н.Новгорода от [дата] оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено [дата].

Председательствующий

Судьи